房地產營銷策劃存在的問題

① 房地產營銷策劃應該怎麼做需要注意哪些問題

1、拓寬知識面，增加自己的涉獵范圍，如經濟、政治、文化、藝術等，策劃版是雜家，懂權的東西很多，但不見得很精；
2、學習專業知識，如建築、營銷、心理學等；
3、市場調研，了解所在城區、區域市場，知道市場中主流項目的情況，包括價格、產品、亮點等等。
4、熟悉項目，了解自己所在項目的方方面面，事無巨細，從設計到物業大媽幾點開始打掃；
5、學習分析，策劃一開始都是從最簡單的事情開始做，比如活動配合或者物料設計，要了解背後的目的，要知道關聯動作，學會舉一反三；
6、嘗試寫報告，前面的階段熟悉之後，策劃經理會安排寫簡單的報告，如周報、月報等；
7、了解客戶，策劃一定要和客戶多接觸，知道其喜好、需求點、成交或未成交原因，通過長期的調研，能夠找出共性或者提出策略；
8、嘗試寫進階報告，如季度方案、半年營銷報告、階段營銷報告、年度營銷報告等，這些報告需要扎實的基礎知識和較強的策略能力；

以上的做好了之後，作為一個房地產策劃，已經基本入門了。
過程中一定注意培養邏輯性，形成好的思維邏輯，能夠幫助你分析和解決問題。
再有，策劃做好不是一撮而就的事情，需要時間和經驗的累積。

② 碧桂園在銷售策劃中存在的問題

的要求。
開發過程中：
1． 開發模式建立在規模開發快速銷售基礎上，導致資金周轉不靈
2． 碧桂園開發速度過快，導致很多服務和管理方面無法顧及，這將導致碧桂園口碑和信譽損失。

銷售過程中：
1. 商品房「低質風」正在全國范圍蔓延
廣東省質監局近期公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質量的專項監督抽查結果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恆星園等大型房地產企業開發的樓盤被列入「黑名單」。
根據廣東省質監局的抽查報告，碧桂園佛山高明2期項目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測試中不符合安全要求。「在一定的使用條件下，可能產生熱變形過度，危及安全甚至引發火災的危險。」因此，質監局要求立即整改。
除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項目，也因各種質量問題而被曝光。《中國質量萬里行》雜志曾報道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對版問題。客廳、卧室、廁所、廚房的裝修，都與當初展示的樣板間相去甚遠：原本是兩個洗手盆，只剩下了很小的一個；原本是裝滿的吊櫥櫃，結果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門，在部分住戶的房中不見了……
台山碧桂園的房子也出現牆壁裂縫、滲水、漏水等問題。連碧桂園在廣東省外的第一個項目——長沙碧桂園1期，也曝出質量問題，並可能導致了銷量不佳。

2. 市場調查缺乏真實性。
一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。

3. 價格策略單一陳舊。
從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

4.促銷策略單一。
從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限於一般的信息發布廣告，最多在編排形式上作些處理，至於廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯後於行業對房地產營銷

③ 房地產營銷策劃有什麼要注意的要點嗎

一，房地產活動推出來，想要達到一個基本目的是什麼，得到的什麼樣效果才內是達到這次房產活動容目的。
二、活動中採取什麼手段，什麼方式來吸引購房者關注，這是主要內容。還有活動時間安排在什麼時間，這都是需要准確確定下來。尤其是時間安排，需要在什麼樣的時間才可以才有更多人流量。
三、地址也是需要活動重點，這是關繫到房地產活動策劃書能不能吸引更多人關鍵地方。地點選擇最好是在人流大的地方，這樣房地產活動才可以吸引更多潛在客戶的關注，讓銷售業績可以提高，所以在業內都說房地產開盤活動策劃方案，是吸引資金的好方法。

④ 房地產營銷策劃中,應注意什麼問題

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

希望對你有所幫助

⑤ 產權行業項目營銷缺乏有效的宣傳手段

答： （一）忽視品牌形象的塑造，缺少核心競爭力 雖然我國的房地產商有很多，無論是實力雄厚的大企業還是地方的小企業在企業形象的品牌塑造上做的好的並不多，這和其品牌形象的營銷不到位有著很直接的關系。尤其是很多小企業在營銷中往往採取的是學習和模仿大企業的營銷策略，雖然取得了一定的效果，但在企業品牌的宣傳上卻不能給消費者留下深刻的影響，所以就不能占據更大的市場份額，取得長遠地發展。由於缺少對企業品牌形象的良好營銷使得很多房地產沒有屬於自己的企業品牌，進一步喪失了企業的核心競爭力，忽視企業品牌形象的營銷是我國房地產營銷中的一大問題。 （二）價格策略單一以及促銷策略單一 影響營銷效果的一大問題就是過於單一的價格策略，一旦制定一個價格就不願意改變，可以說價格是影響消費者購買房子的主要原因，但長久不變的價格一定會影響消費者的購房積極性。即使有的會調整房價，但也是沒有任何規律可言，這失去了大量的消費者。 （三）市場定位和目標市場不明確 很多房地產商在營銷中大都存在一個問題就是市場定位不明確，這和其缺少科學仔細的市場調研有關系，在營銷中往往只考慮怎樣賣出更多的房子，怎樣獲取更大的經濟效益，預先很少對市場進行一個科學仔細的分析調研。同時對於自身也缺少一個清晰的認識，對自身在房地產市場中處於什麼樣的位置，自身有什麼樣的優勢和劣勢都沒有一個清晰的了解和判斷。另一方面就是營銷中的目標市場不明確，很多房地產商在營銷中往往採用的就是大范圍的廣告宣傳，認為這樣可以讓更多的人了解到房產信息，但效果卻不是很明顯。很多房地產商家在營銷中仍然堅持著「以我為主」的宣傳方式，不懂得顧客的真正需求。總之，只要能夠把房子推銷出去甚至會欺騙消費者以及承諾不兌現都會出現。 （四）營銷手段單一，效果不明顯 房地產營銷的另一大問題就是營銷手段的過於單一，營銷中採用過多就是傳單派發以及廣告宣傳，對互聯網以及其他傳播媒介的使用不多。落後的營銷手段就不會取得太好的營銷效果，甚至很多收效甚微，浪費了大量的人力物力。 二、解決我國房地產營銷中存在問題的策略研究 （一）樹立品牌意識，打造鮮明的企業品牌 品牌是企業的核心競爭力，樹立品牌將會大大地提高企業的核心競爭力。隨著人們生活水平的提高，其對房子的要求也開始更加講究品位和文化內涵了，所以在營銷中要注重文化氣息和綠色氣息的宣傳。同時為了增強客戶的幸福感，在營銷中還要注重服務質量的宣傳，努力為客戶提高優質的服務、人性的關懷以及個性化的生活，這樣可以做到與眾不同，凸顯個性品牌特色。同時還要努力提高營銷人員的能力素質，要培養他們的服務水平，其中業務水平和親和力是非常重要的，在營銷宣傳中就給消費者一種舒服愉快的感受將會大大刺激消費者的購房熱情。還要培養營銷人員的企業品牌意識，要讓他們充分認識到其一言一行對於企業的品牌形象都有著直接地影響。總之，在營銷中塑造企業的品牌形象需要商家的全體努力。 （二）制定動態價格策略以及完善促銷方式 價格是影響消費者購房的直接因素也可以說是主要因素，在購房之前消費者往往都會仔細考慮價格，有的甚至會花費大量的時間來觀察房產價格的變動。為了促進房子的可持續銷售，在營銷中要制定動態的價格策略。一般情況下，會根據消費者的購買力定價，但當樓盤開售一段時間後就要主動調整價格，如果前三個月銷售情況良好，就可以適當地提升一些價格，這樣可以加快消費者的購買慾望。但過了這一銷售高峰期之後，可以適當地降低一些價格，但不要降低的太多，這樣還可以吸引一部分消費者。 （三）明確市場定位和目標市場 為了避免由於盲目進行而造成的經濟損失，房地產商在進行市場營銷前要明確市場定位和目標市場。首先要做好市場調研工作，房地產的銷售與當地的政治經濟、教育文化衛生等發展都息息相關，所以在營銷之前一定要了解當地的經濟發展情況。同時還要放寬眼光，對周邊地區的經濟形勢也要有所了解，看看當地有沒有升值發展空間。同時在對於當地的房地產市場也要進行仔細的分析，對自身在當地的房地產市場中有一個准確的市場定位，認識到自身的優勢和劣勢所在，爭取做到揚長避短。另一方面在市場調研中還要明確目標市場，避免那些無用的營銷，要根據自身特點選擇目標顧客，對特定的人群進行營銷宣傳，將自身特點與消費者的個性消費者有機地結合起來，抓住目標人群的消費心理和消費需求，這樣才能起到事半功倍的營銷效果。 （四）加強營銷策略創新以及拓寬營銷渠道 隨著人們生活的不斷提高，其對生活質量的要求也在不斷提高，所以其對住所的要求也不僅僅局限能夠居住那麼簡單了，其在購買樓房的時候往往會考慮多個方面，例如建築的設計、小區的環境以及文化內涵等。所以房地產商就要努力創新營銷策略，要對客戶做好精神關懷以及文化關懷，從物化到文化也是房地產發展的必然趨勢。所以房地產商可以根據消費者的需求來做一些文化營銷以及綠色營銷甚至是服務營銷，例如在進行宣傳的時候可以增加一些人文氣息和綠色氣息，讓客戶能夠感到舒適和自然進一步上升到幸福感。另一方面，根據市場變化的新要求，傳統的營銷渠道已經不能吸引更多的客戶注意了，所以房地產商要加大對傳播媒介的利用，尤其是對網路以及媒體的利用。 參考文獻: [1]高亞娟,淺談房地產企業營銷面臨的問題與對策[J];《經營管理者》,2014(12X) [2]張星宇，崔發強,淺析房地產營銷策劃存在的問題及對策[J];《商》,2014(1) [3]祁娟,房地產營銷策劃中存在的問題與對策分析[J];《建築工程技術與設計》,2016(8)
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房地產營銷中存在的問題及對策
房地產營銷中存在的問題及對策
一、我國房地產營銷中存在的問題 （一）忽視品牌形象的塑造，缺少核心競爭力 雖然我國的房地產商有很多，無論是實力雄厚的大企業還是地方的小企業在企業形象的品牌塑造上做的好的並不多，這和其品牌形象的營銷不到位有著很直接的關系。尤其是很多小企業在營銷中往往採取的是學習和模仿大企業的營銷策略，雖然取得了一定的效果，但在企業品牌的宣傳上卻不能給消費者留下深刻的影響，所以就不能占據更大的市場份額，取得長遠地發展。由於缺少對企業品牌形象的良好營銷使得很多房地產沒有屬於自己的企業品牌，進一步喪失了企業的核心競爭力，忽視企業品牌形象的營銷是我國房地產營銷中的一大問題。 （二）價格策略單一以及促銷策略單一 影響營銷效果的一大問題就是過於單一的價格策略，一旦制定一個價格就不願意改變，可以說價格是影響消費者購買房子的主要原因，但長久不變的價格一定會影響消費者的購房積極性。即使有的會調整房價，但也是沒有任何規律可言，這失去了大量的消費者。 （三）市場定位和目標市場不明確 很多房地產商在營銷中大都存在一個問題就是市場定位不明確，這和其缺少科學仔細的市場調研有關系，在營銷中往往只考慮怎樣賣出更多的房子，怎樣獲取更大的經濟效益，預先很少對市場進行一個科學仔細的分析調研。同時對於自身也缺少一個清晰的認識，對自身在房地產市場中處於什麼樣的位置，自身有什麼樣的優勢和劣勢都沒有一個清晰的了解和判斷。另一方面就是營銷中的目標市場不明確，很多房地產商在營銷中往往採用的就是大范圍的廣告宣傳，認為這樣可以讓更多的人了解到房產信息，但效果卻不是很明顯。很多房地產商家在營銷中仍然堅持著「以我為主」的宣傳方式，不懂得顧客的真正需求。總之，只要能夠把房子推銷出去甚至會欺騙消費者以及承諾不兌現都會出現。 （四）營銷手段單一，效果不明顯 房地產營銷的另一大問題就是營銷手段的過於單一，營銷中採用過多就是傳單派發以及廣告宣傳，對互聯網以及其他傳播媒介的使用不多。落後的營銷手段就不會取得太好的營銷效果，甚至很多收效甚微，浪費了大量的人力物力。 二、解決我國房地產營銷中存在問題的策略研究 （一）樹立品牌意識，打造鮮明的企業品牌 品牌是企業的核心競爭力，樹立品牌將會大大地提高企業的核心競爭力。隨著人們生活水平的提高，其對房子的要求也開始更加講究品位和文化內涵了，所以在營銷中要注重文化氣息和綠色氣息的宣傳。同時為了增強客戶的幸福感，在營銷中還要注重服務質量的宣傳，努力為客戶提高優質的服務、人性的關懷以及個性化的生活，這樣可以做到與眾不同，凸顯個性品牌特色。同時還要努力提高營銷人員的能力素質，要培養他們的服務水平，其中業務水平和親和力是非常重要的，在營銷宣傳中就給消費者一種舒服愉快的感受將會大大刺激消費者的購房熱情。還要培養營銷人員的企業品牌意識，要讓他們充分認識到其一言一行對於企業的品牌形象都有著直接地影響。總之，在營銷中塑造企業的品牌形象需要商家的全體努力。 （二）制定動態價格策略以及完善促銷方式 價格是影響消費者購房的直接因素也可以說是主要因素，在購房之前消費者往往都會仔細考慮價格，有的甚至會花費大量的時間來觀察房產價格的變動。為了促進房子的可持續銷售，在營銷中要制定動態的價格策略。一般情況下，會根據消費者的購買力定價，但當樓盤開售一段時間後就要主動調整價格，如果前三個月銷售情況良好，就可以適當地提升一些價格，這樣可以加快消費者的購買慾望。但過了這一銷售高峰期之後，可以適當地降低一些價格，但不要降低的太多，這樣還可以吸引一部分消費者。 （三）明確市場定位和目標市場 為了避免由於盲目進行而造成的經濟損失，房地產商在進行市場營銷前要明確市場定位和目標市場。首先要做好市場調研工作，房地產的銷售與當地的政治經濟、教育文化衛生等發展都息息相關，所以在營銷之前一定要了解當地的經濟發展情況。同時還要放寬眼光，對周邊地區的經濟形勢也要有所了解，看看當地有沒有升值發展空間。同時在對於當地的房地產市場也要進行仔細的分析，對自身在當地的房地產市場中有一個准確的市場定位，認識到自身的優勢和劣勢所在，爭取做到揚長避短。另一方面在市場調研中還要明確目標市場，避免那些無用的營銷，要根據自身特點選擇目標顧客，對特定的人群進行營銷宣傳，將自身特點與消費者的個性消費者有機地結合起來，抓住目標人群的消費心理和消費需求，這樣才能起到事半功倍的營銷效果。 （四）加強營銷策略創新以及拓寬營銷渠道 隨著人們生活的不斷提高，其對生活質量的要求也在不斷提高，所以其對住所的要求也不僅僅局限能夠居住那麼簡單了，其在購買樓房的時候往往會考慮多個方面，例如建築的設計、小區的環境以及文化內涵等。所以房地產商就要努力創新營銷策略，要對客戶做好精神關懷以及文化關懷，從物化到文化也是房地產發展的必然趨勢。所以房地產商可以根據消費者的需求來做一些文化營銷以及綠色營銷甚至是服務營銷，例如在進行宣傳的時候可以增加一些人文氣息和綠色氣息，讓客戶能夠感到舒適和自然進一步上升到幸福感。另一方面，根據市場變化的新要求，傳統的營銷渠道已經不能吸引更多的客戶注意了，所以房地產商要加大對傳播媒介的利用，尤其是對網路以及媒體的利用。

⑥ 我國房地產企業營銷中存在的問題及原因

目前我國的房地產企業在營銷方面已經非常重視，現在大部分開發商都把開發的項目交給代理商來銷售。這樣做雖然會付出些報酬，但是回款卻2得到了保證。目前我國的營銷團隊的建設也已經由以前的第一代銷售理論逐漸轉變向第四代營銷模式，現在的營銷團隊很重視營銷理念的建設，甚至現在的購房群體也已經有了自主購買的模式。這種發展是營銷的進步，也是人性化的轉變。但是並不是說這樣就沒有問題，相反隨著房地產市場的透明化逐漸顯示出來代理公司人難找、人難留、團隊不穩定等等現象。營銷靠團隊，但是市場透明化了售樓人員工資反而低了，說雖然有個好聽的名字--置業顧問，但是待遇不穩定。團隊建設不穩定：很多公司發展良莠不齊甚至有些做過兩個月的置業顧問就跑去做售樓經理了，團隊的管理還沒有正規化。
我個人認為只要還是利益在作怪，營銷中需要的人才第一要專業對口。第二要長線發展，公司要簽合同，要不然人員流失客戶就流失，匯款的不到保證誰來負責。第三要向國際化接軌，雖然房地產市場在中國逐漸成熟，營銷模式天天更新，但是還沒有正式和國際接軌，將來的營銷手段肯定會是面對面的營銷，也就是說開發商直接面對客戶，甚至一定會出現預訂式開發和銷售。
目前來看也就是營銷隊伍不健康！

⑦ 房地產策劃經理營銷策劃小心走向誤區

房地產策劃經理營銷策劃小心走向誤區

隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留於膚淺的表層，甚至由於理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。
房地產策劃經理誤區之一
目標客戶定位不準
打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！
事實上，由於高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非採用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比態余消費者更專宴帶業”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至於他是誰、他有什麼想法都無足輕重。於是乎，房地產的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。
房地產策劃經理誤區之二
無視差異化競爭
與普遍忽視消費者研究相反，房地產策劃者如同病態般地執著於對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發動地毯式的搜索，從本區域到跨區域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關心備至。任何一份策劃報告有關競爭者的內容絕不會少於50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少於10個條目。然而，這樣“勞師動眾”、“精益求精”有什麼意義呢？得出了什麼結論呢？能指導我們干什麼呢？
事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化；既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種“風聲鶴唳、草木皆兵”的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處？
房地產策劃經理誤區之三
空洞的品牌戰略
眼下，房地產業最時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。有了萬科好榜樣的巨大示範效應(據說同樣條件，萬科憑借品牌領先就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經營的成長軌跡(據說奧林匹克花園已經順利開始了全國范圍內的特許連鎖)，於是乎，便雄心勃勃地要成為“領導品牌”，豪情萬丈地要做“白領品牌”，別出心裁地要做“時帆祥滾尚品牌”，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以後還會剩下什麼。
事實上，房地產的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之後如果沒有持續的項目出現，弄個“強勢品牌”難道就能畫餅充飢嗎？
只有那些有能力、有意願持續專注進行房地產經營的企業才需要定戰略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少佔八成以上)，最好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什麼品牌建設、戰略規劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)。
房地產策劃經理誤區之四
產品理解淺薄
與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據一個總均價加點兒系數來定價，充其量不過是搞點兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。
房地產策劃者們真應該好好學學“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據什麼均價定的，而我們的`房地產策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事實上，應該根據顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產品，對每一類產品而不是僅對整個項目進行周密的包裝，定價也不能簡單地用總均價加成，而應該用類別均價加成的方法。
房地產策劃經理誤區之五
用大炮打蚊子
仗著財大氣粗，房地產策劃者經常強調猛烈的廣告攻勢，偏愛採用發行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打“大決戰”的動因，有人曾經把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權都恨不得拿下。
其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什麼不採用“小眾傳播”的方式以求更為精準實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標群體。
當然，由於要針對小而多的目標群體，復雜而多變的整合運作，小眾傳播難度確實要大得多，但如果不難的話，何以證明你“深厚的策劃功力”？

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⑧ 房地產營銷策劃的五大誤區 「目標客戶定位不準」

首先，新手上路最重抄要要保持好的心態，獲得是要經過不懈的努力的，如果一段時間沒有客戶理你，就心灰意冷了，那不行！

其次，不是一上路就是要找客戶，之前要做好的幾件事明確幾個問題：
1. 外貿知識是不是扎實
2. 英語需不需要進一步提高
3. business email 是不是可以寫得比較專業
4. 產品是不是熟悉，產品是不是比別人有競爭力，產品優勢在哪裡，價格還是質量，拿什麼和國內同行比

國際貿易的東西可以上幾個不錯的論壇，肯定對新手十分有幫助，比如跨過采購網的論壇，阿里巴巴的論壇等等。

對以上的問題要有一定的把握，並不是說要完全掌握，畢竟實戰的歷練才會有更深刻的教訓，呵呵！

找客戶的途徑：
1. 各種搜索引擎。
2. 各種b2b網站
3. 黃頁
呵呵，可能比較籠統。試試吧，比如花幾天時間徹底搞清楚alibaba是怎麼用的，天天察看最新的訊盤，及時回復，利用alibaba的搜索尋找你的目標。

⑨ 房地產項目網路營銷的利與弊

房地產項目網路營銷的利與弊

當前流行的網路營銷、無線營銷、聲動營銷，這些營銷手段，一般大企業都會與傳統營銷靈活地選擇同時進行搭配出最適合企業營銷的手段。下面我為大家整理了關於房地產網路營銷的文章，一起來看看吧：

在我們進入各大門戶網站的時候，鋪天蓋地的廣告迎面而來，有固定廣告、浮動廣告，有圖標廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多。當廣告佔領網路市場的同時，我們需要分析網路營銷在房地產營銷體系中所起的作用，也需要關注其產生的效應。通過對比網路營銷的優劣勢，作為我公司項目網路營銷的參考。

一、房地產項目網路營銷優點分析：

1、拓展面廣：

網路營銷的拓展面廣。比起本地廣告來講，網路廣告針對的是全國乃至全世界客戶。在提高了項目的知名度的同時也提高了客戶需求量，同時也解決我們本地銷售被動的情況。

2、成本低：

節省房地產營銷活動的費用。網路營銷的成本低廉，同時在互聯網上從事房地產營銷活動，將大幅度地降低房地產本地廣告信息製作和發布成本。

3、高效性：

以網路實現信息變更等服務。隨時在網路上公布項目的進展情況，如：開盤日期，工程進度，現場銷售等情況，讓購房者在第一時間掌握最新消息，從而可以促使客戶的購房慾望。

4、多媒體性：

利用多媒體的功能全面介紹房地產項目。與電視廣告片段及小篇幅的報刊廣告相比，房地產的網上營銷可以做到立體式的三維全景圖信息展示，能更加充分生動地表現項目的特質，作到有聲有色，圖文並茂。

5、 理性訴求：

房產物業作為一種商品，標的價高，使用年限較長，屬於耐用品，但其品質參差不齊，客戶在選購時“萬里挑一”。因此，房地產廣告具有理性訴求的特點，需要詳細描述產品特性及與其他樓盤的差異，以吸引客戶購買。從這方面分析，網路廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給大眾詳細介紹樓盤各方面特點，從而達到吸引客戶購買的目的。

以海南市場為例，根據現階段商品住宅客戶群分析，購房者除了一部分是海南本地居民外，大部分購房者為具有較高消費能力和素養的島外客戶，他們在工作生活中跟網路接觸的機會較多，這就為網路廣告作為房地產項目廣告載體提供了堅實基礎。據現銷售工作統計，通過網路了解我項目的客戶占客戶總量的50%以上，這個數字說明網路廣告在海南房地產廣告中已經占據了主導地位。當然，網路廣告與傳統廣告形式相比仍有其自身缺點：一、網路廣告需要有計算機作為媒介;二、持續時間較短。例如高速公路戶外廣告，路牌廣告等等，它能夠直接面對來島的'客戶群，廣告持續時間長，有效性比較高。

二、目前房地產業網路營銷存在的問題

目前，市場上通過網路對開發項目進行營銷的房地產公司越來越多，但所收到的效果依採取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，存在的共性問題如下：

1、 開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性。

項目在開展網上營銷活動時，應明確公司在房地產網站投放廣告的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、網路廣告供應商服務情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。

2、 企業對上網營銷的費用估計不足。

利用網路廣告開展營銷活動的費用到底要多少，目前很多公司沒有一個准確的概念，潛意識里不願花太多的錢，認為其可有可無，無足輕重。網路營銷只有不斷更新，才能使網路廣告保持較高水準，否則廣告將缺乏新鮮感和吸引力，不能取得良好的營銷效果。

3、 公司缺乏有效評估網路營銷活動的手段。

公司應建立監控機制和相應工具，來評估網路營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估標准，更有效的參考標准包括：來電人數、查詢成交人數、通過網路知曉來訪人數、通過網路廣告供應商知曉人數等。公司時刻督查網路廣告投放效果，在必要時根據投放效果做出修改，這也是網路營銷成功的關鍵。

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⑩ 商業地產營銷策劃書

商業地產營銷策劃書 （一）

我們不得不承認的是當前商業地產營銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進行改善和調整的話，勢必會影響到商業地產行業的健康發展。因此積極探究當前商業地產營銷策劃中的問題和對策，顯得尤為必要。

一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題

通過對於當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：

1、商業地產營銷策劃的出發點失准商業地產營銷策劃的出發點失准，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2、商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對於實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建築外心，還是建築特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建築時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。

3、商業地產營銷策劃的准備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的准備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，並沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。

二、商業地產營銷策劃問題的解決策略

1、樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。

2、打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對於具體營銷方案的考核，由此實現對於對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。

3、實現科學的`營銷策劃定位做好充足的營銷策劃准備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現對於建築前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現對於商業地產產品金正能力的評估，並且藉助計算機信息技術，實現具體數據網路體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；其三，界定商業地產的目標消費群體，對於其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對於消費目標的界定。

三、結束語

從理論上來講，商業地產營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業地產營銷策劃方案能夠如實的實現開發項目的經濟效益。

商業地產營銷策劃書 （二）

一、計劃概要

針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

二、機會與問題分析

項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

1、機會與挑戰分析

基於襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對於百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由於幾年來，棗陽市先後出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先後面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由於他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

2、優勢與劣勢分析

棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，並沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對於一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的製作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

3、問題分析

截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的准備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循「銷售未動，招商先行」的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

三、目標

1、財務目標

一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

2、市場營銷目標

一期標鋪剩餘可售近500套，全部銷售可完成2、5億元銷售額，可完成實際回款1、5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2、5億元銷售額，完成實際回款1、5億元。反推成交套數為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

四、市場營銷策略

目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35--55歲之間。產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。價格：價格稍高於市場水平。

配銷渠道：1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設計製作。2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。4、服務：提供全面的商業物業管理。

廣告：1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業航母，給客戶提供最大的商業保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

五、行動方案

1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選( )

3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計並製作發布

4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。

5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期

6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。

7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認籌)。

9、2014年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記

11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

六、控制

按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過於可能對於自營戶有區別，但對於投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至於讓客戶無所適從，我們只能製造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。

商業地產營銷策劃書 （三）

本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。

一、宗旨

本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。

二、目標

1、全面、較深入地掌握我們「產品」地段優勢並做到應用自如。

2、根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。

3、鎖定有意向客戶30家。

4、力爭完成銷售指標

三、工作開展計劃

眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售後服務，而我們房產銷售也是一種「服務「，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞「售前服務」來進行。

1、多渠道廣泛地收集客戶資料，並做初步分析後錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。

2、對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。

其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買慾望。

3、在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，並可根據這些將客戶分類。

4、在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，並保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的「產品」感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。

5、在面談之前要做好各種充分准備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。

6、對每次面談後的結果進行總結分析，並向上級匯報，聽取領導的看法。克服困難、調整心態、繼續戰斗。

7、在總結和摸索中前進。

四、計劃評估總結

在一個月後，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做准備。