山景別墅市場定位報告

㈠ 萬科合院別墅是什麼樣子的

四戶圍合，新空間布局，新鄰里情懷

從東麗湖·萬科城的合院別墅開始，別墅與別墅將創造出友鄰生活。4戶合院，打破傳統別墅的孤立，讓四戶家庭成為一大家人，每戶獨立而又能夠相互照應。

合院別墅還大量採用簡潔現代的直線條風格貫穿庭院，立面粗獷中蘊涵細節關懷。5.1m×5.1m的間隔將空間分割得方正實用，而且所有戶型控制在165—210m2，既能從容享受又簡約緊湊；同時起居室達到超大的5.1m開間，多面採光，形成陽光客廳；每戶更有額外46—53m2雙露台生活空間，形成或隱或現的半公共交流空間；更值一提的是合院別墅創造出中庭花園，能夠匯聚各家的花草寵物，方便小孩子一同玩耍，老人家結伴鍛煉，鄰里之間的交流也從這里擴展開來。

擇善而居，自己的鄰居自己選擇。

在合院別墅出現之前，天津人購買別墅還不能預知未來的鄰居。而今，合院別墅讓您可以慢慢思量，事先挑選好自己的鄰居，再相約入住，為您的和諧鄰里關系打下堅實的基礎，同時您也可以享受到萬科給予團購住戶的更大優惠。

您的鄰居將是您熟識的朋友，或者是來自濱海新區、空港物流區、老城區的事業夥伴，甚至就是一個大家族結伴群居。在這個回形布局的合院大家庭，彼此熟悉，大家相處融洽，家總有說不完的共同語言，大人成為事業夥伴，小孩更能一同長大，釀出同聲同氣的生活氛圍。

從四戶圍合到社區圍合，關愛友善無處不在。

合院別墅友善的傳統來得格外自然。不僅僅是每天不斷的親密招呼，年長日久，合院將鄰居磨合成一大家人；從鄰里之間的託付開始，信任漸漸強大；一家有歡笑，馬上感染到其他三家；一有空閑，大家可以相約下沉式公共庭院開party、燒烤等，一同分享更多的生活快樂。

關愛友善的氣氛不僅在四戶圍合的組團里回盪，而且組團與組團之間也有圍合，共同組織成一個情意濃濃的大社區。住在合院別墅，關懷更多，分享更多，傳統的居住氛圍讓你找回真真切切的友鄰生活……

㈡ 景區調查報告

景區調查報告模板

隨著人們生活水平的不斷提升，景區也不斷的受到歡迎，那麼在進行關於進去的調查時應該怎麼寫調查報告呢?下面就和我一起來看看吧。

景區調查報告模板【一】

近期，根據市委、市政府領導的安排，市政協組織部分政協委員組成南山旅遊景區開發建設專題調研考察組，通過看現場、開座談會、查資料等形式開展了專題調研，並先後考察了重慶龍門陣和美心洋人街、成都武候祠和杜甫草堂、深圳歡樂谷和東部華僑城、南昌寶葫蘆等旅遊景區，切身感受到外地旅遊產業蓬勃發展的勢頭，受益非淺。現將有關情況匯報如下：

一、外地考察體會

一路考察走來，各地旅遊業加快發展、科學發展的氣息撲面而來，讓我們體會頗多，感觸頗深。

1、理念新。我國旅遊產業增加值已佔到gdp的4%以上，與旅遊相關的產業超過 110個。重慶、成都、深圳、南昌等發達城市非常重視發展旅遊產業，均把發展旅遊業當作帶動社會投資，促進相關產業發展的重要載體，作為當地經濟新的增長點來抓。當地黨政均做好旅遊產業發展十二五規劃，納入到當地經濟建設整體布局。重慶接連開發了龍門陣和美心洋人街兩個主題公園;深圳在開發世界之窗、歡樂谷、華僑城之後，又接著開發了東部華僑城主題公園。各景區遊人如織，收入相當可觀。

2、起點高。上述城市規劃旅遊景區，都立足於高起點、高標准、高品位，通過國際招標，引進實力雄厚的設計單位進行規劃設計，所考察的游景點功能布局合理，巧奪天工，渾然一體，銜接巧妙。特別是一站式旅遊接待服務讓各類旅遊群體都能玩的開心，玩的舒心，玩的順心，玩的安心。

3、政策優。一是優質供地。這些城市都把最好的地段拿出來規劃建設主題公園或旅遊場所，比如龍門陣、美心洋人街、武候祠、杜甫草堂、歡樂谷都位於市區繁華地帶。二是優惠稅收。對剛建成的旅遊景區都給予3-5年的優惠期，實行稅收先征後返，扶持景區後續投資建設。三是以短養長。鑒於旅遊產業是長效投資，不少地方政府都允許投資者從景區中切出一塊土地用於發展旅遊地產，建產權式高檔酒店或度假別墅，通過房地產回籠的資金，有效解決景區後續建設資金短缺問題。比如重慶龍門陣主題公園內正在建設七星級大酒店，深圳東部華僑城建有高檔別墅和高檔住宅。

4、主體明。所到景區的建設，都不是政府投資，都是引進戰略投資者。他們以優惠的政策措施引進資金實力雄厚，具有同行業業績突出，經營經驗豐富的戰略投資者。比如，重慶龍門陣(魔幻山、水魔方)主題公園由四川某大型投資集團投資，美心洋人街主題公園由美心防盜門集團投資，深圳歡樂谷主題公園和東部華僑城主題公園由華僑城集團公司投資，南昌寶葫蘆由寶葫蘆公司投資。

二、南山森林公園現狀

南山，位於市區南部，距市區約2.5公里。1994年被省政府批准設立省級森林公園，總面積8050畝。有大南山、小南山等2座山峰，其中主峰大南山海撥460米，有大衛坑和老虎坑山地森林資源。目前，南山初步建有三大景區：

1、佛教文化景區。生佛寺始建於三國吳寶鼎年間，後幾經損毀與重修。1994年6月，南康籍台灣高僧廣化法師籌資360餘萬元歷時6年重建，於2015年9月建成並開光。2015年起， 釋傳昌大師籌資改造。目前，生佛寺佔地約560畝，建有天王殿、大雄寶殿、金剛殿、地藏殿、齋堂、舍利塔、露天觀音、放生池、九曲景觀橋等，是贛南最大的寺廟之一。

2、姓氏文化景區。佔地約470畝，從2015年至今建有上殿、中殿、前殿三大殿、108間姓氏聯誼廳、和諧湖、和諧廣場、城門等，70%的聯誼廳已選購並逐步完成裝飾裝修，姓氏文化研究已漸成氣候。和諧城正成為人們尋根問祖的熱土。

3、健身觀光景區。在原有的基礎上，2015年新建了“三橫四縱”步行道等設施。目前，主要有觀光亭、登山游步道、休憩平台等。

三、南山旅遊景區開發的廣闊前景與面臨的困難

(一)開發的廣闊前景

1、強勁的政策支持。近期出台的《國務院關於支持贛南等原中央蘇區振興發展的若干意見》明確指出，支持贛州“創建國家5a級旅遊景區，推動紅色旅遊與生態旅遊、休閑旅遊、歷史文化旅遊融合發展”。省委、省政府提出了大力建設旅遊“後花園”的發展戰略。XX市委、市政府提出了構建200萬平方公里、200萬人口的特大城市發展目標，加快推進上猶、南康、XX縣、XX區四縣(市、區)同城化步伐。市委、市政府提出了“產業興康、教育強市、品質鑄城、和諧福民”發展戰略，出台了扶持發展現代服務業的政策措施。開發南山旅遊景區恰逢其時，符合政策導向，有利於爭取政策和資金支持。

2、優越的區位條件。南康是沿海的腹地，內陸的前哨。南康交通便利，境內有105國道、323國道、大廣高速、贛韶高速、廈蓉高速、京九鐵路、贛韶鐵路、贛州機場。南康區位優越，距贛州中心城區20分鍾車程，距南昌、廈門、廣州、深圳僅4小時車程。按照國際慣例，旅遊“後花園”的行程在1小時左右，粵港澳地區至南康的航空已達到這個標准。

(二)目前面臨的困難和問題

1、功能定位不明。整個南山景區的定位不明確，功能不清晰，目前僅確定了佛教景區、姓氏景區功能，其餘區域功能模糊，更缺乏吸引遊客休閑、娛樂、健身的功能。此外，“南山”之名重復性大，不新奇特，不夠響亮，無吸引力。

2、建設主體多、隨意性大。目前，和諧城建設由政府主導，百家姓學祠由民間主裝飾，佛教景區由僧人自主建設，各建設主體各自為戰，封閉運作，隨意性大，銜接性差，整體性不強，甚至造成自然景觀的人為破壞。

3、投資主體多元化。成功的範例都是引進戰略投資者來開發建設旅遊景區，而我市南山景區投資主體多元化，融資渠道狹窄，姓氏景區主要依靠財政投資和民間籌資，佛教景區主要是靠僧人募捐。

4、管理體制不暢。目前，三大景區分屬不同的部門管理，整個景區缺乏統一高效的協調管理機構，建設互相脫節，各自為政，管理混亂。

5、建成區品位低#from 本文來自高考資源網http://www.gkstk.com end#。現有景點設施單一，亮點少，園林綠化少，路燈少，雜亂的自然狀態和崎嶇的村道導致閑置山地利用率低。景點設施較刻板，多以靜態的為主，缺乏動景，缺乏動感，缺乏活水，缺乏靈氣;游樂設施少，探險設施少，遊客參與度不高。景區林相較單一，多以松樹、楓樹等普通樹種為主，觀賞性樹種少，基本無名貴樹種，現有的樹木冠徑較小。

6、配套設施滯後。景區道路不暢通，三大景區缺乏銜接性，道路交通組織不暢，無上山車行道，大、小南山之間缺乏有效連接。景區接待設施缺失，景區內無酒店、賓館、招待所、餐館等食宿場所，無法滿足遊客在景區內的.吃住行游娛購的需求。景區水資源未得到開發，南山水庫、和諧湖、放生池、特別是章江水資源豐富，但僅停留在傳統的功能上，未通過興建游樂設施來滿足遊客的戲水需求。

他山之石，可以攻玉。針對調研所發現的問題，借鑒外地的先進經驗，結合南山景區的實際情況，提出如下幾點建議：

1、更新理念，統一認識。旅遊業是最具生機和關聯度很大的朝陽產業。據統計資料顯示，由旅遊業帶動的經濟產業部門有30-40個，旅遊業直接收入每增加1元，相關產業可增加收入4.3元;旅遊業直接收入每增加1美元，利用外資額就相應增加5-9美元;旅遊業每直接就業1人，相關產業可增加就業5人。南康是大贛州的重要組成部分，交通區位優勢明顯，打造“旅遊後花園”前途遠大，前景廣闊，目前，南康仍沒有一個休閑旅遊的好去處。有專家說，便捷的交通是把“雙刃劍”，如果一個城市沒有好的旅遊產品，不但帶不來旅遊，反而會讓客源流失。因此，市委、市政府應將旅遊業作為重要的經濟增長點來抓，解放思想，更新觀念，扎扎實實地打造一批旅遊產品，特別是下大決心努力盡快打造好南山旅遊景區。

2、理清思路，明確定位。要進一步理清南山旅遊景區發展思路，明確發展定位。建議將南山景區定位為融生態、休閑、度假、健身、娛樂、觀光、益智於一體的4a級旅遊景區，打造面向長珠閩、承接中西部旅遊休閑“後花園”。堅持統一規劃，分期開發，爭取兩年見成效、三年實現4a景區目標。為進一步提升景區品位，建議將南山景區更名為“南康和諧城·快樂谷 ”或“南康快樂城堡”或“南康歡樂天地”。積極採取有效措施，將南山景區建成全國有影響的客家文化、佛教文化、休閑文化旅遊目的地。

3、高起點規劃，高標准建設。建議科學確定開發范圍，將現有5-6平方公里的南山景區向西延伸，北與章惠渠連片，西

3、良好的自然稟賦。南山森林資源豐富，是城市的“綠肺”。奇樹怪石多、瑤草仙洞多，峰、石、雲、林兼勝，以雄、奇、險、秀著稱。自然奇觀有“杜鵑映月”、“紅顏醉秋”、“櫟栲點景”、“松元夢泉”等。南山蘊藏豐富的水資源，東側有2.28萬m3庫容的老虎坑水庫，北側有200萬m3庫容的章惠渠和南乾渠。開發建設好南山景區，可將資源優勢轉化為經濟優勢，有效拉動內需，促進經濟社會的繁榮發展。

4、獨特的人文景觀。目前，南山建有佛教文化勝地——生佛寺、姓氏文化勝地——百家姓和諧城和山頂觀景平台、登山游步道、南山文化街等配套設施，形成了比較完善、具有一定規模和知名度的旅遊文化設施。長期的南山建設，為下一步大規模開發建設奠定了良好的基礎。

5、豐富的潛在客源。南康生佛寺與韶關南華寺聯系密切，周邊香客、信眾多;南康傢具、服裝、食品等六大產業知名度高，慕名而來的購物者多;南康毗鄰一、二線城市，方便吸納沿XX市自駕游、團體游;南康有80多萬人，居民生活水平不斷提高，旅遊消費市場日益旺盛，本地客源較為豐富。

精心策劃包裝好南山景區整體開發項目，設置科學的准入條件，大力開展招商引資，積極爭取引進有長遠戰略眼光、有雄厚經濟實力、有成熟開發和管理經驗的戰略投資集團投資到南山景區開發，精心打造高品位的旅遊景區。

1、擇優引入戰略投資者。按照“眼前讓利、長遠得利、平等互利、共同謀利”的原則，聘請國內領先水平的專業公司，精心策劃包裝好南山景區整體開發項目，設置科學的准入條件，大力開展招商引資，積極爭取引進有長遠戰略眼光、有雄厚經濟實力、有成熟開發和管理經驗的戰略投資集團投資到南山景區開發，精心打造高品位的旅遊景區。

2、建立協調有力的建設管理機構。為統一協調整個景區的規劃建設管理工作，建議：成立“南康和諧城·快樂谷”籌建委員會，由市領導牽頭，旅遊局、發改委、規劃建設局、城管局、民宗局、東山街辦參與，負責協調開發建設有關事宜;在景區建成後，成立南山景區管理局，掛靠市旅遊局，落實人員編制，切實履行管理職責，加強南山景區後續日常管理。

景區調查報告模板【二】

隨著我們的生活水平不斷提高，旅遊消費變得越來越熱，出外旅遊已成為我們生活中必不可少的部分。在旅遊群體當中，大學生是整個旅遊市場的一個重要而又獨立的組成部分。大學生作為社會的一個特殊群體，具有一定的經濟獨立能力和自我生活能力，有相對寬松的時間，具有更多的冒險精神和追夢遐想，這些促成了大學生旅遊熱。因此，大學生作為一支旅遊生力軍的地位確實不容忽視。當今全國高校數量已達XX多所，在校生人數超過XX萬人，可見中國的大學生旅遊是一個巨大的市場。

同時，國內的旅行社達1.6萬個，競爭非常激烈。但是大學生旅遊卻很少選擇旅行社這條途徑，是大學生的原因還是旅行社的原因呢?另一方面，旅行社對於大學生市場的潛力不是很明了。鑒於這兩點，對當今大學生旅遊的調查就顯得是有必要的。

所以，我通過自己搭建的個人網站“一起旅遊吧-大學生自助游”做了相關調查。此次調查的目的在於了解當今大學生旅遊的大體情況以及大學生對旅行社的態度，為了解大學生旅遊市場狀況提供最直接最有效的數據。同時通過對調查結果分析，為大學生的旅遊市場開發提供可行的建議。

一、大學生旅遊的意向

在旅遊意向上，有接近95%的大學生表示非常喜歡旅遊，另外5%的大學生表示一般喜歡。但來自城市和農村的學生卻有明顯的差異，幾乎100%來自城市的學生有旅遊意向，而只有接近85%來自農村的學生非常旅遊。引起這一差異的主要原因可能是由來自城市與農村的學生的經濟條件的差異造成的。對旅遊沒感覺的大學生有66%主要是沒有錢，其中來自農村的學生佔74%。

去旅遊的目的是欣賞景觀、增長見識(62%)和休閑散心(21%)，另外找同學、熟人玩接近16%，而純粹娛樂性質上的遊玩、觀光不大受大學生的歡迎。

同時，調查也顯示80%以上的大學生認為影響出遊最重要的是金錢，15%左右的大學生認為時間是影響他們出遊的重要因素，而5%左右的大學生認為夥伴、宣傳地、朋友意見影響他們。

在調查中還發現，由於不同學校的大學生專業的差異，有些同學是出於專業的目的而選擇去哪裡旅行，例如旅遊管理專業，勘探專業的大學生，他們由於學習目的而選擇旅遊。

以上調查結果顯示由於大學生受到來自學校、家庭、社會的壓力，故對旅遊的喜愛不同。但大部分人喜歡旅遊是來欣賞景觀、增長見識，同時金錢是影響著多數大學生出遊的主要因素。

二、大學生旅遊的地點與時間

調查結果表明，大學生偏愛自然風景區，佔了總人數的54%，表明大學生更願意與大自然親近。

其次，旅遊目的地選擇民族風俗區有30%左右;有相當一部分人選擇繁華城市區和海濱城市區，分別約占總人數的9%和5%。反而紅色旅遊革命區和高校校園不大受大學生的歡迎。

在對於旅遊時間段的安排上，最多人選擇的時間段是不定期，想去就去，佔了總人數的56%左右，說明了大學生都喜歡把外出旅遊的時間由自己自由安排，不受約束。在具體時間段上，最多人選擇的時間段是國慶、五一長假，約佔了總人數的52%。選擇寒暑假期以及平常的周末出遊的人少，分別約占總人數的20%和24%。原因可能是一方面寒暑假的假期長，大多數學生都喜歡留在家看電視看書而不外出旅遊;而普通周末由於時間較短，沒有充分時間做好旅遊前的准備工作和旅行後的休息調整，不利於出遊;另一方面，由於大學生的課業比較重，一般會利用周末進行復習或預習新知識，還有相當部分大學生利用課余時間做兼職或參加各種活動;故國慶、五一長假是大學生旅遊的高峰(56%)，大學生有更多的時間可以自由分配，而且還可以趁黃金周的時間休息調整。

三、大學生旅遊的消費方式

在選擇旅遊消費方式上，更多的大學生選擇自助游，約佔51%;其次是選擇個人游的，佔21%;而只有28%的大學生選擇跟旅遊團。調查結果表明，大學生有較強的獨立自主意識。在選擇自助游和個人游的學生中，高年級明顯多於低年級，這可能是高年級有更多的社會知識和經驗;來自城市的學生明顯多於來自農村的學生，這可能與學生的個性有關。

四、大學生旅遊的方式

在調查中，大學生以往出遊時，出遊方式選擇與同學結伴而游的(約52%)佔大多數，與男(女)友一起的約佔21%，數字表明大學生大多數喜歡跟同年齡段的人一起外出旅遊，而與家人一起(約6%)和獨自一人出遊(約21%)也佔一定比例。在旅伴的選擇上，部分人選擇跟男(女)友一起去旅遊，這可能是大學生旅遊的一大特點。大學生正處於感情萌發的時期，與情侶同游一方面可以體驗生活，增加旅遊樂趣，共同解決旅途中的困難，另一方面又可以促進雙方的了解，培養共同興趣、增加雙方的感情。相反，選擇與父母親人同游的人很少，只佔6%，這也表明大學生自主獨立的意識在不斷增強。

大學生選擇旅遊地點的因素，以及個人消費水平的差異，旅途距離長短，個人愛好等等原因，影響大學生選擇了不同的出行方式。

五、大學生旅遊的次數(每年)

調查顯示，大學生每年出遊次數為1次為約32%， 2次為約53%，3次為約10%，4次約3% 和5次以上為約2%。

由調查結果可知，大多數大學生平均每年出遊次數為一到兩次，少數有條件的學生也有年出遊次數為三到四次的，但每年出遊次數為五次以上的很少。

六、大學生旅遊的消費狀況

在以往外出旅遊的花費上，游覽、門票占其主要，占總數的約67%，其次是吃的，約佔14%，交通約佔19%。而對旅遊地的風味小吃上，感覺一般約佔33%，喜歡約佔46%。而特別喜歡僅約佔13%。由此可見，當地的風味小吃沒有將其特色表現出來，就深入了解，許多大學生對在沒有品嘗時給予的期望值偏高，而真正品嘗之後，其期望值大打折扣，畢竟青年人對新鮮事物在感官上都會給予很高的評價，而一旦去體驗之後，沒有其想像的好時，將會大所失望，這也許是其感覺對其旅遊地的風味小吃上感覺一般的比例占較高的原因。在住宿上，一般學生(約53%)選擇30元左右(人/每晚)，可見，大學生旅遊消費的要求體現了節約原則，這可能表明現代的大學生保持著儉朴節約的優良傳統，也有可能是大學生的旅遊費用大部分還是處於家庭資助。因為有80%左右大學生的生活費是來自家庭資助的。

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㈢ 如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)

「￥￥花園」
房地產開發項目
可
行
性
研
究
報
告

編制單位：**￥￥房地產開發有限公司
編制時間： 二OO五年二月十六日

摘 要

「￥￥花園」 項目位於**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。www.word98.com中國文案網
「￥￥花園」（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建築密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。
「￥￥花園」擬計劃於2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。

目 錄

1、項目概況……………………………………………………………………04
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05
4、規劃發展建議………………………………………………………………22
5、資源供給……………………………………………………………………24
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24
7、開發建設計劃………………………………………………………………25
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26
9、結論及建議…………………………………………………………………27

一、項目概況：
1、項目名稱：「￥￥花園」
開發建設單位：**￥￥房地產開發有限公司
2、項目地理位置：本項目位於**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在「花園•星河灣」、「小島春天花園」等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場准入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。並處於「花園•星河灣」和「小島春天花園」兩大樓盤之間。

二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。

三、市場分析和項目定位：
一）、市場分析：
1、2004年**市房地產市場供給現狀分析：
1）、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。
2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍佔主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83％。

2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。
從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。
2003年**市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。
3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。
4）、商品房進入市場情況：
2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場
表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%
註：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例

980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。
表八：2004年商品房市場投放情況表：
年份 合計 商業 其他
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
註：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類；商業、其他所佔比重為商品房總面積比重

從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年**市房地產市場需求現狀分析：
2004年，**市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。
1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。
3）、消費者購成情況
隨著**市城市化進程加快，**城市居住環境及商品房小區環境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房銷售價格情況
2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

從上列表中反映出，**市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同戶型商品房銷售情況分析：

從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出戶型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年**市商品房空置情況：
2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
註：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重
2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。
4、2004年**市房地產市場發展特點：
1）、房地產開發投資增幅減緩：
**市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2）、房價基本平穩：
幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。
3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。

4）、商業用房投資勢頭強勁
2004年，**商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。
6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。
7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。
5、2004年**市房地產市場存在問題：
1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變後，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由於市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處於平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所佔用成本的比重，開發商只能採取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業房產帶來極為不利的影響。
2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁岩磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款准備金利率，將房地產開發項目資本金提高15個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。
4）、商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
6、2005年**市房地產市場預測：
1）、**市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，
由於近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落，有可能出現新的供應大於需求矛盾。
2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性
土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。
3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**
市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大於需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。
4）、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：
98年以來，**市實施住房私有化後，又出台了一系列促進住房改革
制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。
5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要採取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二）、項目市場定位：
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：
為了進一步了解聖水片區房地產開發項目的整體情況，為「￥￥花園」項目開發提供數據、信息支持，而對該區域樓盤進行了市場調查，選取「花園•星河灣二期（星河聖景）」、「金達小區」、「青清怡苑」、「隨園新村二期」、「山水姻緣」等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：
項目周邊類比競爭樓盤基本資料：
1）、商業部分
①、花園「星河灣」一期（臨街或小區內底層門面）：
該項目僅一期有門面，項目位於躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建築面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。
②、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：
該項目位於躍進北路，在本項目及「星河灣」之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建築面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成後在對外銷售。
③、青清怡苑（兩層門面）：
該項目位於躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大於50㎡的門面未售，其門面建築面積銷售單價為5000元/㎡（優惠後銷售價）。二樓門面以建築面積2800元/㎡被個人全端。
④、山水姻緣（兩層門面）：
該項目位於高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建築面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建築面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。
由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據**市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。
2）、住宅
①、花園「星河灣」二期（2F～7F）：
花園「星河灣」小區全部完成後，小區共有住宅2000餘套，一期總體銷售情況比較好，二期於1月15日正式預售。二期單套建築面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛雙陽台），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建築面積為156㎡、二期住宅正式預售前建築面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。
②、金達小區（1F～7F）：
該項目住宅建築面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽台有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛雙陽台：119㎡；三室兩廳雙衛單陽台：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛雙陽台：122㎡；三室兩廳雙衛四陽台：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建築面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。
http://sucai.word98.com/web/class/35.html

㈣ 可行性調查報告範文

報告三溫泉度假山莊建設項目

1 項目簡介

1.1 項目背景

1.1.1項目提出的背景

1、項目建設具有良好機遇

在國民經濟發展進入第十一個五年發展規劃的時期，從旅遊產業角度看，具有以下幾方面的發展機遇：

賣跡(1)全面建設小康社會將產生巨大的旅遊消費需求

隨著全面建設小康社會的推進，我國人均GDP將由1000美元向3000美元跨越，消費市場、消費結構、產業結構都將發生突出的變化，旅遊消費需求將大幅提升。旅遊需求和消費愈來愈成為拉動經濟增長的重要力量，旅遊業將呈現蓬勃發展的勢頭。

(2)振興東北老工業基地的良好契機

國家實施振興東北戰略，旅遊業由於其自身的產業特點及對外開放的靈活性和適應性，將成為國家產業政策扶持的重點行業。東北地區旅遊市場呈現出逐漸擴中帶並大的趨勢，特別是冰雪旅遊倍受我國南方地區和東南亞遊客的青睞。

(3)旅遊業在國民經濟中的地位不斷提升

1996年，吉林省旅遊業總產值占其國民生產總值的比例僅為0.8%，2000年提高到3.12%，2005年達到6.34%。2005年比1995的0.8%提高5.54個百分點，2006年，全省接待海外遊客3237.63萬人次，比上年增長12.1%，總收入275.98億元人民幣，比上年增長20.37%，相當全省GDP的6.5%。10年來，旅遊事業實現了歷史性跨越。

吉林省政府把旅遊業作為全省經濟發展的五大特色產業之一，實施旅遊精品戰略，推進旅遊產業發展，創新旅遊經營機制，優化旅遊產業發展環境，實現旅遊資源大省向旅遊產業大省的跨越，將旅遊業提高到支柱產業予以重視。

(4)建設和諧社會需要旅遊業的快速發展

吉林省是全國重要的農業生產區和老工業基地，農業人口和工業人口比重較大，農村剩餘勞動力與城市下崗工人也較多，區域內部經濟發展水平差異明顯，收入差距逐漸拉大，部分地區的“城市貧困”與“三農”問題突出，制約著吉林省的持續穩定發展。大力發展旅遊業能有效地解決就業壓力，緩解社會矛盾，為吉林省建設和諧社會提供保障。

2、項目建設具有良好的資源條件

回龍河度假山莊位於長春市二道區勸農山鎮聯豐村，距長春市中心24km，距吉林市80km，距九台市58km，距雙陽區35km，山莊東部有龍灣山莊，南部有凈月潭森林公園，西部有長春世界風景園，北部有蓮花山滑雪場。擁有長春龍嘉國際機場(距離約6km)、長吉南線公路、九雙公路便捷的對外聯系方式和長春市、吉林市兩個對外聯系的交通樞紐城市。由於回龍河度假山莊優越的地理位置，使其成為吉林省旅遊市場的有機組成部分之一。

長春市地處伊通河兩岸，為吉林省政治、經濟、文化和交通中心。長春市第一汽車製造廠是我國第一個汽車工業基地;長春電影製片廠是我國歷史最悠久、規模最大的電影製片廠，旅遊地有博物館、電影城、凈月潭、世界風景園、駝鳥園、長春龍灣山莊、蓮花山滑雪基地等。隨著經濟快速增長，長春市的發展正在東移，環城經濟圈框架已經形成，勸農山鎮正處在這一地帶。2003年由吉林省城鄉規劃設計院編制完成的《勸農山鎮總體規劃》通過論證，勸農山鎮的性質定為：以旅遊業為主的長春市東部旅遊產品加工業基地，其宏觀戰略目標為：把勸農山鎮建設成為長春東部的重要旅遊鎮。10年內將勸農山鎮建設成為長春市東部最大的旅遊產品加工生產基地之一。成為吉林省中部地區的一個新的經濟增長點和風景旅遊區。

從自然環境看，長春市二道區勸農山鎮聯豐村，是一個半山行蠢區鎮，素有“五山一水四分田”之稱，回龍河度假山莊地處松遼平原東部邊緣，為長白山脈西部余脈大黑山山前沖積黃土台地與淺山丘陵區，地表形態波嶺起伏，層次分明，景觀特徵鮮明，而具有特色。氣候屬於溫帶大陸性季風氣候。春干多風，夏季多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷。山莊植被是針闊混交林，以針葉樹種為主，適於開辟旅遊景點與景區。

從社會環境看，山莊所在的勸農山鎮聯豐村擁有10個自然屯，住戶總數470戶，總人口為1906人。人口環境壓力小，勞動力相對充足，居民生活相對富裕，民風古樸，社會和諧安定，聯豐村幅員12km2，地少人多，沒有污染，空氣清晰，生態環境十分優越，發展空間廣闊，山莊正門緊鄰長吉南線公路，臨近長春龍嘉國際機場;兩條高等級公路，由雙九公路銜接。通達性、網路化強，使山莊具有較強的可進入性，所在區域的電力、通訊、有線電視等設施完備，引入方便。

從社會效益來看，本項目的建設將使現狀山體建設成美麗的度假山莊，為當地的旅遊事業發展做出貢獻。主要表現在：

一是提供就業機會，旅遊業作為一個勞動密集型行業可吸納農村從業人員150多人;

二是旅遊扶貧，推進社會進步。農民進入旅遊業及相關產業，組建生產旅遊商品企業，如生產工藝品、紀念品、礦泉水、地方土特產品加工等。通過經營活動來獲得一定收入，使更多的農民得到脫貧致富;

三是改善投資環境，是提升當地形象。旅遊是一個雙向互動型的產業，通過開發資源、外部資金、人才信息的進入可以改善當地自身的物質文明基礎，而且也有利於提高精神文明程度。

四是山莊建築區域范圍內沒有現住居民，不存在動遷問題，耕地也較少，有0.47hm2耕地屬一般農田，多為採石廠廢棄待開發整理地段，山莊所處位置多為淺山丘陵區，地基承載力強，建設成本可因之降低。

3、項目建設是市場競爭的需要

回龍河旅遊度假山莊由於具有優越的地理位置優勢，通過建設旅基礎設施和服務設施，項目建成後將成為吉林省、長春市旅遊度假、休閑市場的有機組成部分之一，可進一步提高吉林省及長春市的旅遊市場競爭能力，為當地的旅遊經濟發展做貢獻。

1.1.2項目建設的有利條件

1、區位優勢

回龍河度假山莊處於吉林省兩大核心城市長春市半小時遊憩圈內和吉林市的一小時遊憩圈內，兩大城市的強大的客源基礎是回龍河度假山莊發展的最強有力的支撐。同時長吉世界風景園與蓮花山滑雪場又把該區造就成該旅遊線中的重要節點。度假山莊在交通上臨近長春龍嘉國際機場，長吉公路南線和九雙公路兩條高等級公路又從附近通過，遊客可以迅速、便捷地抵達，客觀上擴大了回龍河度假山莊的輻射和吸引范圍。

2、資源優勢

回龍河度假山莊自然景觀資源從整體上看特色不十分突出。但區位優勢，使得該區度假休閑成為該區最具有競爭潛力的旅遊資源。區內樹林茂密，環境良好，並處於天然的避風谷地，地勢較緩，視線開闊，這些是度假休閑旅遊開發最好的資源基礎。同時該區的地下溫泉，也是規劃重點開發項目，在合理利用的前提下科學開發利用，具有康體養生的神奇妙用。

3、政策優勢

在中共吉林省省委文件中關於進一步加快旅遊產業發展的決定中明確指出突出發展旅遊業，實施旅遊精品戰略，推進旅遊產業發展，創新旅遊經營機制，優化旅遊產業發展環境，實現旅遊資源大省向旅遊產業大省的跨越。可見，旅遊已被省政府提高到支柱產業的地位給予了極大的重視。休閑度假、商務會談是目前長春的主打旅遊品牌，回龍河度假山莊正是品牌發展的最好載體區，藉助目前發展的大好形勢，從產品開發、基礎設施、市場營銷、產業經營、人力資源等基本方面入手，盡快打造最佳的度假區品牌地位。

2007年吉林省人民政府通過吉政函〔2007〕50號《吉林省人民政府關於建立長春蓮花山生態旅遊度假區的批復》文件，明確了長春蓮花山省級生態旅遊度假區范圍是：北起石頭門水庫——九台市界，南抵凈月、雙陽區界，西至泉眼鎮的勤勞村、新立村、火石村、雙山村，東鄰石頭門口水庫——飲馬河，轄四家鄉、勸農鎮和泉眼鎮4個村，規劃總面積為300km2，回龍河溫泉度假山莊正處於該度假區范圍內。長春蓮花山生態旅遊度假區以休閑度假旅遊為主，已形成一定旅遊規模的主要景區有長春蓮花山滑雪場、薩馬歡樂園等，回龍河溫泉度假山莊可以與其中旅遊資源進行整體開發，形成優勢互補，並享受省級開發區的各項優惠政策，旅遊開發前景良好。

4、公用設施配套條件

場址周邊供電、供排水、通訊、有線電視等公用設施齊全，完全可滿足本項目建設需要，可就近引入場區內。採暖將由本項目新建鍋爐房解決。

5、交通條件

回龍河度假山莊位於長吉南線以北、長吉世界風景園與蓮花山滑雪場的中間地段，距長春市24km，距吉林市80km，距九台市58km，距雙陽區35km，距離長春龍嘉國際機場約6km。場區周邊有長吉南線公路、九雙公路等便捷的對外交通線路。同時，長春市還擁有長春龍嘉國際機場，區位條件得天獨厚，公路、鐵路、航空十分便利。

1.1.3目標市場

1、客源市場的總體特徵

據調查，目前吉林省綠色度假旅遊特點是短程、短時、花費較少，時間主要以雙休日、法定假日為主。消費者主要是工薪階層(包括家屬)及在校大、中學生等。遊客的基本動機是恢復身心、發展自我，具體表現為回歸自然、返璞歸真、休養、娛樂、觀光、求知求新、健身、購物以及結交益友等。具體特徵如下：

a、市場范圍的有限性，市場吸引半徑約為100～150km。市場的總體規模相對較小，但隨著吉林省經濟實力不斷地提高，近郊度假旅遊發展潛力較大,主要以省內長春、吉林等大中城市客源為主。

b、組織形式以自我組織和集體組織為主。家庭的自駕車旅遊、單位機關的集體出遊、周邊的散客群體居多。

c、國家法定假日、節日、雙休日遊客量明顯增大，五一、十一、元旦為相對高峰。

d、遊客受教育程度較高，對旅遊的需求較大。

從區域的大環境來看，休閑度假旅遊遊客總數逐年上升，但吉林省度假旅遊方式較單一，特色度假旅遊較少，旅遊目標市場細分不明確，這反映出休閑度假旅遊開發還極不成熟。

2、市場定位

從客源市場現狀分析，回龍河度假山莊市場定位要在摸清現有的資源的基礎上，根據遊客需求的變化規律、演進趨勢，認真研究、比較回龍河度假山莊與周邊其它景區的資源特點、區位特徵、接待能力等，得出回龍河度假山莊區別於周邊競爭對手的獨樹一幟的旅遊形象，確定其重點針對的目標客源市場是：

以長春、吉林等大城市的近距離度假休閑旅遊客源為基礎，以生態養生、商旅洽談、休閑運動、康體培訓等客源為目標的客源市場結構。

(1)長吉都市郊野地

發揮回龍河度假山莊的區位交通優勢，瞄準一級客源市場中的長吉兩市，以休閑度假為主題特色，將山莊打造為長吉都市各類人群的休閑度假郊野地。

(2)吉林休閑養生地

依託其近鄰長春市的區位交通條件和地處郊區的生態環境條件，突出山莊的抗體養生功能，面對中老年人群，突出溫泉、生態綠色核心吸引力，使其成為吉林省最佳休閑養生的度假地。

(3)東北度假“回龍”地

充分利用回龍河度假山莊的獨特的環境，風水學說的神奇性，宣傳山莊的奇特風水格局，以會議、企業培訓為主題功能，面對各類人群，突出“回龍”之說，吸引高檔消費群體。

3、目標市場

(1)一級客源市場

近期，回龍河度假山莊的一級客源市場是以周邊地區城市客源市場為主的省內客源市場，主要包括長春市、吉林市兩大核心城市及周邊的雙陽和九台地區。

從我國近幾年國內旅遊發展的軌跡來看，城市周邊游已成為一種趨勢，“五一”、“十一”旅遊黃金周期間，遊客的增長遠遠大於長距離遠途遊客的增長。生態度假休閑旅遊主要客源是城鎮居民，長期在單調枯燥、快節奏與喧囂的城市生活和工作，他們渴望回歸自然體驗返樸歸真、放鬆身心的感受，度假休閑游成為城市旅遊者追求的時尚。

雖然國家已取消“五一”長假，相應增加了“清明節”、“五月節”“中秋節”三個節日，但這對於以短距離、短期休閑為主要功能的回龍河度假山莊來說，是利好消息，增加了周邊市場遊客休閑度假的機會。

(2)二級客源市場

遠期，回龍河度假山莊主要以接待吉林省和東北地區的商務洽談、療養培訓客源為主。這些人群消費水平高，停留時間長，帶來的旅遊收益高。隨著長春會展旅遊不斷地開展，郊野度假酒店的獨特性，對上述客源有較強的吸引力。

(3)三級客源市場

除上述一、二級客源市場以外的國內外其它地區。

(4)容量確定

回龍河度假山莊的遊客容量近期應控制在8萬人以內，日遊客容量控制在650次人以內，其中住宿遊客為400人次;遠期應控制在20萬人以內，日遊客容量控制在1500人次以內，其中住宿遊客為800人次;規劃期內可提供相應的住宿接待設施(床位數)總量應控制在800床位以內。

4、建設規劃

近期(2007～2010年)——項目區的創建期，側重於基礎設施、休閑娛樂設施和服務接待設施的建設。選擇投資少、收益高的項目，重點建設星級賓館、溫泉浴場、游泳館、廣場、農家飯庄、體育健身會館、垂釣館、滑雪場、特色養殖區、農博園等項目建設。至2010年項目初具規模，預計遊客人數達8萬人次左右，將回龍河度假山莊建成為景色秀麗，風景宜人的長春休閑度假品牌區。

從2010～2014年為山莊提升期，進一步提高與完善山莊的功能，形成較為完備合理的基礎設施體系、休閑娛樂體系、旅遊服務體系和建築群體系。深度整合旅遊產業，強化品牌產品體系、完善綜合配套體系，成為融休閑、度假、商務、培訓於一體的高品質的區域旅遊地，遊客人數達15萬人次以上。

遠期(2015～2020年)——項目區的鞏固期。確立回龍河度假山莊長春最佳生態度假地品牌地位，旅遊業應成為勸農鎮經濟的主導產業，對全鎮經濟的可持續發展和人民生活水平的提高做出巨大貢獻，並具有引導鎮域產業結構升級的作用，遊客人數達20萬人。

1.2 項目建設內容及產品規模

1.2.1項目建設內容

本項目近期將建設3個功能區：綜合服務區、休閑娛樂區、冰雪樂園。

主要建設賓館、溫泉浴場、別墅、山莊大門、農家飯庄、超市、老年公寓、培訓中心、山地木屋、垂釣館、冰雪樂園、農博園、茶樓等，同時配套建設公用工程設施，總建築面積為31819m2。

1.2.2項目建設地點

本項目地點位於長吉南線以北、長吉世界風景園與蓮花山滑雪場的中間地段，隸屬吉林省長春市二道區勸農山鎮聯豐村。

近期建設項目佔地面積為14.83hm2。

1.2.3溫泉山莊內部功能設置

溫泉山莊發展定位為：以溫泉療養、生態觀光、運動休閑、培訓學習為主打品牌，具有“踏青、納涼、稻花香、冰雪”功能的長吉兩市郊野型度假聖地。

本項目近期將建設3個功能區：綜合服務區、休閑娛樂區、冰雪樂園。

1、綜合服務區

綜合服務區位於山莊的西北區域，主入口大門內外，即山莊的西南角區域，主要是山莊突出形象，兼顧對內對外服務。綜合服務區具體分三個中心。

(1)服務中心

服務中心位於大門內兩側區域，主要為遊人提供服務。由山門、超市和農家飯庄組成。其功能是對內對外服務，包括接待、餐飲服務、商業購物等功能。

近期工程中建設山莊大門、農家飯庄、超市、培訓中心。

(2)遊人集散中心

遊人集散中心為大門中心內側部分用地，主要由回車場，羅馬石竹廣場和綠色長廊組成。

(3)核心接待中心

核心接待中心由賓館和溫泉浴場兩部分組成。賓館主要為接待大眾旅遊度假，兼作整個度假山莊的綜合接待服務，功能為住宿、餐飲、會議、娛樂、生態養生餐飲、康療體驗等。溫泉浴場以溫泉浴為主，日式洗浴風格，讓遊客真正體驗到日式風俗和餐飲文化。

2、休閑娛樂區

休閑娛樂區內主要建設山地木屋群、茶樓等，擬二期工程建設。山地木屋群建築以特色木屋為主，用於點綴山莊，宛如世外桃源。茶樓和木屋的特點是結合度假山莊的休閑、養生、康體活動，吸引海內外遊人到此遊玩。另外東側山前的慢坡地與長吉南線連接處，該區域建農博園、老年公寓、歐式別墅、室內垂釣館等。其功能除滿足遊客在山莊休閑娛樂需求外，老年人還可在公寓度假休養、健身、養生等。

3、冰雪樂園

二期冰雪樂園位於景區的北部山地，佔地面積6000m2。冰雪樂園位於山莊北部山地，開展冬季冰雪旅遊活動，並設有滑雪練習場地、雪地摩托、雪地飛碟、冰雪圈等。

滑雪樂園位於山莊北部山地，開展冬季冰雪旅遊活動。

本項目擬建滑雪場一座，包括初級滑雪道1條(300m長)、托牽索道1條(300m)、雪具大廳(300m2)及冰雪旅遊娛樂活動用相應附屬設施。

1.3 經濟和社會效益預測

1.3.1主要經濟效益預測指標

1.3.2社會效益分析

從項目層次上看，企業為了能夠在激烈的市場競爭中立於不敗之地，就必須深入研究投資戰略，使有限的資金獲得最大的效益。本項目建設根本出發點就是以市場為導向，滿足日益增長的旅遊、休閑度假需求，為遊客提供溫泉洗浴、休閑度假的旅遊環境。從項目財務測算結果看，稅前項目財務內部收益率稅後為19.95%，高於社會平均資金收益率(10%)9.95個百分點，投資者可獲得較好的回報。

從項目建設對社會影響看，對當地居民收入、就業、生活水平和生活質量都是正面影響。旅遊業是一種勞動密集型產業，一些發達國家的實踐表明，旅遊業安排就業的平均成本要比其他經濟部門低36.3%。根據世界旅遊組織的調查，旅遊產業對國民經濟的帶動系數為4.3，即旅遊業增加1元人民幣產值可以增加整個國民經濟產值4.3元人民幣;旅遊業提供一個直接就業機會，就可以在相關產業部門提供3個間接就業機會。依此計算，本項目計算期內年平均營業額為6102.44萬元人民幣，相應可增加國民經濟產值2.62億;項目直接就業人數160人，可間接帶動相關產業就業480人。國民經濟產值增加、就業崗位增加，都將改善居民的生活狀況，增加居民收入，近而提高居民的生活質量。

1.4 項目總投資及籌資方案

1.4.1項目總投資

合資、合作或其他方式，可面談。

1.6 需外方投資方式

資金及其它方式，可面談。

1.7 項目建設地點

吉林省長春市二道區勸農山鎮聯豐村，具體地點位於長吉南線以北、長吉世界風景園與蓮花山滑雪場的中間地段，近期建設項目佔地面積為14.83hm2。

1.8 項目進展情況

項目可行性研究報告已經編制完成，正在組織專家論證等待批復，項目的環境影響評價報告已經批復;已經具有規劃證、用地預審件。工程已經於2006年4月動工，部分主體工程已經完成。

2、項目單位概況

2.1 基本情況

1、項目承辦單位名稱：長春市回龍河餐飲娛樂有限公司

2、法定地址：長春市二道區勸農山鎮聯豐村

3、法人代表：劉彬(董事長)

4、企業性質：有限責任公司

2.2 企業概況

長春市回龍河餐飲娛樂有限公司成立於2005年12月，注冊資金伍十萬元人民幣(50萬元人民幣)，企業性質為有限責任公司。公司成立後至今一直在籌備山莊建設的前期各項事宜，現有人員15人，主要從事前期管理、協調工作，本項目建成後擬招聘員工160人，其中，管理及技術人員10人，其餘為服務及後勤人員。

㈤ 石家莊有哪些別墅 別墅市場分析

石家莊有哪些別墅，石家莊別墅市場回顧2003 年2 月18 日，國土資源部下發 45 號令，緊急叫停別墅類用 地供應。禁令出台，規范了市場，但是不可否認的是對市場也產生了 刺激作用。因為奇貨，所以可居。 隨著龍鳳湖和蟠龍湖等市區周邊風景區的品質提升，石家莊周邊 的別墅開發也進入新的軌道，從整體素質上整合石家莊別墅開發的劣 勢，擺脫了「農民屋」式的外型和結構，為一座省會城市提供高端住 宅消費。 在選址問題上，石家莊的別墅項目帶有一定盲目性，有的選址甚 至完全忽視環境資源和自然景觀，沒有景觀不說，別墅造型呆板，選 材粗糙，可以稱之為慘不忍遲衡睹，別墅的功能和意義已偏離了原始內涵。 別墅開發一般經歷三個階段：地段、品質、生態環境。第一階段 追求地段，石家莊早期別墅大都離市區不遠，很少在景觀上有所建樹， 市區內現在還有一些所謂的別墅項目，但除了兩三層的建築形式外， 沒有任何別墅的影子，其銷售狀況步履維堅也就不難理解了。第二階 段注重品質，開發商引進歐美房型，降低小區容積率，加大小區環境 投入，竭力創造原生態的環境，如西山花園屬於個中典型，只是容積 率太大且戶型設計缺陷太多。第三階段就是別墅居住文化的回歸。 隨著私家車開入尋常百姓家，住宅郊區化，二次置業概念已深入 人心，再則民營經濟的發展為別墅提供了客戶群體，這都為別墅市場 從「品質時代」向「景觀時代」的過渡提供了先決條件。而且石家莊城市規模有限的事實使得交通資源不成為別墅開發的限制因素，事實 也證明，石家莊的別墅市場上也證實了別墅市場進入了一個嶄新理念 的成長期。 這種成長的壓力還來自於市區內或距市區不遠的 Townhouse 項目，如卓達61太陽城、天山·水榭花都，還有納帕溪谷(小區網論壇)和江南新城等 Townhouse 項目具有別墅特點，但是不象別墅那樣與消費者遙不可及， 已對高端客戶構成吸引力。這些都成為迫使別墅開發非升級難以抗衡 的動力。 二碼蠢做、三年大變樣對於別墅類項目的影響 1、為了實現城鎮面貌「三年大變樣」的目標，適時收購儲備土地是根本 保證。這項制度不僅可以科學發揮土地的最大效益，而且可以通過公 開出讓，為今後的城鎮建設、拆遷企業和居民安置提供保障。根據調 查，各地街道兩側拆遷後的土地，80%以上用於拓寬街道和城市綠化， 城市內拆遷企業和城中村改造騰出的大面積土地，各地也基本上採取 收購儲備的方式集中到政府手中。 2、石家莊將全力推進城市北跨、西進，著力打造「北水、西山、古城 和南部工業區」四區建設，使建成區面積由一百八十二平方公里達到 二百平方公里左檔逗右，逐步成為現代化的「山水城市」 對別墅項目提 ， 供了應有的環境和土壤。 3、「三年大變樣」使得道路暢通。圍繞解決城市次幹道、支路和微循環 網路不完善等突出問題，在全面建成石環公路和張石高速公路的同時， 抓好主城區路網完善、主城與新區(組團)道路連接等工程。加快了主城 區與周邊區域的距離。