我國現有房地產市場營銷行為分析

Ⅰ 產權行業項目營銷缺乏有效的宣傳手段

答： （一）忽視品牌形象的塑造，缺少核心競爭力 雖然我國的房地產商有很多，無論是實力雄厚的大企業還是地方的小企業在企業形象的品牌塑造上做的好的並不多，這和其品牌形象的營銷不到位有著很直接的關系。尤其是很多小企業在營銷中往往採取的是學習和模仿大企業的營銷策略，雖然取得了一定的效果，但在企業品牌的宣傳上卻不能給消費者留下深刻的影響，所以就不能占據更大的市場份額，取得長遠地發展。由於缺少對企業品牌形象的良好營銷使得很多房地產沒有屬於自己的企業品牌，進一步喪失了企業的核心競爭力，忽視企業品牌形象的營銷是我國房地產營銷中的一大問題。 （二）價格策略單一以及促銷策略單一 影響營銷效果的一大問題就是過於單一的價格策略，一旦制定一個價格就不願意改變，可以說價格是影響消費者購買房子的主要原因，但長久不變的價格一定會影響消費者的購房積極性。即使有的會調整房價，但也是沒有任何規律可言，這失去了大量的消費者。 （三）市場定位和目標市場不明確 很多房地產商在營銷中大都存在一個問題就是市場定位不明確，這和其缺少科學仔細的市場調研有關系，在營銷中往往只考慮怎樣賣出更多的房子，怎樣獲取更大的經濟效益，預先很少對市場進行一個科學仔細的分析調研。同時對於自身也缺少一個清晰的認識，對自身在房地產市場中處於什麼樣的位置，自身有什麼樣的優勢和劣勢都沒有一個清晰的了解和判斷。另一方面就是營銷中的目標市場不明確，很多房地產商在營銷中往往採用的就是大范圍的廣告宣傳，認為這樣可以讓更多的人了解到房產信息，但效果卻不是很明顯。很多房地產商家在營銷中仍然堅持著「以我為主」的宣傳方式，不懂得顧客的真正需求。總之，只要能夠把房子推銷出去甚至會欺騙消費者以及承諾不兌現都會出現。 （四）營銷手段單一，效果不明顯 房地產營銷的另一大問題就是營銷手段的過於單一，營銷中採用過多就是傳單派發以及廣告宣傳，對互聯網以及其他傳播媒介的使用不多。落後的營銷手段就不會取得太好的營銷效果，甚至很多收效甚微，浪費了大量的人力物力。 二、解決我國房地產營銷中存在問題的策略研究 （一）樹立品牌意識，打造鮮明的企業品牌 品牌是企業的核心競爭力，樹立品牌將會大大地提高企業的核心競爭力。隨著人們生活水平的提高，其對房子的要求也開始更加講究品位和文化內涵了，所以在營銷中要注重文化氣息和綠色氣息的宣傳。同時為了增強客戶的幸福感，在營銷中還要注重服務質量的宣傳，努力為客戶提高優質的服務、人性的關懷以及個性化的生活，這樣可以做到與眾不同，凸顯個性品牌特色。同時還要努力提高營銷人員的能力素質，要培養他們的服務水平，其中業務水平和親和力是非常重要的，在營銷宣傳中就給消費者一種舒服愉快的感受將會大大刺激消費者的購房熱情。還要培養營銷人員的企業品牌意識，要讓他們充分認識到其一言一行對於企業的品牌形象都有著直接地影響。總之，在營銷中塑造企業的品牌形象需要商家的全體努力。 （二）制定動態價格策略以及完善促銷方式 價格是影響消費者購房的直接因素也可以說是主要因素，在購房之前消費者往往都會仔細考慮價格，有的甚至會花費大量的時間來觀察房產價格的變動。為了促進房子的可持續銷售，在營銷中要制定動態的價格策略。一般情況下，會根據消費者的購買力定價，但當樓盤開售一段時間後就要主動調整價格，如果前三個月銷售情況良好，就可以適當地提升一些價格，這樣可以加快消費者的購買慾望。但過了這一銷售高峰期之後，可以適當地降低一些價格，但不要降低的太多，這樣還可以吸引一部分消費者。 （三）明確市場定位和目標市場 為了避免由於盲目進行而造成的經濟損失，房地產商在進行市場營銷前要明確市場定位和目標市場。首先要做好市場調研工作，房地產的銷售與當地的政治經濟、教育文化衛生等發展都息息相關，所以在營銷之前一定要了解當地的經濟發展情況。同時還要放寬眼光，對周邊地區的經濟形勢也要有所了解，看看當地有沒有升值發展空間。同時在對於當地的房地產市場也要進行仔細的分析，對自身在當地的房地產市場中有一個准確的市場定位，認識到自身的優勢和劣勢所在，爭取做到揚長避短。另一方面在市場調研中還要明確目標市場，避免那些無用的營銷，要根據自身特點選擇目標顧客，對特定的人群進行營銷宣傳，將自身特點與消費者的個性消費者有機地結合起來，抓住目標人群的消費心理和消費需求，這樣才能起到事半功倍的營銷效果。 （四）加強營銷策略創新以及拓寬營銷渠道 隨著人們生活的不斷提高，其對生活質量的要求也在不斷提高，所以其對住所的要求也不僅僅局限能夠居住那麼簡單了，其在購買樓房的時候往往會考慮多個方面，例如建築的設計、小區的環境以及文化內涵等。所以房地產商就要努力創新營銷策略，要對客戶做好精神關懷以及文化關懷，從物化到文化也是房地產發展的必然趨勢。所以房地產商可以根據消費者的需求來做一些文化營銷以及綠色營銷甚至是服務營銷，例如在進行宣傳的時候可以增加一些人文氣息和綠色氣息，讓客戶能夠感到舒適和自然進一步上升到幸福感。另一方面，根據市場變化的新要求，傳統的營銷渠道已經不能吸引更多的客戶注意了，所以房地產商要加大對傳播媒介的利用，尤其是對網路以及媒體的利用。 參考文獻: [1]高亞娟,淺談房地產企業營銷面臨的問題與對策[J];《經營管理者》,2014(12X) [2]張星宇，崔發強,淺析房地產營銷策劃存在的問題及對策[J];《商》,2014(1) [3]祁娟,房地產營銷策劃中存在的問題與對策分析[J];《建築工程技術與設計》,2016(8)
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房地產營銷中存在的問題及對策
房地產營銷中存在的問題及對策
一、我國房地產營銷中存在的問題 （一）忽視品牌形象的塑造，缺少核心競爭力 雖然我國的房地產商有很多，無論是實力雄厚的大企業還是地方的小企業在企業形象的品牌塑造上做的好的並不多，這和其品牌形象的營銷不到位有著很直接的關系。尤其是很多小企業在營銷中往往採取的是學習和模仿大企業的營銷策略，雖然取得了一定的效果，但在企業品牌的宣傳上卻不能給消費者留下深刻的影響，所以就不能占據更大的市場份額，取得長遠地發展。由於缺少對企業品牌形象的良好營銷使得很多房地產沒有屬於自己的企業品牌，進一步喪失了企業的核心競爭力，忽視企業品牌形象的營銷是我國房地產營銷中的一大問題。 （二）價格策略單一以及促銷策略單一 影響營銷效果的一大問題就是過於單一的價格策略，一旦制定一個價格就不願意改變，可以說價格是影響消費者購買房子的主要原因，但長久不變的價格一定會影響消費者的購房積極性。即使有的會調整房價，但也是沒有任何規律可言，這失去了大量的消費者。 （三）市場定位和目標市場不明確 很多房地產商在營銷中大都存在一個問題就是市場定位不明確，這和其缺少科學仔細的市場調研有關系，在營銷中往往只考慮怎樣賣出更多的房子，怎樣獲取更大的經濟效益，預先很少對市場進行一個科學仔細的分析調研。同時對於自身也缺少一個清晰的認識，對自身在房地產市場中處於什麼樣的位置，自身有什麼樣的優勢和劣勢都沒有一個清晰的了解和判斷。另一方面就是營銷中的目標市場不明確，很多房地產商在營銷中往往採用的就是大范圍的廣告宣傳，認為這樣可以讓更多的人了解到房產信息，但效果卻不是很明顯。很多房地產商家在營銷中仍然堅持著「以我為主」的宣傳方式，不懂得顧客的真正需求。總之，只要能夠把房子推銷出去甚至會欺騙消費者以及承諾不兌現都會出現。 （四）營銷手段單一，效果不明顯 房地產營銷的另一大問題就是營銷手段的過於單一，營銷中採用過多就是傳單派發以及廣告宣傳，對互聯網以及其他傳播媒介的使用不多。落後的營銷手段就不會取得太好的營銷效果，甚至很多收效甚微，浪費了大量的人力物力。 二、解決我國房地產營銷中存在問題的策略研究 （一）樹立品牌意識，打造鮮明的企業品牌 品牌是企業的核心競爭力，樹立品牌將會大大地提高企業的核心競爭力。隨著人們生活水平的提高，其對房子的要求也開始更加講究品位和文化內涵了，所以在營銷中要注重文化氣息和綠色氣息的宣傳。同時為了增強客戶的幸福感，在營銷中還要注重服務質量的宣傳，努力為客戶提高優質的服務、人性的關懷以及個性化的生活，這樣可以做到與眾不同，凸顯個性品牌特色。同時還要努力提高營銷人員的能力素質，要培養他們的服務水平，其中業務水平和親和力是非常重要的，在營銷宣傳中就給消費者一種舒服愉快的感受將會大大刺激消費者的購房熱情。還要培養營銷人員的企業品牌意識，要讓他們充分認識到其一言一行對於企業的品牌形象都有著直接地影響。總之，在營銷中塑造企業的品牌形象需要商家的全體努力。 （二）制定動態價格策略以及完善促銷方式 價格是影響消費者購房的直接因素也可以說是主要因素，在購房之前消費者往往都會仔細考慮價格，有的甚至會花費大量的時間來觀察房產價格的變動。為了促進房子的可持續銷售，在營銷中要制定動態的價格策略。一般情況下，會根據消費者的購買力定價，但當樓盤開售一段時間後就要主動調整價格，如果前三個月銷售情況良好，就可以適當地提升一些價格，這樣可以加快消費者的購買慾望。但過了這一銷售高峰期之後，可以適當地降低一些價格，但不要降低的太多，這樣還可以吸引一部分消費者。 （三）明確市場定位和目標市場 為了避免由於盲目進行而造成的經濟損失，房地產商在進行市場營銷前要明確市場定位和目標市場。首先要做好市場調研工作，房地產的銷售與當地的政治經濟、教育文化衛生等發展都息息相關，所以在營銷之前一定要了解當地的經濟發展情況。同時還要放寬眼光，對周邊地區的經濟形勢也要有所了解，看看當地有沒有升值發展空間。同時在對於當地的房地產市場也要進行仔細的分析，對自身在當地的房地產市場中有一個准確的市場定位，認識到自身的優勢和劣勢所在，爭取做到揚長避短。另一方面在市場調研中還要明確目標市場，避免那些無用的營銷，要根據自身特點選擇目標顧客，對特定的人群進行營銷宣傳，將自身特點與消費者的個性消費者有機地結合起來，抓住目標人群的消費心理和消費需求，這樣才能起到事半功倍的營銷效果。 （四）加強營銷策略創新以及拓寬營銷渠道 隨著人們生活的不斷提高，其對生活質量的要求也在不斷提高，所以其對住所的要求也不僅僅局限能夠居住那麼簡單了，其在購買樓房的時候往往會考慮多個方面，例如建築的設計、小區的環境以及文化內涵等。所以房地產商就要努力創新營銷策略，要對客戶做好精神關懷以及文化關懷，從物化到文化也是房地產發展的必然趨勢。所以房地產商可以根據消費者的需求來做一些文化營銷以及綠色營銷甚至是服務營銷，例如在進行宣傳的時候可以增加一些人文氣息和綠色氣息，讓客戶能夠感到舒適和自然進一步上升到幸福感。另一方面，根據市場變化的新要求，傳統的營銷渠道已經不能吸引更多的客戶注意了，所以房地產商要加大對傳播媒介的利用，尤其是對網路以及媒體的利用。

Ⅱ 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

Ⅲ 房地產的營銷策略有哪些營銷策略的主要內容是什麼

隨著 房地產 事業的發展以及房子買賣的火熱, 房產 經紀人的出現,以及這個職業的火爆,現在很多年輕人都在考慮做一名房產銷售,畢竟從中獲取額提成也是豐厚的,那麼房地產銷售策略有哪些呢?營銷策劃的主要內容是什麼?

房地產的營銷策略有哪些?

一.區別對待:不要公式化地對待顧客

為顧客服務時,你的答話過於公式化或敷衍了事,會令顧客覺得你的態度冷淡,沒有禮待他們,造成顧客不滿。所以要注意以下幾點:

二.擒客先擒心

高的推銷境界是協助顧客獲得更輕松、更愉快的生活,可能短暫時間內不能獲取更多收益(這可能性不大),但你的感受應該十分良好,當你習慣了這個做法之後,你的收益將會突飛猛進。

三.眼腦並用

這是售樓員與客戶溝通時應能達到的境界。密切觀注客戶口頭語、身體語言等信號的傳遞,留意他的思考方式,並准確作出判斷,將銷售順利進行到底。顧客在決定“落定”之前,通常都會找一些借口來推搪,銷售員一定要通過觀察去判斷真與假,不要相信客人推搪的說話,要抓住客戶的心理反應,抓住客戶的眼神,要用眼去看,去留意,多用耳去聽。

四、與客戶溝通時的注意事項

勿悲觀消極,應樂觀看2、知己知彼,客人說話的節奏3、多稱呼客人的姓名4、語言簡練,表達清晰

營銷策劃的主要內容是什麼?

一、分析營銷機會

1、管理營銷信息與衡量市場需求

(1)、營銷情報與調研

(2)、預測概述和需求衡量

2、評估營銷環境

(1)、分析宏觀環境的需要和趨勢

(2)、對主要宏觀環境因素的辨認和反應(包括統計環境、經濟環境、自然環境、技術環境、政治法律環境、社會文化環境)

3、分析消費者市場和購買行為

(1)、消費者購買行為模式

(2)、影響消費者購買行為的主要因素(包括文化因素、社會因素、個人因素、心理因素等)

(3)、購買過程(包括參與購買的角色,購買行為,購買決策中的各階段)

4、分析團購市場與團購購買行為(包括團購市場與消費市場的對比,團購購買過程的參與者,機構與政府市場

看了上面這些內容,希望能通過對房地產營銷策略和營銷策劃的內容的了解,是一些想要成為房產經紀人的人能從中獲得啟示。以及能更好的為一些買賣雙方服務。

Ⅳ 我國房地產市場發展問題的探討可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產

房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、 研究概述

1.1 我國房地產發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。

因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題

2.1 我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：

從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。

從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。

2.2 我國房地產企業發展現狀

房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。

房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。

房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。

我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。

房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。

2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題

2.3.1 企業的所有制性質問題

盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。

Ⅳ 當前形勢下，房地產企業應採取什麼營銷戰略

您好！
我國的房地產業的發展速度很快，國內的地產公司也越來越多，競爭越來越激烈。廣大地產公司要想生存發展，就必須結合實際建立公司的發展戰略並切實執行。本文以一地產公司為例，來探討了發展戰略的建立過程。
1 企業基本情況
某地產公司成立於上個世紀80年代，後經股份制改造成為公眾上市公司。是國家房地產開發一級資質企業。目前已發展成為總資產50億元，凈資產14億元，形成了集房地產開發、酒店經營、倉儲物流於一體的大型綜合性企業集團。
公司第一大股東為政府部門，第二大股東為某民營企業，其餘為公眾上市流通股。
公司主業：房地產開發是公司主導產業，公司已開發房地產逾兩百萬平方米，在房地產開發企業排名中多年來均列市前列。公司曾被評為中國房地產品牌企業20強之一。目前，公司已將開發項目拓展到異地多個城市，在房地產開發經營方面基本形成了可持續發展的格局。公司輔業：物業管理，物業經營，酒店。
公司近年總資產及凈資產均在增長，但凈利潤、凈資產收益率在逐年降低，2003年及2004年這兩年，凈資產收益率在5%左右，低於同期銀行貸款利率；資產負債率在逐年升高，2003年及2004年這兩年，資產負債率超過70%。
2 SWOT分析
公司的優勢包括：規劃及建設大型社區環境的能力；建築質量管理控制能力；業已建立的良好信譽；數年房地產開發，積累了項目運作經驗；目前資金雄厚。
公司在以下方面存在不足：土地儲備量；市場研究和產品定位能力；市場營銷及銷售能力；工程成本控制能力；融資能力。
公司面臨的機會有：消費者越來越傾向於購買自然環境優美、文化氛圍高尚的小區；市場的潛在需求；房地產業重新洗牌，為優勢企業的快速發展提供了良好的平台。
公司面臨的挑戰包括：海外超大型地產商的進入，可能加快經濟發達地區房產市場整合的速度，留給公司發展壯大的時間變短；國內一些有實力的大型地產商跨區發展，建設大規模環境優美的社區，成為公司在全國各地的強大競爭對手；房地產在現階段利潤率處於中高水平，且進入市場相對容易，大規模投資者有可能繼續進入，而使競爭加劇；房地產開發屬資金密集性行業，公司在融資能力相對單一的情況下，資金成為影響其房地產開發的瓶頸問題；其他房地產企業的快速發展，加速了房地產企業的「分化」運動。
3 企業發展戰略的制定
根據目前我國房地產市場現狀，結合公司自身實際情況，為公司制定的發展戰略如下。
3.1企業定位
企業主業：以房地產為核心，將房地產開發做大做強。
企業輔業：酒店經營發揮酒店的品牌優勢，進一步提升服務水平，擴大客戶資源，在競爭激烈的酒店行業保持住優勢地位，在綜合效益上進一步挖潛，實現品牌效益雙豐收；物業管理進一步提升客戶服務水平，為提升產品的附加價值服務，為房地產開發服務；倉儲物流進一步整合資源，提升服務檔次，建設成為現代物流基地。
3.2贏利模式規劃
就目前情況下，公司逐步走向全國，對本地項目而言，可以考慮組合投資，即房地產出售、租賃和自用後在出售幾種方式相結合；對外地項目而言，根據發展定位，暫不考慮進入商業房地產，而是以住宅為主，只限銷售，不考慮出租，這種情況下，首先要借鑒其他企業的標准化模式，將項目開發過程的管理流程化，最大限度的降低風險，並保證所開發項目的質量。其次要從項目的「附加值」入手，不同地區的項目，結合當地的實際情況，有重點的進行系統定位，創造出能被消費者感知的創新點，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
3.3公司五年戰略發展目標
未來五年，以提升房地產業的綜合競爭能力為核心，以拓展房地產業的市場空間為重點，將房地產業作大作強，以物業經營、酒店、物流為輔助，發展成為國內知名的專業的房地產綜合服務提供商。在總資產、凈資產收益率、凈利潤等方面進入全國房地產開發企業前列。在多個城市區域開發，完成全國性戰略布局。確保每年凈資產收益率、凈資產增長率在一個良好水平；根據公司的贏利計劃制定土地儲備及房地產開發計劃。
4 發展戰略實施措施與途徑
4.1重點城市布局，土地儲備增加，年開發量增加
形成多個重點城市開發格局，完成全國發展的戰略布局；土地儲備和年開發量逐年增加：公司要繼續增加土地儲備，確保每年土地儲備量。
4.2設計策劃領先
設計策劃作為房地產公司的龍頭，對公司而言，整體策劃水平偏低，今後房地產開發項目應該以精品策劃為目標。應該從以下幾方面入手：一是前期調研流程化，前期調研要細、要精，為准確的市場定位服務；二是規劃設計精品化，規劃設計階段，除對選擇的設計單位進行嚴格挑選外，還應提交給設計院詳盡的設計任務書，並對設計成果進行嚴格的評審，以精品來要求，避免出現重大設計變更；三是設計策劃客戶化，設計要充分考慮其實際生活需要，設計出合理的戶型、小區環境等。
4.3成本控制最優化
成本控製作為企業的基本戰略之一，核心思想就是企業必須擁有成本優勢，而成本優勢永遠是企業追求的目標。成本控制，應著重考慮以下幾個方面：成本預算；施工成本控制；采購成本控制；管理成本控制；客戶訴訟成本控制。
4.4營銷管理水平提升
公司的營銷管理水平是比較薄弱的，營銷管理水平還有待提高：要建立一支高水平的專業營銷策劃隊伍；強化內部管理，提升管理水平；維持和加強客戶關系，增強客戶的滿意度、忠誠度。
4.5客戶服務水平一流
房地產企業不僅提供客戶一個住所，更應該是一種生活方式；服務是房地產業的本質。對公司來講，應該加強以下幾個方面來滿足客戶服務的需要：全員服務；全程和一站式服務，跨越房地產售前、售中及售後的每一環節都對客戶進行細致而深入的一站式服務；加強客戶關系管理；進行客戶滿意度調查。
4.6人力資源管理
以人為本，是人力資源管理的態度、責任和出發點。在人力資源方面，提出如下措施：合理儲備人才；建立持續激勵的人力資源管理制度；加強內部員工流動機制。
4.7財務戰略管理
財務管理戰略包括：適當集中財權，強化管理；健全內部機制，強化財務監管；實行目標管理，健全激勵機制；開拓多方面融資渠道。
4.8業務流程高效
業務流程對於公司來講，是提高業績的最有力驅動因素，公司要實現發展目標，做到產品領先，就必須關注公司內部的關鍵業務流程和活動。在提高業務流程效率方面，主要做好以下幾個方面：一是應落實矩陣式結構運作流程。二是探索產品標准化流程。
4.9戰略聯盟
通過戰略聯盟促使各企業在資源和能力、產品、市場基礎之間構成的關聯結構下進行多方位整合。公司在今後發展中，應重點考慮以下聯盟：一是開發企業間聯盟：公司應積極同各大品牌開發商合作，減少了因對抗性而產生的資源浪費，並能學習先進經驗，提高自身的實力；二是公司同金融機構聯盟：公司應探索同一到兩家金融機構搭建互利夥伴關系，形成互利互惠的關系，既為公司資金提供保障，也為金融機構帶來效益；三是公司同供應商聯盟：公司應逐步完善供應商資料庫，對供應商進行評價，選取優秀供應商形成戰略聯盟，減低成本，並能保證產品的質量。
4.10公司制度建設
公司管理制度化是現代管理的一個核心。加強公司的制度建設要做好的工作有：一是公司應以ISO9000質量管理體系為載體，從業務流程到管理制度納入質量管理體系的文件中去；二是強化制度的執行能力，每年制定計劃進行內審、外審和管理評審；三是根據公司發展速度和規模，適時制定切實可行的管理制度，確保規模、質量、效益及管理同步協調發展，做到管理有序可控。異地項目公司的管理要做到監控有力，管理有序，授權適度。
4.11企業文化建設
企業文化是企業管理的科學，是經濟與文化的融合，是企業經濟效益和社會效益的重要體現，是企業的發展之魂。企業文化要既有企業表現自己決心、觀念、目標、宗旨、志向以及行動的企業精神，又有廣大員工的群體心理。
本公司要繼續貫徹「三個堅持」，以三個目標為指引，培育員工群體行為，加強企業文化制度建設，積極開展員工文體活動，努力把公司建設成為與市場經濟相適應、技術領先、服務優良、管理科學、效益突出、客戶滿意的現代化企業。並以此造就具有優良企業文化建設體系，企業精神文化、行為文化、物質文化科學完善，適應企業持續發展要求，員工職業道德和企業精神風貌優良，企業形象與企業實力相匹配。
4.12品牌建設
對於房地產企業，得品牌者得天下。該公司地產品牌的創建，應該著力於以下幾點：1）、以卓越品質打下品牌基礎2）、以關系營銷打造品牌形象3）、以項目定位支持品牌定位4）、以全員行為強化品牌意識5）、持續一致的品牌傳播。
5 結束語
隨著中國加入WTO，我國房地產業的競爭越來越激烈。各地產公司要想在激烈的競爭中生存和發展，就應該結合國內形勢和公司實際情況，為公司建立長遠的發展戰略，以謀求公司的發展壯大和可持續發展。
望採納，謝謝

Ⅵ 中國房地產2020年上半年房地產市場趨勢怎麼樣

根據中指研究院今天發布的《2020上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展》報告來看，2020年中國房地產上半年和下半年的市場情況如下：

2020年初，疫情對我國經濟及房地產市場運行造成較大沖擊，為應對疫情帶來的影響，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加大，地方因城施策也更加靈活，疊加疫情緩和後前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產市場持續恢復，尤其是長三角地區熱點城市，土地市場熱度居相對高位，品牌房企線上線下積極推盤促銷，銷售業績基本與去年同期持平。

從30個城市住宅項目銷售套數佔比情況來看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之間和200平米以上的改善型產品銷售套數較2019年均有所增多，居住需求不斷升級。根據最新中指百城居民置業意願調查結果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善，改善型需求占據重要地位。此外，受當前城市居民居住特徵影響，各類置業群體也更為偏好三居類中大戶型產品，此類產品需求佔比為44％，明顯高於其他類型。預計隨著疫情影響不斷減弱，市場換房需求仍存較大釋放空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向選擇一步到位的產品，中高端項目成交佔比有望繼續上升。

另外，受住房居住屬性回歸及疫情的加速刺激作用影響，產品內部功能區域劃分合理性、小區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響力凸顯，進而將推動行業聚焦產品的迭代升級，實現人居生活的完善發展。同時，疫情的發生也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速刺激了物業服務需求的釋放。我國存量房規模較大，物業管理服務行業發展空間可觀，房企在物業板塊的布局，或將重構未來房地產行業的競爭格局。

Ⅶ 房地產市場現狀分析

房地產市場現狀分析如下：

一、開發商負債率逐步降低，由之前的80%-90%，下降至40%-50%。

二、高地價、廣修房將會收斂。

三、開發商回歸建房主業，像之前玩足球、造汽車的跨界現象會越來越少。

四、多如牛毛、大大小小的房產公司，將大魚吃小魚，向頭部集中。

五、開發商修小樓盤，住宅、商住齊頭並進。

相關政策

2019年4月19日，中共中央要求「要堅持房住不炒」定位。據中國社會科學院財經戰略研究院《中國住房市場發展月度分析報告（2019年07月）》顯示，核心城市房價漲速連續3個月下降，二手房成交量較快下探。

2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。