A公司市場定位與實際租房群體

A. 什麼是市場定位

經營者決抄定進入的細分市場稱為目標市場。

選擇目標市場的有效方法是產品/市場網目分析法。即以「行」代表所有可能的產品，以「列」代表細分市場。例如，某大型工程機械製造廠，發現汽車製造業有利可圖，它對汽車工業的產品及市場進行了如下分析：

圖中包括三種不同的用戶類別、四種不同產品共有12個細分市場，企業根據自身能力，確定工廠用載重卡車是最有利的市場。

B. 市場定位及分析怎麼寫

問題一：怎麼寫市場分析和市場定位 先：產品源.流程.渠道.
背景.優勢分析.待改善意見.重點：受眾面~.橫向分析 縱向分析 發散性分析

問題二：怎麼進行市場定位 首先是做市場調查，調查好哪個細分市場有利可圖，適合你的企業去運作，並且沒有競爭者或者自己有足夠的競爭力，這樣就可以做定位了。想做市場定位，一定要懂得市場細分。可以根據購買力來細分，定位為高中低檔；也可以根據人群特點作細分，比如穿鞋，有人喜歡皮鞋，有人喜歡運動鞋；細分的方法非常多。但是做定位也一定要注意，你要定位的市場一定要有利可圖，用屬於說就是市場規模一定要足夠大，購買的人要多，這樣才是有效的定位。市場定位包括三個步驟：識別據以定位的可能性競爭優勢，選擇正確的競爭優勢，有效地向市場表明企業的市場定位。1.識別可能的競爭優勢消費者一般都選擇那些給他們帶來最大價值的產品和服務。因此，贏得和保持顧客的關鍵是比競爭者更好地理解顧客的需要和購買過程，以及向他們提供更多的價值。通過提供比競爭者較低的價格，或者是提供更多的價值以使較高的價格顯得合理。企業可以把自己的市場定位為：向目標市場提供優越的價值，從而企業可贏得競爭優勢。產品差異 ：企業可以使自己的產品區別於其它產品。服務差異 ：除了靠實際產品區別外，企業還可以使其與產品有關的服務不同於其它企業。人員差異 ： 企業可通過僱用和訓練比競爭對手好的人員取得很強的競爭優勢。形象差異 ：即使競爭的產品看起來很相似，購買者也會根據企業或品牌形象觀察出不同來。因此，企業通過建立形象使自己不同與競爭對手。2.選擇合適的競爭優勢假定企業已很幸運地發現了若干個潛在的競爭優勢。現在，企業必須選擇其中幾個競爭優勢，據以建立起市場定位戰略。企業必須決定促銷多少種，以及哪幾種優勢。許多營銷商認為企業針對目標市場只需大力促銷一種利益，其他的經銷商則認為企業的定位應多於7個不同的因素。總的來說，企業需要避免三種主要的市場定位錯誤。第一種是定位過低，即根本沒有真正為企業定好位。第二種錯誤是過高定位，即傳遞給購買者的公司形象太窄。最後。企業必須避免混亂定位，給購買者一個混亂的企業形象。3.傳播和送達選定的市場定位一旦選擇好市場定位，企業就必須採取切實步驟把理想的市場定位傳達給目標消費者。企業所有的市場營銷組合必須支持這一市場定位戰略。給企業定位要求有具體的行動而不是空談。

問題三：市場定位分析什麼是市場定位? 目標市場范圍確定後，企業就要在目標市場上進行定位了。市場定位是指企業全面地了解、分析競爭者在目標市場上的位置後，確定自己的產品如何接近顧客的營銷活動。市場定位（Market Positioning）是 70年代由美國學都阿爾・賴斯提出的一個重要營銷學概念。所謂市場定位就是企業根據目標市場上同類產品競爭狀況，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視程度，為本企業產品塑造強有力的、與眾不同的鮮明個性，並將其形象生動地傳遞給顧客，求得顧客認同。市場定位的實質是使本企業與其他企業嚴格區分開來，使顧客明顯感覺和認識到這種差別，從而在顧客心目中佔有特殊的位置。

問題四：市場定位報告要怎麼寫 信用卡的發展 背景 及其現狀
環境分析
宏觀
人口環境分析（主要針對 大學生的人口比例 ）
經濟分析（分析中國一般人以及大學生的消費特點 人均消費量）
法律環境（闡述信用卡的相關使用規則 以及國家法律 和 產生的影響）
文化環境（闡述中國的消費觀念 以及國外的消費觀念 ）
微觀環境
消費者分析（闡述大學生對與消費理念 以及消費模式）
swot
闡述信用卡在大學生中使用的優勢劣勢機遇威脅
根據4p理論 規避威脅 加強優勢 改進劣勢 並進行差異化營銷

問題五：市場定位怎麼寫 主要從你的產品檔次來定啦，產品檔次偏高的話，市場定位就應該定在中高層消費群體。

問題六：產品市場分析怎麼寫 1.消費群體定位誰會購買你的產品2.價格定位你的目標客戶的消費能力競爭對手的產品價格生產成本3.如何推廣根據目標客戶群體的生活習慣來推廣4.營銷策略

問題七：產品定位、目標市場選擇和市場定位，這三者之間有什麼區別？ 概念和意思去網上搜一下就有，具體他們的區別是：
產品定位是包含在市場定位里的，目標市場選擇是市場定位的前提條件，市場定位要根據目標市場進行，這就是所謂的STP目標市場營銷；
但是第一步你沒有問，也就是S，S是細分市場，T是目標市場選擇，P是市場定位（包含產品定位）這是一個常規的目標市場營銷戰略制定，簡稱STP

問題八：企業如何進行市場定位？ 轉載以下資料供參考
市場定位是由美國營銷學家艾・里斯和傑克特勞特在1972年提出的，其含義是指企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視程度，為本企業產品塑造與眾不同的，給人印象鮮明的形象，並將這種形象生動地傳遞給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的位置。
市場定位可以通過以下三大步驟來完成：
1)識別潛在競爭優勢
這一步驟的中心任務是要回答以下三個問題：
一是競爭對手產品定位如何?
二是目標市場上顧客慾望滿足程度如何以及確實還需要什麼?
三是針對競爭者的市場定位和潛在顧客的真正需要的利益要求企業應該及能夠做什麼?
要回答這三個問題，企業市場營銷人員必須通過一切調研手段，系統地設計、搜索、分析並報告有關上述問題的資料和研究結果。
通過回答上述三個問題，企業就可以從中把握和確定自己的潛在競爭優勢在哪裡。
2)核心競爭優勢定位
競爭優勢表明企業能夠勝過競爭對手的能力。這種能力既可以是現有的，也可以是潛在的。選擇競爭優勢實際上就是一個企業與競爭者各方面實力相比較的過程。比較的指標應是一個完整的體系，只有這樣，才能准確地選擇相對競爭優勢。通常的方法是分析、比較企業與競爭者在經營管理、技術開發、采購、生產、市場營銷、財務和產品等七個方面究竟哪些是強項，哪些是弱項。藉此選出最適合本企業的優勢項目，以初步確定企業在目標市場上所處的位置。
3)戰略制定
這一步驟的主要任務是企業要通過一系列的宣傳促銷活動，將其獨特的競爭優勢准確傳播給潛在顧客，並在顧客心目中留下深刻印象。
首先應使目標顧客了解、知道、熟悉、認同、喜歡和偏愛本企業的市場定位，在顧客心目中建立與該定位相一致的形象。
其次，企業通過各種努力強化目標顧客形象，保持目標顧客的了解，穩定目標顧客的態度和加深目標顧客的感情來鞏固與市場相一致的形象。
最後，企業應注意目標顧客對其市場定位理解出現的偏差或由於企業市場定位宣傳上的失誤而造成的目標顧客模糊、混亂和誤會，及時糾正與市場定位不一致的形象。企業的產品在市場上定位即使很恰當，但在下列情況下，還應考慮重新定位：
(1)競爭者推出的新產品定位於本企業產品附近，侵佔了本企業產品的部分市場，使本企業產品的市場佔有率下降。
(2)消費者的需求或偏好發生了變化，使本企業產品銷售量驟減。
重新定位是指企業為已在某市場銷售的產品重新確定某種形象，以改變消費者原有的認識，爭取有利的市場地位的活動。如某日化廠生產嬰兒洗發劑，以強調該洗發劑不 *** 眼睛來吸引有嬰兒的家庭。但隨著出生率的下降，銷售量減少。為了增加銷售，該企業將產品重新定位，強調使用該洗發劑能使頭發松軟有光澤，以吸引更多、更廣泛的購買者。重新定位對於企業適應市場環境、調整市場營銷戰略是必不可少的，可以視為企業的戰略轉移。重新定位可能導致產品的名稱、價格、包裝和品牌的更改，也可能導致產品用途和功能上的變動，企業必須考慮定位轉移的成本和新定位的收益問題。

問題九：市場細分與市場定位怎樣區別? 市場細分與市場定位是兩個不同的概念。
所謂市場細分就是指按照消費者慾望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業很難為之服務)劃分成若干個具有共同特徵的子市場的過程。因此，分屬於同一細分市場的消費者，他們的需要和慾望極為相似；分屬於不同細分市場的消費者對同一產品的需要和慾望存在著明顯的差別。
例如，有的消費者喜歡計時基本准確、價格比較便宜的手錶，有的消費者需要計時准確、耐用、且價格適中的手錶，有的消費者要求計時准確、具有象徵意義的名貴手錶。手錶市場據此可細分為三個子市場。當然，對同一產品細分市場的依據很多，細分的結果也不同目標市場就是企業決定為其提 *** 品和服務的細分市場。
科特勒認為，定位是為了適應消費者心目中的某一特定地位而設計公司產品和營銷組合的行為。

問題十：目標市場定位的方法有哪些？ 目標市場定位的方法可分成四個具體的操作步驟：
1、建立市場結構圖
任何一種產品都有許多屬性或特徵，如價格的高低、質量的優劣、規格的大小、功能的多少等等。其中任何兩個不同的屬性變數就能組成一個坐標，從而構建起一個目標市場的平面圖。
以產品的價格和質量分別作為橫縱坐標變數建立一個坐標來分析目標市場是非常普遍的，因為任何產品的這兩個屬性特點都是消費者最關心的。當然，根據不同的產品，企業也可選擇消費者關心的其他屬性，如規格――速度組合用於分析旅遊用客車市場；口味――重量組合用於分析咖啡市場等。
2、在市場結構圖上大致描繪出競爭狀況
目標市場定位的第二步就是在市場結構圖上標明現有競爭者的位置（坐標平面上的點）及其市場份額大小（圓圈的面積）。以圖7-5為例，廠，B，C，D四個圓圈分別代表目標市場上已有的四個競爭者，圓心的坐標反映其在目標市場中的實際定位，圓圈的面積大小則說明各個競爭者的銷售額大小。我們可以看到，A是電腦市場中頗有聲望的企業，它生產的是優質優價的產品；B企業生產的是質量中等的中檔產品；C企業占據著低檔產品市場部分，以低價提供低質的產品；D企業以高價提供著質量低劣的產品，簡直是一市場騙子形象。這四個企業中A企業的銷售情況最好，市場份額最大。
完成第二步工作，企業得到一張詳細的「作戰圖」，「對手」的分布和實力都一目瞭然。
3、初步確定定位方案
試著將代表本企業的小旗插到「作戰圖」的不同位置，每一種位置意味著一種定位方案。分析、評價各種可能的方案後，選出最理想的作為初步的定位，經有關部門詳細論證後，由企業決策當局確定。
4、修正定位方案和再定位
企業的定位是否准確是關繫到企業成敗的關鍵，所以在初步定位完成後，還應做一些調查和試銷工作，及時找到偏差並立即糾正。
即使初步定位正確，還應看到市場環境的動態變化，隨時准備對產品進行再定位。一般說來，三種變化是促使企業考慮再定位的力量：一是消費需求的萎縮或消費者偏好的轉移；二是競爭者定位策略和實力的改變，並威脅到企業在目標市場的發展；三是企業自身的變化，如掌握一種尖端生產技術，使生產成本大幅度下降或能生產原先不能開發的產品。再定位就是重新定位，可以視為企業的戰略轉移。前後定位的差異可視為轉移的距離，通常再定位可能導致產品的名稱、價格、包裝和品牌的更改，也可能導致在產品的用途和功能上的變動。企業必須考慮定位轉移的成本和新定位的收益問題。

C. 房地產營銷策劃課程

A. 房產市場營銷策劃的主要內容是什麼

房地產營銷策劃主要包括三部分：
市場定位與產品設計定位；市場推廣策劃；項目銷售策劃。

一、市場定位與產品設計定位
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，並確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標准建議；裝飾材料建議；物業管理建議。

二、市場推廣策劃
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好准備。
內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。
具體內容是：
（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；
（2）項目核心賣點提煉。
（3）項目案名建議。
（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。
（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。
（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。 （7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）
制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。
2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。
3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。
4、布開營銷網路，讓訪客變為業主。
5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。
6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。
7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。

B. 我想學習怎樣做房地產營銷策劃方案

主要包括策劃、銷售、品牌、客戶服務幾個方面。其中策劃是主線，包括前期策劃和銷售期策劃。

C. 我想學習房地產營銷策劃 有沒有高人指點指點

地產策劃 在書本和大學里學的都是花把勢，更多是實際鍛煉；
（1）第一步實內習策劃/策劃助容理
需要掌握市場調研，客戶分析，以及簡單的執行或包裝方案。
其實剛開始是一張白紙的時候：【腿腳勤點，筆頭子勤點——多去別家的樓盤調研，除了這個樓盤的基礎信息 產品類型、售價、面積、客戶來源、宣傳渠道等等，還看別人家樓盤的特色比如現場包裝、園林示範區、樣本間等多拍一點照片，以後寫方案都用得上】
（2）第二步策劃師
涉及的工作會更深入一些，項目的階段性營銷方案、宣傳渠道的建議及操作手段、新項目的競標、以及一系列比較細致的執行案（如售樓處開放、產品說明會、認籌、開盤等等）
（3）再就是高級策劃師/策劃主管/策劃經理、總監了 就是後話了，更多在於團隊的合作和指導了
不過以上分公司不同側重點也會不同

ps：策劃是個細致的活，需要有清晰的邏輯，和細致的洞察力

希望對你有幫助

純手打 望採納

D. 請問房地產營銷策劃如何入門

我是學房地產營銷與策劃的學生，你可以多看些房地產策劃方面的書，策劃知識面涉及頗廣，所以當你有了一定基礎後，基本上什麼書你都要看，增加你的知識儲備，多看些案例來學習！

E. 怎樣學習房地產營銷策劃

如果您是在房地產銷售部門工作，那麼您應該有對房地產市場有充分的了解。想做好房回地產策劃，首先要答做到了解市場，對於各個樓盤的價格，買點應該熟記於心。同時可以多跟相關銷售人員聊聊，應為客戶是市場的重要組成部分。每個樓盤的針對群體不同，要善於總結這些客戶的特點和樓盤的特點。每個樓盤都會有自己的獨特賣點，主要在於挖掘其潛在買點。包括地段、環境、文化、交通、教育等等。這主要還是在於經驗的積累和因地制宜的能力培養。每個房地產策劃公司都會有自己獨特的培訓材料，你可以在當前經濟環境不好的情況下，一方面在現有工作中積極的積累市場經驗，另一方面可以通過朋友或者網路找一些相關材料閱讀。希望您能夠早日成功。

F. 房地產營銷這門課的概述報告，希望有能之士幫幫忙

我這學期剛學過啊...剛交了期末作業，是寫論文來的，我是寫本地的房地產分析的，沒有普遍性，對你也沒有指導意義啊。下面是我的資料啊

《房地產市場營銷》教學大綱
課程編碼：020321 課程英文名稱：Real estate Marketing
學時數：32學時 學分：2.0學分
適用專業：市場營銷（行業營銷方向）

教學大綱說明
一、課程的性質、教學目的與任務
《房地產市場營銷》是工程管理專業房地產經營與管理課程中的一門專業課，是結合中國經濟發展而形成的一門實際應用的學科，是管理學科中市場營銷課程的一個專業分枝。《房地產市場營銷》課程的目的就是通過本課程的教學使學生熟悉現代市場營銷的基本理論，較好把握房地產及房地產市場的特點，掌握房地產市場營銷中有關房地產項目策劃、產品定位、產品定價、營銷手段以及營銷組織和營銷方案制定等基本技能，初步具備房地產市場營銷和營銷策劃、營銷管理的能力。

二、課程教學的基本要求
《房地產市場營銷》是一門專業課，具有很強的實踐性，是理論與市場應用相結合的一門學科，本門課程與市場的變化息息相關，有利於學生鍛煉實際工作能力。學生通過本門課程的學習應達到如下要求：
1. 掌握房地產市場的特點，了解房地產市場的特殊性。
2. 了解市場營銷的概念和方法，以及市場營銷管理的工作方法。對市場營銷策劃，市場競爭戰略和產品策略的內涵和制定方法熟知。
3. 熟悉房地產市場的調查和分析，掌握市場調查的手段和方法，掌握目標市場細分和目標市場選擇的方法，熟悉競爭者分析和市場購買行為分析的方法。
4. 了解並掌握選擇房地產投資場地的方法，掌握房地產產品功能的定位含義與內容，了解房地產投資項目融資策略的內涵。
5. 了解並熟悉房地產的定價策略、房地產的分銷與促銷策略，學會房地產市場營銷計劃的制定與實施的方法。

三、本課程與相關課程的關系
本課程應在學生具備房地產經濟學、房地產法學、市場營銷學、城市規劃概論、工業民用建築基礎等知識後進行授課。其中有些課程沒在教學大綱中安排，應鼓勵學生根據本門課程的具體情況，進行課外閱讀。

四、新大綱的改革說明
房地產市場營銷學是隨著中國房地產市場發展和成熟形成的一門新的學科，其既涉及到一般市場營銷的理論，又具有房地產市場的特殊性，如何體現營銷理論在房地產這一特殊行業的應用是本門課程的重要特點，其表現應有一下幾點：
1. 強調靈活性。市場營銷理論一般針對普通商品，而房地產作為一種特殊商品有其特殊性，這決定了房地產市場營銷的特殊性。在房地產市場營銷的過程中，如何靈活運用理論，因地制宜，富於變化和靈活性，是房地產市場營銷成功的保障，因此本門課程的一個重要特點就是如何讓學生學會根據不同的情況靈活運用營銷理論，取得成功。
2. 以實戰為範例。由於中國房地產行業剛剛起步，行業變化迅速；中國經濟也處在高速發展中，房地產行業也隨著不斷變化；中國地域廣闊，習慣差異較大，城市之間、城鄉之間的差距也比較大，這都決定了中國的房地產市場的差異性，僅靠普通的營銷理論和概念難以涵蓋。因此以各地最新的房地產營銷實例為範本，可以讓學生更容易對房地產營銷進行理解和掌握。
3. 注重國外房地產介紹。由於中國的房地產市場興起較晚，許多房地產市場的營銷理念都來自於國外或者港台地區，對國外的理論和實際操作狀況進行介紹，有利於學生融會貫通，接受各種理念和營銷策略，為將來的工作打下基礎。

教學大綱
一、理論教學部分
第一章：房地產市場概述
主要內容為房地產市場的概念，房地產市場的功能、體系和分類，房地產市場運行機制，房地產作為特殊商品與其他商品的本質區別，房地產市場的特殊性。
第二章：市場營銷
本章內容包括市場營銷的概念，市場營銷的管理，現代市場營銷觀念，房地產市場營銷的特殊性、歷史與現狀。
第三章：市場調查
討論市場調查的內容、方法與手段，市場調查的實施過程及重要性分析，市場營銷環境分析等內容。
第四章：市場分析
講述市場分析，目標市場細分，目標市場選擇，競爭者分析，市場購買行為分析，影響市場的因素等內容。
第五章：市場營銷戰略
了解房地產市場營銷策劃的概念、方法和手段，學會如何根據實際情況制定市場發展戰略，市場競爭戰略，產品策略。
第六章：房地產項目的前期策劃
掌握房地產市場分析與預測的方法和選擇房地產投資方向應考慮的因素，熟悉選擇房地產投資場地的方法，掌握房地產產品功能的定位含義與內容，了解房地產投資項目融資策略的內涵。
第七章：房地產定價策略
了解房地產價格構成及定價的概念，掌握房地產定價的基本方法，熟悉房地產定價的技巧和房地產價格調整與變動對有關市場參與者的影響。
第八章：房地產分銷與促銷策略
熟悉房地產銷售的主要形式與做法，了解溝通與促銷組合的概念、宣傳與廣告策略的內涵、人員推銷的主要做法，了解房地產市場促銷策略的內容。
第九章：市場營銷計劃制定與實施
熟悉營銷計劃的概念及在房地產市場營銷中的作用，掌握市場營銷計劃制定的方法，了解市場營銷組織、市場營銷執行、市場銷售控制和市場營銷財務計劃的工作內容。

二、實踐教學部分
1. 對一至兩個成功的房地產營銷策劃成功的案例進行分析，並對一個失敗的房地產營銷策劃案例進行分析，對比成功與失敗的因素，找出原因，加深學生對房地產營銷的認識。初步定為2學時。
2. 虛擬一個房地產項目（或找到一個正在進行的房地產實例），給定相關條件，讓學生進行一次房地產策劃的模擬工作，可以讓學生組成策劃團隊，分工協作，從實戰出發，鍛煉能力。策劃工作安排課上2學時，課下10學時。
3. 對策劃方案進行課堂講評，對優秀的策劃方案進行必要的獎勵，對不足的地方進行分析並組織學生討論，藉此鞏固已學到的策劃知識，訓練學生靈活變化的能力。課堂作業講評安排為2學時。

三、教學時數分配表

序號 教學內容 課時分配
授課 實踐 小計
1 第一章：房地產市場概述 2 2
2 第二章：市場營銷 4 4
3 第三章：市場調查 2 2
4 第四章：市場分析 2 2
5 第五章：市場營銷戰略 2 2
6 第六章：房地產項目的前期策劃 6 6
7 第七章：房地產定價策略 4 4
8 第八章：房地產分銷與促銷策略 2 2
9 第九章：市場營銷計劃制定與實施 2 2
10 實踐環節：房地產營銷案例分析介紹 6 6
合計 26 6 32

四、成績考核與評定方法
成績由平時成績和期末考查成績兩部分組成。
1． 成績考核：平時成績由平時課堂表現和出席情況決定；期末成績由期末課程論文成績確定，課程論文要求不少於3000字，內容為根據課堂講課情況確定的相關題目。
2． 成績評定：平時成績佔10%，出席及課堂表現佔10%；期末課程論文成績佔90%。
五、使用教材及參考書
1.教材：
推薦使用 《房地產市場營銷》 潘蜀健主編 中國建築工業出版社出版
2.參考書：
（1）《房地產投資分析》 潘蜀健主編 高等教育出版社出版
（2）《房地產市場分析》 施密茨 著 中信出版社出版
（3）《房地產市場營銷》 李東 主編 復旦大學出版社出版
（4）《房地產經濟學》 王文群等著 經濟管理出版社出版
（5）《房地產開發》 哈建大編寫 中國建築工業出版社出版
（6）《房地產法》 李延榮 著 中國人民大學出版社出版

G. 房地產營銷策劃方案

一、營銷策劃書的格式
一份完整較的營銷策劃書的構造分為三大部分：一是產品的市場狀況分析，二是策劃書正文內容。三是效果預測即方案的可行性與操作性。
（一）市場狀況分析
要了解整個市場規模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容：
（1）整個產品在當前市場的規模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。
（3）競爭品牌市場佔有率的比較分析。
4）消費者群體的年齡、性別、職業、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。
5）各競爭品牌產品優缺點的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區域與產品定位的比較分析。
（7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。
（9）各競爭品牌公關活動的比較分析。
（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。
（11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產品的財務損益分析。
（13）公司產品的優劣與競爭品牌之間的優劣對比分析。
（二）策劃書正文
一般的營銷策劃書正文由七大項構成，現簡單扼要說明。
（1）公司產品投入市場的政策
策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細節；
1。確定目標市場與產品定位。
2。銷售目標是擴大市場佔有率還是追求利潤。
3。制定價格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關活動的重點與原則。
（2）企業的產品銷售目標
所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內（通常為一年）必須實現的營業目標。
銷售目標量化有下列優點：
為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績效目標提供依據。
為擬定下一次銷售目標提供基礎。
（3）產品的推廣計劃
策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協助實現銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標
策劃書必須明確地表示，為了實現整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略
決定推廣計劃的目標之後，接下來要擬定實現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各佔多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是「有的放矢」，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及採取各種促銷活動所希望達成的效果是什麼。
公關活動策略：公關的對象，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什麼。
③細部計劃
詳細說明實施每一種策略所進行的細節。
廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本）
促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示範、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關活動計劃：包括股東會、發布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯系等。
（4）市場調查計劃
市場調查在營銷策劃案中是非常重要的內容。因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。
然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須盡快轉變。
市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。
（5）銷售管理計劃
假如把營銷策劃案看成是一種陸海空聯合作戰的話，銷售目標便是登陸的目的。市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。
（6）財務損益預估
任何營銷策劃案所希望實現的銷售目標，實際上就是要實現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經銷費用加管理費用）、推廣費用後，即可獲得該產品的稅前利潤。
（7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實政策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執行的「前哨站」，一方面，對整個方案的可行性與操作性進行必要的事前分析，另一方面，對事後的執行進行必要的監督工作的鋪墊。這也決定方案最後是否通過的重要的衡量標准之一。

H. 房地產營銷策劃基本知識

真可悲的套模思考
房地產營銷策劃是靈活的策略運用
因人 因時 因地 而制宜
中國的房地產在長期的榮景培育下
實在太缺乏有面對蕭條不景氣的作業能力
和洞察力的營銷策劃公司

I. 有沒有好的房地產營銷策劃培訓班，推薦一下

第一步實習策劃/策劃助理
需要掌握市場調研，客戶分析，以及簡單的執行或包內裝方案。
其實剛開始容是一張白紙的時候：【腿腳勤點，筆頭子勤點——多去別家的樓盤調研，除了這個樓盤的基礎信息 產品類型、售價、面積、客戶來源、宣傳渠道等等，還看別人家樓盤的特色比如現場包裝、園林示範區、樣本間等多拍一點照片，以後寫方案都用得上】
第二步策劃師
涉及的工作會更深入一些，項目的階段性營銷方案、宣傳渠道的建議及操作手段、新項目的競標、以及一系列比較細致的執行案（如售樓處開放、產品說明會、認籌、開盤等等）

D. 房地產的產品定位和市場定位的區別是什麼

房地產的產品定位和市場定位的區脊橡別是什麼？

房地產市場定位步驟：
1、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標定位，無論是策劃公司、開發商還是消費群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。作為策劃公司，這個問題是個核心內容，是市場的基礎。如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。
作為開發商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時需要得到一個比較明確的銷售目標方向印記，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批相似型客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷來說，顯得相當重要。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊性所決定。房產作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶物件，由於房地產業當今發展逐步趨向成熟，因此逼迫發展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商及策劃公司們已變得開始注重產品巨集觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細節探討。讓產品在投入市場之前，有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
2、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由於樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同於做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。
產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬體和軟體兩大因素的影響，硬體一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由 *** 規劃所決定，具有不可更改性。軟體包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。
從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期扒野輪營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記春信憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因專案的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由於投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。
3、價格定位
在市場營銷中，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發專案成敗與否的重要因素。
從房地產多年發展看，樓市營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展或多或少地受到了牽制或制約，價格定位在樓盤全過程營銷中亦始終左右著樓市 「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，樓盤價格定位正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場尺度把握，對客戶心理需求了解和是否具備競爭意識的體現。
如何做好樓盤價格定位，競爭結果是最好見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的亮點發掘，對樓盤個案進行出人意料的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種成功駕馭的影響。
在樓盤市場營銷中，其價格定位除了根據市場必然價格規律外，還有一個技術性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶接受。
關於樓盤價格定位，其重要一點，就是必須注重營銷策略問題，應該依據案例地段差異，檔次差異，不同型別差異來制定不同售價策略。在通常情況下，新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，通過售價策略加快資金回籠，讓投入產生回報得到最大限度的保障。

請問市場定位和產品定位的區別在哪裡

市場定位是指企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視程度，為本企業產品塑造與眾不同的，給人印象鮮明的形象，並將這種形象生動地傳遞給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的位置。其內容包括：產品定位、企業定位、競爭定位和消費者定位。
產品定位是指使產品在未來潛在顧客心目中佔有的位置。其重點是在對未來潛在顧客民智所下的功夫，為此要從產品特徵、包裝、服務等多方面作研究，並顧及到競爭對手的情況。產品定位的理念可歸納為三項內容： 產品在目標市場上的地位如何、 產品在營銷中的利潤如何、 產品在競爭策略中的優勢如何?

市場定位，產品定位與品牌定位的區別和聯絡

所謂品牌定位就是指企業的產品及其品牌，基於顧客的生理和心理需求，尋找其獨特的個性和良好的形象，從而凝固於消費者心目中，占據一個有價值的位置。品牌定位是針對產品品牌的，其核心是要打造品牌價值。品牌定位的載體是產品，其承諾最終通過產品兌現，因此必然已經包含產品定位於其中。
產品定位是在產品設計之初或在產品市場推廣的過程中，通過廣告宣傳或其他營銷手段使得本產品在消費者心中確立一個具體的形象的過程，簡而言之就是給消費者選擇產品時製造一個決策捷徑。
對產品定位的計劃和實施以市場定位為基礎，受市場定位指導，但比市場定位更深入人心。具體地說，就是要在目標客戶的心目中為產品創造一定的特色，賦予一定的形象，以適應顧客一定的需要和偏好。
市場定位是指根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或使用者對該種產品的某種特徵、屬性和核心利益的重視程度，強有力地塑造出本企業產品 與眾不同的、給人印象深刻、鮮明的個性或形象，並通過一套特定的市場營銷組合把這種形象迅速、准確而又生動地傳遞給顧客，影響顧客對該產品的總體感覺。簡單的講就是：你在這個市場上提供什麼產品來滿足這些客戶群體什麼樣的需求。

中佳信集團的市場定位和產品定位？

中佳信集團是跨領域的綜合性企業，不同的產品，不同的品牌都有相當精準的市場定位和產品產品定位。

33、中佳信集團的市場定位和產品定位？

企 業 文 化
企業目標：優化管理，拓展創新，爭創國際一流美膚經營機構。在 *** 支援下，通過2015年上市，打造成為中國最大的化妝品企業。
企業精神：開拓創新、精誠合作。
企業價值觀：健康、美麗、自信、誠信；
服務理念：專業、共享、永續；
企業形象：努力打造成為熱愛生活、追求健康女性的美膚顧問；
企業核心價值觀：尊重員工個人創造力；凝聚團隊力量；為企業目標共同奮進；堅守誠信拓展商機；堅信顧客是企業的生命所在。
企業經營理念： 以科技創造高品質產品，打造國際化企業形象。

市場定位，產品定位，品牌定位這三者的區別和關系分別

首先回答問題
品牌定位是企業在市場定位和產品定位的基礎上，對特定的品牌在文化取向及個性差異上的商業性決策。--（這句話來自網路）
下面用我自己的話說說，個人觀點如有不喜請輕噴
首先解釋下這三個關鍵詞
1、品牌定位
你在哪看對誰看提供什麼看
2、品牌形象定位：
品牌所傳遞出來的表現形式的調性。如蘋果的品牌形象定位
設計簡潔、技術高階、價格昂貴、服務周到等。品牌形象定位是品牌定位的組成部分，時還有地理定位、人群定位、渠道定位等。
（我們目前所說道的品牌定位，基本都是說品牌形象定位。是綜合考察了所處行業的市場份額，行業整體品牌成熟度，企業本身實力和規劃來確定的。主要用於指導企業面對消費者所展現的形象性格。）
3、品牌核心價值：
一個企業的核心價值觀地位就相當於法律里的憲法，所有的企業行為都是圍繞核心價值觀進行發展的，任何事情的取捨都要以維護核心價值觀為判斷標准。
所以說到最後，不難發現核心價值才是企業和品牌的靈魂。

廣告定位與品牌定位和產品定位的區別

品牌定位是最最關鍵的，是讓目標客戶記住你，記住你的差異化。品牌定位通常是通過產品定位來表現的，也就是通過產品差異化來表現的。廣告定位無非就是通過廣告的形式向目標受眾，也就是你要傳播資訊的物件，傳遞你的品牌定位。
主要做好品牌定位就可以了，業內一些人經常會提到產品定位、價格定位、渠道定位、廣告定位等等，都是故意在復雜化概念，讓自己看的比較專業而已，說白了就是產品、價格、渠道、廣告傳播方面怎麼做。
只要記住品牌定位就可以了，其他的就這么簡單。

功能定位與市場（產品定位）的區別

企業功能定位是，你企業行業型別的定位。
市場營銷定位是，針對你的客戶需求的產品在市場的定位。
產品定位是你的客戶在需求什麼的定位。
步驟1研究市場需求2針對市場做出可行性行銷策劃3針對市場需求做出對應產品4配合2再考察市場確定行銷方案實施銷售。

產品定位、目標市場選擇和市場定位，這三者之間有什麼區別？

產品定位是企業對選擇怎樣的產品特徵及產品組合以滿足特定市場需求的決策
一：產品定位的基本內容：
1.基本產品類別定位，即生產什麼大類的基本產品來滿足定位市場的需求，如：是生產服裝呢還是生產鞋子？
2.基本產品檔次定位，這在市場定位中已研究，但在產品定位中更實際和具體；
3.基本產品構成定位，即在產品的組成上應該如何決策，同樣一類產品，但產品構成可能有較大區別；
4.基本產品功能定位，即我們所選擇的基本產品應該對消費者具有哪些基本功能；
5.產品線長度決策，即產品線應該如何安排組織，是否所有產業鏈都自己做；
6.產品寬度和深度決策，即花色
二：市場定位的基本內容：
1， 總體市場分析；
2， 競爭對手分析；
3， 市場細分；
4， 目標市場選擇；
5， 目標市場區域規劃；
6， 經典目標市場和經典目標消費者市場特徵描述；
7， 進入目標市場的時間和基本營銷策略。

怎樣進行房地產產品定位.ppt

:wenku../view/4d2b6eb9102de2bd96058876.

E. 企業是怎樣進行市場定位的

傳統的以產品和消費者特徵，而非以顧客所要完成的工作為依據來分析市場，做出企業的市場定位決策是一種危險的做法。
市場營銷的藝術主要集中在市場細分：界定具有充分類似性的客戶群，以便同種產品或服務對他們均具有吸引力。市場營銷人員通常根據下述標准對市場進行細分：產品類別、價格水平、對作為消費者的個人或公司進行的人口統計和消費心理分析。在投入如此大的精力進行市場細分後，為什麼建立在這些類別劃分或市場細分方案基礎上的產品推廣策略卻屢遭失敗呢？在我們看來，原因在於這些策略都是以產品和用戶的特性來分析的。以特性為基礎的市場分類理論只能揭示特性和結果之間的相關性。只有當市場營銷理論能夠提供可信的因果關系，並且建立在以環境為基礎的市場分類方案上時，管理者才能自信地判斷有什麼樣產品的特性、功能。以及市場定位能夠導致消費者購買某鍾產品。
制定具有可預測性的營銷方案，需要了解消費者購買和使用產品的環境。具體而言，消費者經常會有需要請別人完成的"工作"。當消費者意識到自己需要別人完成某項工作時，他們便會四處尋找可以"僱傭"的產品或服務來完成該工作。這就是消費者的生活。他們的思維過程首先是意識到自己有工作需要完成，然後就使用某鍾物品或僱傭別人以盡可能高效、便捷、低成本的方式完成該任務。消費者需要請別人完成的工作的功能性、情感性、社會性方面構成了消費者購買商品的環境。換而言之，消費者想要完成的工作或其所想得到的結果就構成了以環境為基礎的市場細分。以消費者所處的環境而非消費者本身為基礎對產品進行定位的公司通常能夠開發出可以取得預想成功的產品。也就是說，市場分析的關鍵內容是消費者所處的環境特性而非消費者自身特性。
為了證明上述觀點，我們來分析一家快餐店在提高奶昔的銷量和利潤方面所做的努力。為了確定最有可能購買奶昔的顧客的特徵，這家連鎖店的市場營銷人員從行為心理學的各個方面對顧客進行了分類。首先根據產品建構其市場，接著再根據現有奶昔顧客的特徵對市場進一步細分。二者都是以特徵為基礎的市場劃分方案。然後再將具有這些特徵的消費者人群集中起來，並探究是否可以通過把奶昔做得更濃、增強巧克力味、降低價格、增加果粒等方法更好地滿足他們的需要。這家連鎖店得到了有關顧客需求的詳細信息，但產品的改進並沒有顯著地改變產品的銷量和利潤。
然後一批新的研究人員參與進來，研究顧客究竟為什麼購買奶昔。他們的方法幫助連鎖店的管理者看到了傳統市場研究方法所忽視的情況。為了了解顧客在購買奶昔時的目的，研究人員在一家餐廳花了18個小時，認真統計奶昔購買者的情況。他們記錄了每一筆交易的時間，顧客除了奶昔還購買了哪些產品，顧客是單獨還是結伴來的，顧客是在餐廳吃完食物還是帶出餐廳驅車而去等等。這項工作給人最驚奇的發現是：幾乎半數奶昔是在大清早賣出的。最常見的情況是奶昔是這些顧客唯一購買的食物，而且他們很少在餐廳內吃奶昔。
接下來研究者與那些早上購買奶昔的顧客進行了訪談，以弄清楚這些人為什麼買奶昔，以及他們會購買什麼替代食品以實現相同的效果。大多數早上購買奶昔的顧客出於一系列相似目的。他們都要經受漫長而乏味的上班旅途，所以需要點什麼給旅途增添點樂趣！他們此時對食品有"多重任務"要求，買奶昔時並不餓，但他們清楚如果現在不吃東西，到10點的時候就會感到很餓。他們還要受到一些限制：他們忙忙碌碌，總是穿著正裝，最多隻能騰出一隻手來。
當這些顧客到處尋找能夠完成這些任務的食品時，有時他們會購買麵包，但麵包會使他們的衣服和汽車沾滿碎屑。如果麵包上塗著奶油或果醬，則會把他們的手指和方向盤弄得很黏糊。有時他們吃香蕉，可是香蕉很快就被吃完了，不能解決旅途枯燥的問題。作為早餐，餐廳也提供各式各樣的香腸、火腿或三明治，但這些食品把他們的手和方向盤弄得油膩膩的，即使顧客擠出吃三明治的時間，到時三明治也已經涼了。結果表明與其他現有可供選擇的食品相比，奶昔更能滿足這些顧客的需要。如果安排合理，通過細細的吸管吸完奶昔需要20分鍾時間，足以度過乏味的上班旅途。吃奶昔僅用一隻手即可，既干凈又沒有濺漏的危險。與大多數其他食品相比，吃完奶昔後不會感到特別餓。顧客可能因奶昔不是健康食品而稍有不快，但這並不重要，因為顧客購買奶昔並非為了使自己健康。
研究人員發現，在其他時間，通常是父母在點了主食後，會給孩子額外再要一份奶昔。他們買奶昔是為了完成什麼？他們在精神上疲倦了：一整體不停對自己的孩子說"不"，他們只是需要使自己感覺像通情達理的父母。他們通過奶昔這種無傷大雅的方式安撫自己的孩子，以表明自己是有愛心的父母。可是研究人員發現奶昔在這方面發揮的作用並不理想。他們看到父母已經吃完自己的食物，而孩子卻仍然在吸呍粘在盛器壁上厚厚的奶昔，父母則在旁邊不耐煩地等著。許多奶昔只吃了一半就被丟掉，因為父母宣稱沒時間了。
沿著人口統計和消費心理分析的路線細分市場，確實提供了有關個體消費者的信息。但是同一位忙碌的父親，早上他自己需要一個黏黏的奶昔消磨時光，而後需要給孩子買其他不同的東西。研究人員詢問了那些從事不同工作的顧客，就應該改進奶昔的哪些特徵徵求他們的意見，並把每個顧客的回答與其他同屬於一個人口統計和消費心理細分區域的顧客的意見進行平均分析，最終的結果產生了一個不能滿足任何顧客的需要的"四不像"奶昔。
這家連鎖餐廳在早上究竟在與誰競爭？統計數據將他們的奶昔銷量與其競爭對手進行了比較。可是在顧客看來，早上奶昔的競爭對手是無聊、麵包、香蕉、速溶咖啡，在晚上，奶昔的競爭對手是曲奇、冰激凌以及承諾將來會給孩子買同時又希望孩子不會想起來的東西。
知道一種產品能夠勝任什麼工作，這為經營者改進產品提供了一條更加清晰的路線圖，以便站在顧客的角度贏取真正的競爭。比如為了緩解上班路途上的無聊和乏味，連鎖餐廳可以在奶昔中加入真正的小塊水果，這樣司機嘴裡就會不時吸到爽脆美味的水果塊，為單調無趣的路途增添一份意外和期盼。連鎖餐廳可以把奶昔做得更濃，以延長允吸的時間。他們還可以在每個連鎖餐廳里設立一台自助機，顧客可以用銀行卡或者硬幣進行操作，這樣可以快進快出而減少等待時間。
要完成晚上的工作則需要不同的產品：黏性較低消化較快，外包裝也要小巧，裝飾要生動可愛。可以把這種廉價奶昔隨兒童套餐附送，這樣一來，當孩子向父母提出要求時，父母則不用過多考慮即可爽快地答應了。
如果連鎖餐廳實施那些真正有助於滿足顧客需求的改變，拋棄那些與顧客使用該產品的目的無關的改進，這種改變會有明顯的效果，但這不是通過從與之競爭的對手那裡奪取已有的市場份額中更多的部分，也不是依賴通過調整菜單上其他產品，相反這種銷量的增長是通過從消費者有時購買的其他種類的商品上爭取新的消費所實現的，而那些商品只能給消費者有限的滿足感。或者更重要的是：該產品可能在非消費者群體中發現新的增長機會。這個世界充斥著標准化的"萬金油"產品，他們並不能令人滿意地滿足顧客的需求，與非消費的競爭往往會帶來最大的消費增長源泉。
有人會說上面這個例子太特殊了，不具有代表性，傳統的市場定位研究方法在很多方面還是很有效的，那麼我們再來研究一個假定的案例，看兩種方法分別會把我們帶向何方。
當前手機智能化是一個熱門市場的熱門話題，各手機生產廠家都希望在各自的產品中加入更多的功能，於是有了可以上網的手機，也有可以攝像的手機等等諸如此類越來越功能強大復雜的產品。假定有一家名為嬌子的新手機公司生產的"王牌"手機，通過其新功能：通過使人們可以在諸如排隊、等車和開會等環境中方便地接受郵件的方式，獲得一定的市場份額站住了腳跟。那麼下一步該怎麼辦？嬌子公司如何維持它的王牌產品的改進和業績增長軌跡呢？
當然，每個月都有大量關於如何改進下一代王牌產品的新鮮創意涌進管理者的辦公室。公司應該對哪些創意進行投資，而又應該忽略哪些創意？這些決策非常重要，在這個快速增長的市場中，它們涉及數以千萬的利潤風險。
嬌子的管理者可能會認為他們的市場是按照產品種類劃分的，用某些人的話來講，就是"我們在手持無線設備領域進行競爭"。但是如果是這樣，他們會發現索愛、諾基亞、摩托羅拉、三星生產的行動電話以及多普達等裝有微軟操作系統的移動智能手機都在與王牌進行競爭。為了領先於這些競爭對手，嬌子公司需要更快開發出更好的產品，因為競爭對手們實力都很強勁，都在快速推出更新、功能更全的產品。嬌子如果不能奮力跟進是否意味著落後了呢？
按照以產品特徵界定市場的理念將導致管理者產生這樣的想法：為了在競爭中獲勝，嬌子公司需要在下一代王牌產品中相應地增加一些功能。當然嬌子公司的競爭對手也有同樣的想法：為了領先其他所有競爭對手，所有的公司都試圖在自己的產品中融入競爭對手產品的最突出的功能。我們擔心的是，按照產品特徵對市場進行細分會促使公司草率地走向生產無差異的標准化產品之路，這樣的產品根本就無法很好地完成顧客可能需要它完成的特定工作。
或者嬌子公司主管還可能按人口對市場進行細分定位，如以商務旅行者為目標，然後將為了滿足這些顧客的需要所做的產品改進加到王牌產品上。這樣的設計使得嬌子公司不得不考慮另外一組完全不同的功能需求設計。比如嵌入客戶關系管理軟體被人們認為非常關鍵，因為它使銷售人員在與顧客接洽之前就能快速查詢交易記錄和定單情況；可下載的電子書刊與雜志可以免去顧客背負裝滿厚中的閱讀資料的公文包之苦；帶有提供改變旅遊預定、股票交易、通過全球定位系統查找飯店等功能的無線互聯網接入服務可能會非常有吸引力；具有將費用開支報告無線傳輸給總部的功能軟體似乎也必不可少。越來越龐大的開發計劃將使新產品的發布推遲得遙遙無期。
每一位參與市場戰略定位決策的管理者都非常理解回答諸如此類問題時的痛苦和艱難。難怪許多人認為決策的正確性就像賭博一樣不可預測，或者更糟。
如果嬌子公司根據人們使用該產品所要完成的任務來劃分市場，情形會怎樣呢？我們沒有對此深入研究過，也許他們中的絕大多數只是在用它來打發小塊的、不用就會浪費掉的時間。在機場等待登機的長隊中，可能會使用王牌閱讀郵件；公司管理人員在開會時會打開一直處於待機狀態的王牌並放在桌上的話，又會在做些什麼？如果會議節奏太慢或太乏味，可以掃一眼上面的消息，這樣既不顯得失禮，同時又可以充分利用時間，如果會議節奏加快，他可以把它放在一邊重新集中注意力。
這時王牌產品在同什麼競爭？人們需要抓住小塊時間做點事情時，如果不用王牌，他們會使用什麼產品？也許會看看報紙，有時候他們做些筆記，有時他們會很不在意地看幾眼電子顯示屏中的布告，或者在枯燥的會議上坐著兩眼發呆。站在消費者的立場上，這些正是王牌最直接的競爭對手。
這樣的市場框架意味著公司應對對王牌的無線電子郵件平台做出什麼改進呢？Word、Excel和CRM等軟體恐怕不行，在短短的幾分鍾的小塊時間內很難完成程序導入、轉換心態、高效工作、減速換擋這一系列的活動。
但是對於嬌子公司而言，應用IVR互動式語音應答技術也許是個好主意，因為接收和回復語音信息不失為另一種卓有成效的利用小塊時間的方式；財經新聞標題和股指信息也可使王牌有效對抗報紙；簡單的單人游戲或者自動下載的諸如十大優秀運動員排行榜新聞都能夠消除無聊和乏味，從而贏得市場份額。從顧客使用該產品所要完成的工作角度來看待市場，那麼嬌子公司制定的新產品開發計劃就能更好地反映顧客的真實生活。
如果嬌子將它的王牌產品定位在幫助人們充分利用小塊時間上，多普達將它的產品定位在幫助人們做事更加系統和有條理上，而CDMA的手機則定位於帶給年輕人更多樂趣，那麼這些產品在消費者看來就各不相同：每樣產品都會在其相對應的市場中擁有大的市場份額。因為這些產品出現在消費者生活中的不同時間和地點，我們認為在相當長的時間內，大多數消費者將選擇分別擁有這些產品，而不會使用一個單獨的、像萬金油式的設備。也就是說，除非出現一個無須犧牲功能性、簡單性、便捷性就能夠完成所有這些工作而且價格具有競爭力的萬能型產品。
不幸的是很多生產商都努力在自己的產品中加入競爭對手的產品功能，要製造功能齊全的萬能型產品。如果不加抑制，這將導致產品相互雷同而喪失自己的特點，結果反而連原來能夠完成的工作也無法很好地完成。其實這樣做根本就沒有必要。以產品和消費者特徵，而非以所要完成的工作劃分市場的做法最終將導致產品走上自我毀滅的道路。

F. 市場定位含義

1什麼是市場定位
市場定位並不是你對一件產品本身做些什麼，而是你在潛在消費者的心目中做些什麼。市場定位的實質是使本企業與其他企業嚴格區分開來，使顧客明顯感覺和認識到這種差別，從而在顧客心目中佔有特殊的位置。
市場定位可分為對現有產品的再定位和對潛在產品的預定位。對現有產品的再定位可能導致產品名稱、價格和包裝的改變，但是這些外表變化的目的是為了保證產品在潛在消費者的心目中留下值得購買的形象。對潛在產品的預定位，要求營銷者必須從零開始，使產品特色確實符合所選擇的目標市場。公司在進行市場定位時，一方面要了解競爭對手的產品具有何種特色，另一方面要研究消費者對該產品的各種屬性的重視程度，然後根據這兩方面進行分析，再選定本公司產品的特色和獨特形象。
2市場定位的影響因素
1．產品屬性
每個產品都有其不同的屬性，企業可以依據產品鮮明的屬性特徵定位。例如，感冒葯「白加黑」的產品屬性特徵是白天服用白色的葯片，晚上服用黑色的葯片，於是企業就將該產品屬性特徵清晰地用在了它的產品名稱即「白加黑」和廣告語「白天吃白片，晚上吃黑片」上。企業通過這種定位有效地將本企業生產的感冒葯與競爭企業的產品加以區別。再如，「七喜」汽水的定位是「非可樂」，強調它是不含咖啡因的飲料，與可樂類飲料不同。
2．產品性價比
產品性價比是一種產品區別於另一種產品的重要特徵，基於產品性價比優勢進行市場定位是一個有效的戰略選擇方式。例如，台灣頂新集團將其方便麵品牌「福滿多」定位為價廉物美的產品將「康師傅」方便麵定位為高品質產品。
3．產品功能
強調產品的獨特的功能會吸引相當一部分消費者，原因在於現在的消費者越來越追求獨特功能的產品。例如，手機的拍照功能。於是，許多企業就以其手機強大的拍照功能進行產品定位。
4．使用者
該種定位基礎關注的是使用者的個性特徵和類型。不同的用戶類型對產品有不同的需求，那麼，不同類型的產品應適應不同的用戶。例如，美國米勒啤酒公司曾將其原來唯一的品牌「高生」啤酒定位於「啤酒中的香檳」，吸引了許多不常飲用啤酒的高收入婦女。後來發現，佔30％的狂飲者大約消費了啤酒銷量的80％，於是，該公司在廣告中展示石油工人鑽井成功後狂歡的鏡頭，還有年輕人在沙灘上沖刺後開懷暢飲的鏡頭，塑造了一個「精力充沛的形象」。在廣告中提出「有空就喝米勒」，從而成功佔領啤酒狂飲者市場達10年之久。
5．產品類別
企業也可以根據產品類別的不同(如餐飲類、衛生用品類等)進行產品的市場定位，以突出不同產品種類的差異。產品類別和特定需求直接能夠產生品牌聯想。例如，利用類別定位尋求消費者頭腦中的空隙，如由快餐聯想到麥當勞。
6．競爭者
針對競爭者對手的定位去確立企業產品的市場定位也是一種有效的定位方法。在快餐業，麥當勞與肯德基是一對強勁的競爭對手，針對麥當勞服務標准化的定位特點，肯德基提出了「雞肉烹調專家」的差異定位策略。

G. 如何正確理解「市場定位」

第一，關於市場定位市場定位
通俗來說，就是在這個市場上企業提供什麼產品來滿足客戶群體的特定需求。市場定位具體是指根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或用戶對該種產品的某種特徵、屬性和核心利益的重視程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的、給人印象深刻、鮮明的個性或形象，並通過一套特定的市場營銷組合把這種形象迅速、准確而又生動地傳遞給顧客，影響、引導和催化顧客對該產品產生不同的良好感覺。
第二，關於市場定位的准確理解
1. 市場定位首先是形象的定位
形象定位核心在於看起來不同。讓客戶感覺到產品具有不同於競爭對手的良好形象。
2. 市場定位其次是產品功能的不同
通過功能的差異化，滿足客戶對於產品的不同功能的需求，從而和競爭對手區別開來。這里的要素就是「用起來不同」。
3. 市場定位也是客戶體驗的不同
不同的產品包裝，不同的服務內容，不同的銷售通路，不同的產品介紹，都會使客戶得到不同的感覺，有價值的不同，就是市場定位的價值所在。這里的要素，就是「感受不同」。
4. 市場定位更是品牌卓越化的體現
企業通過系統工作，使得品牌實現卓越化，這樣品牌企業所推出的產品，加上精緻的市場定位，往往更容易使市場所接受，使客戶認可其價值所在。這里的要素，就是「品牌為市場定位背書」，這樣的市場定位更容易被消費者所接受。

H. 什麼是市場定位

市場細分、目標市場、市場定位三者區別如下：

一、實施措施不同

1、市場細分的具體實施措施是通過市場調研，根據消費者的需要和慾望、購買行為和余州購買習慣等方面的不同之處，把公司產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類。

2、目標市場選擇的具體實施措施是在市場細分的基礎上，根據企業的資源和實際情況，合理地選擇已經細分的市場中的某個群體。

3、市場定位具體實施措施是企業針對目標市場選擇出的潛在顧客，進行心理營銷設計，創立產品、品牌，保留深刻的印象和獨特的位置，努力取得競爭優勢。

二、實施目的不同

1、市場細分的目的是為了分析尋找企業的意向客戶。

2、目標市場的選擇目的是扒毀罩確定企業主營業務及客戶。

3、市場定位的目的是為了設計出符合客戶的營銷策略及品牌。

三、針對的對象不同

1、市場細分面對的是市場上所有的客戶，沒有單一針對性。

2、目標市場針對的是分好類的企業春鬧意向客戶。

3、市場定位針對的是企業選中的潛在目標客戶。

I. 怎樣設定自己公司的定位

首先，設定公司的定位要考慮市場需求和差異賀伍閉化競爭。建議從以下幾個方面入手：

1. 定位目標客戶群體：確定公司的目標客戶群體，了解他們的需求和痛點，從而提供更精準的產品和服務，贏得客戶口碑和市場份額。

公司發展

2. 突出差異化競爭優勢：在與競爭對手的比較中，突出自身獨特的優勢，比如技術研發能力、品牌形象、服務質量等。同時，不斷創新產品和服務，不斷提升自身的競爭力。

3. 實行可持續發展戰略：注重公司的可持續性發展，從長遠利益和社會責任出發，制定合理的經營戰略和規劃，堅持創新和卓越，為客戶、員工、股東和社會創造價值。

總之，公司的定位要符合市場需求和客戶禪裂期望，同時擁有橘悔差異化競爭優勢和可持續性發展戰略，才能在市場競爭中獲得優勢並長期穩定發展。

J. 【房地產項目市場定位工作簡要分析】房地產項目市場定位

房地產項目市場定位工作簡要分析

作為顧問公司，在接觸很多開發商面對定位問題時，有一個不同於其他行業的前提。由於土地供應的不透明，不少開發商拿地比較困難，絕大部分開發輪指商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節，由於地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度更高，有的項目可能短期內是無法操作的。本文將從影響項目定位工作的幾個方面進行分析探討。

一、項目定位要解決的問題

進行房地產項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾。包括區域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發成本的矛盾；區域研究與地塊情況的矛盾；開發設想和公司經營水平的矛盾等。這些矛盾合理地解決了，項目定位工作就成功完成了。

二、項目定位要達到的目的

在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目是可行性的研究進行論證，主要有以下幾個方面： 經濟技術指標的可行性

通過開發成本各項指標的精細測算、市場預期售價的仔細研究與資金投入的利潤率的期望值相平衡，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。

2、時間操作的可行性

由於市場的不斷變化和發展，而相對於房地產生產周期長的特點，項目產品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現產品跟風，自身項目推出速度慢，造成銷售不暢的現象。根據項目規模不同、地塊的特性不同、產品推出時間不同等因素，分析入市的時機，准確把握項目的操作時間是項目成功的重要因素。因為項目時間控制不好操作出現問題的項目很多。因時間變化，影響項目開發主要因素包括：地塊周邊市場的成熟度，基礎設施建設的情況，政策調控等因素。

3、長久發展的可行性

項目定位的難題在於項目長久可持續發展的問題，尤其是規模超大的房地產項

目，對於項目分期開發中各期自身產品定位的細分和合理性尤其重要。項目自身供應量過大，產品單一與項目的客群需求多樣的矛盾，直接影響資金回籠和開發攔塵進度的計劃與實施。造成項目開發進度簡桐禪緩慢，利潤空間下降，項目無法長久發展，公司品牌受到影響。

4、公司其他項目更可行因素等

由於資金的限制，在同一開發商有不同項目待開發的時候，對其具體項目而言，該項目的可行性、利潤空間及開發速度與其他項目的可行性相比較後，才能夠確定該項目先行開發的可行性。

三、項目定位涉及的主要環節

項目定位通常在可行性研究階段進行，一般客群需求調查，採用問卷結合座談的形式，主要根據以下幾方面來判斷：

1．現金流測算與把握

開發企業根據自身現金流的測算和把握，確定項目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發大眾化普通住宅與開發聯排別墅同樣可行，後者可能利潤空間更大，但風險也更大。作為資金相對薄弱的企業，無疑應該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間。

2．土地條件

土地自身條件是項目定位的根本基礎，地塊自然條件的綜合利用是項目物業的增值的前提。錯誤定位，優勢變劣勢的現象在房地產開發過程中普遍存在。例如，在京北有一個項目，地塊中間有一個較大的天然湖泊。為了增加開發面積，發展商進行了大規模整治填湖工作，造成自然景觀條件的下降，增加面積的同時造成項目產品品質下降。在眾多開發商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應該是不可多得的優勢，因項目定位的問題而成為劣勢。地塊的自然優勢在項目定位中未予考慮，當作劣勢進行了處理，使項目開發受到巨大影響，不能順利進行。

3．銷售速度

銷售速度也是項目定位的重要因素，尤其是在價格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項目的回款速度，開發周期，對於開發企業項目間的整體資金運做有直接影響。

4．客戶群體

商業地產策劃建議

關於元亨集團進駐羊西線開發商業片區的規劃、經營建議

一、 成都市的商業地產狀況

據統計，2000年成都市GDP為1310億元，人均1.32萬元，在中西部副省級城市和省會城市中名列第一；社會消費品零售總額突破500億，名列西部第一；活躍的市場經濟和資本流通為成都市奠定了濃厚的商業基礎。特別是隨著2003年成都市舊城改造工程的啟動，給成都市商業地產的開發帶來了空前的機遇，拆遷和置換出來的土地面積達150萬平方米之多，其中絕大部分將作為商業用地，因此成都市房地產界稱2003年為「商業地產年」。

同時，從商業地產的開發規模來看，將2003年稱為「商業地產年」確實名副其實，在這些開發商中，除了本地資金的大量介入外，21世紀不動產、上海友誼集團、戴得梁行等外地、境外資金的進入，更加速了成都市商業地產的發展，並逐漸形成了以6大中心商業圈和社區商業相輔相成的格局。

截止到2003年3月底累計（包括郊區）商業營業用房實現開發投資53288萬元；施工面積145.6289萬平方米；預售面積13.5506萬平方米；實際銷售面積達13.9106萬平方米，實現了產銷兩旺的局面，並消化了部分空置房。

從發展區域來看，成都市二環路到三環路之間是今年開發量最大的區域，施工面積449555平方米，占施工總面積1080710平方米的41.6%；其次是一環路到二環路，施工面積為31.1429萬平方米，占施工總面積的28.82%。這些數據表明成都市商業地產的開發重心已經逐漸往二環路以外轉移，一方面是成都市政

府規劃的導引，另一方面也由於市中心地價猛漲，沒有足夠實力的公司很難在市中心覓得理想地段，且競爭極為激烈，風險系數相對也較高。

從銷售情況來看，一環路至二環路之間的商業地產銷售最為火爆，預售面積16137平方米，實際銷售面積68271平方米，實際銷售面積是預售面積的4倍多；其次是府南河內的商業地產；二環路至三環路的商業地產雖然施工面積最大，但並不被投資者看好，實際銷售面積僅為預售面積的56.29%，應該引起開發商的重視。

從個案來看，成都市目前在商業地產方面做的最成功的當屬藍光地產，其開發的羅馬假日廣場、玉林生活廣場、金色夏威夷、藍色加勒比等項目，無論是從項目的規劃、設計、宣傳、定位、銷售等方面都做的非常到位，從而確保了他們的項

目獲得空前的成功。據了解，藍色加勒比在6月8 日至10日三天內，就達成銷售額4500萬元，羅馬假日廣場開盤3個月就完成銷售額的80%。

但是，成都市商業地產也存在一些隱患，一是商業地產開發量過大，供求失衡，從綜合開發和銷售數字來看，其比例大概為16：1。二是市區商業地產競爭趨於白熱化，商業地產同質化嚴重，項目缺少前期市場調查和策劃。三是開發商重開發輕經營，開發商只管賣房，不管經營，造成投資收益不佳，打擊了部分投資者的投資信心，購買力下降。

二、 公司擬發展項目的市場分析及定位

元亨集團成都市金港房屋開發公司歷經10年的發展，在房地產開發方面積累了一定的經驗，但是從過往的開發歷史來看，其開發的營業建築目前空置將近6000平方米，主要原因在於前期規劃及定位不合理所至。以史為鑒，公司在運作這樣一個超大面積的商業地產時，一定要做好前期的市場調查和規劃工作，在這個工作上，我建議由專業的機構來代理或者由專業的機構指導完成。因為一個商業地產的項目從立項建設到開始經營，涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多環節，而市場定位是項目前期工作的重點。定位是項目的精髓，是宗旨，定位不準確或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。而在這一工作方面，我認為公司的重視程度不夠，首先看市調人員的組成，他們都沒有專業的經驗，甚至部分人員剛從學校畢業，連基本的工作經驗都沒有；其次從領導來看，沒有向他們下達明確的工作任務，沒有對市調工作進行專業的培訓，關於市調的目的、目標以及計劃甚至到基本的文案、問卷設計都是由他們自發完成的，應該來說，公司非常幸運可以招聘到如此具有責任心的員工，但是尚缺乏科學性和專業性。

從項目的地理位置來看，一方面它緊鄰羊西線餐飲娛樂一條街，該街在餐飲方面享譽成都，是金牛區政府重點發展的品牌經濟之一；它還處於金牛區政府規劃建設的「錦西名宅」居住區域，具有相當的消費群體的支持，其中不乏蜀風花園城、金都花園、御都花園、錦城花園等成都市高檔樓盤聚集了大量的中高檔消費者，具有很大的市場消費能力。另一方面該地屬於商業「生地」，需要人為營造商業氛圍，且項目的立項開發還需要等待市政規劃路的暢通，預計該道路完全通車大約2年的時間，2年以後的市場需求格局很難精確的預計。

因此，要想運作這個項目，市場的前期調查和策劃工作顯得尤為重要，這項工作做得是否踏實、細致將直接決定這個項目的成敗。其次，從人們的消費習慣來看，羊西線的餐飲娛樂已經成形，人們是否願意到一個新的地方進行消費還是個未知數；而且在羊西線上馬上要建起一個超大的百貨——歐尚百貨，勢必要分流相當一部分消費群體。在羊西線的周圍，置信與普爾斯馬特聯手打造的金沙商業圈與政府規劃建設

的國際會展中心像兩把利刃一樣插在城西，它們將在城西的市場中分得相當的份額，尤其是國際會展中心借會展經濟之利，將吸引到西部各省甚至

全國的商家。所以我認為，公司擬開發的這個項目既有機遇，也存在挑戰，必須慎之又慎，在定位上必須下足功夫，巧妙的避開兩大商業片區給項目製造的威脅，否則同質規劃，勢必失敗。

綜合分析各方面的因素，我認為應該將「借力使力」的概念運用到項目的前期定位當中，項目要借羊西線餐飲娛樂的優勢，借會展經濟的優勢，借城西的自然資源優勢和歷史文化優勢，成為羊西線餐飲娛樂一條街，國際會展經濟的強勢補充，而不是與他們直接面對面的競爭市場份額，通過「曲線救國」的方式同樣達到項目成功的目的。

具體來說，在項目的名稱上，建議採用「錦城之春」，一方面突顯成都市又稱「錦城」的文化內涵，將項目定位在成都市乃至全國的高度上，有利於項目的宣傳推廣；再者「錦城之春」與電影「小城之春」僅一字之別，易引起人們的共鳴，且「小城之春」歷史上經過了兩次拍攝，具有很高的藝術價值和欣賞價值，項目取名為「錦城之春」寓意深遠，希望成為成都市商業地產的傳世之作；其次，「錦城之春」也寓意成都市商業地產的繁榮，該名字具有很廣泛的包容性，而且春天是萬物復甦的季節，給人以美麗、時尚、欣欣向榮的想像空間，比較吸引女性的喜歡。

因此在項目的主題定位上，建議深挖川西民族文化，因為只用民族的才是世界的。在表現手法上，借用現代元素極力表現錦城文化的特點，讓購物、休閑者在這里不僅可以享受到舒適的環境，並能領略到川西民族文化的氣息。並借成灌高速路的便利，大打旅遊經濟牌，使該項目成為羊西線上一個值得一看的人文旅遊景點，從而通過大量的遊客拉動該項目的長線經營，確保項目運作的全面成功。並彌補羊西線上沒有旅遊景點的缺憾，從而實現借羊西線餐飲娛樂一條街已經名聲在外的天然優勢；同時，國際會展中心到時必將成為西部的貿易會展的重要場所，吸引全國商家到這里來參展，商家們空閑的時間的去處潛在著無限的商機。由於成都市定位在餐飲、娛樂項目的地產片商已經很多，相對的具有濃厚的本土文化氣息，具有觀賞價值的商業地產項目並不多見。

相對的來說，具有川西民族特色特別是接近西藏部分地區的風土人情早就已經吸引了許多旅遊愛好者的眼球。若將該項目在主題定位上突出旅遊、人文、休閑、購物的四大主題，特別是大力彰顯旅遊和人文主題，必將在成都市的商業地產項目上獨樹一幟，自然而然的成為羊西線餐飲娛樂一條街和國際會展中心的強勢補充，達到項目成功的目的。

三、 項目的經營及銷售策略

從目前成都市的商業運作模式上來看，主要分為六大模式。一是以服務為體系的模式；開發商通過營銷手段打造新型市場的概念，從抓服務、抓管理著手為商家營造實在的服務，讓經營者的財富得到增值來打動市場，打動商家。二是整體包裝模式；對於需要拆遷的市場通過開發商與商家共同培育，在原來市場地址已經

被遷移的情況下，透過重新包裝原有市場的品牌，整體營銷，以達到重拾商業氣氛的目的。三是主題型賣場模式；採用國際上高檔消費場所慣用的一對一特色服務，有針對性的鎖定特別購買人群，例如太升通訊路上的鐵通太升電訊商城。四是一站式服務模式；容納行業的全部商機，例如紅牌樓三九弗蘭汽配城，集舊車市場、汽車配件、汽車美容、汽車交易等汽車全方位產業，形成一站式商業體系。五是量身定做模式，將商業和地產於項目規劃前進行聯合，為商家特別是大型超市、百貨量身定做，由商家直接參與設計和規劃。例如普爾斯馬特與置信合作進駐金沙商業圈。六是產權酒店模式，讓投資者擁有自己的獨立產權，可

以像購買住房一樣購買客房，既可以供自己使用，也可以委託酒店經營，這在旅遊和經濟發達地區極其受到投資者的青睞。

縱觀目前成都市商業地產的經營模式，各有利弊。在具體涉及到某一個項目時，往往是多種方法、多種手段的綜合運用，借鑒前面成功的操作經驗和失敗的教訓，具體到我們這一個地產項目的運作上，我建議分成重要的三個階段。

第一階段：產品的市場調查和定位階段。這一階段要解決的重點問題是分析這個項目的市場性，以得出做與不做的重要決定。第二就是要解決做什麼的問題，即要確定項目的主題定位和設計規劃。要解決這個問題需要大量的市調考察工作，對於成都市成功的案例，尤其是失敗的案例要認真進行總結分析，必要的時候還必須藉助外界專業機構的力量。他們是專家，他們對市場的數據以及消費者的心理掌握的最為詳細，因為他們若沒有敏銳的眼光和科學的技術恐怕難以生存。而相對的項目的平面規劃可以暫緩落實，確定項目要表現的主題對於項目的成功與否至關重要。要做好第一階段的工作，從目前公司的工作狀態來看，我認為公司的重視程度和專業性還不夠，而是過多的關注產品的銷售，說明公司對於產品的自信心不夠，所以急於要找到可以銷售的對象。

第二階段：要解決怎麼做的問題。這個涉及到項目的前期招商，建築風格的確定，平面布局，商、住比例協調以及建築施工，配套設施等具體性問題。這一階段的重點要解決「一棵大樹」，俗話說的好，「大樹底下好乘涼」。通過各種渠道爭取到一家國際國內知名的實力企業尤其是物業管理公司、超市百貨公司的加盟，並以該項目成立一家專門的公司，由新成立的公司獨立操作「怎麼做」的問題。

第三階段：解決怎麼樣做得更好的問題。這涉及到項目的後期招商，策劃、推廣、宣傳以及市場的服務和管理。

具體到後期的銷售策劃上，結合北京商業地產的銷售方案以及目前成都市的投資特點，我建議採用如下的方案：

一、 三權分離：即所有權、經營權、管理權分離，擺脫目前成都市許多房地產開發商只管賣房，不管經營，由投資者自行經營，造成收益不佳的局面。

二、 在投資收益上，確保10年的保證投資收益，10年之後，投資者可以將產權退還給公司。這樣可以增加投資者的投資信心，同時也有利於開發商整體經營，

提高項目的獲利空間，規避個別經營造成市場混亂的局面，影響項目的永續經營。

三、 在10年當中，以投資回報逐年上升的方式吸引投資者，例如第一年的投資回報為5%，以後每年上升1個百分點，第十個年頭拿到14%的回報，這樣投資者的投資壓力相對較少，可以吸引大量的中小投資者進行投資。

四、 在產權上切割到每平方米，但是不確定具體的位置，僅進行概念上的切割，這樣一層樓房可能就有將近上百的投資者，由他們共同擁有一層房屋的產權，每層房屋的業主推選一個代表，與公司代表組成管委會，對於經營者進行監督。但是在簽訂購房合同的時候，同時投資者必須與經營公司簽訂委託經營協議，10年之後，由管委會決定是否繼續聘用原經營公司進行經營管理。

五、 若投資者在10年當中提出退房的要求，必須支付違約金，違約金按照年數逐年遞減，期滿10年公司不收取任何違約金，並且若期滿15年後退房，公司按照120%退款給投資者。

六、 這樣的一份購房合同和委託經營性合同都經過公證處的公證，在最大利益上確保投資者的利益。 這就是我關於公司即將運作的商業地產項目的一些建議，如有不妥，請予以指正！

2003/6/19

客群需求特徵是項目定位的決定因素，客群對該地塊區域市場的認知和對產品的需求，在房地產開發競爭日益激烈的今天，對客戶群體的准確把握是項目開發成功的前提條件。

5．房屋的單價/總價構成

現在市場上有不少項目單位售價很低，但由於產品戶型較大總價高，形成嚴重的滯銷。在確定了自身項目目標客群的基礎上，客群對戶型的需求及單套總價格的考慮是項目進行產品定位特別需要注意的問題。

6．公司擅長開發類型

在項目的硬性、軟性各項指標都很明確的情況下，開發企業自身優勢的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產品的開發，更需要開發企業綜合考慮自身的條件。

7．公司要求的利潤和品牌

項目定位過程中，除了市場和地塊特徵的因素，開發企業自身對項目的利潤要求是決定項目定位的主觀因素，也是最影響項目定位準確性的因素。

四、項目定位需要注意的問題

項目定位最主要的是要根據自身條件建出適銷對路的產品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下幾點必須充分考慮，才能做出最優選擇。

1．開發商的實力，包括資金/人才/經驗等等

作為資金實力，在房地產開發中被普遍認同，但人才、開發經驗等其他因素的考慮還沒有被眾多開發企業所重視。

2．土地條件及規劃條件

在考慮土地自身條件的優劣勢後，地塊的一些規劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下，進行合理調整。

3．針對20萬以上大項目，必須對宏觀經濟運行進行分析

很多開發企業普遍認為宏觀經濟的發展與宏觀經濟的分析離自身項目很遠，與自己項目的相關性不大。但大型開發項目周期至少需要三年以上的時間，那麼整體宏觀經濟的運行和發展對項目的影響是非常大的，也是開發企業在項目定位時必須充分考慮的重要方面。

4．客群調查

目前普遍應用的問卷微觀調查方法並不完全適合客戶需求的調研判斷，「與客戶接觸」交流的結果才是最有效最直接的判斷基礎。

5．單方利潤率/總利潤率/資金風險

項目定位需要考慮的因素很多，作為開發企業項目運做最核心的單方利潤率、總利潤率和資金風險這三方面問題是其公司最機密的問題。項目定位關繫到項目的生死，顧問公司必須與開發商深入交流，進行規模論證，模擬選擇，可行性研究，才能夠作出項目的定位。

五、影響項目定位的前瞻性幾個因素

1．人群思想意識形態的定位研究

客群思想意識形態的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項目定位適合未來客群需要作好准備。並對客群消費進行引導。

2．建築要有特色，要增加文化氣氛

人們在解決基本居住問題後，開始改善居住條件，對其居所的建築開始有其審美和喜好的考慮。在項目定位時，建築特色將越來越受到重視。

3．研究建築的發展方向

市場發展方向影響著項目定位，那麼對建築發展方向的研究，建造適合建築發展與市場發展的建築，則是項目定位準確把握未來的關鍵。

4．增加區域內產品的互補性，避免激烈競爭

項目市場定位離不開對周邊競爭對手的分析，以期在競爭中獲勝。與其市場相互競爭不如相互補充共同贏得市場，增加區域項目產品的互補性是項目定位的重要課題。考慮產品差異化，找市場空隙做別人沒有特別涉及的市場，這要求對客群的細分要求非常精確，對產品定位的細節進行深入研究。

綜合以上內容，我們可以看到項目定位對房地產開發的重要性和該項工作的復雜性，在激烈的市場競爭中，我們提醒開發企業加強項目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項目開發與企業發展的成功