簡述房地產市場營銷的概念及特點

① 急啊！！！！！房地產市場營銷的特徵是什麼

我們搞這個還真就有和其他行業不一樣的地方，就是你說的特徵：一是價值量，二是關聯性大，三是帶動力強，四是周期長，還有一個就是涉及知識面廣。不知道你想知道這個內容的目的是什麼，所以做個綱領敘述給你看看能否幫助，如果需要詳細展開，可以，你採納我的答案為最佳答案，我就給你一條條的詳細說說，呵呵。

② 房地產市場分析的內容與特點

房地產市場分析的內容與特點

房地產可行性研究報告

房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務於房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，並提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產市場分析的層次與內容

1、房地產市場分析的層次

房地產市場分析由於深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一後續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。

區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重於地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場(住宅、商業或工業物業)或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重於專業市場供求分析內容。

項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特徵下的銷售率及市場佔有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重於項目競爭能力分析等內容。

2、房地產市場分析的內容

房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由於要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可採用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量(即未滿足的需求量)。

項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特徵；②根據目標物業的特徵選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特徵下項目的銷售率及市場佔有率(市場份額)。這裡面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，並找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，並指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場佔有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃、

敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。

二、不同使用目的下房地產市場分析的特點

在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、政府農場宏觀管理部門等，他們由於各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產市場分析

房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證項目汗發完成後有良好的市場需求。

2、項目融資中的房地產市場分析

房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構藉助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據。

3、房地產證券化中的房地產市場分析

在房地產證券化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，並為進行證券結構控制提供依據。總之，為證券化服務的房地產市場分析目的較復雜，它根本的側重點在於關注房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。

4、房地產開發中的房地產市場分析

房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發成功。如為其提供項目建成後的市場可按納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。

5、市場宏觀管理中的房地產市場分析

房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，了解整個房地產宏觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；了解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產宏觀管理部門還要確定什麼樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發項目周圍公眾的態度，以確保新的開發適合社區的需要，滿足公眾的需要。

研究以上各類活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。

三、提高房地產市場分析有效性的途徑

1、影響房地產市場分析有效性的原因

通過對房地產市場分析的系統研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。

③ 房產市場的特點

房產市場的特點：

1.經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。

2.流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信託等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。

3.市場的統一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。

4.市場的區域性：此區域性是由房地產商品的差異性決定的。由於其性質和其所處的城市區域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。

5.供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恆定的。

6.不完全開發性：由於土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要採取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環節受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。

7.市場的不充分性：由於房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。

8.房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由於對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。

④ 房地產市場營銷的特徵

（1）房地產市場營銷是市場營銷分支
房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。
因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。
（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系
房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。

⑤ 解釋房地產市場營銷的內涵意義是什麼

房地產市場營銷是指房地產商在競爭的市場環境下，按照市場形勢變化的要求回而組織答和管理企業的一系列活動，直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達到目標的經營過程。房地產市場營銷也是房地產經營一個重要環節。 內涵意義所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針、目標為指導，通過對企業內、外部經營環境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到佔有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。

⑥ 房地產市場營銷名詞解釋

房地產市場營銷是指房地產商在競爭的市場環境下，按照市場形勢變化的要求而組織和回管理企業的一系列活動，答直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達到目標的經營過程。房地產市場營銷也是房地產經營中的一個重要環節。
內涵意義
所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針、目標為指導，通過對企業內、外部經營環境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到佔有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

⑦ 房地產市場營銷的介紹

《房地產市場營銷》本書以房地產市場營銷為出發點，依據理論與實務相結合的原則，回緊密聯系我國房答地產市場營銷發展的實際，在積極吸收國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念的基礎上編寫的房地產、物業管理類專業的專業課教材。

⑧ 什麼是市場營銷，它的特點是什麼概念是哪樣的

市場營銷（），又稱作市場學、市場行銷或行銷學，MBA、《營銷管理必讀12篇》及EMBA等經典商管課程均將市場營銷作為對管理者進行管理和教育的重要模塊包含在內。市場營銷是在創造、溝通、傳播和交換產品中，為顧客、客戶、合作夥伴以及整個社會帶來經濟價值的活動、過程和體系。主要是指營銷人員針對市場開展經營活動、銷售行為的過程。
AMA定義
美國市場營銷協會（American Marketing Association,AMA）下的定義是：
市場營銷是在創造、溝通、傳播和交換產品中，為顧客、客戶、合作夥伴以及整個社會帶來價值的一系列活動、過程和體系。
（該定義於2013年7月通過美國市場營銷協會董事會一致審核）
原文：
Marketing is the activity, set of institutions, and processes for creating, communicating, delivering, and exchanging offerings that have value for customers, clients, partners, and society at large. (Approved July 2013) 美國市場營銷協會（American Marketing Association,AMA）
AMA在1960年對市場營銷的定義：市場營銷是引導貨物和勞務從生產者向消費者或用戶所進行的一切商務活動。
AMA在1985年對市場營銷的定義：市場營銷是對思想、貨物和服務進行構思、定價、促銷和分銷的計劃和實施的過程，從而產生能滿足個人和組織目標的交換。

科特勒定義
菲利普·科特勒下的定義強調了營銷的價值導向：
市場營銷是個人和集體通過創造產品和價值，並同別人自由交換產品和價值，來獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程。

格隆羅斯定義
而格隆羅斯的定義強調了營銷的目的：
所謂市場營銷，就是在變化的市場環境中，旨在滿足消費需要、實現企業目標的商務活動過程，包括市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品促銷等一系列與市場有關的企業業務經營活動。

凱洛斯定義
美國學者基恩·凱洛斯將各種市場營銷定義分為三類：
（一）將市場營銷看作一種為消費者服務的理論。
（二）強調市場營銷是對社會現象的一種認識。
（三）認為市場營銷是通過銷售渠道把生產企業同市場聯系起來的過程。這從一個側面反映了市場營銷的復雜性。

非學術定義
台灣的江亘松在《你的營銷行不行》中解釋營銷的變動性，將英文的Marketing 作了下面的定義:「什麼是營銷？」就字面上來說，「營銷」的英文是「Marketing」，若把 Marketing 這個字拆成Market（市場）與ing（英文的現在進行式表示方法）這兩個部分，那營銷可以用「市場的現在進行式」。
值得說明的是，市場營銷的概念和定義並非如數學公式樣有標准形式，通常是基於觀點人自己的理解和體會，即使是營銷管理學大家，通常也會不斷更新自己對於市場營銷的定義，看待任何人，任何所謂定義都需要持有審慎選擇的態度。以下還有一些常見表述和理解：
市場營銷是一個過程，在這個過程中一個組織對市場進行生產性和盈利性活動；
市場營銷是創造和滿足顧客的藝術；
市場營銷是在適當的時間、適當的地方以適當的價格、適當的信息溝通和促銷手段，向適當的消費者提供市場的產品和服務；
市場營銷是以滿足人類各種需要和慾望為目的，通過市場變潛在交換為現實交換的活動。