寶應縣房地產市場調查

A. 房地產開發的市場調查需要了解哪些方面的內容

房地產開發的市場調查需要了解哪些方面的內容？
上書房信息咨詢房地產調查有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。

B. 房產調查包括哪些內容

(1)房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括政治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。

政治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策，如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

(2)房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。如：國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。

①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

(3)房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場佔有率；建築設計及施工企業的有關情況等。

(4)房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動後消費者和開發商的反應等。

(5)房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。

(6)房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。

(7)房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對於房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，並時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場佔有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。

C. 房地產營銷的市場調研如何做

房地產市場調查，就是把房地產作為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，從而對房地產市場進行研究與預測。為此由我為大家分享，歡迎參閱。
房地產市場調查的方法
一、市場環境調查

1、巨集觀環境調查

政策環境調查：房地產市場的產業政策、財政政策、貨幣政策、戶籍政策、土地政策、住房政策。

經濟環境調查：經濟體制、通貨膨脹水平、國民經濟發展狀況、產業結構的變化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的結構。

人口環境調查：人口的總量、人口的遷移特徵、年齡的結構、知識結構以及家庭結構等。

文化環境

行業環境

技術環境

城市發展概況

2、區域環境調查

區域環境是指對專案所在區域的城市規劃、景觀、交通、人口構成、就業中心、商圈等區位條件進行調查分析，從而對專案地塊所具有的區位價值做出判斷。具體來說，包括：

結合專案所在城市的總體規劃，調查專案的區域規劃、功能定位、開發現狀及未來定位。

調查該區域的歷史因素、文化因素、發展水平、交通條件。

調查該區域內樓盤的總體價格水平和供求關系。

3、專案環境調查

專案環境調查是指專案的微觀調研，又稱為開發條件調查分析。其目的在於對專案本身的發展狀況、開發條件、價值提升的可能性和途徑進行分析，同時為今後的市場定位做准備。

對專案的用地現狀與開發條件進行調查。

對專案的對外聯絡程度及交通狀況等進行調查。

對專案所在地的周邊環境進行調查。

地塊周圍的物質和非物質的生活配套情況。包括市政配套，如水、電、氣等;生活配套，如學校、醫院、郵局、銀行、集貿市場、超市、公園、體育場館等;以及生態環境，如空氣、衛生、景觀等，也包括人口的數量和素質等。

二、目標客戶調查

在對目標客戶進行研究的時候，需回答一下問題：

目標客戶包括哪些人?

目標客戶要買的房子是什麼樣的?

目標客戶買這些房子的原因何在?

在目標客戶的購買行為中有誰參與?

目標客戶在買房的時候採用什麼樣的方式?

目標客戶將在什麼時間買房?

目標客戶買房的地點定位在哪裡?

1、購買傾向調查

目標客戶的購買傾向主要包括品牌、戶型、位置偏好、面積偏好、預期價格、物業類別、物業管理、環境景觀等。

2、購買力水平調查

其主要的衡量指標是家庭的年收入。

3、共同特點調查

目標客戶的年齡、職業、文化程度、家庭結構、原居住地等。

對消費者的調研是一種動態的全過程調研。首先就是目標消費者的確定。要確定目標消費者，可以參照同類物業的已成交客戶進行劃分。通常說來，在目標消費者得到確定以前，可以收集二手資料來獲得房地產市場的消費者的普遍而粗略的了解;而在目標消費者確定下來以後，要就欲了解的問題訪問目標調查物件，主要採用的形式就是問卷調查了。

三、競爭樓盤調查

競爭性樓盤有兩種情形：一種是與所在專案處於同一區域的樓盤;另一種是處於不同區域，但定位相似的樓盤。

對競爭樓盤的調研，包括對這些相似樓盤進行營銷策略組合的調研與分析，包括產品、價格、物業管理和銷售推廣等。

1、產品調查

區位調查

A、地理位置調查：樓盤的具體坐落位置，同本專案的相對距離以及鄰近房產的特點

B、周邊環境調查：對開發地塊周邊生活配套狀況的調查，以及人文環境和生態環境，後兩者通常是由人口數量與素質折射出來的。

C、區域特點調查：是指相對聚集而產生的，依附於地域的一種特有的物質和精神形態，它主要是由該地域的經濟發展水平、產業結構、生活水準、文化教育狀況等決定的。

D、發展規劃調查：是指 *** 對城市性質、城市土地、空間布局的綜合部署及調整。

E、交通條件調查：調查地塊附近的交通工具與交通方式，包括公路、地鐵、飛機等。交通條件一方面要表明進出的方便程度，另一方面，一個地區的交通狀況也對該地區的未來發展態勢產生很大的影響。

產品情況調查

A、建築調查：專案建築總面積，佔地總面積以及容積率。

B、面積戶型調查：一個樓盤品質的好壞基本上是由其面積和戶型所決定的，面積和戶型包括各種戶型的建築面積、使用面積、使用率以及面積配比、戶型配比等。

C、裝修調查：公共部分：大堂、電梯廳、走道以及房屋的外立面裝修。另一方面是對戶內廳、居室、廚衛的處理。

D、配套設施調查：一是滿足日常生活最基本需要的設施，包括水、電、燃氣、保安、便利店、中小學和車庫等;二是專門為住戶設立的額外設施，如小區會所等娛樂設施。

E、綠化調查

交房時間調查

對於期房樓盤來說，影響購房購買決策的一個重要因素就是交房日期。

開發主體調查

一個樓盤的營運公司主要有四家，即設計單位、開發商、承建商和物業管理公司。

2、價格調查

房地產營銷中最基本、最便於調控的就是價格。而它也是在實際的調查中最難獲得真實資訊的。

單價調查

A、起價調查：最差房屋的銷售價格，該價格不足為憑，多為了促銷而加入人為誇張的結果。

B、均價調查：總銷售金額/總銷售面積

C、主力單價調查：這是判斷樓盤客戶地位的主要依據，它是指占總銷售面積比例最大的房屋的標定單價。

總價調查

單價是反映樓盤品質的好壞，總價則是反映目標客戶群的選擇。因此，在對樓盤總價進行調研之後，能夠對產品的市場定位及目標市場予以掌握。

付款方式調查

付款方式是房屋總價在時間上的一種分配。它可以減輕購房人的付款壓力，擴大目標客戶群的范圍，提高銷售率。因而在事實上也是一種隱蔽的價格調整手段和促銷工具。

A、利用商業貸款或公積金貸款付款

B、一次性付款

C、按照工程進度的建築期付款

D、按照約定時間付款

3、促銷廣告調查

A、售樓部調查

B、廣告媒體調查

C、廣告訴求點調查：廣告的訴求點即物業的買點，它所表現的是開發商想傳達給購房人的資訊，展示了產品的競爭優勢，但應當注意要圍繞著目標客戶群所關心的問題。

D、廣告強度調查：表現在報紙廣告的刊登篇幅、次數、戶外媒體的大小和塊數，從中判斷出該樓盤所處的營銷階段。

4、銷售情況調查

A、銷售率的調查：反映了一個樓盤被市場接受的程度。

B、銷售順序調查：反映了市場需求結構和細節，從中可以分析出不同價位、不同戶型、不同面積的房地產單元為市場所接納的原因。

C、客戶群調查：客戶群的年齡、家庭結構、職業和收入，從中獲取購房人的資訊。根據這些資訊來分析其購買動機，找出本樓盤對於客戶購買行為產生影響的各種因素，以及這些因素影響力的大小。

5、物業管理調查

物業管理的內容、管理公司、管理情況以及管理費用等。

競爭對手調查

1、品牌調查

2、開發方式調查：樓盤開發出來之後的用途，出售、出租、自行經營。

3、樓盤質量調查：外在質量與內在質量標准，如設計、戶型、材料、耐用性、安全效能等。

4、開 *** 況調查

5、發展規劃調查：競爭對手的土地儲備情況，及其在未來有何開發方向與開發動態。

6、專業化情況調查：競爭對手的力量在其目的區域的集中程度，也就是產品、目標顧客群或所服務的區域及程度。

7、成本調查：競爭對手成本結構的合理性如何，以及企業開發的樓盤在成本上是不是具有優勢等。

8、價格調查：競爭對手的商品房在市場中的相對價格情況。價格因素與其它變數，如財務、成本、質量、品牌等是緊密相連的。

9、與 *** 部門的關系調查

房地產市場調查的表格設計

房地產資源統計表，其所包括的專案主要為房地產分布、型別、面積、開發程度、居住密度、單位價格、單位總價、交易狀況及規模、抵押保險、政策限制、競爭程度、使用期限、發展願景、其它具體情況與調查日期等。

房地產出售統計表，其所包括的專案主要有已售與待售房地產的名稱、開發商、結構型別、地區、數量、成交條件——包括預付款、貸款額及利率、償還約束、其它附加條款等，成交期、出售時的房齡及狀況、客戶資料與調查日期等。

房地產出租統計表，主要包括專案為出租房地產名稱、所在地區、出租房的型別與等級、出租面積、租金水平、室內裝置狀況——包括煤氣、家用電器、廚衛裝置、電話、暖氣、環境條件、具體房東記錄、房地產出租公司的資料與調查日期。

房地產個案分析表，包括專案主要有案名、產品規劃、投資公司、區位、入伙日期、推出日期、基地面積、建築密度、產品特色、土地使用年限、單位售價、付款方式、客源分析、銷售策略、媒體廣告以及調查日期等。
房地產市場調研的報告撰寫
1、樓盤產品情況

樓盤地域環境

巨集觀上看，實際上就是一種巨集觀的地域分析，也就是對樓盤所在區域的區域特徵和歷史沿革進行分析，比如該區域示商業中心、工業中心還是學院社群;並了解該區域的交通狀況，例如公路、高架、地鐵、輕軌、區縣級公路、省市級公路等，以及區域公共配套設施，例如市政配套，包括水、電、氣、等，生活配套，包括學校、醫院、商業中心、超市、集貿市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環境等。

微觀上看，實際就是一種微觀地塊分析，也就是樓盤地塊，包括所處位置、是否臨街，它的四周、地勢、大小、形狀以及進出道路的狀況等。

樓盤具體情況

樓盤的主體部分就在於此，這一部分的重點在於要對樓盤的指標與引數進行了解，樓盤的指標具體包括土地大小，總建築面積、樓盤類別、建築規劃、外觀設計、總建築套數與房型、格局配比、建築用材、面積、公共設施及施工進度等等。

樓盤的基本引數，主要包括基地面積、總面積、建築面積、覆蓋率、容積率、樓盤的類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設施等。

2、樓盤價格情況

單價、總價和付款方式三個方面得價格組合搭配。

3、樓盤促銷情況

一個是廣告策略，它主要包括把握主要訴求點、推敲廣告基調、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實施效果等等。***把握好廣告策劃得精髓***

另一個是銷售執行，它一方麵包括銷售點的選擇、人員的配置和業務執行等具體業務安排;另一方面還包括了實際銷售結果的調查，該分析的主要切入點是銷售率與銷售順序等方面，具體需要了解最暢銷的房型是什麼，最為市場所接受的總價是什麼，對客戶最有吸引力的地方是什麼，購房客戶的特徵如何等等。

4、樓盤競爭情況

開發商、設計規劃單位、建築公司、營銷咨詢和廣告公司、銷售代理公司、專案主要負責人等。

D. 誰能給我一份房地產市場問卷調查表··

房地產市場情況問卷調查表
房地產市場情況問卷調查表 1、您的年齡： □ 20歲以下 □ 21—30歲 □ 31—45歲 □ 46歲以上 2、您的職業是： □ 機關、事業單位 □ 廠礦企業 □ 個體經營戶或私營企業戶 □ 其他 3、您目前所住房屋屬： □ 商品房 □ 房改房 □ 自建房 □ 向房管處租住 □ 向單位租住 4、您目前所住房屋的產權狀況為： □ 有產權 □ 無產權 5、目前，您家庭的人均居住面積為（住房總面積/家庭常住人口）： □ 8m2以下 □ 8—15m2 □ 15—25m2 □ 25m2以上 6、您家庭每月的收入： □ 800元以下 □ 800—1500元 □ 1500—2500元 □ 2500—4000元 □ 4000元以上。 7、您認為常山的房價如何： □ 貴 □ 還可以 □ 便宜 8、您認為3—5年內常山房價走勢如何： □ 會漲； □ 不會有太大變動； □ 下降。 9、您目前是否考慮購買住宅： □ 不買 □ 一年內購買 □ 三年內購買 □ 五年內購買 10、您若在常山購房，會優先選擇哪些地區： □ 雙井弄、人民路、法院街等老城改造區 □ 城東三里灘 □ 城南小區 □ 外港小區 □ 城西三里亭、新都園區或城北 11、您如果購房會先選擇： □ 二手房 □ 現房 □半年左右的期房 □ 一年左右的期房 □ 二年左右的期房 12、您購房的目的： □ 結婚 □ 轉賣升值 □ 居住（以解決生活問題為目的） □ 放租收長期利益 □ 居住（以改善生產質量為目的） □ 商住兩用 □ 其他 13、您喜歡哪一個樓層： □ 一樓 □ 二樓 □ 三樓 □ 四樓 □ 五樓 □六樓以上 14、在環境、位置與戶型幾個因素不能同時滿足時您會選擇： □ 環境一般，戶型較好 □ 戶型環境均好（價格高） □ 地段好，環境一般 □ 自然環境好，戶型一般 □ 內室環境好，戶型一般 15、您傾向於哪一類戶型： □ 一室一廳 □ 二室一廳 □ 二室二廳 □ 三室一廳 □ 三室二廳 □ 四室一廳 □ 四室二廳 □ 復式 16、符合您需要的住宅總建築面積是： □ 60m2以下 □ 60—80 m2 □ 80—100 m2 □ 100—120 m2 □120—150 m2 □ 150—180 m2 □ 180 m2以上 17、您對所購住宅要求什麼樣的內部裝修水平： □ 不需要任何裝修 □ 提供廚衛的裝修 □ 根據開發商提供的多種裝修方案再作選擇 □ 全面的室內裝修 18、您對所購住宅的公共部分要求什麼樣的裝修水平： □ 普通裝修 □ 高裝修 □ 其它 19、您認為住宅應配套哪些設施（可多選）： □ 有線電視 □ 機動車位 □ 預留一條電話線 □ 預留二條電話線 □ 對講系統 □ 預留互聯網專線 □ 電子防盜門鎖 □其它 20、您比較傾向的付款方式是： □ 利用家庭儲蓄一次性付款 □ 向親戚、朋友借款後一次性付款 □ 向銀行按揭貸款 □ 公積金貸款 21、您能夠接受的住宅最高房價為（每平方米面積）： □ 800元以下 □ 800—1200元 □ 1200—1500元 □ 1500—2000元 □ 2000以上 22、您能按受的一套住宅最多房款總值是： □ 8萬元 □ 12萬元 □ 15萬元 □ 20萬元 □只要房子滿意，價格無所謂 23、您在購房時如需銀行或公積金貸款，您能接受的每月還款金額是： □ 500元以下 □ 500—800元 □ 800—1200元 □ 1200—1600元 □ 1600—2000元 □ 2000元以上 24、在經濟條件允許的情況下，您首先會選擇： □ 選擇地塊自建別墅 □ 在本縣購買商品房 □ 到衢州或其他地區購買商品房 □ 租房 □ 其他 25、您認為我縣現有房地產開發企業的綜合實力和信譽如何 □好 □較好 □一般 □差 26、您認為我縣房地產開發市場存在的主要問題是（可多選）： □ 無問題 □ 廣告虛假 □ 面積「短斤缺兩」 □ 從業人員良莠不齊，服務態度差 □ 合同欺詐 □ 配套不到位

E. 進行房地產開發經營項目的市場調查,要注意什麼

1、對經濟與發展形勢的了解。房地產業的發展與一個國家和地區的***、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府***的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今後的市場競爭中上於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得准確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。
以下三種調查方法可作參考
1、直接調查。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
4、現場「踩點」調查。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

F. 剛剛！江蘇13市房價出爐！南通跌了……

臨近年末，各城市房地產市場開始本年度最後發力，今天小編為大家帶來江蘇房價11月份的具體數據。

從具體區域來看，本月僅清江浦區、經濟開發區及金湖縣呈上漲趨勢，其中經濟開發區漲幅最大，達10.56%。

來源：南通房談

G. 房地產市場調研

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市場調研須知 doc
市場調研須知
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市場調研內容剖析程序
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房產市場調研全程指南 doc
房產市場調研全程指南
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項目市場調研表 doc
項目市場調研表
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市場調研方法的分類
幣值： 6KK幣 資料大小：29KB 下載次數：0 瀏覽次數：1

H. 誰有淮北市的房地產市場調研報告

淮北房地產市場調查報告 (2007-4-21 9:27:30)
分類：未分類 序
也是結論——我們是否選擇

2005年4月13日，我司應杭州中成房地產開發有限公司邀請，對安徽淮北樓市進行市場調查和項目定向調查。期間，我司對淮北市政府多部門（規劃、建設，房管、土地、招商、外宣、文化等）和媒體進行訪談，對當地多個房產項目進行實地考察和對部分各層面市民隨機抽樣調查，並向相關單位收集數據資料，作此報告。
對於一個投資逾5億元，耗資巨大，周期較長的開發項目來說，充分考慮當地實情，綜合國家宏觀經濟及對房地產發展政策可能存在的種種不可預測的不確定因素，對投資商是大有裨益的。綜觀其它與淮北相類城市的發展軌跡，不難看到，原始、草莽的「處女地」市場，依然花開花落，幾家歡喜幾家憂愁。房地產的風險永遠存在，且相應要大於其他產業，尤其對於企業而言。因此，有效規避項目風險，成為我們介入項目的頭等要事。

從綠洲項目的區位、交通、環境等硬體條件來看。綠洲·驪景天成位於淮北市城市西區。距市中心區約3公里，規劃面積35萬平方，南到規劃道路，北濉河景觀帶，東到濉溪路，西到新濉河城市景觀帶。住區有其獨特的優勢：一是環境優美，區西、區北自然植被四季常青、鳥語花香，為理想的天然休閑和娛樂場所。二是交通便利，住區依傍淮北城市南北主幹道之一——濉溪路。三是水資源十分豐富，新濉河、濉河兩河匯流處。四是投資環境良好，政策優惠，有專業的服務管理機構和完善的規章制度，為投資者的安全、利益提供切實的保障。五是區位優勢明顯，開發價值高，發展空間大。「鳳翱翔於萬里兮，無玉不棲」，占盡天時、地利、人和的「綠洲」確實是塊寶地。

從市場需求來看，淮北樓市的確存在這樣的市場空白點。雖說整體開發水平低於東南沿海，但樓市依然存在不同需求，針對這一差異，使本項目具備了操作概念的可能，尤其是硬體資源本身的可競爭性。受財力制約，在硬環境建設上，不可能「超盤子」運作，考慮一家企業在短期內很難就此做熟地塊，因此，有必要借鑒板塊的操作理念。「立足相山新行政中心規劃，發展『板塊概念』」的構想，高起點、大手筆規劃。
由此，我們可以基本判明一個事實，綠洲項目從市場面來看是有長足的市場
鑒於對淮北市場目前較為感性的認識，我司認為該項目可初步定位為：
一、理念
未來之城——城市精英的生活示範——富有前瞻意識的生態城
為不僅注重生態更注重生活內涵的城市精英度身定造

二、思路
1、做文化的文章。淮北作為歷史文化名城，文化底蘊深厚。
2、做整合的文章。誰將在生態的優勢上再為項目附上一個切實可行的概念，誰就能搶占產品時代來臨之時的營銷先機。
三、概念
1、打造城市精英的生活示範
從中國當代的居住演進來看，城郊住區（別墅、排屋型）當屬是一個先進的居住方式，而從矽谷的別墅化辦公的潮流來看，生態化住宅也絕非是與生活潮流背道而馳的。但反觀國內的在建住宅，一貫的單純生態化運作，使充斥著累贅、裝飾多於實用的古典主義建築形態都阻礙了別墅的潮流化進程，城郊住宅的演進大大的慢於公寓，且只能停留在短暫躲避社會潮流、修生養性、休閑度假的功用上。而如何來支撐城郊住宅，讓居住於斯的人也不至於感到與潮流的脫節，能時時感受到自己與這個城市的親密接觸，所謂「離塵不離城」。我們強調城市精英的生活示範，我們強調這是一種生活的示範方式，並以此為目標來實現生態與潮流的共存，來實現要健康還要時尚的生活要求，而絕非是一場有錢人從城市到郊外的一場發配。
我們認為項目概念的三大支撐點是：
A、多種特色的，緊隨世界建築思潮的，強調功能化，強調環境與建築互補性的，支撐生活潮流化的建築形式。
B、溶入主軸理論，倡導化整為零的規劃概念，實現大社區，小環境，小管理的先進功能化管理，並支持項目開發的交通先行，環境先行。
C、強化配套，尤其是在入口、會所上的特色化包裝，促成項目一種差異化的，與世界同步的項目特色，強化服務概念，強化居住的潮流化概念，並以此為突破口，形成與競爭項目絕無類同的推廣優勢。

2、富有前瞻意識的生態住宅
在國內，現時正在運作中的城郊住宅，都具有如下類同點，使其不能擺脫同質競爭這一怪圈。
A、建築類同
這一類建築形式在突出了外表的風格化之後，確實在實用性上有相當的不足。突破性建築風格在保有建築的美觀度之後，強調建築的功能化、實用
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I. 房地產項目的市場調研報告

房地產項目的市場調研報告

地產項目的市場調研報告怎麼寫？下面是我整理的地產項目的市場調研報告，希望對你有所幫助！

篇一：地產項目市場調研報告

名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位於××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所採取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，並編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建築風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特徵

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特徵

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特徵以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審核日期批准日期

修改標記修改處數修改日期

篇二：地產項目市場調研報告

「兩港一城」建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則佔到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及「跟漲不跟跌」的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

——房地產發展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了「以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主」的「三個為主」樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出「網上二手房」試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關繫到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的`「緩剎車」效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到「兩港一城」建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來「兩港一城」開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網路，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場准入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

J. 房地產市場調研的准備階段

房地產市場調研的准備階段包括：
1、提出問題、明確目標。
2、分析初步情況。
3、設計調查方案。
4、確定資料來源。
5、確定資料收集方法。
6、設計調查問卷。