建築市場營銷底線

A. 建築材料經營之道

一、什麼是建材營銷
顧名思義，建材營銷就是針對建材產品的營銷。
眾所周知，建材產品是一類消費計劃性強，購買、消費周期長，受中間人員（設計、施工人員、經銷商等行業人士，我們稱之為第一類消費者）影響特別大的特殊產品，其消費行為特徵既不同於日用消費品，又不同於一般工業品，或者什麼原材料，加上品類繁多，因此在營銷上有其很強的差異性。不管是日用消費品還是工業品，其成熟的營銷理論與模式在建材行業都很難直接借鑒，因此，到目前為止，大眾營銷界（一些專門的營銷策劃咨詢公司或廣告公司）還沒有推出能完全適用於中國建材營銷的針對性系統理論與成熟模式，甚至根本就沒有考慮這個問題。我們看到的很多建材產品的宣傳與營銷做法幾乎都是按照大眾消費品的套數，所以效果並不理想。
市場營銷由西方導入中國，在中國生根開花，發展得很快，但由於中國的情況十分特殊，所以，當前的營銷狀態呈現的是一種畸形格局，這種畸形表現在以下幾個方面：
1、原始與先進並存：最原始的營銷理念與最先進的營銷理念同時並存；最落後的營銷手段與最先進的營銷方法經常是同台亮相。很多企業安著腳踏車的引擎，卻用著賓士車的車輪；或者賓士車的引擎自行車的輪胎。
2、缺乏認真規劃的營銷戰略，營銷競爭差不多都是在自以為是的戰術層面展開，多是「視聽營銷」，在營銷所講究的「四美」中，有「行為美、語言美」，卻缺少「心靈美」，所以，整個市場也就缺乏「環境美」。
3、換湯不換葯。表面上看，很多營銷咨詢策劃公司要為客戶很「認真」地做市場調查，但實質上都是偏離主流營銷對象所做的無用調查。而且，所做的營銷方案幾乎千篇一律一個模式，對所有產品都通用，都是面向普通大眾的營銷策略，很少根據營銷對象「有的放矢」，所以效果差強人意。有些公司雖然明白建材營銷，但是無法說服營銷決策人士，只好迎合之。
4、在當今互聯網時代，面對商業模式不斷創新、競爭格局日新月異的環境，很多人還在試圖用傳統的辦法或者過去的經驗，以不變應萬變的營銷策略來應對新的變化，所以總是慢半拍、差一度、少一環，不是發展緩慢，就是遠遠滯後於對手。
這些畸形格局導致當前絕大部分的建材營銷策劃者所開展的營銷策劃幾乎都是借鑒其他行業的經驗，很少或者幾乎不考慮建材產品的差異性。所以，所做的營銷大多沒有理想的效果，或者根本就沒有效果。
我們知道，在工業時代，所謂的市場競爭只不過是在工廠與市場之間展開，而到了信息時代，市場競爭則是在消費者的心智上展開，如果不了解消費者的消費特徵，我們又如何觸摸到消費者心智上的快樂音符。所以，經營建材類的產品，我們必須要了解建材產品的消費特徵和建材產品的銷售特點，以免在開展市場營銷時「把情歌唱錯了對象」，浪費了「表情」以至於事倍功半。
我們始終要牢記，相比一般大眾消費品，建材產品是個非常特殊的商品，其消費特點和其它商品相比有著顯著的區別，所以建材營銷也理所當然地應該明顯區別於其它商品。建材商品的特別性表現在很多地方，舉個簡單的例子就可以說明，建材是罕見的少數不會被用作禮物的商品，其它商品幾乎都可以作為禮物購買，就連殯葬用品，如香燭、鞭炮、花圈都可能在祭祀的時候作為 「黑色禮品」購買（當然，骨灰盒除外），並根據心情、價格或虔誠程度等因素的影響買多買少，但建材商品卻很少有可能。任何時候你去拜訪他人，都不可能帶一把鎖、扛一扇門或者拎一個馬桶作為禮物贈送，除非人家明確要求，但那也通常不會作為禮物贈送。
建材商品之所以如此特殊，是因為建材的消費特徵和其他商品相比，具有獨有的「個性」。按照普通的消費定義，我們來看看其消費特徵的差異性——
1、建材消費具有鮮明的個性化和私密化特徵，其選擇主要取決於個人偏好與理解，比如，除開統一按照一個模式裝修的房子外，每個家庭的裝修必然區分明顯，風格完全迥異；
2、建材消費具有定量性特徵，既不可壓抑消費，也不可刺激消費；
3、建材消費具有行家導向性特徵，大眾消費者屬於外行，選擇取向比較脆弱，容易受行業人士、專業人士的影響；
4、建材消費具有周期性超長特徵，對大眾消費者產品的檔次、質量、品牌識別性很差，難以對具體的建材產品品牌產生忠誠度；
5、建材消費具有半徑制約性，消費心理容易妥協甚至是屈服於購買半徑內的專業建議或者成熟建議。
由於建材的消費特徵非常獨特，決定建材的銷售特點也與眾不同——
1、非口岸決定性；
2、主動出擊性；
3、專業引導性；
4、消費量無可刺激性；
5、銷售半徑制約性
由於建材的銷售特點大大區別於其他日用消費品行業，因此，建材營銷方法也應該另闢蹊徑，否則就會事倍功半甚至毫無效果。

二、搞好建材營銷必須明白哪些問題

1、消費者到底是誰：因為普通大眾消費者的消費頻率很低，所以幾乎是消費外行，消費時對行業人士依賴性很高，因此，對於建材的主流消費者，我們不能看誰買單，而應該看通常是誰對買單有決定性作用，很顯然，不是一般的大眾消費者，而主要是行業人士。
2、我們究竟在賣什麼：毋庸置疑，我們向顧客銷售的是產品，但是，顧客真的就只是為了買我們的產品嗎？很顯然不是。顧客買我們的產品是為了解決相應的生活問題，是實現最終結果的一種方式，是得到其他價值的中間步驟，我們的服務應該就幫助顧客圓滿地解決該問題，只有這樣，我們的銷售才有價值，營銷才有價值。
3、品牌樹立應該面向誰更有效：同樣，由於普通大眾消費者的消費頻率低，因此，幾乎不能做到反復購買，對品牌的記憶度都無法建立，所以幾乎不可能建立忠誠度，所以建材的品牌打造所面向的對象，應該把專業人士和行業人士放在首位，面向行業，即使面向大眾，其作用也只是幫助渠道商。
4、打造什麼品牌合適：打造企業品牌、服務品牌、代表人物品牌。絕大部分建材都不適合打造產品品牌，最佳做法是打造企業品牌與服務品牌。
5、競爭的解決之道：在相應客戶的需求上下功夫，做到比對手反應快。本來，企業與企業之間的競爭，不只是某個環節的競爭，而是整個價值鏈的競爭，整個價值鏈的綜合競爭力決定企業的競爭力，但是，根據「成王敗寇」定律，通常戰場上的快速響應具有最直接的淘汰威力。歷史上無數的黨爭結局都證明了這點。在現代市場競爭中，如果我們對顧客需求變化的捕捉快、響應快，那麼在每個時空點，我們都能夠快速為顧客提供全面而完善的解決方案，這樣我們可以將競爭對手「屏蔽」在外，根本不需要競爭。

三、建材營銷的步驟
第一步，要嚴格挑選建材營銷對象
在理想狀態下，我們都希望把產品賣給每一個人，多多益善。
但令人非常遺憾的是，我們負擔不起面向每一個人進行營銷的成本。即使是完全意義上的大眾消費品也是這樣。
而事實上，即使我們真的面向所有人進行營銷，我們也會發現，並沒有辦法讓所有人都購買我們的產品。
這個現狀告訴我們，我們在做營銷時，必須嚴格挑選營銷對象，否則就會做無用功，徒增成本，「浪費表情」。大眾消費品是這樣，建材產品更是這樣。
對於建材產品，我們的營銷對象是誰呢？
我們已經明白，營銷就是要建立一個可以持續實現銷售的體系，本質上理解，就是做培育消費者忠誠度的工作。如果消費者對我們的產品、對我們的服務、對我們的品牌有了忠誠度，就會源源不斷地選擇我們的服務、消費我們的產品，這樣，我們實現持續銷售的體系也就建立了。
然而，從前面對建材產品消費特徵的分析中我們得知，由於建材消費周期過長，而且普通大眾消費者始終屬於外行的身份，是不可能對建材產品產生忠誠度的，所以，建材產品不能面向普通大眾消費者做營銷。如果一定要做，我們只能說這是在燒錢，在做無用功；當然，有少數建材產品可以面向大眾消費者宣傳，但是，請記住，那種宣傳的目的僅僅是純粹性地提高知名度，傳播產品信息，幫助專業人士、行業人士實現銷售，這種宣傳本身並不能給營銷帶來多大的幫助。
建材產品的營銷對象其主流群體是行業人士、專業人士。由於建材專業領域眾多，不同的建材產品又要針對不同的行業人士和專業人士。但不管是什麼情形，我們在做建材產品營銷、分析營銷對象時，一定要把視線放在專業行業人士身上；同時，結合自己的實力和行業特點，明確自己的主體對象，有的放矢開展營銷。
其實，挑選營銷對象我們也可以借鑒《市場營銷學》的一些分類法。在《市場營銷學》裡面，把市場分為消費者市場和經營者市場。消費者市場我們很好理解，就是購買並使用產品的人。經營者市場則是「由為獲利目的而購買某種標的個人和組織所構成的顧客群」，我們所說的專業人士和行業人士就是經營者市場，也可叫「中間商市場」。建材產品的營銷對象就是應該面向經營者市場。
在選擇主體營銷對象的時候，我們還需要有這樣的認識：必須選擇那些能使你盈利的客戶作為顧客。請牢記這點：並不是所有的客戶都對自己有利，對客戶的選擇首先是適合自己，不要把企業有限的資源浪費在沒有經過戰略選擇過程的客戶身上。
第二步，確定清晰的營銷理念
營銷理念不是生造什麼概念蒙人，更不是假借流行趨勢忽悠外行。營銷理念直接反映我們的價值觀、服務觀、競爭觀。
在好的營銷理念指導下的品牌戰略，不會慫恿人們作出不理性的購買決定，而在於傳達一個企業的服務或者產品帶給顧客的好處與價值。在分析「搞好營銷需要明白的問題」中，我們知道，顧客購買產品只是實現結果的一種方式，是得到他所想要的價值的中間步驟，所以，我們的營銷理念的構建不能放在產品上，而應該放在對結果的支持上。
我們需要人家能夠源源不斷地持續購買我們的產品，憑什麼？
簡而言之——
首先，我們要有符合人家價值需求的產品或者服務，能夠幫助人家實現想要的結果。最好是根據不同的需求，我們能夠提供完整、完善的解決方案。
然後，我們要有比競爭對手更快速響應人家需求變化的應變機制。
其次，我們要有客觀公正的解讀平台，讓人家了解我們的經營理念和企業文化、產品文化，對消費我們的產品具有信心。
再次，我們要有與我們的產品形象相匹配的載體不斷傳播信息，以強化消費市場的印象。
建材產品或服務的營銷理念應該在滿足以上要求的基礎上制定。
第三步，明確品牌影響對象
當今時代，所有的建材經營者對自己企業的品牌形象和產品的品牌形象都十分重視，這也是營銷所要達到的重要目的之一，人 們所有的營銷活動無不圍繞在這兩種形象的提升上下功夫。
但是，在品牌形象的提升上有一個最根本的問題如果沒有引起廣大經營者們重視的話，其關於品牌形象提升的一切舉措將會勞而無功。這個問題就是：我們的品牌形象是樹給誰看的？
其實，這個問題在前面我們分析營銷對象時就已經點出來了——我們再次強調，建材產品的消費者分為兩類，一類就是大家通常所理解的掏錢購買並最終擁有產品的人，另一類是行業人士或專業人士。根據建材產品的消費特徵，在建材產品消費中，前者雖然掏錢買單，但由於其消費行為稀缺，不會產生忠誠度的（即使產生了也沒有價值，他並不會反復購買，或者有事無事買些建材來收藏）；後者雖然未花錢最終也不擁有產品，但由於他通常以專家身份出現，在消費方面的專業指導性和權威引薦性對購買行為具有決定性的作用，所以他才可被視為「第一消費者」，是我們樹立品牌形象首先應該打動的人。
一個簡單的比喻可以利於我們更清晰理解，建材樹立品牌就像醫葯行業一樣，醫院處方用葯或醫療器械、醫療用品，毋庸置疑是由病人買單「消費」，但是，這樣的產品如果你宣傳給老百姓（病人或者潛在病人）看，是不值得的。其營銷對象只能是醫院、葯店、醫生等行業專業人士。

第四步，制定完整而簡潔的營銷方案

B. 請問淺議建築施工企業如何把握市場營銷模式

請問淺議建築施工企業如何把握市場營銷模式

摘要：市場經濟條件下，建築行業競爭激烈，如何把握市場營銷模式成為各個建築施工企業立於不敗之地，贏取高額利潤的重要手段。本文從市場環境與顧客需求二個緯度系統分析影響建築企業市場營銷模式的主要因素，從而使企業更好的把握市場營銷模式。關鍵詞：建築施工；企業；市場營銷模式Abstract: under the conditions of market economy, the construction instry petition is intense, how to grasp the market marketing mode bee each construction enterprise in an invincible position, win an important means of profit. This paper from the market environment and customer needs o latitude system *** ysis influence architecture enterprise marketing mode of the main factors, which make the enterprise better grasp the market marketing model.Keywords: building construction; Enterprise; Marketing mode中圖分類號：TU7文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）前言：市場經濟變化莫測,營銷模式多種多樣,面對不同的環境,不同的客戶,不同的競爭對手,其模式也在不斷變化,真可謂「事事如棋、局局新」。

論新形勢下國有建築施工企業如何開發海外市場

隨著中國"走出去"戰略的提出,中國工程承包企業取得喜人成績的同時,還面臨著國際競爭及"綠色壁壘"的威脅,必須優化國有建築施工企業的產業結構,拓寬海內外市場,促進國有建築施工企業的發展.本文以分析國有建築施工企業國際化經營的現狀為先導,以總結國有建築施工企業拓展海外市場面臨的挑戰為基礎,著重提出了對於國有建築施工企業開發海外市場的建議和對策.

律師如何為建築施工企業提供法律顧問服務

依據企業需求，適當提供。企業需求得先溝通，總之管你該管，不要以為是企業法律顧問就什麼事都問

公司是一家建築企業,請問建築施工企業如何運用精益生產來節約成本呢?

建築施工企業精益成本管理：
1、從施工運作方面來看
精益成本管理的新概念要求施工方在進行施工的運作中必須要注意對成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析等方面的把控。而對於傳統型的成本管理理論和精益建設之間已經逐漸凸顯的沖突問題，要從根本上進行疏導，必要是必須從新進行設計和規劃，進而在施工的過程中對於成本管理中規劃與設計、價值流、建築架構、施工過程等方面納入精益成本管理的理念。
2、從精益成本管理理論實踐方面來看
在廣度上，精益成本管理已脫離了傳統的只關注企業內部成本的管理模式，而是向更為廣闊的供應鏈成本管理方向發展；從深度來看，精益成本管理已不再是傳統型的人工化操作的成本管理，而是從粗略概念型精益成本管理發展到具有現實意義並與當代資訊科技緊密相連的精益成本管理。
3、從精益成本管理特點變化方面來看
精益成本管理以施工專案管理所具有的本質為基礎，按照實際市場變革需要和施工單位自身的特點進行了綜合型的拓展。從事先能動性、動態跟蹤性、綜合優化性、內容適應性四個方面分別進行了深入化的改良。
①在事先能動性方面；
②從動態跟蹤性角度來看；
③綜合優化性的變化；
④以內容適應性為基礎的延展。

建築施工企業安全業績評價手冊如何辦理

您好！關於企業，維持好企業這樣高深的話題，建議您到專業論壇上看看更能找到自己想要的
再次給你一點建議：
首先，一個企業是由很多個人組成的，是一個系統。所以治企也就是治人。只有將每個職員都緊緊的凝聚在一起，每個人都為企業的利益而努力，才能使企業取得最大利益。
古人有雲：「恩威並施，此為治也。」也就是說，除了要用利益留住人，也要用嚴厲的制度約束人。
每個人都希望自己被別人重視，也就是所謂的自重感，只要你滿足他的自重感，那麼他就會為你做你想讓他做的事。當然，必須要在他覺得合算的情況下啦！其實每個人的價值觀念都不盡相同，就好象有的人更在乎氣節，所以就有頭可斷，血可流，氣節不能丟的可歌可泣的故事，然而有的人更在乎自身現實的利益，於是就出現了那些為後人所唾罵的**賊，漢奸什麼的。
所以呢！要取己之所需就必須先予人之所求。否則就是強盜行為了。
管理之道可簡單的概括為如下：
動之以情
曉之以理
震之以威
予之以利
束之以法
這可能並不完全，但是也有一定的概括性。

南通市建築施工企業招聘哪個效果好？

這還用說嘛 當然是安裝英才網拉

建築施工企業印章對分公司印章如何管理

1、統一管理，實行嚴格的用印審批制度；
2、印章應由專人管理，外出用章則印章管理人員必須攜章同行，做章不離身；
3、印章每天下班前必須歸還公司固定的儲存地點，不得在外過夜或私自滯留家中；
4、廢棄或丟失的印章應及時辦理登出手續。

建築施工企業管理想脫離困境"怎麼看，如何辦

房地產業具有專業性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點。這些特點決定了房地產從業人員必須要具有扎實的專業知識、良好的心理素質、長遠的眼光及很強的綜合能力。很多房地產公司員工高流動率及管理效率低下等問題，嚴重影響著房地產行業公司的健康持續發展。因此，人力資源往往成為阻滯房地產企業進一步做強做大的瓶頸。現在，越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性，也逐步加大了在人力資源方面的投入，而制定績效制度，通過績效管理激勵和約束員工，以提高其工作業績，成了不少房地產企業人力資源管理工作中的重點。
績效管理的推行給一些企業帶來了實實在在的業績提升，但也有不少企業花費了大量的精力卻沒有看到績效管理的任何效果。而出現這種情況的原因很多，從績效制度制定的可實施性、與企業自身文化的協排程、績效執行的過程管理、績效結果的反饋評估等方面均與績效管理方案能否執行有很大的關系。
符合企業階段特質，做好基礎管理
筆者曾經看到很多企業的企業管理者單純的將行業內部知名企業的績效管理制度拿來使用，但最終方案在執行的過程中要不就變成一紙空談，無法執行。要不就是執行了，但形似而實際核心完全不同。其關鍵的原因是不同企業的管理基礎不同，如單純只是照搬照抄，只會事得其反，造成員工的反感，讓績效更難執行。為此，做實績效的第一步就是要提升企業的基礎管理工作。這一般是從以下兩點出發：
一、要有健全的企業崗位體系，能夠合理的設定崗位，有明確的崗位職能和崗位要求，如果企業的組織體系和崗位設定的不明確，而且戰略、流程等問題沒有理清，業績評估的觀念仍然停留在對個人業績獎優罰劣的層面上，因而管理基礎、管理觀念與管理技術之間存在著巨大的不和諧，於是尋找一個既「科學合理」又「實際可行」的方案成了不少企業屢戰屢敗，屢敗屢戰的探索。
二、要有完善的資料管理，確立了一個不錯的關鍵業績指標(KPI)，卻沒有能力提供相關資料來反應指標的情況，最終不得不放棄，這是確立績效管理方案時的常見問題。比如對於生產自動化和管理計算機化程度較低的生產型企業來說，要統計某個核心零部件的損耗率可能還會在諸如清點廢品、形成報表、統計分析等方面面臨技術和資源障礙，使資料管理變得相當艱難。於是，一套科學合理的關鍵業績指標往往因無法統計分析而變得不實用，而所謂實用的業績指標往往既不關鍵，又不科學。
績效管理需要符合企業戰略發展需要
好的績效計劃應該體現出兩個特徵：一是對企業戰略能進行有效的支撐，二是能真正體現員工的實際工作業績。以企業戰略為導向的績效管理是依據企業戰略發展的需要來確定員工的行為標准和方向，員工應該做什麼，做成什麼樣子，都是根據企業的戰略逐層分解的結果，不少企業績效管理失敗的根本原因就在於績效管理同企業戰略兩張皮。
有了好的企業戰略還需要公司員工共同努力去實現。然而很多企業沒有從戰略的維度去理解、設計考核指標體系，在考核指標收集上不同程度地存在一些偏差，如考核指標與公司戰略之間沒有實現有效的承接；指標與指標之間缺乏相互關聯的支援邏輯，不能解釋公司的戰略；上級與下級、部門與部門、員工與員工之間的指標缺乏內在的關聯性等。
同時，不同管理職能與層級的員工對戰略目標的驅動力大小存在一定的差異性。有的對戰略目標的實現只具有間接的驅動力，這對於職能部門和支援部門及基層員工而言尤為如此，他們在戰略實現驅動力的間接性，部分工作內容無法完全量化。由於績效管理技術的匱乏，很多企業無法科學、准確地設定這一類別指標，在實際的操作中大多用一些模糊、無准確定義的指標來考核員工，導致考核者無法正確地指導與准確地評估，造成考核中的「人情味」，最終導致績效考核流於形式。選擇和確定什麼樣的績效指標是考核中一個重要的、同時也是比較難於解決的問題。許多公司所採用的績效指標通常一方面是經營指標的完成情況，另一方面是工作態度、思想覺悟等一系列因素。能夠從這樣兩方面去考慮是很好的，但是對於科學確定績效考核的指標體系以及如何使考核的指標具有可操作性，許多企業是考慮得不很周到的。
績效過程管理，比單純績效考核重要的多
績效管理並不等同於績效考核，在績效管理過程中，績效輔導是非常重要的環節，但又往往被人忽視，不少管理者僅僅滿足於秋後算賬，而對過程疏於管理，管理者評價下級員工往往是「以成敗論英雄」。我們在一些企業經常看到：由於上下級員工之間績效的有效溝通不足，導致上級與下級對實現工作目標的要求在理解上就產生了很大偏差。而在日常的工作中，對於下級員工完成一項工作任務的是否進行事前與事中指導，完全是和管理者個人的管理風格有關。有的領導喜歡「一竿子到底，什麼事都管」，導致下級員工完全依賴上級的指示辦事，缺乏創新能力；有的領導則「凡事看結果，過程一概都不重要」。而下級則認為說少了的是「不關心我」，說多了的是「羅嗦」。
所謂績效輔導是指管理者與員工討論有關工作進展情況，潛在的障礙和問題，解決問題的辦法措施，員工取得的成績以及存在的問題，管理者如何幫助員工等資訊的過程。它貫穿於整個的管理過程，不是僅僅在開始，也不是僅僅在結束，而是貫穿於績效管理的始終。
績效輔導的作用在於能夠前瞻性地發現問題並在問題出現之前解決，還在於能把管理者與員工緊密聯絡在一起，管理者與員工經常性就存在和可能存在的問題進行討論，共同解決問題，排除障礙，達到共同進步和共同提高，實現高績效的目的。績效輔導還有利於建立管理者與員工良好的工作關系。
績效考核，有效激勵
考核可以給團隊帶來促進作用。要使團隊保持戰鬥力、凝聚力，就要獎優懲劣。記得有一句話，「獎勵什麼，就去做什麼」，考核成了一根指揮棒，促使團隊成員向優秀靠攏。傑克。韋爾奇說過：「我不懂技術，但我懂人的激勵，就是對公司20%優秀的人不斷加薪、加薪，對公司10%最差的人不斷淘汰、淘汰」。「流水不腐」，考核就是區別好與差，促進團隊戰鬥力。企業在進行考核時，應注意以下幾點：
1.考核一定要有標准，這個標准就是公司對員工的具體要求。考核標准盡可能量化，以「量」為基礎，並考慮個人的工作品質。這里要區別不同的工作性質，如生產作業員和銷售員以量化的考核為重點，後勤人員如文員、采購、總務、人事等，應以「工作規范」或「工作計劃」的執行情況來考核。
2.要重視團隊績效，很多企業推行績效考核時，只關注單個員工的業績好壞，而忽視了對團隊的考核，這是不科學的，從管理角度看也會帶來不可忽視的惡果。首先它會錯誤地引導員工培養「獨狼意識」，並不惜犧牲同事的利益，破壞組織內部的協調關系；其次，它會產生「木桶效應」，由於業績上存在一個「短木板」，而降低整個「業績桶」的承重能力或使用壽命。因此，科學的績效考核體系，應該同時兼顧企業、團隊、個人三個層面的考核，並通過一定的權重分配來准確衡量一個人的價值和業績。
3.考核要因地制宜，公司人多，管理復雜，考核就要復雜些；公司人少，規模較小，則可適當簡練些。管理上一個重要的原則就是：「盡可能簡單，盡可能有效」，合適即是最好的。千萬不要熱衷於追捧國際最新的管理理念和方法，而不考慮該理論和方法與企業的適用性。比如360度考核，要求企業對客戶資源控制力度高，能及時採集客戶的資訊。如果做不到這一點，採用客戶評價的360度考核就只是浮於紙上，強制推行也只能浪費時間、金錢和精力，實在得不償失。平衡計分卡也存在同樣的毛病。
4.面對面考核。考核不應是暗箱作業，主管對下屬的評價應當與本人面對面，告訴該員工他的優點是什麼，缺點是什麼，需改善什麼，給予的評級是什麼。員工可以同意，也可以不同意，作為主管要忍耐、包容地聽取員工的意見。考核不是為了給員工判刑，而是為了激勵員工。因此，這是個充分溝通交流的機會，這里最好要有分管人事的第三者在場，雙方可作記錄簽字認可，歸入檔案，作為下一次考核的依據，這樣是真正做到了尊重員工。
針對結果，有效反饋
績效考核是要科學准確的衡量員工的績效、技能和工作態度，而衡量出的結果則需要進行反饋，績效反饋，也就是很多員工所說的「兌現」，是績效管理迴圈中的最後一個環節，不少企業都是由於反饋不當造成了績效管理的「晚節不保」。那麼，績效反饋需要注意什麼哪？
1.要將員工的獎金的確定和工資的調整同績效掛鉤。目前，很多中國都有績效獎金一說，但是幾乎有70%中國企業在員工個人績效獎金的確定上並沒有真正和個人績效掛鉤，有的只是憑評估者印象發放，有的乾脆在分配中採取平均主義，沒有真正發揮其對員工的激勵作用。
2.要將員工的異動同績效掛鉤。企業中員工的升降調出是人力資源的日常工作，但是令人力資源部門和直線領導頭痛的是在決定員工異動時，往往需要如履薄冰般的進行平衡，其難點實際上就是缺乏依據，有不少企業的績效管理結果僅僅是同當期的獎金掛上了鉤，遇到員工異動決策時，要麼在進行一套繁瑣的程式，要麼只能是拍腦袋。
3.要將員工的職業生涯規劃同績效掛鉤。員工的績效，不僅僅是體現出了員工某一時期的成績和問題，還在很大程度上反映出了員工的工作能力和工作態度，也體現出企業內的人-崗匹配度，一個員工是否適應現有的崗位，是否有更合適的崗位讓它發揮更大的作用，他在哪些方面的能力欠缺，需要什麼樣的幫助，等等，這些都可以從員工的績效中反映出來。
績效管理被稱為世紀十大管理問題之首，這充分說明了它的難度所在，但是，只要我們用心去思考，用心去設計，不斷根據企業的實際進行調整，績效管理的目的是能夠達到的。

你好，請問建築施工企業現場樹立的旗幟費用分錄怎麼做？

現場的五板一圖及臨時性標志物（包括旗幟標語等）進間接費用---安全文明施工費

貴州省省外建築施工企業入黔分支機構如何辦理

省外建築施工企業進入一個省內開展業務，先需要憑相關資質到省內建設主管部門辦理備案或申請手續，批准後則可以向其他管理部門（如工商、民政）申請設立相關機構，並按程式辦理。現在很多 *** 部門都有相關流程，你可以按流程辦理。

C. 如何做好建築企業市場開發與經營工作

一、關於建築經營 對建築企業而言，經營管理是企業增效益、上水平的關鍵。加強建築經營管理，說到底，就是加強項目成本的管理和控制則是企業經營的著眼點；其落腳點就是研究如何更大的增加企業效益，為企業賺錢，並以此為基礎，推動企業具有更大的競爭能力。 建築經營的主要內容包括： 一是人工費的控制。在各種生產要素中，人是最活躍的因素。工程的質量，工期、成本，安全等管理目標都是靠人的勞動去實現的。所以，人是生產要素中進行動態管理和優化配置的重點。在項目施工管理中，項目經理按施工計劃組織均衡的施工，減少趕工或窩工浪費，並不斷進行勞動力平衡、調整。解決施工中工人數量、工種、技術相互配合等問題，充分調動工人積極性。同時加強技術教育和培訓，提高人的質量意識工作技能及勞動生產率，實現工程一次成功，杜絕返工現象的發生。避免因返工造成人工、材料浪費，機械台班及工期延長等計劃外支出而加大現場施工的成本。此外，還可採取控制非生產人員比例，對分項、分部、單位工程實行人工費包乾等措施控制人工費。 二是材料費的控制。工程材料的費用通常占工程造價的三分之二。主要通過量、價兩方面控制： 對材料用量的控制。項目經理可以以施工預算為依據，正確核算材料消耗，實行限額領料制度，余料回收；推廣採用降低材料消耗的各種新技術、新工藝、新材料；對零星材料實行包干控制，超用自負，節約歸己；加強現場管理，合理堆放，減少二次搬運造成的損耗等。 對材料價格的控制。材料采購要在目前建築工程材料品種規格繁多、優劣混雜、價格相差懸殊的情況下，做到及時，准確大量地掌握材料市場信息，在保質保量的前提下，貨比三家，爭取最低買價。對於造價大的分項工程，可以採取招標的方式，往往能獲得質量好和價格合理的材料。合理組織運輸方式，以降低運輸成本；考慮資金的時間價值，根據工程進度及需要，由技術人員編制材料使用計劃按需購進，減少資金佔用。 三是機械費的控制。在施工過程中，應合理安排施工生產，加強機械租用計劃管理，杜絕因安排不當引起的設備閑置，提高現場設備利用率。此外，要定期對現場機械設備進行維護、保養，提高設備的完好率，避免因使用不當造成機械設備的停置。 四是附件加工和分包工程費的控制。在市場經濟體制下，鋼門窗、木製成品．砼件、金屬構件和成型鋼筋的加工，以及打樁、土方，吊裝、安裝、裝飾和其他專項工程的分包，都要通過經濟合同來明確雙方的權利和義務。在簽訂這些經濟合同的時候，特別要堅持「以施工圖預算控制合同金額」的原則．絕不允許合同金額超過施工圖預算。根據部分工程的歷史資料綜合測算，上述各種合同金額的總和約佔全部工程造價的三分之二左右。由此可見，將附件加工和分包工程的合同金額控制在施工圖預算以內，是實現預期的成本目標的重要環節。 五是強化工程質量、工期、安全成本控制。施工企業要正確認識工程質量、工期、安全與成本之間的對立與統一關系，同時在施工過程中要始終貫徹項目的質量成本、工期成本及安全成本的管理思想，力爭做到實現價值最大化。 工程質量成本控制。工程質量是施工企業的信譽保障，是贏得市場的關鍵，且是終身負責制。質量成本是指為保證和提高工程質量而支出的一切費用。因此，施工企業要加強工程項目的技術質量檢驗及人員的技術，提高操作人員的技術素質，樹立每個人都對工程質量終身負責的理念，嚴把各道工序質量關，提高工程質量一次合格率，避免返工及質量事故的發生，降低質量成本。 工期成本控制。工期成本是為了實現工期目標或完成合同工期而採取措施的費用、以及因工期延誤而導致的業主索賠費用。工期並不是越短越好，縮短工期雖會減少設備等費用支出，但同時因趕工會造成人力、物力投入量的增加，有可能造成窩工，引起成本費的上升，工期縮短到一定程度後，成本費會急劇增加，此時如果得不到業主的合理補償就會造成施工成本的額外增加；相反，如果工期延長，不需要花費趕工措施費用，但人工費、臨時設施費和機械設備的租賃費都有可能增加，如不能滿足合同工期要求，還可能造成業主索賠。所以，在前期安排施工組織設計時，一定要結合工程的特點和合同條件，綜合工期與成本的各種因素，對工期做合理計算，進行周密部署和安排，找到工期成本最低的理想點，以降低工期成本。 安全成本的優化和控制。在當前的社會經濟發展狀況和科技進步水平條件下，根據建築施工企業自身的管理水平和目前的經濟技術水平，可以區別性地確定企業當前的期望安全保證程度下的安全成本總量。為了簡化系統考查的重點，屏蔽諸多變化因素對考查目標的影響，假定外部條件相對固定，並以此來確定該條件下企業最佳安全成本投入量，從理論上尋求達到安全總成本最經濟的目標。 建築經營的范圍是多方面的，本本文僅闡述成本管理一個方面一斑窺豹。在激烈的市場競爭中不斷地自我完善，增強企業的生命力，才能使企業在激烈的市場競爭中可持續發展。施工項目的成功管理不僅對項目、對企業有良好經濟效益，對國家也會產生良好的社會效益。 二、關於經營管理 重要的是加強對人的管理。加強思想教育，增強職工熱愛企業的榮譽感，在此基礎上加強對職工約束，按照企業大局的要求實施自身的行為，使幹部職工成為企業思想的實踐者、宣傳者、推領者、落實者。同時，加強制度的管理，企業為實現自身的願望，確定發展的遠大方向和近期目標，需要對內外的企業行為的影響因素加以規范，嚴格一致，束上律下，一視同仁，對部門、對人員、對領導、對員工，分別不同崗位、不同職級各崗位各人員作出一定的約束。落實最重要，同樣需要加強落實的管理制度。在此基礎上，企業根據自身工作和整體發展的需要，確定不同的管理部門和人員，對於 機構的管理，應明確職責，落實崗位，必要的話還要與各崗位人員的個人收入掛鉤。 關於資金的管理，以嚴格控制為主導。但因事而異。我們提倡開源節流，資金用在刀刃上，起到應有的作用。以此推動機構的有效運轉，企業的發展經營。 三、建築經營與管理的關系 樹立起全員經營的觀念企業中，全員提供經營信息非常重要，全員關心市場，全員關心經營，有價值的信息就可能出現。這方面我們可以借鑒很多的成功經驗。這也是市場營銷的群眾路線。我們企業的每一項管理，其實都是經營活動。乾的好了是推動經營工作，乾的不好或不注意經營，就阻礙了市場的發展，全員經營的理念要深入人心。 以企業實例告訴我們：干好現有項目承接一個項目的過程，其實就是展示了企業形象和實力的過程，是取得業主信任，變成業主寄於很高期待的過程。如果我們項目幹得好，這種期待得到了驗證，我們企業的形象和聲譽就得到了加強，反之就產生了不良影響，這種負面影響傳播很快、很廣，很長時間難以消除，正所謂「好事不出門，壞事傳千里」，干好現有項目的意義是非常重要的。干好現有工程，通過現場托市場，現場硬管理，交好一方朋友，是開拓一個市場，一個行業的根本出路，也是最經濟、最見成效的經營方法。 經營的成果，是企業多部門精誠合作、傾力打造的完美作品，是一個系統工程，參與經營的部門都很重要，缺一不可。經營人員獲取可靠信息，還得通過商務部門報價，技術部門作科學可行的方案等，經營內業人員作資信標，財務人員提供商業擔保，項目管理和人力資源部門提供組織機構等，多部門進行合作。有的關鍵部門需要在短時間，了解大量的圖紙，作出合理的報價，優秀的方案，這都是硬功夫，來不得半點馬虎，這個環節出了問題，也會使經營工作前功盡棄，而這種過硬的功夫，是靠勤勞加智慧在實戰中一次次磨練出來的，需要他們付出艱辛的勞動，不知疲憊的加班加點。需要他們不斷的熟悉各地區定額，市場行情，施工工藝，新技術，新材料以及不斷創新、更新的報價知識、技巧和新方法。就連標書裝訂都要下功夫，不斷創新。這些都是經營成敗的關鍵環節，這種綜合實力是經營實力的反映。 激勵機制要跟上企業要完善勞動、人事和薪酬體系，使經營系統的關鍵性、龍頭性，在待遇中體現出來，同他們付出的辛勞對等起來，我們才有可能打造出一支優秀的經營隊伍。 四、建築經營管理的幾個問題 一是對市場經營隊伍素質的要求需要熱愛這個行業，立志干出成果的人組成。同時要求這些人綜合素質要高，既要有豐富的管理知識，技術能力，商務經驗，又要具有談判能力，表達能力，能夠推銷企業，推銷自己，推銷產品的能力。這些人可以是自有職工，也可以是外聘人員。企業自己培養核心經營人員非常重要，而且必不可少，培養經營人員，傳幫帶的方法很有效，但是系統的培訓工作也要跟上。如果僅靠自己培養和發現內部人員，不能滿足經營工作發展的需要，所以經營隊伍的建設必須走市場化和精英化的道路。 二是對企業經營隊伍數量的要求，一定要有足夠量的市場經營人員，建築市場營銷和其它產品推銷一樣，要用足夠的人力和時間對接業主、項目和市場。一個工程項目承接到手，從獲取信息、開始接觸，到跟蹤業主，直至取得他們的信任，招投標的策劃和落實，以及後期關系的維護，環節多，周期長，需要的資源也多，牽扯經營人很大的精力。一個人一年內如果能夠成功攬到一兩個有規模的項目，已經很不容易。所以不能指望有限的幾個經營人員能承接到大量的項目。根據我們的經驗，一個人一年也就能夠搞到1個億左右的項目，多了很難突破，希望走經營精英之路是不現實的，但經營精英的帶動作用不可估量。要突出經營工作的龍頭地位，實現通過擴大市場份額來加快企業發展的目標，不僅在經營人員的數量上要滿足，而且營銷人員的選擇也不容忽視，各層次的、各區域的、各種類型的要進行合理而有效的搭配。 三是對市場細分和經營結構的要求市場細分，要從內、外兩方面切入。緊盯大市場、大業主、大項目的經營方針不動搖，「三大市場」的輻射帶動作用非常明顯，只有「三大市場」在企業中的支撐作用得到重視，才能緩解資源緊張的壓力，同時在企業內部，經營結構布局要合理、系統、科學。要對經營區域進行劃分，設專人專區負責，作精作透這些區域、這個行業。實現信息和關系資源共享。保持經營人員的相對穩定性和適應經營工作的可動性。經營人員還要掌握聯營分包，勞動力市場資源以及一些其它社會資源，使有些項目能夠順利實施或轉嫁風險。 對外要發展一些社會資源提供可靠市場信息；要有專人從政府計劃部門，規劃部門，設計院等獲取源頭信息；要熟悉建委，招投標，招標代理等招標管理部門。要對在施有影響的項目進行跟蹤回訪，建立良好的合作關系。 四是經營指標明確，落實人頭，激勵機制要完善經營工作取得成效是一個綜合的、系統的、漫長的功夫，不可能一朝一夕就能出成果，但經營成果是衡量經營業績的唯一標准。只有扛起指標，才能慢慢地走進經營系統這一個圈，用自己的智慧，勤勞和誠信來取得成果。所以我們只能把扛了指標的經營人員才能叫作市場營銷人員，沒扛指標的人，不能叫作市場營銷人員。責任明確了，扛了指標了，我們才會有壓力，才會變成動力，才會堅定不移地去實現目標。 另外經營工作是一個開拓性的工作，激勵機制要完善，要跟上，才能使經營工作始終充滿活力，勇於去挑戰。 五是經營人員要具有勤奮，敬業的精神這和一般的產品推銷一樣，要不怕失敗，堅持不懈，持久以恆的敲開業主的大門，勇敢的去推銷自己，推銷企業，不氣餒，才會成功。我們不可能對所有的經營人員配車，配待遇，所以要用吃苦精神，流汗精神，節儉經營的精神去開拓市場。 六是經營人員要具備非常敏銳的職業和市場感知力，主動的發現、尋找、把握商機處處留心皆商機，也許媒體的一個報導，朋友的一個閑聊，一個統計資料，一個廣告，政府的一個公告，一片空地，一個規劃可能都蘊藏著商機，只不過在於我們用沒用心去發現、去分析、去整理。只要我們投身到這個工作中，並用心去做，我們就會捕捉到豐富的市場信息，通過我們的篩選，跟蹤，就有可能會承接到一個個項目。

D. 房地產市場營銷的營銷策略

由於房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，採取一系列營銷策略。由於房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產營銷中的應用。它有悖於營銷學中傳統的4P策略，將消費者置於房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意願為首要因素和根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，本文仍將按照營銷學中傳統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。
中國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據的市場情況進行合理的創新。
房地產營銷產品策略（Proct） 房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。
3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保證公共設施的提供等。
市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先是房地產品牌營銷。
房地產產品營銷已經由對單一的樓盤營銷發展到對整個房地產企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，「品牌」為什麼就會比「產品」厲害？因為「品牌」是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而「產品」通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而「品牌」有精神，「產品」則沒有。
產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來並有意識地賦予產品以人格化個性並外化為視聽覺形象時，「產品」才真正升華為「品牌」。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復消費。
隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為後續產品的開發銷售提供條件。
其次是房地產產品的特色營銷
現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標准。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有採取人無有，人有優，人優奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。
已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小區布局、建築外型、色彩、樓層、陽台、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經濟適用房的「錦華南園」「錦華北園」等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的「青雲翠居」，大打「綠色」王牌，「軟體知音園」的IT特色﹑「蘭亭山水」的文化色彩﹑「豐源海景山莊」的海景特色，以及「星海人家」的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。
再次是消費者居住環境的打造
隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有不少開發商提出的「搞房地產要先搞環境」「賣房子也是賣環境」，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997年初上海的「綠蔭苑」，它獨辟蹊徑，提出「新加坡風」的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化率。隨後出現的「國貿花園」，也以「依綠而居」的營銷理念熱銷樓市。後來的「上海春城」以3500平方米的「蔚藍色湖泊」，「中遠兩灣城」和「盛大花園」以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以「環保小區」、「生態家園」，任意誇大物業賣點，不僅完全偏離了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。
盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為「綠化營銷」。它與綠色營銷的區別在於，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建築小品等）營造，也包括了住宅單元內中空間（朝向、層次、通風、採光、干濕等）的營造。因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利於市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現真正意義上的環保營銷。
再次是房地產產品文化營銷
當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建築亦不例外。項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是「鋼筋水泥的叢林」，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，並加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注意在建築風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位於上海河南路、復興路上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，並在小區安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、穀神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話情調。
另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，採取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：「下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服」，這一主題相當朴實，卻又那麼珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費苦心，不僅在建築風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
房地產營銷價格策略 (Price) 房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。
1、房地產定價方法
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。
(2) 成本法。 以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。
(3) 收益法。 將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。
(4) 剩餘法。 將估價房地產的預期開發後的價值，扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩餘之數來確定估價對象房地產的價格
當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商採用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而採用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1/2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8%，標准層以下每層下調0.5%。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。
3、價格調整策略。
房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。
直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：（1）基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對；（2）差價系數的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異性而為市場接納程度的不同並不一直是和原先的估計是一致的。差價系數的調整就要求根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。
優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣；買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便於促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發商標新立異提供了可能。
房地產營銷渠道策略 (Place) 中國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑委託代理推銷以及近幾年興起的網路營銷﹑房地產超市等。
企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在於它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委託代理推銷的費用（相當於售價的1.5%~3.0%），但推銷經驗的不足和推銷網路的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由於中國房地產市場正處於起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待於積累發掘。所以它還是中國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會占據重要位置。
委託代理推銷，是指房地產開發企業委託房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委託，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委託代理商可以分為企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，後者是指中介代理的個人，即經紀人。
網路營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，它也運用到了房地產市場營銷上，中國出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網﹑中房網等，它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也利用internet網路資源，進行網路營銷。2000年9月，上海「青之傑」花園推出了全國第一本電子樓書，標志著網路房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上注冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文並茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和傢具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發展，網路營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。
房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明中國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特徵的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是中國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。
房地產營銷促銷策略 (Promotion) 房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產產品的特點與功能，激發其消費慾望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。
房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報刊﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電台﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告；（4）現場廣告。在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍牆上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。
根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業推廣
營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而採取的鼓勵購買的各種措施。多用於一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建築選擇標准、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞台，據統計，每次房交會上，各房地產開發商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在於：目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利於聯絡與密切同客戶的感情，有利於信息反饋，有利於了解同行業的開發建設和營銷動向。
當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構；及時掌握正確的房地產市場信息；具有良好的經營理念和業務素質。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關系
房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關系的內容主要可以包括：
製造噱頭和危機公關
人為製造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關系
開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關系營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤為重要。

E. 如何在市場營銷中堅持商業道德的底線

主要涵蓋以下幾個方面：產品定義、產品宣傳、 促銷、服務、銷售。如何就這幾個方面進行把握控制，守住商業道德底線呢？
1、產品定義 1）銷售價格規范統一，明確公布。
2）嚴格執行總公司文件，絕不降價銷售。
3）即使提價，有合理的說法解釋。
2、產品宣傳 1）突出公司優勢 「產品質量是我們的自尊，服務質量是我們的人格」，對於深圳公司的每位員 工，相信對這句話應該感到特別的親切和熟悉，因為我們每天都將它攜帶在身， 每天都會看到它。產品質量和服務是企業賴以生存的根本，誠信是企業合法參與 市場競爭、樹立企業和產品形象的基本要求。
2）不貶低競爭對手 我們能常看到，許多競爭對手採用了虛假的廣告方式，或貶低對手的產品甚 至侮辱對方的人格等方式進行產品宣傳。然而用戶也有分辨是非的能力，卑劣的 宣傳手段有時並不能很好的取得營銷效果，反而會引起用戶反感，那就得不償失
3）利己不損人公司制定的宣傳資料，營銷工具，都經過嚴格審核，力求字字精確，句 句到位，絕不用出格的文字或者是圖片對競爭對手進行打擊，挑刺。宣傳資料體 現產品和價格優勢，彩頁精美、介紹到位，不拿對手產品進行攀比打壓，靠實力 和創新堅持做好自己的市場宣傳。產品營銷宣傳做到真實有效，不主動挑起事端， 不引起惡性競爭。讓用戶通過到位的市場宣傳，客觀的選擇我們的產品，提升公 司的美譽度和誠信度。
3、促銷誠信 1）信息公開發布 每年的促銷計劃都會及早制定，在通過審核後進行部署。對於現有 市場，個稅軟體採取了全年銷售送促銷品的原則，來提高個稅產品續費率和提升 稅友品牌形象；而國稅市場則採用集中四季度促銷的方法。促銷信息也會通過短 信、語音提示、外網公告欄、稅友通等多種方式公開發布。購物袋、雨傘作為活 動促銷品，在路上常常見到已經不是什麼新鮮事了，不僅提高了用戶繳費積極性， 也提升了公司品牌服務形象，稅友的形象也已經樹立於用戶心中。
2）避免法律風險（商業賄賂） 今年修訂外部營銷策略中，根據分支委會議精神，嚴格要求用戶促 銷品不得使用現金返還的形式，對集團和用戶負責的決心，始終在 營銷活動中堅持商業道德的底線，規避商業賄賂，合理促銷，在用戶、稅局留下 守法經營的正面企業形象。
4、服務誠信 1）服務承諾公開 當今社會已經進入到一個服務致勝的時代，用戶對服務 品質的要求是比較高的。服務承諾不能兌現就會失去客戶資源，那麼也就失去了 築司之基。
2）不斷提高工作效率，執行服務承諾 深圳公司採用集團公司內管二期管理平台，優化了工作流程，提高了工作的 效率，讓客戶經理有更多的時間去接觸我們的用戶。同時，人力資源配備充足才 能保證服務承諾得到更好的執行.
5、員工誠信 1）宣傳經營理念 「做全體納稅人永遠的朋友」。
2）工作中不欺騙用戶 員工作為公司產品銷售和服務的終端執行者，員工的誠信會直接反應出企業 的品牌及服務形象。「寫我所做的，做我所寫的，證明給我看」，
3）從用戶角度思考問題的 公司每名入職員工都會進行公司企業文化的學習，讓員工認識到自己是 企業的主人，誠信是做人之本，也是企業的立業之基。讓每名員工能熟練的使用 公司各樣產品，只有這樣員工才能更容易地站在用戶的角度思考，保證產品不斷 改進，服務得到不斷地提高。誠信的員工是一個企業成功所不可或缺的重要因素。
總結 綜上所述，企業在市場營銷中應堅持商業道德的底線，把握產品服務誠信， 樹立企業品牌形象；做到價格公開促銷誠信，拓展用戶市場；培養員工誠信，把 握需求、優化產品和服務，最終為企業做大做強奠定堅實的基礎。

F. 房地產市場營銷的主要策略有哪些

房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等衫嘩，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。1、價格策略在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。2、促銷策略房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。三老塌行是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。3、渠道策略從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和侍嘩委託銷代理兩種。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

G. 我國建築行業市場定位策略

實踐證明，我國房地產企業（除港澳台外）取得樓盤暢銷的共同點，是以准確地市場定位最終取得市場，獲得買主的認同。在決定開發一個項目之前，首先要進行市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件，也是進一步拓展房地產企業市場的重要途徑。
1 我國房地產企業市場定位存在的問題
房地產市場定位存在著許多誤區，主要表現在：
（1）產品定位不準確。房地產開發商熱中於做廣告，但是宣傳手段及內容相似，使產品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由於大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平台，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場准確定位。
（3）銷售過程缺乏規范管理。由於缺乏相應的管理手段和系統，大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由於缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由於市場定位不準，企業要對市場重新定位。但是，就目前很多企業沒有重視企業的再定位。
（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發趨向於建築面積越來越大，小區綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法迴避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發規模太大，將給現行物業管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰略規劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態度等促銷手段。
2 我國房地產企業市場定位的內容
（1）市場細分。房地產市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和慾望的房地產消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產市場細分是房地產企業選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在於為房地產企業實施有效的目標市場營銷戰略服務。房地產市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環境細分，包括自然地理環境、經濟地理環境和人文環境方面內容。消費者對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產所處地區的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現在細分市場有利於開拓、發掘新的市場機會，企業可以集中人、財、物等資源，取得更大的經濟效益；有利於掌握潛在市場的需求，不斷開發新產品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調研。是市場定位的核心，也是顧客和企業聯系的紐帶。對於房地產企業市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業內部信息。
（3）房地產品牌形象的培育。品牌是房地產企業樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現。房地產產品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
（4）打造真正的賣點。如何打造房地產項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區的設施和物業管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。
3 房地產企業市場定位的策略
房地產企業市場定位包括產品定位、品牌定位、企業戰略定位，房地產企業市場定位的分析如圖 1。
3.1 房地產企業產品定位策略
房地產企業首先了解競爭對象的產品具有哪些特性，研究消費者對該產品重視程度，然後決定本企業的產品定位。
（1）提高產品的性價比，注重人文環境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質量和性價比。房地產開發商必須嚴把質量關，確保項目在各個方面的質量。居住小區的
選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環境等內容。
（2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新換代，惟獨住宅的空間在其壽命內是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發展方向。
（3）准確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什麼樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業特別關注的問題。房地產產品定位應考慮客戶關系管理。客戶關系管理中重要的理論是「二八原則」，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業貢獻 80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業帶來 20%的利潤。因此，那 20%的客戶為企業高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產商們的追求。樹立企業品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產開發企業的產品。
3.2 房地產企業品牌定位策略
房地產企業品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發展商重要競爭手段之一。廣告創意突出綠色家園獨特的產品品牌價值，包括園林生態、體育健身、休閑等特色；突出企業品牌價值，包括企業良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業文化等。
（2）使消費者增強對房地產商的信心。房地產開發只靠硬體投入是不能構成品牌產品的，以品牌切入，更有利於競爭，建立特有的房地產品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優質的物業管理品牌。物業管理是與老百姓密切相關的大事，優質的物業管理對企業品牌樹立則起到了至關重要的作用。
3.3 房地產企業戰略定位策略
房地產開發企業戰略通常有以下幾種：一是建立專業化、跨地域房地產開發企業。資金雄厚的企業將逐步把企業資源向作為房地產專業化公司的發展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產開發企業。這部分企業的房地產開發將呈現出多元性特徵。三是房地產產業鏈投資延長型房地產開發企業。有些房地產開發企業，它的投資范圍自延伸到了與房地產開發相關的上游或下遊行業，取得產業鏈的利潤最大化。四是從開發商轉向房地產服務類企業。隨著二手房市場即將全面起動，房地產細分市場架構進一步明顯，房地產開發企業服務創新將面臨非常好的市場環境和機遇。
（1）產業鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下遊行業延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發現新的尚未被佔領，但為許多消費者重視的空位產品。在這種定位下企業容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發現，也許有的企業發現這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去佔領空白的市場。
（3）挑戰式定位。當企業能比競爭者生產出更好的產品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業可把產品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優勢式定位。房地產企業在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業意識到自己無力與同行業強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規劃設計、後期的物業管理等方面取得領先地位。
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