市場營銷商圈調研

① 如何進行商圈分析

一、分析商圈內的商店

名店店數：在我們選中的商圈中，名店就像一個流量埠，會吸引更多的消費者，因為這些門店已經抓取到消費者心智，具有一定的集客力。我們在名店周圍開店，業績可以在一定程度上因此提升。

競爭店數：有人選址認為要選餐飲一條街，這樣人流量集中；有人認為要選沒有做餐飲的地方，這樣競爭小。當然沒有絕對的事情，這需要綜合分析，一個商圈中競爭店數過多，市場份額過小，門店生意也會受到挑戰。

互補店數：同一商圈的互補店，例如快餐店和奶茶店、快餐店和理發店等，了解互補店數也有助於達成門店後期「異業聯盟」合作，例如剪頭發送快餐券，這些合作都是可以去和互補店談的。

二、商圈人流量

商圈人流量需要我們在不同的時間段去蹲點分析，這樣才能保證其科學性。

寫字樓、學校商圈：周一到周五人流量多；商業綜合商圈：周末人流量多。一天的時間我們也需要分不同的時間段，從早上七點到晚上十二點，每兩個小時為一個時間段做調查，以15分鍾為其抽樣時段做樣本，換算公式是15分鍾的人頭數為A，2小時有8個15分鍾，2小時人流量=Ax8。這樣我們可以大致換算出2小時一個時段的人流量。

三、店鋪輻射范圍

了解商圈店鋪輻射范圍，一般來說線上外賣是3公里的范圍，當然大城市做快送可以達到5公里。堂食輻射范圍可分成：主商圈、次商圈、第三商圈，主商圈是半徑500m以內，需要行走8分鍾，一般占顧客總數的50%-70%；次商圈半徑1000m以內，需要行走15分鍾，占顧客總數的20%；第三商圈半徑1500m以內，需要行走20分鍾，這部分顧客不會超過10%，吃飯的時間精力成本過高。分析好這些後我們就能大致清晰我們的店鋪位置。

商圈的分析非常重要，選址也是一件費心費力的事情，需要長時間分時段的蹲守、拍攝、記錄、分析。不能偷懶不能懈怠，選址的是做好餐飲的第一步，商圈分析是選好店鋪的第一步，外婆屯鹵肉飯在開店的每個環節都用心專業，只有認真考察，謹慎分析，用心評估，才能將做成生意的概率大幅提高。

② 市場營銷調研案例分析報告

在確定營銷計劃之前，應先進行案例分析，以免做出不切實際的預測。那麼下面是我整理的 市場營銷 調研案例分析，就隨我一起去看看吧，希望能夠有所幫助。

市場營銷調研案例分析一

黃太吉：從「煎餅果子」到「外賣」，3年3變為哪般?

時間定格在2012年7月。

定位白領一族的黃太吉，在北京建外SOHO西區12號樓一層較為偏僻的位置開了第一家「煎餅果子」店。

挑選較差位置的原因有兩個：一是房租便宜，二是線上引流。希圖借力互聯網工具解構餐飲居高不下場景成本的黃太吉，就這樣踏上了創業的征程。

互聯網餐飲風口，加上出身互聯網行業的黃太吉創始人赫暢出手不凡，短短數月，就令黃太吉的「煎餅果子」火爆大江南北，讓紮根餐飲行業多年的眾多傳統餐飲品牌在愕然之下，多的是自嘆弗如。

黃太吉的成功雖然短暫，但其在營銷模式和互聯網上的創新，都對傳統餐飲業帶來巨大沖擊，特別是「國八條」出台後，傳統餐飲業舉步維艱的這幾年。而隨後聲名遠播的雕爺牛腩、西少爺們再一次震動了傳統餐飲業。

傳統餐飲人從不屑一顧，到按捺不住關注、學習、應用互聯網，甚而四處尋找「靈丹妙葯」，主動尋找互聯網的入口，餐飲業的競爭迅速從線下轉移到線上，並逐漸走向立體化競爭。

餐飲業的主動求變，火了大眾點評、美團等團購平台，也催熱了網路外賣、餓了么、口碑、美團外賣，在百舸爭流的移動互聯網時代，逐漸沉寂的黃太吉再次出擊，豎起「外賣」大旗，攜資本青睞以求一博。

煎餅果子

從「街邊攤」到「大雅之堂」

2012年，中國互聯網行業正在被新浪改寫，一個叫「微博」的自媒體平台顛覆了中國，所有人趨之若鶩。

這種點對面的開放模式，極具互動性的營銷價值，將微博推向高峰。

黃太吉能在微博時代迅猛崛起，第一要素在於赫暢的從業經歷，使其對互聯網行業發展趨勢有著精準把握，以及對 廣告 設計的精通，對營銷的熟稔，給予了他藉助新媒體平台，以創意的手法與消費者互動的機會。

新奇的餐廳設計，持續不斷的話題製造，當然少不了眾多的炒作：外星人、美女豪車、特斯拉……一步步將消費者帶入輿論的旋渦中心不能自拔。

不管是打著好玩的旗號，亦或與跨界的結合，還是對 熱點 的抓取，赫暢成功引爆了各種話題，各種新奇的手法，讓粉絲們自動在微博上轉發，赫暢更是身先士卒與每一個留言的粉絲互動……讓煎餅果子從「街邊攤」走進「環境優美的餐廳」成為現實，黃太吉的品牌知名度在中國聲名鵲起。

從「產品矩陣」到「品牌矩陣」

黃太吉演繹了一個神話般的 故事 ：從「煎餅果子」起步，到多元化品牌矩陣的布局，黃太吉只用了短短的兩年時間。

這當然是一個神一樣的傳奇!我們拋開那些玩得極為花哨並被炒爛了的營銷手法，去重新審視它的品牌戰略。

「煎餅果子」是黃太吉的戰略大單品，承接的是產品功能和品牌功能，以此吸引資本的輸入，以創新的互聯網營銷得以快速品牌化。

從自身發展需求，以及市場多元化的角度出發,黃太吉開始圍繞煎餅果子打造產品矩陣：五花肉卷、風味卷餅、豆腐腦、豆漿、油條、自家秘制肉、涼面、鹵汁、蓮藕豬骨湯、南瓜羹、蓋世蘇泊湯、麻辣個燙等，酸甜苦辣可謂樣樣俱全，以此應對單一產品的功能和利潤局限性。

然而20平方米左右的小店難以承載如此立體的產品布局，消費者的體驗較差，相比麥當勞員工每人每小時5單的業務量，黃太吉員工只能做到每人每小時0.7單。

巨大的差距，想必讓赫暢吃驚得閉不上嘴。

關鍵是，黃太吉快速擴張的野心並不在此。

赫暢開始拋掉對標的麥當勞，喊出百麗來擋槍，為的就是品類多樣化下的多品牌運作，而這較能獲得資本的青睞。

於是，黃太吉以類百麗模式為借口，迅速多元化，想以品牌圍剿的形式，將商圈人流一網打盡。

2014年6月，赫暢的眾多子品牌布滿了商圈的各個角落：「從來」餃子館、川渝風味的「大黃瘋」小火鍋、主打燉菜的「牛燉先生」以及「叫個鴨子」「幸福小冒菜」……黃太吉神話繼續，短短一年多時間，連鎖發展40多家。

潮水退去方知誰在裸泳，幾個月後，餐飲形式突變，投資熱逐漸降溫，黃太吉也走在了關店的道路上。

不是事與願違，而是事物都有其自身的本質和發展規律，餐飲也不例外。為人類提供食物是餐飲的本質要求，而食物的第一鐵律就是「好吃」。

以互聯網切入餐飲並迅速成功的黃太吉，似乎忽略了這個常識，也許是無意，也許是力有不逮：打著產品主義旗號的黃太吉，在要錢有錢、要人有人、要名有名如日中天時，卻沒有去認真研究如何彌補自己在產品上的短板，而是繼續在自己擅於傳播的長板上不斷狂飆。

長板越長，短板越發顯短。知名度越來越高的黃太吉，使大家對其產品的心理期待也越來越高。然而，名不副實的結果是顧客下次不願意再買單，黃太吉慢慢從高峰跌向谷底。

黃太吉公布投身「外賣」那天，宣告了它徹底走下神壇。

赫暢難解「多品牌矩陣」

下的困局

「我確實敗了。」赫暢曾公開承認之前的黃太吉已經成為過往。

黃太吉打著產品主義的旗號，卻並不能將產品做到極致，而是更多地去塑造概念和炒作，被蓋上了過度營銷的大檐帽，深陷其中難以自拔。

但僅這一點，也不足以搞垮這個互聯網煎餅果子之王，有大量資金支撐的黃太吉，有的是時間和實力提升產品。

可惜的是，此時它卻又走向了多品牌運營之路。作為一個新崛起的餐飲品牌，選擇聚焦一個品類來實現競爭破局是不錯的戰略，黃太吉也得以快速實現品牌的成長。

但消費者對黃太吉的認知，恰恰是建立在煎餅果子這一品類上，而多品牌的運營，讓消費者無所適從，極大地稀釋了黃太吉辛苦建立起來的品牌認知。

從黃太吉的擴張角度看，多品牌戰略有著強大的強盜邏輯，這也許是黃太吉追逐資本的無奈選擇。邏輯沒錯，但選擇的時機可能錯了。在贏利能力上，開的店越多，邊際成本越高。然而，快速的直營躍進，資金回籠速度緩慢，根本跟不上開店的步伐。

赫暢一直對外念叨，「產品=製造+認知」，事實是，黃太吉眼花繚亂的營銷告訴我們，它一直游離在產品製造之外來談認知。消費者不是傻子，短期會為你的營銷概念買單，時間長了呢?

如果將單店效率與規模發展速度進行有效結合，或許黃太吉不會這么快倒下。打著產品主義的旗號，卻行平台戰略的構思也沒有錯，但只是一味地玩概念，消費者就一定會拋棄你。

平台戰略：

「黃太吉外賣」要去向何方?

2015年10月，沉寂數月的黃太吉，突然對外宣布獲得B輪融資1.8億元，它再次被輿論推到風口浪尖，但這次卻已面目全非，徹底與過往南轅北轍。

這次重生，黃太吉看到了自己的產品短板，選擇聯手產品生產方打造餐飲外賣平台：開放中央廚房—吸引品牌餐飲產品合作—在黃太吉的中央廚房對各品牌的半成品產品進行加工—集中從中央廚房工廠店進行配送。

這種以供應鏈為入口的模式，背後的邏輯仍然是改變餐飲業居高不下的成本結構：利用外賣送餐，解除傳統餐飲成本結構中最大的一環—餐廳場景，以中餐品牌企業產品為核心，形成工廠集中生產模式，並以黃太吉自建的配送團隊，進行3公里以內的30分鍾快速配送。

相比網路、美團外賣等，黃太吉外賣在模式上有新意。網路、美團等外賣對合作餐飲企業的品質把控以及配送效率上都比較差，也解決不了餐飲企業場景成本太高的問題，而且場景還在移動化過程中。

黃太吉模式則希望擊中這一痛點：品牌餐飲企業負責解決品質和口味問題，黃太吉負責解決銷售和配送問題。雖然都是幫助餐廳做增量，但黃太吉想做的是，真正利用餐飲的剩餘產能，而網路外賣類則會與在餐廳就餐的顧客搶生意。

理論上，善於發現機會的赫暢又找到了一個市場風口，目前已經有不少品牌加入黃太吉的外賣平台上，如傳統早晚餐品牌「凈雅」「新加坡媽媽烤包」……黃太吉外賣還與網路外賣、餓了么、美團外賣、口碑等達成合作，借用它們的平台資源，形成立體的入口。

然而，另一個困難又擺在了赫暢面前，配送團隊的高成本和效率要求，以及物流管理需要的高度系統、高度精密的運營體系，是不是擅長概念思維的赫暢所能把控的?如果力有不逮，他是否找到了能與他互補的合作團隊?

一切都有待時間檢驗……但不管未來如何，赫暢與黃太吉的創新精神，仍然值得餐飲人學習。

在不確定的時代，我們需要讓改變發生。

市場營銷調研案例分析二

小樣乳酸鹽，輕運動不怎麼樣

2015年2月紅杉資本投資小樣乳酸鹽母公司好彩頭集團2個億，助力好彩頭。同年11月，好彩頭新品小樣乳酸鹽上市，進行大范圍、高強度的高空宣傳，起用王珞丹和賈乃亮兩位代言人，冠名浙江衛視熱門節目《燃燒吧少年》，冠名中國 羽毛球 聯賽。品牌產品認知度被快速放大，但離產品暢銷市場還有一定的距離。

消費者購買行為存在「以需求來動念，以品類來思考，以品牌來表達」的心智思維模式。即消費者購買任何產品時，都是基於需求引發購買行為。如消費者渴了，就是生理需要，這時消費者需求解渴的產品，之後消費者會以品類來思考，看看想要通過何種品類來解決口渴的問題。所以，需求是產品暢銷市場的根本動力。只有被消費者顯著需求的產品，才能暢銷市場。當前小樣乳酸鹽在洞察消費者需求上存在戰略失誤。

輕運動，偽概念、偽需求

在品牌傳播上，小樣乳酸鹽將產品的價值定位為輕運動，但是輕運動不是真正的消費需求。雖然市場上有很多基於「輕」的概念訴求的產品價值如輕奢侈，為何輕奢侈概念成立?

其一，奢侈在消費者心智認知上具有「貴」的價值，這個價值概念清晰明確具體，是價格高的表達。而「輕奢侈」消費者會通過奢侈表達的價格高的概念，理解為相對便宜的產品。在價值的認知上是成立的。

其二，倡導輕奢侈的產品在品質上達到了奢侈的等級，但價格卻比奢侈品低很多。而正好有一部分消費者消費不起真正的大品牌奢侈品，輕奢侈便吻合了這一需求。

然而，並不是以「輕」來創造新概念就能成立。小樣乳酸鹽，生造「輕運動」的概念，並為輕運動生硬提出「更好喝、更解渴、更快樂」的價值，在認知價值、需求價值、傳播效果上均存在失誤。

從認知價值來看，輕運動消費者無概念認知。輕運動是創造性概念，容易引起消費者對於「輕重運動」的聯想。然而消費者對重運動和輕運動沒有清晰的認知區別，且輕運動並沒有直觀的價值體現。

從需求價值來看，輕運動無消費價值。作為一款解渴型的運動飲料，消費者消費運動飲料的關注點不在於這款飲料是重運動還是輕運動。消費者關注的核心在於這款飲料是否能滿足運動之後快速補充身體所需的能量，達到解渴的效果。小樣乳酸鹽，在傳播上提出「小樣乳酸鹽，輕運動更好喝，輕運動更解渴，輕運動更快樂」的價值點，均未能抓住消費者痛點。

首先，好喝的價值，沒有獨特性。好喝是飲料的第一基礎價值，所有飲料都必須是好喝的飲料，不好喝的飲料先天已失去了作為飲料的條件。而快樂亦不是獨特的價值。幾乎所有休閑飲料在品牌調性上都突出快樂的個性。

其次，消費者無法感知和體驗到小樣乳酸鹽訴求「輕運動更解渴」是否真的比其他運動飲料更解渴。因為本身在解渴這個問題上，任何可以解渴的飲料，在消費者口渴時都能滿足。而運動飲料本身已經是在飲料大品類中，基於運動解渴的屬性進行分化，相對其飲料來講，運動飲料已存在更解渴的利益。而小樣乳酸鹽硬生生地將自己的產品與運動飲料進行對比「誰更解渴」，已進入過度分化的階段，從認知和體驗角度，消費者均無法感知輕運動的價值。

最後，消費者對「輕運動更解渴」無心智認知。輕運動作為創造性概念，本身已需要對概念進行 教育 。而輕運動是否更解渴，在心智上沒有依據，不可信無認知。

從傳播效果來看，多重概念教育市場難度巨大。小樣乳酸鹽在產品價值上塑造了多層價值。第一，小樣乳酸鹽是一個輕運動的飲料，這是第一層價值，為小樣乳酸鹽建立了統一性的價值概念。第二，小樣乳酸鹽為其作為輕運動的飲料，建立輕飲料具有「更好喝、更解渴、更快樂」的多層價值。基於認知和需求的分析，這些價值在認知上完全屬於企業內部思考 總結 所得，消費者心智中均未有潛在的認知嫁接。這種多層次的價值傳播，在如今互聯網時代，傳播信息爆炸且碎片化的媒體環境下，市場教育難度極大。

那麼，小樣乳酸鹽應如何撬動消費者需求，引爆市場?

開創「發酵運動飲料」新品類

小樣乳酸鹽作為運動飲料中的新品類，洞察消費者需求是其引爆市場的根本。作為運動飲料，小樣乳酸鹽的產品命名，已將產品與其他運動飲料如百事維動力、達能脈動、可口可樂水動樂進行區隔，並突顯自身的差異點。而這顯著的差異點，正是小樣乳酸鹽引爆市場需求的關鍵點，但是小樣並未放大這一獨特價值。

目前的運動飲料，配方的主要成分為維生素群+果漿(香精)+食用鹽，如百事維動力主要成分為維C+維B6+香精+食用鹽;可口可樂水動樂的主要成分為維C+維B6+果糖+食用鹽(氯化鈉);達能脈動的主要成分為維C+維B6+維B12+水果汁。可見目前的運動飲料均是通過維生素+食用鹽為運動人士注入能量，並通過果漿提升產品的味道。而小樣乳酸鹽，從品類名上可見，「乳酸+鹽」是其主要的成分，但是乳酸和鹽到底各是什麼，我們從小樣高空傳播上卻很難看得出。

通過對小樣乳酸鹽成分表的研究，我們看到小樣乳酸鹽除了與其他運動飲料一樣具有維生素之外，在成分里加入了獨特的「發酵乳酸菌」和「澳洲雪鹽」。澳洲雪鹽相對其他運動用飲料添加食用鹽具有相同的價值，無獨特性。但發酵乳酸菌卻是其他運動飲料沒有，小樣獨有的成分。

所以，小樣乳酸鹽應放大「發酵乳酸菌」的獨特點，基於發酵乳酸菌本身發酵的工藝，開創「發酵運動飲料」的新品類。並依據「發酵具有易消化易吸收」的概念，提出「發酵運動飲料，解渴更快」的價值!

發酵運動飲料，

品類需求大、關注度高

從消費認知與需求來看，第一認知上「發酵運動飲料」均不是生造詞彙，是從運動飲料中基於發酵工藝分化出來的新品類，消費認知不陌生，認知普遍。而且從源點消費群體來看，運動飲料針對運動人士。運動人士是對健康關注度極高的群體。這類群體對發酵工藝均有顯著的認知。第二需求上發酵運動飲料，符合消費者追求健康飲食的需求。近年發酵型的產品熱銷，如風靡日韓的酵素飲料、暢銷乳品行業的常溫酸奶、常年暢銷早餐市場的乳酸菌飲品等，均是基於發酵工藝促進身體排謝具有健康價值而引爆市場。另外，發酵運動飲料，作為跨界型的飲料新品類，滿足了消費者對飲料求新求異的價值，易引發消費者關注，激發消費需求。所以小樣乳酸鹽提出發酵運動飲料，更吻合消費者需求趨勢。

從競爭來看，目前市場上還未有發酸型運動飲料存在，小樣作為開創者，具有顯著的心智先入為主的優勢。從小樣母公司好彩頭企業來看，好彩頭之前創新型產品如小樣酸Q糖、小樣小乳酸均是發酵型產品，已具有製作工藝、原料等優勢。此外，小樣乳酸鹽憑借紅彬資本的助力，具有快速搶占發酵屬性價值，開創發酵運動飲料的資本優勢。

綜上，小樣乳酸鹽，開創「發酵運動飲料品類」更具市場需求。小樣應集中火力傳播「小樣乳酸鹽，發酵運動飲料，解渴更快」的價值，並大力倡導發酵運動飲料中發酵乳酸菌的菌種和含量，支撐發酵概念，從而使小樣從眾多運動飲料中脫穎而出，激發消費者對發酵健康概念的需求，引爆市場。這才是好彩頭企業踏足飲料市場，謀求百億大單品的產品戰略機會。

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③ 經銷商如何進行市場調研

郭漢堯營銷管理論壇最具價值的經銷商培訓專家郭漢堯老師支招：
經銷商進行市場調內研有以下流程容！
市場調研流程：
1、區域商圈調研流程
商圈走訪 繪制商圈圖 標注競品所處位置；
門頭；
經營面積等數據，記錄競爭品牌數量與集中地段，當地消費能力；
品牌消費意識；
當地人均GDP數據與常住人口數據；
主要支柱產業資料 優勢客戶資料收集 記錄備案 提報市場經理 市場經理製作商圈資料文件夾
2、競爭品牌經營狀態調研流程
競品店鋪所處位置 經營面積；門頭；形像 店鋪經營年限 店鋪自開業起品牌形像維護情況 客戶與代理商或總部之間合作是否順利 銷售價格是否按照吊牌標准，折扣率 促銷活動情況 庫存處理情況 現存貨情況 備案提報市場經理 市場經理製作競品經營狀況調研資料文件夾

④ 市場調研方法主要有哪些

電話訪問：企業內部的銷售代表或專業的第三方調研公司的人員通過電話對客戶進行有條理的訪問。電話訪問的優點是由於人性化的、與客戶直接的訪談，一般會有高的參與度。

在線訪問：企業利用在線的調查、免費的網上文字評語、在線的調研收集客戶的信息。在線訪問的優點包括由於便利而有比傳統郵寄調查更高的反饋率；對客戶和公司都有成本上的優勢；藉助軟體便於快速分析數據。

文案調研：主要是二手資料的收集、整理和分析，主要的渠道來自網上資料搜索和圖書館等書籍信息搜索。

特殊調研：特殊調查有固定樣本、零售店銷量、消費者調查組等持續性實地調查；投影法、推測試驗法、語義區別法等購買動機調查；CATI計算機調查等形式。

集中小組調查：是經過仔細選擇邀請一定數量（6 – 15個）客戶，在一個專業的調研主持人的幫助下了解與客戶的滿意度、價值相關的內容。這種調研的優點是根據提供的討論指南和時間表對客戶的偏好和顧慮有全面深入的了解；便於與客戶建立良好的關系。

(4)市場營銷商圈調研擴展閱讀

市場研究，國內還翻譯為「市場調查」、「營銷研究」、「市場調研」，全球市場研究者協會給出的定義為：「是指為實現信息目的而進行研究的過程，包括將相應問題所需的信息具體化、設計信息收集的方法、管理並實施數據收集過程、分析研究結果、得出結論並確定其含義等。

在分類中，包括定量研究、定性研究、零售研究、媒介和廣告研究、商業和工業研究、對少數民族和特殊群體的研究、民意調查以及桌面研究等。」近年來，伴隨著互聯網的發展和新技術的應用市場研究往往藉助專業在線調查收集信息，處理數據。

⑤ 商圈的商圈分析

商圈分析是經營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址，制定和調整經營方針和策略提供依據。
1、商圈分析是新設零售店進行合理選址的前提；
新設零售在選擇店址時，關系力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況及市場，非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。
2、商圈分析有助於零售店制定競爭經營策略；
零售店為取得競爭優勢，廣泛採取了非價格競爭手段，如改善形象，完善服務，加強與顧客的溝通等，這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流性質、了解顧客需求、採取針對性的經營策略，贏得顧客信任。
3、商圈分析有助於零售店制定市場開拓戰略；
商業企業經營方針、經營策略的制定或調整，總要立足於商圈內各種環境因素的現狀及其發展規律、趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。制定積極有效的經營戰略。
4、商圈分析有助於零售店加快資金周轉。
零售店經營的一大特點是資金佔用多，要求資金周轉速度快。零售店的經營規模受到商圈規模的制約，商圈規模又會隨著經營環境的變化而變化。商圈規模收縮時，零售店規模不變，會導致流動資金積壓，影響資金周轉。因此，經營者通過商圈分析，了解經營環境及由此引起的商圈變化，就可以適時調整，積極應對。

⑥ 商業市場調研報告範文怎麼寫好

一、現狀分析

近年來，隨著薌城區舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環境有了較大變化，社區服務 功能大幅提升，社區商業得到了較快發展，社區商業網點數量不斷增加，經營 業態和服務領域進一步拓寬。從調查看，目前，薌城區共有社區69個。各類社區商業網點近1000個，經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、葯店、家庭 服務站、大眾浴池等。社區商業發展主要呈現以下幾個特點：

1、社區商業網點發展迅速，「雙進工程」服務對象不斷擴大。隨著經濟的發展和中心城區的不斷擴大，社區商業服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側重於為老人、兒童、殘疾人、優撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業人員的提供再就業 服務。

2、社區商業網點呈多業態發展趨勢。社區商業過去以商業零售業網點為主，僅限於食品、日用百貨、美容美發等行業，近年來，一批新興業態的社區商業網點應運而生，現已發展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業綠化、家教、技能培訓、網路服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、代理 、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。

3、新社區的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區范圍不斷擴大，加速了新社區的建設，新社區的建設又帶動了社區商業的發展以及周邊商業中心的發展，其商業設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優於老社區。

4、傳統商業和服務業在社區商業建設中得到了充分發展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區商業應市場需求得到快速發展，大大小小的商業網點滲透到社區的大街小巷，並在社區內及其周邊形成一定規模。同時，社區沿街各類小型商品市場得到發展，有蔬菜市場、乾果市場、水產品市場等，為社區居民消費購物提供了便利。

二、存在的主要問題

1、社區商業發展缺乏科學規劃 和有效指導。目前，社區商業在發展中較多的商業網點與社區住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活 ，並造成安全 隱患和環境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區商業與區域性商業中心在功能定位方面缺乏科學規劃、合理分工和有效監督。

2、社區商業發展不平衡，老社區商業網點發展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區商業設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建築開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主，商品單一、質量低劣，購物環境和衛生狀況較差，造成社區居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區的服務功能不健全，與建設「便利消費進社區，便民服務進家庭」雙進工程提出的社區商業發展目標差距較大。

3、社區商業基礎設施較差，現代服務業不夠發達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現出多樣性、多層次的消費特點，社區商業低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區沒有停車場，車輛亂停亂放現象比較嚴重。有的反應社區沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應家政服務業沒有形成，居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區商業網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質量等等。從反應的情況看，社區商業的服務功能普遍滯後於居民的消費需求。因此，加強社區商業基礎設施的規劃和建設，拓展社區商業服務功能，是落實科學發展觀，完成社區雙進工程的重點工作。

三、推進措施和發展方向設想

1、應合理規劃，完善社區商業業態。應由 *** 牽頭，會同商務、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務等部門，研究制定網點改造規劃。如：對社區商業的規模、結構、布局及標准、分類等做出明確規定。業態業種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、葯店等。

2、應採用公開招標等形式，確定有實力的企業參與社區商業建設。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業（由中心廚房統一配送至社區連鎖店）進入社區商業示範區，實施包括「早餐工程」在內的大眾化餐飲，保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。二是鼓勵農副產品流通企業在社區新建和改造放心肉、放心豆製品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。三是支持連鎖企業進入社區新建或改造便民家庭服務網點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區居民在家門口就能解決維修、美容美發、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。。四是支持和引導再生資源回收龍頭企業進入社區，形成以社區、回收企業和集散市場為載體，符合城市建設發展規劃、布局合理、網路健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是採取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支持政策，鼓勵企業採取收購、兼並、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業資源，規范社區內的小型門店，實現資源共享，綜合利用。

3、應鼓勵和支持利用現代技術手段，創新服務體系。積極建設面向社區服務的信息服務平台，鼓勵有條件的企業利用信息技術開展社區便民服務，發展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足。鼓勵有條件的企業建立客戶需求信息系統，及時採集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區骨幹企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的「三上門」服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區居委會、社區居民建立穩定、暢通的聯系渠道，開展以為社區居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。

商業調查報告（二）

北京街道和社區里的商業服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業綜合體的2.0版本，再到現在深入社區組合形態的3.0版本。未來隨著電子商務的深度運用，社區商業的4.0版本已漸現雛形。那麼2013年北京的社區商業是什麼樣的，存在著哪些問題？

品牌化服務稀缺

社區商業，這一原本以自發式生長存在的商業模式，在城鎮化的加速推進下，正在成為城市商業發展的最優選項之一。

為探尋社區居民的基本需求、社區商業呈現的熱點和尚存空白，日前，北商商業研究院從北京東 、西、南、北和中部選取了和平里社區、芍葯居社區、望京社區、通州社區、房山長陽社區、大紅門社區等12個有代表性的大型社區做調查。這12個樣本中，既有老牌社區，又有通州、房山等新城社區。

根據問卷調查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區商業，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發展為傳統的餐飲、超市便利店 、生活服務業與新興的網路購物融合的服務體系。一些小區的夫妻店、傳達室或者警衛室都主動或被動地 *** 幫小區住戶代收快件。

北商商業研究院通過對12個社區居民的調查采訪發現，9個社區對連鎖餐飲的需求最大，7個社區對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區商業整體面臨的品牌化程度低的現狀，美容美發、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。

其實，北京市一直鼓勵連鎖經營企業加快向社區發展，鼓勵品牌連鎖經營企業參與社區商業建設，通過採取收購、兼並、直營連鎖或特許加盟 等方式整合分散的社區商業資源。早在20**年，物美 、京客隆 等百餘家企業入選市商務委推薦進社區的連鎖企業。

調查中發現，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，()傳統零售業在擁抱電商和下沉社區中找到了兩種發展路徑。調查中，一個突出的變化是，7-11 、吉野家 、肯德基 等知名傳統商業企業的身影開始出現在社區。不過，社區商業的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規模短期也難與區域中心媲美。但是，社區周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。

餐飲居社區商業之首

在選取的采訪樣本中，餐飲在社區商業各業態中佔比最高，平均佔比達到32%;其次是生活服務類（包含家政、洗染等行業），佔比為27.5%;位居第三的是美容美發行業，佔比為13.33%。

但是，從調查的各類商業業態看，社區商業發展的自發性特點明顯。餐飲業雖然成為社區商業主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質量也不穩定。

在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區調查發現，幼兒教育正在快速紮根社區，最高佔比達到9%，成為社區商業業態的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區域商業中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區的很多年輕住戶已經升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發力點。可以預測，單獨二胎政策落地實施後，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。

此外，社區商業的物業主要來源於小區底商，受限於當初開發商的規劃設置。這也造成了社區商業缺少規劃的問題。

菜店覆蓋面有待提升

針對社區商業調查發現的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了「幫社區商業出新招」的調查活動。在參加調查的微博網友中，42%的網友對自己居住社區的農產品市場不夠滿意，其中超過一半的網友認為社區菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網友對社區菜市場提供的水果蔬菜品質和價格不滿意。

30%的網友不能滿足於現有的社區便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區縣的網友。部分網友反映，社區周圍的小便利店和夫妻店商品數量有限，更新不及時。

從便利店的發展規律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數超過了4萬家。北京市的常住人口在20**年時就已突破了2000萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據相關調查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態下的店鋪數量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發布的數據為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區、海淀區和東城區，西城區僅有5家，通州區也只有1家，而其他區域則尚未開店。

在調查中我們也發現，在區域中心附近的社區，各類服務設施相對完善，但在部分老小區，由於物業設施和交通限制，一些便民業態無法進入。

商業調查報告（三）

一、社區商業研究背景

（一）社區商業基本概念

1、社區商業定義

社區商業是指以社區內居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以優化居住環境、提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業的服務對象主要是社區內的居民，應具備行業齊全、服務配套的特點，並以先進的商業業態和優美的商業環境，在滿足社區居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務等多樣化、個性化的綜合消費。

2、社區商業分類

3、社區商業功能

（二）國外社區商業發展概況

由於國外城市居民大量居住在郊區，社區商業非常發達，例如美國20**年社區商業的零售額就佔了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所佔的份額最大。購物中心是一種現代的零售業態，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，並有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法：開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。

（三）國內社區商業發展概況

我國的社區商業還處於起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建築、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。 總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠化環境，上海浦東越來越多的住宅區淘汰了住宅底商，而採取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

（四）國內社區商業發展趨勢

由於各城市經濟發展水平的差異，社區商業也呈現出不同的發展水平，目前國內發達城市的社區商業主要呈現出以下發展趨勢，這也是發達程度較低城市的發展方向。

1、 *** 對社區商業的規劃力度加強。我國商務部今年4月下發了《關於加快我國社區商業發展的指導意見》，以推動我國社區商業發展。

2、購物中心造就大型社區商業。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大－九里堤社區，並將於20**年上半年開業。

3、便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業態目前已進駐北京、上海等發達城市。

4、社區商業開始細分市場。由於消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構，社區商業在開發時就必須考慮商業的業態配比和商業組合。

5、專業化操作是社區商業成功的保證。商業地產的核心其實是商業，地產只是商業的載體，經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊對於社區商業的成功開發起著比較關鍵的作用。

二、成都社區商業概況

隨著成都市中心城區的商業設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業的經營業績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業設施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業形式來承接，社區商業恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質量的社區商業的需求也日益增加。在此背景下，社區商業正成為成都市流通領域新的經濟增長點，並已在提升城市商業綜合競爭力方面發揮著重要作用。

為貫徹執行《商務部關於加快我國社區商業發展的指導意見》，成都於6月21日舉辦了「首屆社區商業高峰論壇」，與會專家共同探討了城市社區商業的未來發展之路，同時也為成都今後社區商業的打造指明了新的方向。此次會議上，藍波灣（藍谷地的社區商業配套項目，見下右圖）被評為中國首個「全國社區商業示範項目」，對社區商業的開發具有一定的參考作用。

成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區商業發展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發、茶樓、乾洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務項目，全市城區的324個社區共有社區商業網點33912個。各類商業網點的具體數量見下中圖。

三、成都典型社區商業調查

本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個區域各種檔次共六個社區，主要對這些社區商業的業態分布、租金水平、經營特點等進行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業的現狀，從而用於公司進行社區商業開發時的參考。

（一）金沙園社區

金沙園社區20**年由宏信房產開發，其社區商業部分水景商業街進行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業呈現出如下特點：

1、 金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應

體量過大。。③缺乏統一經營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導不足。

2、 社區商業業態分布特點

雖然該社區商業涵蓋了居民生活所必需的大多數業態，並且有親子園、汽車俱樂部等新興業態，但業態仍顯得不夠豐富，商源質量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。

餐館、食品、茶樓等業態店鋪數量較多，與建築適合經營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業較發達等因素有關。

建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類服務的需求較大，隨著入駐率提高，該類業態的比例會呈現逐漸下降的趨勢。

由於空鋪較多，能存活下來的店鋪業態多為與居民生活密切相關的業態，如餐館、茶樓、食品等業態，從而說明這類業態是居民日常生活需求度最高的業態，可作為招商時重點考慮的對象之一。

（二）外雙楠社區

本次調查主要以雲影路、雲霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業態較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業態分布來看，該社區商業呈現出以下特點：

1、以雲影苑為代表的社區商鋪進行了統一規劃，業態較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。

2、服裝類店鋪數量超過了餐館的數量，說明周邊居民對「穿」的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質量高的標志之一。

3、逸都路與二環路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調查區域內的業態有一定的影響，與大賣場呈現互補性的業態如美容美發、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經營特色、品牌效應等生存。

（三）玉林社區

本次調查主要對玉林老區的玉林北路、東路、中路和玉林新區的玉林西路進行了調查，老區和新區的業態、檔次呈現出鮮明的對比，玉林新區分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區的住宅則顯得較為陳舊。該社區商業的特點如下：

1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業態豐富，商鋪檔次較高，商業氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關系。

3、從業態分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經營呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂此不彼。

4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業態進駐該區域，如位於玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

5、該社區商業以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業樓盤。

（四）桐梓林社區

該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦綉花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。

1、從業態分布來看，服裝類店鋪數量遙遙領先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風味的餐廳如和風亭日本料理，家政服務在該區域的需求較大，店鋪數量較多。

2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數量較多，這類業態在該區域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業的男士美容店（卡瑞傑專業男士美容SPA健康會館）。

⑦ 城市分圈層商圈分析怎麼做

"根據MobTech案例分抄析來襲看，商‌圈分‌圈層分‌析主要從人口規‌模、客流量、基礎畫像、客源地、業態及品牌偏好、停留時長及到訪頻次。1.人口規‌模，主要以居住人口、工作人口、職住人口、僅居住人口、僅工作人口、常駐人口等；
2.客流量，以日客流/月客流/總客流分析；（分析各個圈‌層和板塊的客流變化情況如總體趨勢、周期性變化等/比較各個圈層和板塊的到訪熱度情況，分析其客流差異）3.基礎畫像，性別/年齡/收入能力/職業/學歷/有無汽車/家庭結構等；（分析各個圈層和板塊的到訪客流的畫像特徵基礎特徵、承付能力等/比較各個圈層和板塊的客流畫像之間的差異）4.熱力圖及客源地佔比；（分析各個圈層的到訪客流的客源地分布/比較各個圈層到訪客流的客源地分布差異）；滲透人數及滲透率，3大圈層及16大板塊常駐人口對於3大圈層的滲透情況分析；5.品牌偏好：一般偏好及圈層偏好，分析各個圈層的到訪客流的偏好特徵，比較各個圈層到訪客流的偏好差異；6.停留時長及到訪頻次，分析各個圈層到訪客流的停留時長及到訪頻次，比較各個圈層到訪客流的停留時長及到訪頻次差異。"

⑧ 如何進行市場調研

市場調研的方法

市場調查有許多方法，企業市場調查人員可根據具體情況選擇不同的方法。市場調

查方法可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機

抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所採用的具體方法來劃分，有訪問法、觀

察法、實驗法。下面簡要分析每一種調查方法特徵。

（1） 按調查對象劃分

1． 全面普查:__ 全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查

。可以說對市場進行全面普查，可能獲得非常全面的數據，能正確反映客觀實際，效

果明顯。如果把一個城市的人口、年齡裂春、家庭結構、職業、收入分布情況系統調查了

解後，對房地產開發將是十分有利的。由於全面普查工作量大很大，要耗費大量人力

、物力、財力，調查周期較長，一般只在較小范圍內採用。當然，有些資料可以借用

國家權威機關普查結果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關數肆好耐據資料等。

2． 重點調查:__ 重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，

進而推斷出一般結論。採用這種調查方式，由於被調查的對象數目不多，企業可以較

少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。如調查高檔住宅需求情況，可選擇一些

購買大戶作為調查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商

品住宅需求量的絕大多數，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然由於所選

對象並非全部，調查結果難免有一定誤差，市場調查人員應引起高度重視，特別是當

外部環境產生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。例如，1993年國家

加強了宏觀調控，一些房地產公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材

料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應及時調整，重新選取調查對象，並對調查

結果認真分析，只有這樣的市場調查結果才能為企業制定策略提供有用的根據。

3． 隨機抽樣:__ 隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查

，根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調查中佔有重要地位，在

實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特徵是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有

相等的機會，即事件發生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本的機會，即事件

發生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。它又

可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；

二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機

抽樣，即對總體按某種特徵（如年齡、性別、職業等）分組織（分層），然後從各組

中隨機抽取一定數量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特徵分成若干群體

，隨機抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區別的：分群抽樣是將樣本

總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質相同，然後將每個群體進行隨機抽樣，

這樣每個群體內部存在性質不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這

幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本構成的。

4． 非隨機抽樣法:__ 非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時並不是隨機

選取，而是先確定某個標准，然後再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會並不是

相等的。非隨機抽樣也分為三種具體方法。 （1） 就便抽樣，也稱為隨襪空意抽樣調查法

，即市場調查人員根據最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人

詢問其以其對某產品的看法和印象。這在商圈調查中是常用的方法。 （2） 判斷抽樣

，即通過市場調查人員，根據自己的以往經驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方

法。當樣本數目不多，樣本間的差異又較為明顯時，採用此方法能起到一定效果。（3

） 配額抽樣，即市場調查人員通過一些控制特徵，將樣本空間進行分類，然後由調查

人員從各組中任意抽取一定數量的樣本。例如某房地產公司需要調查消費者購買房屋

的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的慾望，以便使企業把握機遇，做好投

資的准備。現根據收入與年齡將消費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據

中國國情劃定為27歲以下和28歲-35歲、36歲-55歲、55歲以上四組，調查人數為300人

，在對每個標准分配不同比例後，得出每個類別的樣數。

（二） 按照調查方法劃分

1． 訪問法 。這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表，有效地運用個人

訪問技巧是此方法成功的關鍵。

調查表要反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息

來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。

設計調查表的步驟：

一是根據整個研究計劃的目的，明確列出調查表所需收集的信息是什麼。例如對

房地產公司來說，它需要得到在它所投資的地區消費者對購房的興趣、消費者的收入

以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標准要求等等。

二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，並確定每個問題的類型。房地產公

司要想佔領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積

、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者

購買生活必需品和一些耐用消費品以後隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者

目前是否有存款，並要了解消費者對購房的興趣、慾望以及了解消費者對住房的最低

要求（設計方案、四周環境、建築套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融

系統對消費者購房的有關政策等。

三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項

選擇題）並安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他

們做題，然後召開座談會或個別談話徵求意見。五是按照測試結果，再對調查表作必

須修改，最後得出正式調查表。 設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較

長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，

問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力牆結構、筒中筒結構等。一

般消費者是搞不清楚這些專門術語的。

四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模稜兩可，一個問題只代表一件事。最

後，要注意問問題的方式。有時直接問問題並不見得是最好的，而採用間接方法反而

會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查

員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂

回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。

2.答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間

答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。 談話法。市場

調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然後還可針

對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。這種方法的最大特點是十分靈活，可

以調查許多問題，包括一些看上去與事先准備好的問題不太相關的問題，可以彌補調

查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。

3.電話調查。這種方法是市場調查人員藉助電話來了解消費者的意見的一種方法

。如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的感覺如何，

有什麼想法並請他們提出一些改進措施等。

4. 觀察法。這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這

樣被調查者無壓力，表現得自然，因此調查效果也較理想。 觀察法有三種形式。

5. 直接觀察法。派人到現場對調查對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或

工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費本公司的信賴程度。

6.實際痕跡測量法。調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生後

的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。

7. 行為記錄法。在取得被調查同意之後。 用一定裝置記錄調查對象的某一行為

。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監聽器，可以記錄電視機什麼時候開，什麼時

候關，收哪一個電台，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今後選擇哪一家

電視台，在什麼時間播廣告效果最好。 調查人員採用觀察法，主要是為了獲得那些被

觀察者不願或不能提供的信息。有些購買者不願透露他們某些方面的行為，通過觀察

法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現象，不能得到另外一些信息，如人們

的感情、態度、行為動機等等，因此調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用

8. 實驗法。實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規模上，進行試驗後取得

一定結果，然後再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時，可選定一消費者作

為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然後根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。

實驗法是研究因果關系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不

變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。當然市場情況受多種

因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而

影響實驗的結果。雖然如此，實驗法對於研究因果關系，能提供訪頭號法、觀察法所

不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。

二、調查規模與技術條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規模截止大，結果也就越令人信

服。但是由於人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下

四個方面來考慮調查的規模。

（1） 樣本的數量。一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統計學上的大

數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且

在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統計上的錯誤

、回收率難以控制等。 （2） 樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數是相

依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬於完全隨

機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對於各抽樣樣本來說，仍然不具有代表

性。

（3） 問題涵蓋面的廣度。如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；

反之，如果盡量加調查的內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查的

可信度。此外，極可能由於一部分調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，

極可能由於一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結

果量變引發了質變，使調查失去了意義。

（4） 調查的深度。一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是

深層的調查，所要求調查員的專業技術越多，所需時間越長，經費越高

⑨ 開店前的市場調研怎麼做

一、市場調查

＊針對開店的可能性作全面性的調查，重點在於提供開店預定營回業額推算及答店鋪規模大小決定的參考因素；內容包括該地區的市場特性和該地區的消費特徵。

＊對該地區消費者的生活形態作深入的研究，作為決定商品與整體營業的參考；重點在於店鋪結構、價格和促銷方法等；內容包括消費者生活形態的深入分析和設定店鋪格調的基礎資料。

＊不可忽略的兩件事：對該地區的過去、現在、未來的趨勢和發展都必須考慮到

＊在作分析比較時，與其以該商圈的成熟度作判斷的基準，倒不如以類似的某一成熟商圈來作比較，更能作為對該地區開店的研究。

＊三個重點 

① 生活結構——對人口結構、家庭戶數構成、以及收入水平、消費水平、購買行為的調查。 

② 都市結構——對地域、交通、繁華地段、各項都市機能的調查，以及都市未來發展規劃的預測。 

③ 零售結構——對地域購買動向、行為構成及店鋪構成、大店名店銷售動向的調查。

我要調查，讓調查更簡單方便!