㈠ 房地產多項目開發，最有效的管理模式
房地產多項目開發，最有效的管理模式_宋延慶_房地產開發_建築中文網在新的市場政策下，房地產開發中尺企業很難再通過土地儲備而「坐賣雀高享」土地增值收益，企業投資收益越來越依賴於房產開發。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特徵之一。這意味著，要想持續、快速、穩健發展，房地產開發企業必須追求規模效益。因此，實施多項目開發並最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發企業的必然選擇。
在新的市場政策下，房地產開發企業很難再通過土地儲備而「坐享」土地增值收益，企業投資收益越來越依賴於房產開發。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特徵之一。這意味著，要想持續、快速、穩健發展，房地產開發企業必須追求規模效益。因此，實施多項目開發並最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發企業的必然選擇。
根據蘭德企管研究室2006年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發企業中有84%的企業在同時進行多項目開發，有15%的企業同時開發的項目數量在5個（含）以上；其中，73家房地產上市全部進行多項目開發，資質一、二級企業中90%進行多項目開發。可以說，多項目開發是當前房地產市場的最主要特徵，是企業做大、做強的必由之路。
「多項目開發綜合症」
多項目開發下，特別是多項目開發初期，許多企業都存在一些問題，表現在以下幾個方面：
◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權分工不明確，工作介面關系不清晰；
◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發揮，難以對項目部實施有效考核；
◎ 項目部（項目公司）受項目經理的「人治」影響較大，或者過於依賴公司，或者不願服從公司管理；
◎ 項目部（項目公司）的執行力較差，計劃、方案、指令等的執行結果往往有較大偏差；
◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽；
◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享；
◎ 對企業品牌建設貢獻不大，等等。
這些問題是「多項目開發綜合症」的主要特徵，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標）。
一家上海著名開發企業的董事長說：「公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。」想必像這位董事長一樣的在業界企業中不在少數。
為什麼會出現「多項目開發綜合症」？原因主要有三個方面：
第一，業務發展戰略不清晰
戰略發展規劃是企業發展的指南針、北斗星。房地產開發企業的業務發展戰略一般包括市場發展規劃、區域發展規劃、產品發展規劃等。
在多項目開發之初，房地產企業就應該研究、制定清晰的發展規劃。如市場發展規劃，土地一級開發、房產開發、經營性物業開發等三個市場的發展規劃是什麼，各自目標是什麼，應該一一明確。如區域發展規劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等；是重點發展東部城市，還是積極發展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向後，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業比重等，以確定進入的先後順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發展規劃，產品模式是什麼，項目規模是多大，各類產品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產品理念是什麼，類似的問題都必須在多項目開發初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發企業必須盡早由機會導向轉變為戰略導向，否則盲目性擴張將極易引發或放大「多項目開發綜合症」。
第二，資源配置不合理
眾所周知，房地產企業是資源密集型的企業。按范圍劃分，房地產企業資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性歲爛質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰略、制度等。社會發展的過程是資源配置的過程，企業發展的過程也是資源配置的過程。企業要實現持續健康發展，必須要做到各類資源的最優化配置。
只有做到資源的最優化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂「短板」）而影響企業的發展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業發展所必須具備的核心能力。
許多企業在實施多項目開發時，不能有效地優化、配置資源，有的以「短板」資源為配置標桿，顯得過於保守，致使造成其他資源的浪費；有的以「長板」資源為配置標桿，顯得過於冒進，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業界絕大多數從事多項目開發的企業都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業開的一個大玩笑。
第三，規章制度不健全
企業要保持持續、穩健的發展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規章制度。與其他行業相比，房地產開發企業在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業應建立以下管理分體系：行政事務管理體系；信息管理體系；法律事務管理體系；人力資源管理體系；財務管理與成本控制體系；投資者關系管理體系；供方管理與采購管理體系；項目（工程）管理體系；營銷管理體系；客戶關系管理體系等。
健全的規章制度、完善的管理體系是企業發展的基本保障。在發展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現「多項目開發綜合症」。
不要盲從「標桿」企業
或許是快速發展的中國房地產業缺乏真正的榜樣，許多企業習慣給自己找一個標桿企業。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業界企業羨慕的目光，特別是一些也處於快速發展階段的企業中有不少企業將順馳視為標桿。當然，更多的企業還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發表《學習萬科好榜樣》後，將萬科視為標桿企業的企業就更多了。
樹立標桿企業可以使企業在共同願景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。
以萬科為例，之所以希望業界企業不要盲從，有兩點原因：
第一，沒有可比性。
截至2005年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。2005年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%.雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業是名副其實的No.1.萬科能成為業界的No.1有很多歷史的、現時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業所無以比擬的。特別是萬科的研發力量、服務觀念、品牌價值、企業文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業化之路，而業界許多企業走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業公司，甚至還有建築公司、綠化公司――也沒有什麼可比性。再說，萬科的專業化發展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業卻不一定適合。每一家企業有每一家企業的特殊情況，企業群本身也是多元化的，怎麼可能有單一的發展模式呢？對每一家企業來說，適合自己的，就是最好的。
第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式
鑒於企業規模、項目數量和市場布局，萬科採用的是四級管理機制：集團公司-區域公司-城市公司-項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業界絕大多數房地產企業來說，因為項目數量比萬科少，開發格局與萬科不同，一般採用三級管理機制就可以，即：公司-城市公司-項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司-項目部。
管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規律。許多企業盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業務流程為其他企業咨詢，其結果真是難以想像。
在進行多項目開發時，如果各項目在物業類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發商業地產、市區高層住宅、郊區低密度住宅項目），那麼各項目在報批報建、規劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被「歸零」了，企業不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業要有各方面的、具有豐富開發經驗的不同人才。對於絕大多數開發企業來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業在多項目開發時之所以感覺「非常忙」、「非常累」的最主要原因。但是，如果各項目在物業類型、項目規模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那麼各項目的開發流程、工作流程是統一的，就像單項目開發一樣單一、輕松。
所謂產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。
通過長期、系統地研究，蘭德公司發現「第一梯隊」企業都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列（城郊結合部）；金地集團的「格林」系列（格林小鎮/格林春天/格林春曉）；世茂集團的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發沿江豪宅）；陽光100投資集團的「 陽光100國際新城」系列（在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發「城市新興白領公寓」），萬達集團的「萬達商業廣場」系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發商業地產項目）；SOHO中國的「SOHO」 系列 （SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。
可以說，確立產品模式是企業進行多項目開發的前提和基礎。
對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：
1、城市選擇，就是基於戰略發展規劃選擇擬進入的目標城市。
2、區位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區位：是在開發城市中心區，還是在城鄉接合部，抑或是在近郊區、遠郊區。明確了項目的區位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。
3、確定項目規模，就是大體確定項目的佔地面積、建築面積等。
4、目標客戶選擇，就是研究並鎖定核心消費者。
5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便於識別的「符號」，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業開發的什麼類型的項目。
6、設計定型，就是各項目的規劃設計、景觀設計在物質形態上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用於各項目。
7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型後，各項目就可以有風格統一的賣場和風格統一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。
8、統一的VIS.這是產品定型必不可少的「表象符號」，也是最容易做到的。
建立項目管理模式是多項目開發的關鍵
如前所述，「多項目開發綜合症」的原因之一是「規章制度不健全」。大量實踐表明，許多「症狀」是「規章制度不健全」的直接或外在表現而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發企業實施多項目開發的關鍵。
建立項目管理模式可分為三個步驟：
第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計
多項目開發的管理模式完全不同於單項目管理模式，首先表現在職能定位和組織結構設計上。在單項目下，房地產企業一般、也只能採用直線職能制的開發管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發工作。但是在多項目下，因為實現項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進行定位和職責切分。
以「公司-項目部（項目公司）」兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：
（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。
項目部（項目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執行和實施職能，也要做好三件事：
（1）完成目標；（2）樹立品牌；（3）培養和鍛煉人才。
在明確職能定位的基礎上，企業應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：
◎ 戰略發展規劃對組織結構設計的要求；
◎ 項目類型；
◎ 產品模式；
◎ 經營模式（特別是外包模式）；
◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；
◎ 企業文化。
多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業界許多領先企業一般採用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。
第二步，劃分項目類型
項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。
劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了「欲繁就簡」，通常組合為以下四種項目組織類型：（1）本地直屬項目部；（2）異地項目公司；（3）控股項目公司；（4）參股項目公司。
第三步，進行流程設計，建立項目管理體系
多項目下，房地產開發的流程與多項目下的開發流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經紀）公司負責，有的由項目部（項目公司）負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發流程進行重新設計。在流程設計工作完成後，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。
通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：
一項目組織管理（包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等）；
二項目人力資源各類（包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等）；
三項目資金與財務管理；
四項目計劃與目標管理；
五項目投資決策管理；
六項目研發與設計管理；
七采購與招標管理；
八項目工程管理（包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等）；
九項目營銷管理；
十項目客戶關系管理，等。
投資主體虛擬化與管理主體實體化
確立產品模式解決了企業的商業運營模式，建立項目管理體系是解決了企業的管理機制問題。但企業採取什麼樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機制，機制決定體系（規章制度）。
但是遺憾的是，盡管許多企業都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼於「職責劃分如何更合理」等問題，無論是「金字塔式」還是「倒金字塔式」，無非是在「左傾」和「右傾」中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理主體（行使項目開發職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現項目投資目標。
事實證明：無論是令廣大業界企業景仰的「標桿企業」，還是風光無限的「地產大腕」，現今幾乎所有房地產開發企業都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什麼？
通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為「項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化」是最有效的投資開發模式。
「項目投資主體虛擬化」是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一傢具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務等由公司統一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。
項目投資主體虛擬化的益處
◆ 有利於項目融資（包括債權融資和股權融資）；
◆ 有利於規避法律風險；
◆ 有利於財務核算；
◆ 有利於稅務籌劃。
「項目管理主體實體化」是指由公司（或再引入社會上專業的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，並將部分項目的開發實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委託管理協議書》，並支付一定額度的管理費用。
「項目管理主體實體化」的益處
◆ 有利於控制項目開發成本和管理費用；
◆ 有利於實施有效的考核；
◆ 有利於項目投資目標的實現。
「項目投資主體虛擬化 項目管理主體實體化」盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上「投資商與開發商相分離」的主流業態形式，應該是最適宜、有效的多項目開發管理模式。
更多關於工程/服務/采購類的標書代寫製作，提升中標率，您可以點擊底部官網客服免費咨詢：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd
㈡ 房地產企業信息化及其核心競爭力
房地產業屬於資本密集型產業,目前相對於很多傳統行業有著較好的利潤空間,各方強大資本極易大量湧入,加入WTO後,國外地產巨頭也正在迅速湧入中國的重要城市,房地產企業賴以生存的內、外部環境因素隨之發生巨變。房地產企業如何准確地把握市場脈搏和動向,如何在激烈的市場競爭中提升企業的核心競爭力,確立企業在行業的引領地位,顯得十分重要。以往人們談起企業的核心競爭能力,很少從企業的信息化建設的角度加以分析。在知識經濟、網路經濟時代的今天,房地產企業信息化能顯著地提高企業的核心競爭力,對於企業保持可持續發展具有重要的戰略意義。
一、房地產開發經營管理企業的經營特點
房地產開發經營管理企業,是通過市場調查、可行性研究以及其它前期工作和項目工程建設,在一個特定的地點和預期的時間內,把資本轉換成房地產商品,然後通過銷售回收投資取得利潤慧蔽的企業。其經營特點具有以下幾個特徵:
(一)地域性由於我國各個區域自然環境、經濟條件、市場狀況差別較大,房地產開發企業必須准確把握這些情況,考慮開發項目周圍的市場狀況、區位情況。
(二)系統性房地產開發項目是一個龐大的系統工程,各個子系統組成一個大系統,彼此之間缺一不可、有機統一。開發過程經過市場調研、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業管理等階段,每個階段構成一個子系統並可再細分解出更小的系統。
(三)前瞻性房地產開發項目完成的周期少則二三年,多則三五年甚至更長,沒有超前性和預見性,企業的投入將存在很大的風險。
(四)市場性房地產開發項目始終要以市場為主導,以市場需求為依據,隨市場變化而變化。
(五)創新性就房地產的競爭而言,其本質就是創新的競爭。主要是理念、規劃、管理和經營方面的創新。
(六)多樣性房地產的開發方案是多種多樣的,必須對多個方案進行權衡比較,揚長避短,選擇最科學、最合理、最具操作性的一種。
二、房地產開發經營管理企業的核心競爭力
企業的核心能力有三個特點,即獨特性、不可模仿埋備性(在短期內)、升級性。企業的核心能力決定了其在市場上的定位、創造市場價值的大小和競爭優勢,關系著企業的生死存亡。而創新能力正是企業核心能力的真實體現。房地產企業只有不斷進行開發理念創新、規劃設計創新、機制創新、管理創新及經營策略創新,才能不斷地提高企業的競爭力。
(一)開發理念的創新能力
因為任何樓盤都無法滿足所有消費群體的要求,必須根據房地產開發的地域性、市場性等特徵,通過市場細分和市場定位,張揚樓盤個性,避免同質化,從而滿足消費者個性的需求。如深圳萬科的四季花城將園藝融入到小區的建設中,深圳華僑城地產將綠色生態理念貫穿於波托菲諾小區中,均較好地吸引了各自的消費群體。
(二)規劃設計創新能力
20世紀80年代流行「時間是金錢,效率是生命」,對於房地產企業來說,還應加上一條,即「規劃就是財富」。華僑城地產用超前的眼光規劃、建設城區,把深圳華僑城變成了深圳一道靚麗的風景。而設計創新與開發理念相結合,將不斷開發出滿足消費者需求的產品。
(三)營銷策略創新能力
在此房地產商品最終完成價值實現,包括價格策略、廣告策略、銷售策略等。所以,房地產開發企業怎樣運用有效的營銷策略實現產品銷售從而獲得最大化利潤是企業競爭的根本目的。
(四)管理創新能力
企業要不斷結合自身的經營管理活動的特點,建立、健全適應科學管理的管理模式,依託自身的管理信息系統對企業的經營管理活動實施全方位和有效的管理,進而優化自身有限資源,降低經營成本,提高盈利能力。
(五)打造一流品牌的能力
具有良好市場信譽的企業品牌是培養顧客前液州忠誠度的重要保證。可藉助CRM系統持續挖掘潛在的客戶資源,鞏固已有的客戶群。同時,要以人為本,形成以企業的共同價值觀為核心的經營理念、道德規范、行為准則和管理風格,使員工有一種為實現企業使命而創造性地開展工作的內在凝聚力。
三、房地產開發企業信息化的地位和作用
一方面,房產是一種復雜產品,消費者購買房產時需要獲得大量的信息,要仔細考慮諸多的問題,如:房屋產權是否合法、銷售合同的簽訂與公證、產權證的辦理;住宅設計是否合理、裝修標準是否滿意、工程質量有無保證、公共設施是否完備、物業管理是否優良;住宅售價是否能承受、付款方式能否接受,按揭付款的計算等等。顯然,商品提供者提供的信息越全面越細致越有利於把握消費者。
另一方面,由於房地產行業上下產業鏈很長,在房地地產業內部又以房地產開發企業為中心,分布著房地產中介、物業管理等其他職能性主體。因此,房地產業是一個時刻與資金流、物流、人流發生錯綜復雜關系的行業。在這一行業中信息的流通與企業、行業之間的溝通就顯得更為迫切與重要。這正是對房地產企業信息化的根本牽引力。如果一個信息系統能幫助企業以比競爭者更低的成本提供產品或服務,或幫助企業以同競爭者相同的成本提供比競爭者更好的服務,那麼,這樣的信息系統就具有戰略意義。
第一,信息系統能使企業決策准確,避免項目運作出現偏差。主要表現在:房地產開發項目接觸面大、實踐廣泛,從項目的立項到物業管理,都會生成大量的第一手數據信息。通過對這些信息的去偽存真、綜合判斷,可以得出有助於決策的參考數據信息。
第二,信息系統能降低企業的經營成本。比如,信息系統中的材料調度系統可以讓建材、設備供應商直接送貨到施工現場,以降低倉儲和庫存成本;計算機輔助設計系統可以支持設計活動;資料收集和處理系統通過更有效率的定位市場擴展活動來減少市場營銷成本;通過互聯網網上可視會議、網上交流、電子信息傳遞等,降低異地溝通成本;網上招標,可以降低企業的采購成本等等。
第三,信息系統能夠實現管理科學化、自動化。通過實現辦公活動自動化,最大限度地提高辦公效率,改進辦公質量,改善辦公環境和條件,並應用科學的管理方法,藉助各種先進技術,提高管理和決策的科學化水平。
第四,信息系統可以形成營銷新模式。房地產企業通過網路實現企業的價格策略、廣告策略、銷售策略。擴大了營銷范圍,提高了服務質量,使越來越多的服務開始轉移到網路上。
第五,信息系統能為客戶提供更好更快捷的服務。以客戶為中心的經營模式將是新一代房地產企業信息化的標志。在競爭激烈的房地產行業,實施有效的客戶關系管理對提高客戶忠誠度,挖掘客戶潛在價值以及降低銷售和管理成本等方面具有重要意義,為企業進行市場細分及調整項目結構奠定堅實的信息基礎。
顯而易見,無論是技術創新、機制創新,還是管理創新,都離不開信息化的推動作用。
四、信息化提升企業核心競爭力的有效途徑
(一)網路化管理
使企業的組織結構扁平化。將網路應用於房地產企業管理,是房地產企業網路應用的高級階段。通過網路協調、控管企業經營活動,同時實現企業內部的資源共享,必然使企業的適應能力與市場競爭力成倍數增長。信息化可推動企業內部流程再造,整合企業的競爭力。企業內部通過局域風實現信息資源的共享,內部的事務完全進行系統規范的操作,促成信息的快速、全面、通暢的流動,有效監控各個項目的運行狀況,促使企業各業務部門及決策層能夠盡可能多接觸業務信息;同時,使企業的業務形成系統流程,可以提高業務的透明度和工作效率,優化企業資源配置。
(二)網路營銷新模式
隨著網路時代的到來,面對多元化的客戶層,房地產的營銷模式正逐漸由以前的中央集權式向團隊協作式過渡。通過網路系統把房地產公司的售樓人員劃分成若干個團隊,對人員進行精簡,可以在售樓團隊內部形成競爭,使各個團隊都能迅速成長起來,用團隊的精神去戰勝其他公司。
通過信息網路發布房源信息,把房源信息傳到客戶面前,有助於產生一批房地產企業的忠實客戶,這給房地產企業帶來了更多的機會,成交概率也隨之增加。
同時,營銷環境和消費者行為發生了巨大的變化,房地產E營銷逐漸取代傳統的4P營銷戰略。即通過整個市場流程、管理流程和市場過程的再造實現的,帶來交易房地產成本、采購成本、組織管理成本等一系列的下降。另一方面,E營銷也使房地產企業的差異化達到一個新的高度,進入個性化營銷的新境界。通過與顧客的全方位互動,拉近了房地產企業和消費者之間的距離,做到真正的度身定製、1∶1營銷,實現客戶關系的單戶管理以留住客戶。此外,E營銷使動態彈性價格策略得以靈活運用,使傳播具有更高的效率,並使房地產企業擁有更富效率的營銷組織和運作架構。
更多關於工程/服務/采購類的標書代寫製作，提升中標率，您可以點擊底部官網客服免費咨詢：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd
㈢ 萬科對於中國房地產界來說，是一種怎樣的存在
萬科地產房地產品牌建設萬科品牌之路1、消費者成為品牌的主導近20年來，人們對「品牌」的認識有了很大提高。上世紀80年代，人們認為「品牌」只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。到了90年代，商家們為了在琳琅滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之後，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受後，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。也就是說，品牌概念從「承諾」上升到「體驗」，消費者成為品牌推廣的主導。同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。只有當品牌具備一定的「資產」時，企業才有可能保持長期的增長。2、房地產行業品牌時代的來臨獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利於項目銷售。中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特徵才得到突顯。在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，並加以全面的考量。隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。城市化、市政建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨於同質。與此同時，隨著房改政策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建築物，還是買一種環境和服務。出於對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。3、中國房地產行業品牌的現狀2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快於投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛湧入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨於同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處於初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。此時最吸引他們的，是功能性的利益點。另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。他們對開發商的印象，基本上都來自於他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點：首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，藉助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。第三，房地產開發具有明顯的地域性特徵，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。4、萬科的品牌探索萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售後）服務、社區規劃、環境景觀。無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。但是，品牌不等於知名度。萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值：通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。2000年，萬科開始思考品牌整合的問題。2001年5月，萬科委託華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產開發商品牌狀況進行了調研。結果顯示，與其它發展商品牌一樣，消費者對萬科品牌的認知主要來自以「萬科」命名的系列樓盤。雖然萬科一直以來偏重於項目品牌的建設，並以此帶動萬科企業品牌的資產積累，但由於各地項目在檔次、形象上的不同，導致消費者對萬科企業品牌定位的理解也出現差異。在個別城市，還出現以項目品牌代替企業品牌的現象。調研結果告訴我們，萬科的目標消費者是這樣的人群：他們追求身心的平衡，生活在快速的社會里，每天工作繁忙，可是在下班之後，他們還是會找消遣，把自己放鬆出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬於自己的生活，利用有限的財富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，並努力地向著自己的理想前進。在充滿壓力與競爭的世界裡，他們渴望擁有一個屬於自己的凈土，在那裡能完全地放鬆，享受情感與精神的交流。消費者對理想生活環境的表述，其實是他們對理想生活的描述。這一描述，與萬科所倡導的健康豐盛人生是不謀而合的。但客戶的品牌體驗與我們的客戶理念並沒有一拍即合——萬科住戶認同萬科文化和軟體部分，忽略了硬體部分和質量的優勢；非萬科住戶對萬科的功能性認知勝於情感性認知，未能充分感受萬科創造的小區文化。可見，萬科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費者之間的親和力不夠；而消費者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產品、服務等功能層面。在競爭日益激烈、產品日趨同質化的房地產開發行業中，萬科要順利開展跨地域經營，維持長期的高速增長，就需要對企業品牌戰略進行進一步的總結和提升。5、制訂和實施全國品牌管理策略2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。整合的第一步是圍繞品牌全面的調研。調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，並進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。通過調研，我們洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現「我」和「我所追求的生活」——家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在「展現自我的理想生活」，以「以您的生活為本」為品牌核心，提出「建築無限生活」這一品牌口號。結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃後，我們現正踏入整合營銷傳播階段。6、「建築無限生活」的三個層面建築你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建築和管理上滿足他們的需要和追求。建築一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。而住宅的性能是有別於功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，並反映在萬科的「住宅標准」之中，為顧客建築更有深度的住宅。萬科致力於營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建築規劃設計的范疇，而觸及美學、建築學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。7、萬科如何建築無限生活全國性思維，本土化運作萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，並確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由於缺乏整體開發思路和發展戰略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。從1993年起，萬科走上了「減法」之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中於住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了「萬科地產在中國」的開發格局。在新一輪的擴張中，萬科已形成了全國性思維模式，優勢突顯，集團與開發城市之間已形成互動的資源網路，項目之間遙相呼應，理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應呼之欲出。在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、「以客戶為導向」的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。但是，作為一個有著豐富經驗的開發商，我們深知房地產開發的地域性差異。南北的差異，城市發展的差異，地理環境的差異，歷史文脈的差異、地區需求的差異，消費習慣的差異……決定了房地產開發必然是一個本地化運作的行業。無論是管理還是產品，都必須遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡「與環境共生」，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、採暖技術、社區配套等細節上加以變化。例如萬科最早形成的「城市花園」系列，地塊都處於城鄉結合部，容積率相對較低，建築風格以現代、歐陸為主。但北京城花採用德國民居的建築風格，坡屋頂，紅磚牆，整個建築群與周圍自然環境和諧統一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規劃設計概念，重彩勾畫景觀環境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建築和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區。對跨地域發展的房地產開發企業來說，「全國性思維」與「本地化運作」是密不可分的。為了更好地了解和利用當地資源，我們一直嘗試實行「管理人員本地化」，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在「管理人員本地化」方面所積累的經驗，將促進萬科「全國性思維」和「本地化運作」的融合。創新領先的產品開發萬科進入房地產開發行業，是以市場環境為背景的，因此決定了萬科的產品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產開發時，萬科以「物業管理」為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。隨著對房地產行業了解的加深，萬科逐漸認識到，開發商不等於設計單位，因為開發商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設計單位的作品中，1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平台——萬創建築設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫
㈣ 市場營銷畢業論文研究方向
在現代化市場營銷觀念的引導下,我國企業營銷活動逐漸適應了多變、復雜的市場營銷環境,全面滿足客戶的要求,實現本企業的具體營銷戰略目標。下面是我為大家整理的市場營銷畢業論文，供大家參考。
論文導讀：房地產市場營銷組合策略指企業根據目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現企業的營銷目標。價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發企業面臨的重要決策之一。房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業推廣和公共關系這幾種實現方式。
關鍵詞：房地產營銷，產品策略，價格策略，營銷渠道策略，促銷策略
房地產市場營銷組合策略指企業根據目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現企業的營銷目標。
四大策略的組合關繫到營銷活動的成敗：(1)四大策略的優良組合所發揮的整體效果大於各個策略單獨發揮的效果之和。(2)任何一個策略的使用不當將會導致營銷活動的失敗。
為此，需對4P策略進行科學的認識和分析。
1.房地產營銷產品策略(Proct)
產品策略是根據消費者需求為市場開發、建設房地產產品所採取的所有對策和措施。包括產品差異化策略、品牌策略和產品組合策略等。
1.1產品差異化策略
房地產企業通過市場需求調查，結合自身特點，最大限度地挖掘產品的特色，加以創新，進行產品定位，通過產品的位置、產品的設計、產品質量的確定、價格和服務等方面來塑造產品的差異化，使自己的產品與競爭者的產品相區別，並且比競爭者更能吸引顧客，更具優勢。差異化是企業立足行業，展現獨特和自身優勢，並在營銷上取得成功的首要因素。例如，在房價高漲、新政策調控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相較於商業中心、城市中心的高價房，一般居民更偏向於服務設施齊全、環境安靜、交通便利的住宅區。房地產商應在客戶的消費行為和需求方面認真分析其差異和特性，著重研究目標客戶的年齡、職業、收入、文化背景等因素，進行產品方案研究、策劃以及選擇，打造客戶認為“綜合性價比高”的產品，滿足客戶需求。
1.2產品品牌策略
品牌是房地產產品的形象代言，其總是依附於某種特定的房地產產品。品牌的直接作用是，當人們看到某一品牌時，會聯想到它所代表的產品品質和服務，如談到現代城，就會想到SOHO，想到時尚的家居辦公。又如看到萬科，就會想起各地的“四季花城”，會產生高品質的概念，盡管萬科的產品價格高，但各地的銷售業績不菲。
想要取得良好的經濟和社會效應，建立一個好的品牌是必須的。房地產商想要在競爭激烈的產業中生存，就必須不斷加強品牌的宣傳，提升企業整體水平和形象，密切關注對手的品牌戰略。
1.3產品組合策略
產品組合一般由若干產品線組成。市場的需求，企業對風險的分散處理，銷售量的大小等決定了現代企業多類型、多規模的產品經營。房地產企業也必須開發不同的房地產產品，以滿足不同目標客戶的需求，豐富的產品線可以增大企業生存的幾率。然而，不同的產品給企業帶來的收益和風險差別很大，最優產品組合的採用需根據市場的類型和各類產品的價格、成本、優勢、適應市場程度來確定。
2.房地產營銷價格策略(Price)
無論哪種經營活動，價格永遠是至關重要的環節。一般情況下，房價過高，房地產需求越低，房價過低，則會影響企業的利益。因而價格策略是營銷組合的敏感因素。難怪房地產行業中的一句“名言”：“只有賣不出的價格，沒有賣不出去的房子”[1](p.206)。從營銷的角度出發，房地產應該選擇合適的定價方法，合理地制定房地產價格，並且隨環境的變化及時調整和修改價格，尤其是近幾年，在國內外各種因素、客戶日益變化的消費心理等的影響下，價格的調整更是不可避免。
決定價格的因素除了市場營銷中產品成本、市場需求等因素，還包括房地產產品的競爭情況、產品特點、宏觀環境及消費者購房過程中的心理因素等。
價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。另一種是消費者+競爭定價策略，以消費者的潛在心理接受價格為出發點，參照競爭對手，盡量滿足消費者的需求，從而實現高額利潤和使開發效率達到最高。
3.房地產營銷渠道策略(Place)
隨著房地產市場的進一步發展，房地產面臨的銷售壓力增大。如何將產品迅速、有效地傳送到消費者手中成為房地產商急需解決的問題。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發企業面臨的重要決策之一。
在當今經濟條件下，自產自銷的開發模式已經難以適應市場的發展。房地產營銷渠道日趨多樣性是必然的結果，房地產專業代理的出現使得房地產市場更加成熟。
自產自銷的優勢在於容易控制和銷售利潤歸於自己，更方便和直接地提供服務;弊端為銷售速度緩慢缺乏，不利於擴大房地產的銷售;而間接銷售渠道能夠擴大產品銷售，降低了企業的風險，提高了企業效率，但是流通的環節多，容易引起消費者不滿。免費論文參考網。房地產開發企業在選擇營銷渠道時，應對市場、產品以及企業本身等各種綜合因素進行研究分析和判斷，以客戶為根本出發點，選擇打破地域限制的銷售渠道，全方位地展示房地產產品的外形和內部結構。沒有一種渠道絕對優於另外一種渠道，銷售渠道一旦建立，並不是一成不變，要使渠道良好運行，必須應對環境的變化及時調整，取得最佳經營效果。
4.房地產營銷促銷策略(Promotion)
房地產企業開發出好的項目，制定有吸引力的價格，選擇合適的銷售渠道，不一定就等於產品會有好的銷路。消費者的態度決定了最終是否會接受開發出來的產品。因此，首先要讓消費者接受產品的觀念，這就需要企業與中間商、消費者進行溝通，引發他們對產品的興趣和購買慾望，促成買賣成交，並且通過各種媒介將產品信息有效地傳遞出去，擴大銷售范圍，樹立企業形象，從而達到促銷的策略。促銷，實質上就是一種溝通活動。
房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業推廣和公共關系這幾種實現方式。
4.1廣告促銷
房地產廣告傳播房地產信息，具有周期短、費用高的特點，訴求重點一般有地段優勢、交通便捷優勢、社區生活優勢、價格優勢、開發公司社會信譽等。通常能夠作為廣告的媒介有廣播、電視、雜志和報紙等。目前最能吸引消費者眼球的廣告傳媒方式一種是戶外廣告，設立突出的霓虹燈、公路上大型的廣告牌，或者是在施工場地周圍圍牆上的宣傳廣告，都可以吸引來往的行人，給人留下一定印象;另一種是在銷售中心設置精緻的樣板房，詳細的說明書，突出自身產品的特色。
極具創意的品牌廣告可以讓人耳目一新，並讓人對此有個好的印象。當消費者面臨選擇時就會第一時間想起這個品牌。廣告的費用是非常高，房地產企業在進行廣告促銷時必須根據自身特點、營銷目標和戰略，作出對企業最有利的廣告策略。
4.2人員促銷
人員促銷是促銷人員直接與可能的消費者接觸，宣傳、推銷產品。房地產推銷人員在鞏固老顧客的基礎上，積極尋找潛在消費者，運用推銷策略和技巧，可以通過樣板房、效果圖、照片、宣傳冊子等形式加以說明，隨時准備應付和巧妙化解各種質疑和否定。良好的人員促銷策略還應該顯示出促銷員的誠意和關心，建立穩定的客戶關系，對促銷進行事後跟蹤，及時獲取反饋信息。
4.3營業推廣
營業推廣時短時間、正面地強刺激消費者需求的促銷手段。目前常見而有效的方式如贈送禮品、參加展銷會、採用分期付款、價格優惠和設置獎品等;有的房地產企業會利用名人明星效應開展營銷活動或者通過研討會介紹樓盤特點;有的則舉辦業主聯誼或是開展住房知識普及活動等。推廣不同於廣告之處在於其不具備廣告傳遞信息的功能，房地產企業用形式多樣的推廣活動互相競爭，在短期內積極吸引各種客戶，達到促進銷售的目的。
4.4公共關系
任何一個企業都不能脫離社會而生存。房地產以人為主的特點決定了房地產企業必須加強與公眾之間的聯系，著眼於長遠發展，維持企業在經濟盈利與社會地位之間的平衡。公共關系的直接目的雖然是推銷企業，但其潛在和根本目的仍是產品促銷。免費論文參考網。自然隨和的公共關系能夠為企業樹立良好的形象和社會信譽，贏得消費者對企業的信任與支持。
企業應積極利用公共關系這一工具，如與新聞界保持良好關系，製造正面而有利於企業的新聞;與所在地政府、社區、金融機構、群眾等社會各界建立和睦、友好穩定的社會關系;參加公益活動，顯示企業雄厚的實力，贏得各界的支持。企業還可以自辦刊物宣傳企業的文化和社會營銷理念，開展咨詢服務，及時處理各種舉辦和投訴等。
目前，房地產市場的發展使得房地產市場營銷組合日益受到理論界和實際工作部門的重視。免費論文參考網。把握房地產市場營銷組合的特點和方法，有利於更好地運用營銷組合策略，滿足目標市場的需要，這不僅對房地產開發經營起著重要的作用，對整個房地產行業來說也具有極大的現實意義。
參考文獻
[1] 吳翔華主編.房地產市場營銷.南京:東南大學出版社，2005.
[2] 中國房地產經營管理研究中心編.中國房地產經營管理全書.北京:中國言實出版社，2005.
[3] 姚玲珍編.房地產市場營銷.上海:上海財經大學出版社，2004.
論文導讀：同時，各地區逐漸意識到農民旅遊市場這塊“大蛋糕”並紛紛加入到開發農民旅遊市場的行列，地區間的競爭加劇。
關鍵詞：市場營銷組合，農村旅遊市場，開發
旅遊市場營銷組合是旅遊企業可以控制的經營手段的組合，根據自身的調研分析，設計旅遊產品的特徵、價格、質量、數量等，自由選擇促銷手段，銷售方式和渠道，制定銷售預算，形成自身的企業形象[1]。根據中國旅遊客源市場的人口學分析，目前國內旅遊基本上只啟動40% ，還有60%的市場沒有啟動。專家魏小安指出，農民旅遊將是一個潛在的巨大市場，60%的旅遊市場將有賴於農民旅遊和農村旅遊的真正啟動，開發農民旅遊市場有廣闊的前景。
1.當前農民旅遊市場的問題
1.1市場認識不足。要搞活市場、做大市場，商品的多樣性與買方市場的廣泛性是不容忽視的，旅遊市場同樣如此。就目前狀況而言，無論是旅遊服務市場本身，還是由此所帶動的商品市場，其買方主要是城鎮居民，農民只是充當邊緣角色，針對農民旅遊市場的服務極少，嚴重的阻礙了市場的發展。
1.2產品單一，品種缺乏。目前，旅遊企業大都盯住收益高的入境游、出境游等高端旅遊產品，大力宣傳度假游、森林游、生態游、科考游、商務游、修學游等新興旅遊產品，很少顧及低端旅遊產品。農民旅遊產品有效供應嚴重不足，配套服務匱乏，極大地制約了農民旅遊。
1.3價格定位矛盾。由於歷史的原因，我國農民長期處於相對弱勢地位，經濟發展水平較低。據中國旅遊年鑒資料，200—300元的人均旅遊消費將構成近年農民旅遊消費的主流，如此消費水平僅為城市居民人均旅遊消費的35% 。雖然有些農民富裕了，但農民旅遊一般還是能省的錢盡量省，這樣就對旅遊企業來講利潤率偏低，這就形成了市場潛力大和企業利潤率低的矛盾。同時，各地區逐漸意識到農民旅遊市場這塊“大蛋糕”並紛紛加入到開發農民旅遊市場的行列，地區間的競爭加劇。此外，旅遊景區景點競相漲價特別是知名度高、景色優美或歷史文化價值高的景區(點)、油價上漲導致的交通成本上升，價格偏高。
1.4宣傳途徑單薄。目前，農民旅遊在出遊方式、地點的選擇上存在一定的盲目性，大部分是通過親友介紹或自行出遊，特別是隨著農村居民文化水平的提高，這一不足顯得更為突出。
1.5 促銷力度薄弱。目前農村嚴重缺乏專門的旅遊服務機構，即使有的農民朋友有出外旅遊的想法，想要咨詢了解詳細情況，也沒法得到及時的答復和解決，而同時旅行社企業又通常將促銷的重點放在城區，忽視了向農村市場的延伸，形成了促銷的“三無地帶”。
2.開發農民旅遊市場的營銷策略
2.1市場策略。旅遊企業應對農民旅遊市場細分，確定好目標市場和目標顧客。農民旅遊市場可細分為農村青年、先富的個體戶、專業戶、鄉鎮企業職員和農村老年人、農村婦女等市場。旅遊企業應重點對沿海、沿江農村等經濟活躍地區先行開發，並作好市場滲透計劃，再影響其他群體;還應對主要客源及其旅遊目的、消費行為特徵、消費偏好及客源流向等進行深入了解，系統地搜集與農民旅遊需求相關的信息，制定出切實可行的產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。
2.2產品策略。設計適合農民的旅遊商品。在設計旅遊商品時要選好項目定位.開發以下適銷對路的旅遊商品：①都市風光游。農村居民喜好熱鬧.因此在選擇旅遊目的地時多選擇省內著名景點、著名大城市等.旅遊經營者在旅遊開發中可以設計像都市風光游、市內一日游、集市購物游等旅遊項目。②農村學生求知游。學生市場在農村具有很大的市場開發空間.可利用寒暑假組織農村學生到著名中學、著名高校進行參觀學習，激發他們的學習興趣。對於優秀學生可獎勵他們到著名學府進行“體驗式”學習。③其他歡樂蜜月游、中小城鎮建設模式考察游等都可以考慮[2]。④農業科技旅遊。農業科技旅遊包括生態農業游、科普游等生態農業游是指農民到其他比較富裕的農村旅遊。同時學習如何選種、耕種、施肥怎樣可以更環保、更高效、更科學。而科普游則推出科技農業園 農業博物館等項目，把旅遊與學習生產技能、科技知識結合起來，吸引農民的注意力，從而激發他們到這些地方旅遊的慾望。如農民旅遊節.是把農村商貿洽談、娛樂、趣味體育競賽融於一體，既放鬆了心情又交流了農耕經驗、購置了化肥甚至預定農耕機械等。免費論文參考網。⑤農民淡季旅遊。由於農作物生長的自然規律，農民的大部分閑暇時間集中在冬季而冬季又恰是旅遊淡季，旅行社人員閑置，飯店的客房出租率比較低.旅遊景點比較冷清。此時農民正處於冬閑時節，因此農民可以在這段時間出去旅遊，旅行社可以利用這一機會.適時出售旅遊組合產品並適當降價銷售來吸引農民。
2.3固有的觀念在短時間內是難以改變的，所以旅行社企業還是應該開發質優價廉農村旅遊產品，來最大限度的吸引農民旅遊。農民旅遊還是選擇大眾化接待設施，降低旅遊產品成本，必要時可為農民提供優惠措施，如季節折扣、適當降低門票價格等，從心理上使農民願意關注旅遊產品，使其出遊願望變為現實。旅遊淡季時，可降低對團隊人數要求，以吸引收入水平較低又有閑暇時間的農民旅遊。
2.4促銷策略。首先，要突出重點地區和人群。針對一些經濟較為發達的地區、城郊結合部農村和中高收入水平的農民重點促銷，充分發揮其示範作用。第二，要選擇適當的方式。可採用電視、廣播、互聯網、報紙、雜志等對城郊結合部農村作宣傳;對經濟發達的農村地區可通過互聯網、報紙、雜志、建築牆體廣告、義務咨詢、散發傳單資料等;對一般的農村地區則廣泛採用建築牆體廣告。第三，設計合適的、通俗易懂的、富有特色的宣傳標語。如：科技致富學他鄉，出門旅遊多看看觀望;金榜題名獎勵旅遊，學有所成回報家鄉等。一方面要採取靈活多樣的旅遊宣傳促銷，另一方面要藉助農業旅遊，以促進農民旅遊市場的開發。這不僅能增加農民收入，增強農民出遊能力，還能讓農民親自體驗旅遊，提高農民對旅遊的認識，改變過去“重積累，輕消費”的消費觀念，倡導農民健康消費。免費論文參考網。
2.5渠道策略。建設綜合性的旅遊服務網路。為了給農民出遊報名提供方便，旅行社要力爭在農村設立報名點或建立代理銷售網。加強與當地的郵政代辦點、農村信用社代辦點、村委會、居委會等單位或個人廣泛聯系。因為根據農民的傳統心理，相信熟人總比相信看不到、摸不著的旅行社(假設旅行社沒有設在農村)和旅遊產品會更好。從目前的情況看，以農民旅遊為主的低端旅遊市場問題在近期不可能從根本上得到解決，而揭開農民旅遊發端的民間組織無疑是目前較好的替代品。各級政府主管部門應重點做好引導和管理工作，促使其規范健康發展，以滿足農民旅遊的需求。農民旅遊市場的開發是旅遊產業發展的要求，也是一個發展機遇，更是一個挑戰。免費論文參考網。雖然開發才起步，但有著遠大的發展前景。隨著農民消費觀念的轉變、生活水平的提高，只要針對性地做好農民旅遊的合理引導、大力支持、規范管理，農民旅遊市場就將成為我國旅遊市場的重要組成部分[3]。
參考文獻
[1]趙西萍等.旅遊市場營銷學[M]. 高等教育出版社,2003.7:137.
[2]慎麗華等.農民旅遊客源市場的現狀及開發思路[J].經濟與科技, 2007,3:26-27.
㈤ 房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創
房地產項目的創新手法
創新是一個民族的希望和靈魂，創新也是一個行業發展的希望所在，房地產建設項目的開發也莫不如此。
隨著市場經濟的發展，房地產進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。就房地產的競爭來說，其本質就是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的公開秘訣。縱觀這些成功的經驗，創新主要是在房地產建設項目的理念、空間、物業管理和經營方面的創新。
首先是房地產項目理念的創新。所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什麼主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合政治、經濟、社會、政策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。
其次是房地產項目的空間創新。空間是項目設計的具體形態。優秀的建築之所以引人人勝或經濟效益顯著，最主要的是在於其空間特色。一座建築要保持長期不落後，同樣依賴於所創造的建築空間所起的作用。不同功能與特色的建築，需要由不同的空間組成。室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典範。
再次是物業管理方面的創新。以人為本，親情關懷，急業主所急，想業主所想。業主想到的做到，業主想不到的也要想到並且做到。
第四是經營策略的創新。它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產項目的理念、空間、文化、環境創新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現豐厚的經濟效益的同時，也創造了良好的社會和環境效益。
下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發過程中發展商所作的創新進行總結。通過以下的總結，相信會對內地的開發商以及業內人士對廣州、深圳兩地住宅開發過程中的創新有一個整體、系統的認識，對內地開發商正在運作項目的創新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產開發過程中的創新趨勢有一個基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發商超過2，000多家，他們所開發的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。
一、開發理念創新
住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然後才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。
如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發中理念創新的先驅。1992、1993「房地產熱」之前，國內房地產開發基本處於賣方時代，即開發商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發商不需要考慮什麼理念創新。「房地產熱」之後，開發商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發理念：房地產開發不等於鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。
同時，開發商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤。「一方水土一方人，美善相隨麗江人」這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。
房地產開發的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產開發中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業與房地產業復合，使「運動就在家門口」，它是國內房地產開發過程中概念設計的典範。
在深圳，萬科集團開發的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，後者將經典的歐洲小城移植到了中國。近年來金地集團開發的金海灣家園、卓越集團開發的蔚藍海岸，將住宅開發與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。
二、規劃設計創新
規劃設計創新可以從建築風格、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施等方面加以體現。
1.建築風格創新
1997年前後，在廣州、深圳等地，歐陸風取代大一統的傳統模式，盛極一時，在當時情況下可以說是建築風格的一次創新；近幾年來，建築風格更趨多樣化：例如廣州保利房地產公司開發的保利花園採用地中海建築風格，中國海外廣州公司開發的中海名都呈現新加坡風情，深圳星彥房地產公司投資的碧雲天小區，演繹了嶺南風情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當今的住宅建築風格方面真可謂百花齊放、奼紫嫣紅。
2.戶型設計創新
90年代初，「三大一多一少」取代傳統的戶型結構，是人所共知的改變。近年來，戶型設計方面的創新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先採用躍式設計(1999年)；深圳創世紀海濱花園，在深圳率先建造客廳、卧室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。此外，雙衛生間、復式結構、陽台外飄、弧型陽台、落地窗戶型設計等方面的創新不勝枚舉。
3.景觀設計創新
深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。
深圳金地集團開發的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區的圍牆上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了「翠」的意境。
廣州合生創展有限公司開發的帝景苑小區，市場定位於高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。
4.會所與配套設施創新
順德碧桂園是國內最早與名校聯姻(北京景山學校)的小區。有人說一所學校可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到學校、尤其是著名小學在房地產開發中的重要作用。這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈願望。如今這種做法已經成為很多發展商推售自己樓盤的慣用手法。同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應俱全、極具奢華的娛樂設施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。
近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設施的創新。例如：廣東方圓集團開發的廣州白雲高爾夫家園，在小區內專門建設高爾夫練習室，以提升小區品位；2001年7月開盤的廣州錦綉香江花園，以Town House建築為主，小區佔地4000餘畝，專門建設高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內有名的郊區大盤，一個小區的人口頂得上一個建制鎮，專門建設有生態農庄。廣州合生創展房地產公司開發的帝景苑小區，有一個非常奢華的會所等等。
智能化，一個不能不說的話題。廣州麗江花園之「九如通津」項目，率先將寬頻網引入小區，深圳也為喜歡「網上沖浪」的人士建設了都市e站。此外，遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。
三、價格策略創新
低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設計、小區環境與配套、現代化的物業管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。在錦城花園開賣之前，業內人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發售，錦城花園三日內銷量便愈九成。到二期發售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據調查分析，在錦城花園二期發售的買家當中，首期業主竟佔30%，其餘更多的是錦城業主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產生的錦城現象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。
值得指出的是，廣州恆大集團所開發的金碧花園，1997年秋推向市場，採用的價格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價入市、低開高走的策略真是屢試不爽。
㈥ 求一份小區場地規劃調查報告 急！！！！截止到周三晚上給分
改革開放20多年來，我國住宅建設成績巨大，舉世矚目。從1979年至1999年的21年全國城鎮建成住宅52.1億平方米，比改革開放前29年建成住宅5.31億平方米增長了8.8倍。這期間，全國建成住宅小區1萬多個。廣東省城鎮的住宅建設走在全國的前列，建成的住宅小區超過1000個。住宅建設的蓬勃發展，對拉動經濟增長，促進城市建設，提高人民居住水平都起到了十分重要的作用。
我國20年住宅建設，經歷了從低水平向較高水平，從以速度為主向速度與質量並重，從不大注重環境質量向注重環境質量發展的歷程。尤其是在「九五」期間，不少發展商注重創品牌，出精品，創出大批品位較高、功能較好、環境優雅的住宅小區。雖然這類小區在整體上還只是佔少數，但它的出現，它的發展，帶動我國住宅建設躍上新的發展階段，在新世紀將會創出更輝煌的業績。
雖然我國住宅建設出現了大批品位高、質量優、環境美的住宅小區，但也應該看到，規劃設計不好、工程質量與功能質量不高——甚至較差、配套設施不全的小區依然存在，以致造成大量住宅空置、積壓，雖經降價，仍是銷售不暢。
3年前，廣東省房地產研究協會通過市場調查，敏銳地看到發展高品位住宅的重要意義及其對提高我國住宅建設水平的重大作用。從1998年下半年起，組織了高品位住宅小區規劃設計與環境創優的課題研究，通過對大量住宅小區的實地調查，從中選出了33個品位較高的住宅小區進行深入調查。這份研究報告及廣東省房協編寫的《高品位住宅小區研究與實例》一書正是以這些小區的規劃設計與環境創優經驗作參考材料。當然，同樣優秀甚至更優秀的小區還有不少，但由於不是在全省范圍內進行全面評比，無法全面對比挑選，也限於人力不足，我們只能做到這一步了。雖然如此，從《實例》一書所選33個小區的材料中，可以看到他們的經驗是成功的，是甚有參考價值的。
這個研究課題所說的「高品位住宅小區」不是指豪華小區、高檔小區、高價小區。事實上，我們調查和選出的高品位小區雖有豪華型別墅小區，但更多的是實用型（安居工程）、舒適型小區，還有解困小區（如汕頭市廣廈新城）。在房價上，也是中等或中等偏上價位較多，比廣州、深圳一些每平方米售價1萬多元的豪宅低得多。這里所說的高品位住宅小區主要是從規劃水平、設計水平、功能質量、建築質量、環境質量、科技含量、配套設施、管理服務等方面衡量，包含物質和精神兩個方面，既在「硬」的方面表現高水平，也在「軟」的方面表現出符合高品位要求的理念和文化。本研究報告不可能對住區的各個方面作面面俱到的論說，只就規劃設計、建築設計和環境創優等方面進行研究和論述。
一、高品位住宅小區的規劃設計
高水平規劃設計，是提高小區品位和受消費者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優秀小區，都通過深入的市場調查，項目調研，准確定位，然後特色高水平的規劃師進行招標式規劃設計，從多個方案中擇優，從幾個方案中優選其中的精華，集眾優於一身，再反復研討修改，最後才拍板定案。任何規劃方案，都不可能是十全十美的，只有經過這種真正下功夫的反復提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調查，准確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規劃設計，是項目成功的最重要因素。
在規劃指導思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發，應該把經濟效益、環境效益和社會效益結合起來，以營造最佳居住環境、最好居住條件為中心，使小區規劃達到企業目標功能、環境功能、社會功能的要求，建造出最適合人居住的達到以下目標的住區：
1、生態環境優秀的住區；
2、山水景觀優美的住區；
3、功能質量優良的住區；
4、人居文化上乘的住區；
5、物質、精神可持續發展的住區。
為建設這類高品位住區，在規劃設計上應逐步做到：
住區的個性、特色十分重要，即使是同一發展商開發的小區也應表現不同的特色，不應照搬、「克隆」。近年已有不少住區做好了個性、特色的文章，如有的以濃郁的文化氛圍為主題，有的以山水園林為主題，有的以生態環保為主題，有的以健康——體育為主題……都取得成功。不但住區要表現特色，住區內住宅組團（群落、院落）也應盡可能有各具特色的住宅群體形態、標志，尤其是大型住區。如深圳一個名為「四季花城」的小區，就按不同季節花卉布置院落，並以花命名。即使是主題不突出的住區，在園林設計、建築造型、社區服務等方面也應表現出不同的特色。各具特色、五彩繽紛的住區、住宅越多，必然是居住質量越高、居住環境越好，城市景觀越美。
4、美化住區景觀系統，建設「山水住區」。
「山水住區」不是簡單的住宅群加山、加水。它的內涵主要是科學地利用原有山水，適當地創建人造山水，使住區園林化、生態化、美觀化，做到「常年葉綠，四季花開；開門見綠，推窗見景；雨不見泥，風不起塵；空氣清新，賞心悅目」。同時使自然環境繼承、發揮中國文化傳統，做到傳統與現代結合，洋為中用，設計出高品位、有藝術價值、觀賞性強的山水園林景觀和各類小區，表現高明的創造性，傳統的文化性，高尚的觀賞性，顯現濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。
有的住區運用傳統與現代相結合的造園手法，在無山無水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的「山溪」、「山丘」旁邊，使居民在鬧市「推窗見景」地享受到自然氣息和生態美景。
居住潮流、住宅市場常有變化。在改革開放前很多住宅單元不設計起居廳（尤其在北方城市），後來又流行「三大一小」設計（大廳、大廚、大衛、小卧室），目前又在不少地方出現大卧室和特大起居廳（超過30平方米）的設計，出現大卧室和大衛生間的設計。增大客廳面積有方便親屬聚會、朋友交往的需要，還可表現住宅主人的身份。增大卧室和衛生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。
在套型面積方面，一些發達國家曾經出現過套型越建越大的傾向，發展到每套150平方米左右，甚至更大。但後又逐步回落到100－120平方米（美國除外，因其住房面積特別大）。我國個別城市近年也出現過120平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現象。不少城市則仍是中小套型暢銷。
這一切都是市場需求的變化引起的住宅設計趨向。我國實行住房分配貨幣化後，購房主體是個人，不是集團。購房者往往要經過貨比幾家甚至幾十家，全家出動現場調查、商量，有的還要請教專家之後才下購房定金。他們對套型面積、房室布置、功能質量、工程質量、立面造型、居住環境、配套設施等等，都是十分注重的。而在各個時段、各個城市、城市內的不同區域，人們對住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場變化，設計師必須及時地、敏銳地掌握（最好能預測）它的變化，才能設計出符合市場需要的住宅。
3、住宅設計要講究文化性、藝術性
文化性、藝術性最能反映住宅和住區的品位。住宅的外觀和內部設計都應力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內涵、蒸蒸日上的時代精神。外地的、外國的住宅設計可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過汲取其精華，發揚本身的長處，創出有地方特色和風格的高雅作品。
建築造型反映城市的文化，地區的風貌，也是商品（房）的包裝。不少發展商都十分注重這一環節，到處請名師精心設計，對方案反復推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內涵豐富，藝術性強的結晶。
4、住宅建築應力求造型完美、比例適當、色彩協調，與環境配合相宜。
各地近年建成的優秀小區都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說是建築的時裝，城市的面容。有的住宅以現代、明朗、動感為主調，表現生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，牆體由米黃色噴塗向上過渡到頂部乳白色，輕快、簡潔。有的樓房採用白色為牆體主色調，與大面積的綠帶、樹林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色牆體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構成悅目的景觀。有的住宅外牆採用暖色調，烘托暖融融的住家氛圍，並與圍合組合相呼應，受到好評。有的住宅立面採用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑。
;建築立面造型和色調採用可多式多樣，但應根據特定的環境精心設計。應注重協調性、和諧性、耐看性。立面要防止單調沉悶，盡量做到流暢大方，簡潔明朗，虛實有度，剛柔相濟，有節奏韻律感和時代特徵，經得起時間的考驗。
建築立面不強求一致，有的顯現浪漫情調，給人新潮之感。有的以清雅色彩、質朴形象，表現另一種風格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現高貴。
5、建築設計應顯現人的中心地位，現代性和實用性。
住宅內部平面布局要突出「以人為本」思想，不讓人屈就於建築，成為建築的附屬。而是符合人的生活活動規律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過去有的住宅在客廳布置了通往卧室、廚房、衛生間的四五個門戶，干擾很大，很難住得舒適，更難體現居住的私密性。這種落後設計目前雖然已經不多，但也不是已經在所有住宅中都達到了功能布局科學、合理的要求。一些高品位優秀住宅設計近年發展了設計理念，豐富了設計思想，取得成功，使住宅室內布局顯現人的中心地位，更加實用、舒適。
住宅的動靜功能分區已得到較多的體現，把工人房、餐廳、廚房、公用衛生間集中布置，與靜區卧室、書房、化妝間，以及半靜區客廳形成三個互相干擾相對較小的分區布局，顯得比較合理、適用。
主卧室的設計變化已從過去主要考慮用於睡眠，延伸到休息、核妝、看書……。主卧面積加大到12平方米以上，豪華型住宅超過20平方米；配舒適、多功能衛生間、化妝間和主卧陽台；與書房相連，便於工作、學習、電腦操作。
起居廳是家屬聚會、娛樂和會客之處，不宜採用狹長形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內交通，防止出現交通面積過大、房門過多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受干擾、相對穩定的空間。
住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構成餐飲空間。有的設計開放式廚房，使餐飲空間更覺寬敞。
衛生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛生間內設沐浴小空間）、化汝功能應得到重視。但淋浴區與便溺區應隔開。主衛生間更宜適當增大面積，有的還設按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲物空間也在不少住宅單元中有了位置。
陽台在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，應盡量發揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個功能（相鄰廚房的工作陽台還有助廚工作功能），面積不要過小。有條件者，還可設計大面積陽台、多個陽台，以至面積比陽台大得多的無頂蓋的露台，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。
戶型設計、室內布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗檯要降低，還可設計弧形窗、落地窗、轉角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀一覽無遺。但窗戶加大後，夏天室內溫度高，能源消耗也高。
隨著經濟、科技的迅速發展，居住功能也日益增多。尤其是信息網路發展後，在住宅內辦公也會多起來。健身的需要也比過去大得多。因此，在住宅單元內除了最基本的廳、房、廚、衛等空間外，適當設置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽台、露台、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳……，已成為住宅新的功能空間。當然，這需要足夠的單元面積作基礎，一般實用型、中小型住宅單元難以辦得到。
6、住宅的層數構成應結合城市實際合理確定。
住宅層數的構成應從有利於提高土地利用率，豐富建築空間，保證環境良好的原則出發，合理地科學地規劃。一般來說，小城市和鎮的住區應以多層、低層住宅占絕大多數，適當建一些中高層；大、中城內住區應是多層、低層、中高層住宅相結合，適當建一些高層；特大城市郊區住宅小區應以多層、中高層住宅為主，適當建一些高層；特大城市中心區還可以適當建一些超高層。別墅小區應適當控制。七層及七層以上的樓房均應設置電梯。各類住宅區都應將住宅空積率、建築密度控制在符合規定，並保證能有良好居住環境、能有足夠的綠化面積、能相應興建配套設施的原則上。絕不應為了經濟收益，犧牲環境，影響環境，盲目增加容積率和建築密度。
三、高品位住宅小區的環境創優
住宅是住區的主體，環境是住區的基礎。高品位住宅小區必須是居住環境好、生態環境優、景觀環境美的住宅，能夠表現它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性，能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。
住區環境對城市有巨大的、直接的影響。住區環境既有物質方面——「硬環境」，也離不開精神方面——「軟環境」，兩者必須緊密結合。住區的「硬環境」主要包含能滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設施、文化設施、教育設施、體育娛樂設施、交通設施、商業服務設施……；住區的「軟」環境主要是社區精神文明建設及多層次的社區文化活動，創造高尚的文化氛圍，讓居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，適宜的健身體育鍛煉，豐富的藝術享受，以及優美的景觀欣賞。
這里著重研究住區的綠化和景觀環境的優化問題。
1、住區園林化應力求創新，各具特色。
不少高品位小區都在山水園林景觀上做文章，創出各具特色的景觀環境。廣州二沙島以綠、靜、美為主題，點、線、面相結合，突出江景，展現亞熱帶氣候特點和地方風情。房前屋後布置園藝，多層次主體綠化，造成無處不綠的居住空間。建築錯位布置，前低後高，增加觀賞江景戶數。麗江花園追求現代化人居與優美自然環境的和諧統一，營造以大型人工湖為中心的中軸景區和多個組團花園，形成優美的園林式住區。祈福新村以「環境新村」、「詩意人居」的目標營造居住空間和綠化景觀。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多個不同風格、不同特色的主題公園、花園和農庄，使住戶擁有十分豐富的休閑、觀賞、娛樂遊玩空間和直接參與種養的場所（農庄）。奧林匹克花園環繞健康的主題，設置泳池、運動場所、健康中心、家門口運動器械，以及健康步級、養生步徑、兒童歡樂步徑、青年動感步徑。翠湖山莊把中庭花園瀑布、樓間湧泉、架空首層綠化、屋旁綠地與園林景觀連成一體，建成覆蓋整個小區七八成面積（車道入地下）的「萬象翠園」。深圳華僑城以尊重自然、保護生態為指導思想，把原有山坡和綠化資源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成優美的水景，住宅建在青山碧水、林木蔥蔥、處處有景的環境里，顯現回歸自然、保護生態的特色。廣州頤和山莊借用頤和園的意境，藉助天然山水，建造山頂公園（佔地8萬平方米），觀景頤天閣，昆明湖，故事畫廊，萬壽宮會所，湖濱亭台樓閣。再以小溪流水、假山瀑布、噴泉山石等點綴，建成一個具有天然特色的生態型、環境型住區。》
有創新、有特色才有生命力。無論是住區的建築造型還是景觀空間布置都不能千篇一律，千人一面，不能「克隆」照搬，即使是同一發展商開發的小區也不宜個個雷同。
2、住區山水園林景觀和植物花草應有層次，豐富多采。
一是空間層次：從小的樓頂、樓旁綠化，路邊綠化，到組團綠化、小花園，到中心花園、各類主題花園都應做到層次分明，各有特色。除了特大型住區外，一般應少建大公園，多建小花園、組團花園，使居民就近享用綠化帶來的好處。
二是植物品種層次：草地、花卉、灌木、喬木，喜陽植物、喜陰植物，不同季季的植物，都應合理布局。切忌跟風，過多地、過大地營建大型草坪，大種棕櫚科植物。應因地制宜，講究科學。草坪生態效益和造氧功能都比樹木低很多，而它的養護費卻比樹木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮陰功能差，尤其是亞熱帶地區更不宜把大草坪作為主要綠化途徑。應選擇適合本地生長的植物種類，多種園林當家樹、鄉土樹。適當選用一些外來的、能在本地生長良好的樹種來調劑也是可行的。
3、住區園林應與方便人際交往相結合。
在住區環境建設中，應注重營造人際交往空間，除文化娛樂場所外，組團綠化空間是理想的方便的人際交往空間，應作為住區園林建設的重點，把它建成既有觀賞景觀又有交往設施（亭台、桌椅、器具等），又便於居民就近享用的綠化空間。
城市人住在各自的單元住宅中，老死不相往來，樓上樓下互不相識。在住宅圍合組團、庭院中營造優美的環境空間，必然會吸引大量居民，尤其是老人、兒童到此休息、遊玩，進而互相交往談心，對克服「城市病」，尤其是減少老人的孤獨感是可以起到重要作用的，應該提倡。
住宅樓首層架空也是增大人際交往和綠化空間的好辦法。可在架空層設置居民休息、健身，老人、兒童活動的設施，種植喜陰的矮科植物和花卉。
4、利用、改造自然景觀與人造山水景觀相結合。
未經開發改造的山嶺、荒林、湖水、山塘，往往難以達到理想的要求，合理的做法應是：有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結合。例如對水面較寬的山塘通過種植、造島（必要時）、架橋、清污、凈化不體等辦法可以改造成景色宜人的優美平湖，使住區具有難得的水景。相似的辦法也可以把原有的荒山、亂林改造成層次豐富優美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建設房屋，讓樓外人看到層層瓊樓，為住區增色不少；樓內居民由於樓房的高低差可更多地觀賞樓外景觀，比平地建樓更勝一籌。
人造景觀在住區甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、湧泉、假山、亭台、拱橋、連廊……都可人造，但要求造有水平，不落俗。有個住區本來無河無湖，但投入1000多萬元資金開挖寬達30多萬平方米的人工湖，並對湖濱、湖中、小島等進行綠化、美化，設置游樂、體育設施，住區環境大為改觀，湖濱住宅成了暢銷房。
5、發展立體綠化，營造空中景觀。
立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。一些住區地處城郊大道旁，更應在住區邊緣種植一層或幾怪喬木、灌木，阻隔噪音和塵土。
6、住區綠化與體育活動場地結合。
根據住區居民對體育活動的需求，除建硬地運動場外，還可興建一些草地運動場，如微型高爾夫球場、草地滾球場。這種既增大綠化面積，又增加居民體育活動場所的做法是一舉兩得的，值得積極提倡。
7、住區園林應力求美、靜、凈、潔。
住區的景觀要美，環境要靜，噪音要小，水面要凈，空氣要潔。機動車輛的噪音、廢氣應減少到最低限度。不論大、小水面都應常年潔凈，防止變成污水塘、「龍須溝」。流水、瀑布、湧泉盡可能循環使用，並使其起到滌凈塵埃、凈化空氣的作用。提倡使用雙管分質供水體系，直飲水供到住家，並同非飲用水分開供應。
8、住宅綠化應合理控製成本，減輕居民負擔。
住區應對過大規模的、過高檔次的和過大成本的綠化項目，加以控制。要根據社會和居民的經濟水平營造景觀環境和服務環境。設計過寬的草坪，種植名貴的樹種和百年老樹，建造過大的會所及超豪華的裝修，都會明顯增加商品房成本和物業管理費開支，應從減輕居民經濟負擔出發，合理設計景觀和設施。
9、居住環境的優化必須有豐富社區文化支撐。
一是住區各種園林景觀的設計，必須具有我國傳統文化內涵，顯現中國式的詩情畫意。
二是住區應為居民組織各式多樣的文化、教育、體育、娛樂活動，使他們不但能觀賞、享受優美園林景觀，而且能參與吟詩、作畫、歌唱、健身、表演、娛樂……，得到高尚的精神享受。
三是住宅環境的優化，必須有高水平的物業管理相配合，在住區管理、服務中，在社區組織的各類文化活動中，培養、提高居民及其子女的道德情操和文化藝術素質。
四、住宅小區的智能化建設與新科技應用
高品位住宅小區應積極應用新科技，逐步實施智能化建設。
根據建設部1999年4月制定的《全國住宅小區智能化技術示範工程建設大綱》對示範小區的要求，優秀小區、高品位小區至少應達到示範工程技術含量的普及型，進而向先進型、領先型發展。普及型的功能要求是：
①設立計算機自動化管理中心；
②水、電、氣、熱等自動計量、收費；
③住宅小區封閉，實行安全防範系統自動化監控管理；
④住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報警；
⑤住宅設置緊急呼叫系統；
⑥對住宅小區的關鍵設備、設施實行集中管理，對其運行狀態實施遠程監控。
先進型的功能要求除了要達到普及型全部功能外，還要做到：小區與城市區域聯網；住戶通過網路終端實施醫療、文娛、商業等公共服務和費用自動結算；住戶通過家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。
領先型除達到上述要求外還要求：小區開發建設應用HI－CIMS技術，實施小區開發生命周期的現代信息集成系統，達到住宅小區建設提高質量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環境的目標。增強推進住宅產業現代化力度，保障有效供應，加速住宅建設成為國民經濟新的增長點。
目前已有一些住宅小區達到或基本達到普及型或領先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村實施家庭智能化系統，以智能數據終端、紅外線探測器、緊急按扭、煤氣泄漏報警器、門磁、自動門鎖、智能水表、電表、煤氣表等組成全套住戶室內防盜防搶系統、遠程抄表（三表）系統、緊急求助系統、煤氣泄漏探測系統、室內計算機網路系統、有線電視系統、電子巡更系統、室外攝像監控系統。而且為住戶預留以下智能化功能：室內電器自動控制和防火系統、股票操作系統、視頻點播系統、電視門鈴系統、車輛出入口管理系統、路燈自動控制系統等。其中能確保居住安全的系統已經做到：當住宅發生盜警、火警、煤氣泄漏、發生異常（如進屋打劫）時，住宅里的聲光報警系統避動，信號即行傳輸到智能管理中心，在管理中心計算機監控屏幕上的住戶地圖相應部位出現聲光報警和顯示具體地點、住戶，並即行通知相應人員趕赴現場解危、除險。
麗江花園於1999年在小區內建立光纖寬頻網路信息平台，計劃在2002年前完成整個小區的網路化，使所有住宅和商鋪實現寬頻上網功能，促進住區生活的現代化。
東莞東泰花園中心區，於1999年9月被建設部列為「全國智能化住宅小區」，投資1500萬元實施住區安全保障、磁監控報警、煤氣泄漏報警、家庭股票交易、三表自動計量、網上購物、急病救援、網路選看節目、物業管理系統……等等。這個住區的智能化試點正在積極發展，已取得初步成果。
總的來說，住區智能化主要向三個系統發展，一是家庭智能控制系統。除上述一些小區已實施的項目之外，還有電話線被切斷與防破壞報警、系統報警自動強制占線、遙控護理與緊急呼救、家庭安全狀態與報警准確性確認、程序自動化功能、遠程遙控功能、紅外線遙控調節功能、電源遠程式控制制及調光功能、電子聲音郵件信箱、住戶信息管理、報修管理等等；二是住區綜合信息服務。主要有休閑娛樂信息、購物信息、日常資訊發布、生活時尚推介、用戶意見反饋、醫療衛生常識、遠程醫療診斷、居民求助信息……；三是物業管理系統。主要有供電、公共區照明、給排水、電梯運行、電視、停車庫等的監控、管理，出入口及巡更控制，報修、收費管理，社區服務等等。
在住區智能化發展中應樹立「以人為本」的思想，按照適用性、可靠性、先進性、可行性、標准化、可擴充性的要求，從實際出發，按適當超前原則謹慎選擇和確定智能項目。對技術的成熟程度、投資多少，運行收費等都應認真研究、測算，再作確定。一些運行收費較高、暫時與居民經濟能力不適應的項目，可預留選項，逐步發展。
在新技術推廣中，有些與居民健康直接關聯的項目如住區直飲水工程應在住宅小區中積極推行。廣州奧林匹克花園2000年7月向小區全體住戶開通全天修管道直飲水。這項目是運用膜分離技術和有關的先進凈化工藝對原水進行深道處理，保留部分人體所需礦物質和微量元素，再通過新型衛生管材和先進配水方式輸送到各家各戶。供水採用循環系統，水在管網中不斷循環迴流和處理，每循環一次消毒三次，以確保水質新鮮、衛生。該小區供應的直飲水經衛生防疫站按國家的《生活飲用水衛生標准》和《瓶裝飲用純凈水衛生標准》進行檢驗，全部項目合格。這項工程也適合居民的經濟承受能力，一次過的開通費為每戶2000元，日常飲水每升0.3元，一個4口之家每月約需60元。奧林匹克花園小區全體住戶都接受了這項直飲水。這項技術適應人們日益提高的生活用水標準的要求，又與廣東省政府要實施的分質供水計劃接軌，值得在住宅小區尤其在高品位住區積極推行。
住區的生活用水宜採用分流制，除直飲水外，一般生活用水與綠化、沖廁等用水分流供應。小區的生活污水和其他污水經凈化後用於綠化和廁所沖洗，以節約水資源和減少對環境的污染。這些技術對提供住區的環境質量具有積極意義。
㈦ 房地產樓盤案名
中國住交會•名盤50強
廣州南國奧林匹克花園 華南新城 星河灣 深圳碧海雲天 翠堤灣 世紀村 中海陽光棕櫚園 水榭花都 陽光帶海濱城 上海上海奧林匹克花園 寧波常青藤•小城 北京北京奧林匹克花園 鋒尚國際公寓 石家莊博雅庄園 成都清華坊
南昌象湖•威尼斯 武漢萬科四季花城 麗島花園 成都華新國際（成都）錦綉花園 天津順馳太陽城 天津奧林匹克花園 大連海昌欣城 億達世紀城 弘基•書香園 重慶華新國際（重慶）水天花園 天驕年華 杭州萬家花園 廣通•信義坊 山水人家 朝暉現代城 長春我的家園 威尼斯花園 南京金陵家天下 貴陽在水一方 興隆城市花園西安楓林綠洲 高山流水 沈陽華新國際（沈陽）河畔花園 濟南普利•建業城市花園 三聯城建•陽光瞬城 昆明銀海森林 北辰•鳳凰城 鄭州鑫苑名家 鄭州21世紀社區 長沙同升湖山莊 青島銀都景園 天泰陽光海岸 哈爾濱歐洲新城 運華廣場 蘇州華新國際（蘇州）都市花園
北京最新地產項目名稱
SOLO精舍 安和家園 岸芷汀蘭 奧竺.希望家園 澳林春天 寶潤園、北京青年城 北苑家園 繽紛四季 博望園 長安新城 長遠天地 朝陽.無限、城南嘉園 創時園 叢林庄 翠微嘉園 大隱 當代城市家園 德勝.世嘉、蝶翠華庭 頂秀欣園 定福園 東方御景 東麗溫泉家園 東潤風景、都市心海岸 渡水山莊 飛騰家園 楓樺豪景 鋒尚國際公寓 富貴園、富河園 富凱大廈 富卓苑2期 耕天下 官書院 光彩國際公寓 光華欣居、廣馨居 廣信嘉園 矽谷先鋒 國電中興嘉園 國英1號 國展新座 豪柏風度 浩鴻園 宏大家園 宏盛家園 宏泰家園 花市棗苑 華陽家園、匯達公寓 吉祥園 嘉多麗園 嘉和人家 嘉華世紀軒.賽特鼎極 嘉蓮苑、交大嘉園 傑座 金第NOLITA 金港.國際花園 金色假日產權酒店、金世紀嘉園 京達國際公寓 京貿國際公寓 京香福苑 靜馨嘉苑 康堡花園、康城 快樂無窮大 快樂洋城之真.典藏 藍爵嘉苑 藍色家族 朗琴園、立恆名苑 麗水嘉園 麗水灣畔.永鑫家園 酈城 蓮香園 亮馬水晶、靈秀山莊 龍德嘉園 龍輝大廈 潞河名苑 麓鳴花園 綠景苑 羅馬嘉園、美景東方 棉花城 明日嘉園 明珠花園 南極星 青島嘉園 青年路小區、青雲當代 清林苑 清上園 清芷園3期—南國花城 日光清城 日月.星城、榮豐2008 上林苑 尚座 晟豐閣 盛和家園 浉城百麗 石榴園小區、世紀龍鼎 雙花園小區 水岸長橋 泰和嘉苑 泰然居 陶然居 天賜良園 天潤別墅 天兆家園 恬心家園 萬和世家 萬科星園 望陶園 未來城、未來明珠家園 武夷花園 西湖新村 西上園 璽萌鵬苑 祥馨日升 曉月苑、新潮嘉園 新都麗苑 新華聯家園 新華聯錦園 新新公寓 新月家園、鑫兆佳園.柏林愛樂 鑫兆雅園.里仁為美 信恆大廈 興隆家園 星域軒、旭日嘉園 宣頤家園 雅舍.香橋 亞運新新家園 燕華苑 燕景佳園、陽光.麗景 陽光花園別墅 依蓮軒 漪瀾鑫築 怡海花園 怡佳家園 怡清園、倚林佳園 銀地家園 銀座9號 優秀.賞 御景山 運河園 運喬家園、知春.時代 中海馥園 中海紫金苑 重興園 珠江帝景 珠江駿景 珠江綠洲、庄維花園 紫竹園 棕櫚泉國際公寓
台灣地產案名大賞
百年大鎮 百室達 百順香榭 柏達翡利 柏園 班芙春天 寶仁雅築 碧海藍天 碧海擎天 碧瑤名園 碧茵星城 別墅大賞 博覽家 草本生活 草根譚 長堤 常青墅 朝代風尚 創邸 春木町 春樹 春揚薇閣 大成賞 大地賞 大觀天下 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大麥別庄 大砌峰閣 大溪地 大直觀邸 大直晶華 大竹香頌林園 淡水SMART 淡水Smart 淡水up.up 得意居 地球村 第5大道 第五文明 東方山河 都會通 都摩市KIMO 敦藏 敦品 二重奏 發現之旅 法登美墅 放翁名廬 飛凡 飛皇 非常居易 豐馥 風尚 風月草堂 風雲頂客 風雲匯 風中奇園 楓閣 峰雲 浮生散記 浮生臻品 富臨極品 高閣 歌德堡 歌德花園 閣廈 耕讀園 耕原 公園家 公園與我 關渡站前 觀自在 冠天下 光の橋 光之頌 貴築 國揚超值屋 國揚青年市 海水正藍 海月 海悅 海雲間 和風•小雅 和風雅集 和風御庭 荷堤 荷蘭村 荷意一品 恆濱 橫の濱 紅色炫風 紅樹林 宏門 湖山雅緻 湖適 湖中天 湖左岸 花吹雪 花鳥苑 畫市 懷石別庄 懷石磺溪 懷石居 皇普河畔 黃金眼 活力程式 基泰捷座 吉第 極景 極品 極祥 集賢天地 基泰捷座 幾何中心 佳園 建築の賞 建築博覽家 建築晶典 建築群英會 鑒賞家 江山萬裏 傑座 金賞 京典別墅 晶彩 晶典 居易 巨匠 康橋原味 康之庭 柯夢波丹 渴望村 克拉碼頭 空間大賞 空間王MAGIC HOME 萊茵皇家 萊茵賞 蘭亭集序 嵐亭 藍鯨 藍居俱樂部 禮居 禮贊 麗舍 淩波 琉森 琉園 硫森 龍騰 綠色國度 綠墅 綠野新坡 綠葉山莊 綠園道 羅丹映象 滿築 美館大宅 美麗大直 美墅館 美墅賞 美學大街 米堤 名人錄 歐風城堡 歐風城堡 歐峰 歐鄉小鎮 歐洲風華 歐洲晶典 歐洲賞 帕華洛帝 普羅旺世 千秋 巧遇歐洲 親水和畔 親水印象 青泉崗 青山鎮 青庭 青弦雅舍 清境 清泉崗 清談 清庭 日光別墅 日光程式 日光大道 日光離宮 日月光 如森堡 若林邸 三度空間 森林別墅 山海觀 山居歲月 山林別庄 山水豪情 山水天廈 山水緣 山下賞畫 山宅一生 升之陽 生活大師 生活復興 生活館 生活家 生機花園 聖址 盛世紀 師大隱 師苑翠堤 獅山風土記 十方意境 石濤園 時代贏家 拾翠山莊 士林紫京城 世泓大寧境 世紀の櫻 世紀財星 世紀廣場 世紀花園大廈 世紀經典 世紀經貿 世紀名人 世紀威秀 世紀之音 世界盃 世界集 世界之窗 世界之頂 世外桃園 首席 首席芳鄰 書香大第 舒曼 雙胞胎 雙峰 雙橡園 雙校花園 雙子AB 水鋼琴 水戶皇門 水上加冕 水世界 水鄉 水月灣 水雲間 水雲居 水築館 水築世界 四季 四季花彩 四季花鄉 四季花香 四季新象 四季之鑽 台北.N世代 台北.快意通 台北Going 台北SMART 台北VISA 台北雕之森 天地賞 天晶 天境 天闊 天籟 天幕 天喜 天裔 天悅 童話世界 薇多綠雅 薇閣春天 無為.草堂 五峰•名廬 舞鶴山莊 溪城秀墅 霞飛 霞關 夏朵 現代啟示 香濱 新坡山莊 新秀賞 薪易城 興隆及第 幸福密碼 雅集 雅居小築 雅舍 雅舍小品 雅仕堡 藝術村 藝術大街 藝術林庄 藝樹尊邸 逸品 裔品 迎河賞 螢座 映象之旅 詠。和歌 優賞 優天母 優秀賞 有樂町 宇宙之鑽 御寶京城 御和風 御品 御墅 源氏物語 遠見21 月光流域 閱讀歐洲 雲濱 雲門 雲霞噴泉 雲庄 再興春天 臻邸 祗園 中央綠 中央如意園 中央偉圓 竹林堂 住宅大賞 築波 自然紀行 總統別庄 尊爵•高堡
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net
房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html
房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html
㈧ 房地產項目全程營銷策劃書
幫你找了一下,應該夠您參考的
1、 《2008年5月上海市綠地峰匯商務廣場全程營銷策劃報告》119頁
第一部分、城市概況及宏觀經濟部分4一、城市概況51、南匯簡介52、行政區劃73、區位規劃8二、城市經濟發展狀況101、人口與城市化102、主要經濟發展指標11三、城市規劃建設分析141、城市總體規劃1...
類別：營銷策劃 大小：2.1 MB 日期：2008-08-21
2、 《鄭州某房地產項目全程營銷策劃案》56頁
一、項目簡介：某房地產項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房...
類別：營銷策劃 大小：322 KB 日期：2008-06-30
3、 《2005年武漢市V8城市項目全程營銷策劃報告》129頁
項目地處極具發展潛力的[次城市中心]區域。便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。龍陽大道是連接沌口工業區和城市cbd商業區的橋梁。項目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。
類別：營銷策劃 大小：1.14 MB 日期：2008-06-04
4、 《南充市海山半島花園全程營銷策劃方案》67頁
前言第一章、市場篇第一節、市場環境概述第二節、房地產行業特徵第三節、消費者市場特徵
類別：營銷策劃 大小：376 KB 日期：2008-04-30
5、 《正大地產2007年莆田黃石工藝美術城二期項目全程營銷策劃提案》36頁
第一章項目分析第二章項目定位第三章項目規劃策略第四章項目包裝及廣告策略
類別：營銷策劃 大小：4.21 MB 日期：2008-03-19
6、 《2005年長春市亞泰易林全程營銷策劃方案》23頁
第一章市場總體概況一、市場總體概況：2005年長春全市完成國內生產總值1765.25億元，比上年增長15%。第一產業增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產業增加值742.9億元，增長15.5%；...
類別：營銷策劃 大小：29 KB 日期：2008-03-17
7、 《2008年龍口市開發區項目全程營銷策劃方案》59頁
第一部分龍口市宏觀環境分析1、龍口市概況2、龍口市自然資源狀況3、經濟發展狀況4、龍口市人民生活水平狀況5、龍口港—龍口市經濟未來支柱第二部分龍口市開發區房地產市場發展狀況分析一、龍口市開發區房地產發...
類別：營銷策劃 大小：4.72 MB 日期：2008-03-14
8、 《沈陽萬科四季花城全程營銷策劃》49頁
摘要3abstract4第一章項目概況6一、宗地四至狀況6二、區域交通狀況6三、目周邊環境狀況7第二章營銷期商品住宅市場分析9一、商品住宅市場總體狀況9二、市場細分9第三章目標市場定位13一、產品定位...
類別：營銷策劃 大小：521 KB 日期：2008-02-21
9、 《常州市陽光盛匯商業街項目全程營銷策劃方案》132頁
第一部分:項目分析商業地產近期市場概況陽光盛匯商業街項目概況陽光盛匯商業街項目核心價值定位第二部分:銷售策略第三部分:價格策略第四部分:整合傳播策略第五部分:項目品牌包裝策略
類別：營銷策劃 大小：3.61 MB 日期：2008-02-18
10、 《2007貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁
圍困中的鬥士們市場寫真決勝突圍項目定位決勝之道整體運營思路
類別：前期調研 大小：1.7 MB 日期：2008-02-03
11、 《綿陽湖山城市花園項目的全程營銷策劃執行案》70頁
目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度...
類別：營銷策劃 大小：74 KB 日期：2007-11-20
12、 《沈陽東北精品陶瓷城全程營銷策劃方案》89頁
本項目位於沈陽市西部，二環以內，地處沈陽市基礎設施最完善的鐵西區．由沈陽市衡頤房地產開發有限公司開發建設，約為5.5萬平方米，用地北側為22米寬的北四路，東側為20米寬齊賢街，南側為鐵路專用線，西側是...
類別：營銷策劃 大小：1.85 MB 日期：2007-11-20
13、 《2007淄博貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁
尋找市場薄弱點,深度挖掘客戶需求,進行定位!
類別：營銷策劃 大小：1.7 MB 日期：2007-11-13
14、 中國結酒全程營銷策劃方案
中國結酒全程營銷策劃方案[kjlj]
類別：營銷綜合知識 大小：931 KB 日期：2007-10-20
15、 中國結酒全程營銷策劃方案
一、背景的產生l山東黃河龍酒業集團是山東省國有大型企業。集團公司擁有在職職工兩千多人，年生產能力3萬噸，是山東省酒業納稅重點企業。l1995年至2000年，由黃河龍酒業集團生產的「黃河龍」酒在市場一直...
類別：營銷綜合知識 大小：19 KB 日期：2007-10-20
16、 《海南西海岸全程營銷策劃全案》67頁
營銷推廣篇一、推廣戰略的核心理念主導全年推廣戰略的核心基礎是清晰明確區域市場的變化：●西海岸板塊明年將不是三國鼎足之勢,而是多軍混戰，更多開發商將在此逐鹿中原；●隨著各大盤的啟動及廣告的引導，明年海口...
類別：營銷策劃 大小：86 KB 日期：2007-09-28
17、 《中山市金逸豪廷全程營銷策劃方案》45頁
目錄第一部分前期發展策劃1.項目市場調查分析1.1宏觀環境分析1.2項目所在地房地產市場狀況分析1.3項目板塊市場分析2.0項目市場定位及總體思路2.1項目競爭力分析2.2項目競爭態勢分析2.3項目發...
類別：營銷策劃 大小：99 KB 日期：2007-09-11
18、 《商丘市時尚街區MALL全程營銷策劃方案》89頁
目錄第一部分：商業市場分析商丘整體商業市場分析3在售商業項目分析9第二部分：項目分析本項目基本情況分析13本項目配套設施分析14本項目swot分析14-16第三部分：項目定位步行街發展態勢17國內步行...
類別：營銷策劃 大小：1.53 MB 日期：2007-08-27
19、 《綿陽城市花園項目全程營銷策劃執行案》72頁
目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度...
類別：營銷策劃 大小：73 KB 日期：2007-08-24
20、 《旭日全程營銷策劃概論》26頁
營銷策略，是匹配與某個項目推廣、銷售的方法、思路和要求的東西。自從市場經濟蓬勃以來，它都「有名」或「無名」的被制定、修訂和執行著在供不應求的市場條件下，只要稍加策劃便可達成「完銷」而實現所謂的成功但在...
類別：營銷策劃 大小：105 KB 日期：2007-08-03
http://168i.cn/soft/search.asp?act=Topic&classid=&keyword=%C8%AB%B3%CC%D3%AA%CF%FA+%B2%DF%BB%AE&btn=+%A1%A4%CB%D1%CB%F7%A1%A4+
㈨ 有沒有人了解萬科的品牌啊
萬科企業股來份有限公司，簡稱萬科或源萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位於中國深圳市福田區梅林路63號萬科建築研究中心，現任董事長為王石，總經理為郁亮。
成立日期： 1988-11-01
上市日期： 1993-05-28
發行價格： 10.53元
上市保薦人： 國泰君安證券股份有限公司
發行數量： 4500.00萬股
㈩ 房地產市場定位-房地產市場定位
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
第5操作環節：房地產市場定位要點分析
第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計
使用指南
進行准確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
分析A：樓盤暢銷的先決條件
進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是「創業新生化』，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽台以及陽台上的欄桿、它的交樓標准等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽台，在客廳只有一個一米寬的陽台，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄桿的陽台只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標准就是樣板房的裝修標准，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
誤區A 市場定位=目標市場
這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤「未成曲調先有情」。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個准確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
誤區B：缺乏文進的權稱定位
一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個准確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找准項目的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽台深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風採光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。
誤區c：花樣翻新定位缺乏核心
據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：
1、推出之初，定位為「成功人士的心水華庭」。
2、兩個月後，定位為「孩子們成長的地方」，集中表現其配套齊全的特點。
3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。
4、後來，該按盤重新定位為「智能豪宅」。
5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。
從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從「成功人士的心水華庭」、「孩子們成長的地方」到說不出名堂的「智能豪宅」，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：
第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
精要A：房地產市場細分准則
（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。
（2）、細分市場必須是可以識別的。
（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。
（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。
（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。
（6）、細分市場應該具有合理的一致性。
（7）、細分市場應該不斷增長。
（8）、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的項目達到失敗。
精要B：房地產市場定位的任務
房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。
（1）、項目定位
拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，准確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。
（2）、品質定位
一哄而上的 INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際采求。
（4）、房型和面積的定位
從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。
（5）、價格定位
高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠並取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東「新世紀花苑」就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。
精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計
1、通過產品特徵或顧客利益點定位
應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。
2、以價格和質量定位
由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。
3、以用途或應用定住
另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。
4、以產品使用者定位
另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。
5、以產品類別定位
某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。
6、以文化象徵定位
許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。
7、以競爭者定住
在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
策略A：很好入文因素細分定位
1、年齡
購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。
2、性別
性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。
3、所得
可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。
4、職業
可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。