房地產大戶型促銷方案

❶ 如何做好房地產營銷活動

這是一個計劃書！你可以參照看看。。。。。
深圳萬科----地產項目全程策劃流程

一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論

二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、 項目投資分析
1， 投資環境分析 （1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放

五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意

六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1? 建築規模與風格；
2? 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4? 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5? 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6? 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7? 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。

三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控

六、 媒介策略

1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用
八、營銷管理

❷ 房地產銷售策略有哪些

主要有以下策抄略特點：襲
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）製造階段性銷售高潮，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進後顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無後顧之憂，達到促銷效果。

❸ 房地產針對大戶型有哪些銷售重要點

房地產行業針對大戶型銷售來說，一般會強調舒適賣點、側重體驗營銷、戶型設計私密性、提升居住功能，更有甚者會強調人性化物管等。

❹ 房地產營銷方案有哪些

第1式：【企業營銷】除了企業品牌導入、推廣外，開發商往往會將知名合作夥伴一並納入到推廣體系下，成為項目的一個賣點，主要體現的是開發商企業本身和合作夥伴的實力，以此來作為營銷推廣的賣點。

第2式：【區位營銷】項目所處區位在當地市場具有一定優勢，占據一定地理、社會、經濟等優越條件，因此以項目區位作為主要賣點進行宣傳推廣

第3式：【網路營銷】網路是21世紀盛行的一種新媒體，房地產營銷推廣過程中對於網路的運用已經到了多元化的地步，從電子樓書到QQ群、網路游戲、博客、微信、小視頻等，通過不同方式向消費者傳達項目信息，並吸引消費者主動參與到開發商所組織的游戲等活動中。

第9式：【形象代言人】樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球，吸引消費者關注和購買代言項目。

第10式：【樓書】樓書是項目推廣必不可少的宣傳資料，隨著市場的發展，樓書的形式從傳統的文本開始向多樣化發展，從內容到形式都產生了多種變化，包括電子樓書、媒體樓書、多媒體樓書、學術樓書、MOOK、筆記本樓書等。

❺ 房地產營銷策劃方案怎樣做

給你一個我們自己用的作業指引

營銷策劃作業規范化流程指引

◎ 銷售周期劃分及策略
准備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）
售樓處啟用。

蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。
宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。為下階段推出產品、定價提供決策依據。
需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為准。銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否後續雙方權責等內容。

開盤 ：公開發售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。

持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。
宣傳策略：延續原有宣傳，注意由於產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現。
銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，並妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處於看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、准客戶、老客戶實時統計反饋。

尾盤期 ：項目銷售完成90%左右
銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩餘房源分析並針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩餘銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。

◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執行
銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：
1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利於價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控採用同樣報批流程。

◎ 項目定位依據
要素 內容 權重分
區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬於初期、緩慢發展、擴張期等。項目不超越所在地環境 30%

項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。定位要針對客群期望並引導該期望落實為具體形象 10%
項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那麼主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%
競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心裡感受匹配。 10%
項目定位為定性指標，非價格等定量指標，並沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告製作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》並由上述雙方負責人簽字確認。
文案：
1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。經各中心及項目公司多方溝通後確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉、客戶群接受度分析，項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見，由廣告供應商提供文案稿，經審核修改後備案。
3、文案定稿後需培訓全體銷售人員，對宣傳內容熟悉並針對促銷廣告語做好解釋的統一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿：
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素：表現內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當，形式或尺寸是否利於發布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統一初稿，統一討論，確定簽好內容銜接一致、風格統一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告製作、發布：
1、製作、發布方均為有資質完成該任務的供應商，在發布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷製作等每期《任務溝通函》備案，考慮廣告製作單位成本受原材料價格等因素，用以適時核查每期製作費用波動。
3、廣告發布安裝需根據項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批，一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協議。如果該項報批手續由廣告發布商負責，應及時跟進督促，了解所有報批手續進展並留檔。

❻ 弄幾個房地產全程策劃案例

我給你發一個房地產全程策劃的案例報告,但剛才提交答案的時候顯示:"對不起，您的回答或評論字數超過限制",真暈哦

御陽花園全程策劃報告
一、項目分析
（一）項目概況
1、位置
項目位於某市大營坡地區，築新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。

2、項目技術指標
用地面積：32738m2 會所：1200m2
總建築面積：51860m2 幼兒園：650m2
建築密度：27.2% 停車場：4700 m2
容積率：1.6
綠化率：35%
3、周邊設施
學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、
財校、醫學院僅5分鍾車程
菜場：百花山農貿市場、貴烏農貿市場
醫院：距市五醫200米、距醫學院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店
超市：距思君超市約800米
銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目
郵局：貴烏北郵局距項目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、區域綜析
項目地理位置緊鄰外環線，屬城鄉結合部，周圍無重工業，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝鬱郁蔥蔥的環保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。
大營坡地區經歷了幾十年的滄桑，無論人文環境還是周邊設施都發生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均定址其中。在市政支持下，擴建道路，架設立交，彷彿一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今後幾年投資置業的熱點。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的准備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。
（二） 項目機會點
1、市場有空間
某市，作為大西南開發的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區有較強的承接力。隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區，將有一個持續成長的市場空間。

2、有策劃前置觀念
很多發展商是在項目建起來後才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發展商開盤前有整體規劃，但開盤後策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到「凡事預則立」，從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。
二、 某市房地產宏觀市場分析
（一）某市房地產發展分析
2004年某市房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，某市房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。某市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由於市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民應改變過去那種不願離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2004年以後的築城樓市將會出現新的發展勢頭。
（二）貴州將推進住宅產業化
貴州屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什麼？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要「糾正」這種錯誤。住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比如說，出台以經濟適用房建設為重點政策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業的推進是一個過程，也是一個必然的發展趨勢。
（三）某市房地產郊區化發展成為趨勢
隨著某市兩城區舊城改造的基本完成，市中心區土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區土地的確批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房；實行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產商「搶攤某市」已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區等。城鄉結合地帶：省政府背後小關一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司「較勁」，市郊房地產開發「行情」看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕築花園等為代表的城郊物業，以一種城郊結合，綠色和自然環境為主要特徵，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化「以人為本」為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，築城郊區住宅的文化環境也在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為，關鍵是您怎樣去做。

（四）市場供給分析
某市房地產業處於成長的初級階段，開發意識、建築水平、物業管理等落後沿海發達地區5—10年。自國家實施房改政策以後，某市房地產業發展迅猛，98年後市場出現前所未有的良好狀態。地產開發商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產開發項目一個緊接一個，並且項目單個開發量也越做越大。從剛剛結束的第五屆房地產交易會上看，上10萬方的項目競然有12個。某市去年房展會參展項目共計建築面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個市場的供給量將會超過800萬方。而據統計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。
從目前市場供應的產品特性來看具有以下特點：
1、 絕大多數新建樓盤都在「環境」上做文章，賣點不突出，太單一。
2、 高層項目太多，且集中在市中心一帶，價位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市內新建多層小區質素較高，價位2300元/m2—4500元/m2。
4、 環市線外多層精品小區，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設施不太齊全。
（五）市場需求分析
房改以後,由於政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產市場空前良好。目前市內房改政策主要有：
★住房公積金貸款
★住房公積金的實施
★存量補貼的發放
★按揭貸款（可貸至8成30年利率調底）
★個人住房貸款
正是這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量和今年的政策形勢來預計，今年的市場需求量會在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）項目市場切入點分析
1、 提供有效供給
從上面的供需狀況分析可看出市場的現狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。因而我們現在入市有一定的風險，這就要求我們在產品設計上下很多的功夫，本項目的產品一定要是一種有效的供給，從其他城市調查情況看，積壓空置的商品房也是那些質素較差的住宅，如房型陳舊、設計草率、位置偏僻、配套落後、規劃欠缺、發展商後續資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看，均屬無效供給。我們的產品應與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現時客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態在市場競爭中取勝。

2、 抓住有效需求
由於存量補貼的兌現，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。
就某市而言，這一階層存在的以下特點：
家庭總存量補貼：2萬—7萬元左右
購房目的：①改善居住環境；②增大居住面積；③給子
女購房；④老房拆遷
喜好面積：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2佔30%)
能承受總價：10萬—30萬（按揭30年）
可接受單價：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好環境：周邊配套設施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區生活氣息濃厚
我們所有的工作都應圍繞這一階層的特點和購房心理，形成更為准確的有效供給。

3、 差異性的確定及推廣
雖然今年市場供應量近800萬平米，但其中以中、高檔樓盤佔有比重偏大，而面對中等收入階層的大盤多在市郊，配套設施不齊全，無法形成統一的社區環境。且在建築風格方面大都以歐陸風格為主，同質化較為嚴重。
本案佔地3萬余平米，具有規模化發展的必要條件，且地段居於城鄉結合部，周邊配套較齊全，環境及空氣質量在某市均屬上層。因此，針對同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿於項目前期規劃及推廣的過程中，將成為我們的主導思想。

（七）未來市場預測
由於這幾年土地的無序出讓和各種資金大量湧入房地產業，某市商品房建設空前膨脹，市場已明顯出現「供大於求」的態勢。雖然，近年來市場商品住宅的銷售量有較大幅度增長，但與批出量相比還處於下風，並且目前在規劃局報建的項目尚有約200萬方的報建量，這些項目已蓄勢待發，隨時可能進入實質性開發階段，這將進一步加劇市場的壓力。
面對如此嚴峻的局面，未來的市場競爭將集中於如下三個方面：
第一、 質量競爭
物業的質量包括：工程質量、房型質量、環境質量、物管質量等方面。今年，市內有多家樓盤通過打「環境牌」，贏得了市場主動權，如中海城市花園、在水一方等。估計2005年，各發展商將會全面、細致地把提高綜合質量深化到工作的每一個環節。

第二、 價格競爭
由於目前市場上近800萬平方米供應量的商品房，基本上是同質產品，相互間差異不大，下一步價格將成為競爭的主要焦點。成本控製得越好，價格越低的產品，市場競爭力就越強。價格競爭，預計將成為某市房地產市場未來三年競爭的主旋律。

第三、 市場細分化競爭
2005年，房地產市場進一步細分，各種潛在的需求（如「頂級豪宅」、「麻雀式住宅」、「白領貴族式」、「二次置業式」、「外來公寓式」等）將逐漸被滿足。發展商的市場調查和市場分析工作進一步深化，市場的「空隙」越來越小。發展商將進入實質性的「比拼階段」：比創意、比技術含量、比產品新穎性。這一階段的競爭將迫使發展商在開發意念和開發思路上作全面的調整和更新。

（二）針對本項目的分析
從以上分析數據我們不難看出，大營坡片區的地產正處於萌芽階段，這一時期的在建住宅，具有以下特點：
（1） 整體質素參差不齊；
（2） 除個別外其餘皆不具規模；
（3） 主銷戶型面積集中在60—120m2；
（4） 推廣手法單一、陳舊；
（5） 建築風格普通、無差異性；
（6） 除景藤堡外其餘各盤的綜合實力皆較弱。
目前區域內對本項目最具威脅的是萬東小區。該項目由於尚未開盤，所以具體項目技術指標還無法獲得，但就其規模與地理位置來看，完全具備同本項競爭的實力，因此，本項目的前期策劃尤為重要。

三、 項目市場細分及市場定位

（一）、項目市場細分
盡管築城各區都打住宅牌，然而選擇項目片區居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。大營坡片區地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設施齊全，且區域房產均價在1900元/m2。它目前正成為都市的新經濟增長熱點，更是房開商和購房者共同的投資焦點。以下，就讓我們從不同的角度來分析本案所在區域的房地產市場。
1、從價格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯小區、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對較陳舊; 而價位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結構房。這表明中價位的實用房仍占據市場需求的主導地位，也充分說明在目前房地產市場上，發展商對消費者收入情況、住房標准、潛在購房心理的研究已開始深入。

2、從戶型結構分析
從已開發和尚待開發的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛、四室二廳雙衛戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯小區、陽光都市、銀佳花園、友誼花園等佔主要比例。由於能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發商的主力戶型; 40m2—60m2一室一廳一衛、二室一廳一衛戶型也較易吸引都市中工作不久的藍領人士。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園等，目標客戶並不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復式結構的戶型銷售勢頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯小區、貴開花園的復式結構等都待在「深閨」。不難看出，大戶型對於一般購房者來說門檻稍高。

3、 從居住環境分析
在樓盤外環境中，幾乎所有置業者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區，這點需要開發商及政府的共同努力。在樓盤的內部環境中，發展商們開始重視綠化率的提高及園林的規劃、設計，如景藤堡2600m2的中庭花園，動靜結合，力求塑造一種藝術與自然相結合的生活方式。

4、 從規劃設計上分析
大營坡片區的樓盤在規劃設計上已逐步走入成熟，規劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術也慢慢走入發展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統、科學的統籌及針對市場變化的創新。

5、 從樓盤賣點上分析
大營坡片區的花園小區，在樓盤賣點上都打環境優美，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的「做陽光下最快樂的人」等，這些無疑都是目前房產樓盤的熱點和焦點。另外，「智能化概念」也被提上了日程，如景藤堡提倡的「e時代生活」等。作為副中心地帶的優越地理位置，大營坡片區樓盤卻缺少些內涵、素質，物管檔次也不高，使得部分買家處於觀望狀態，同時，在營銷廣告的策劃上也太過老套，缺乏新意。
從上面分析中我們不難看出，大營坡片區的樓盤走勢目前正處於上升階段，經驗、專業、技術和創新正受到越來越多的發展商重視。本項目必須正確的把握住入市時機，通過自身差異性的推廣，有效的抓住目標客戶群，方可制「敵」取 「勝」。

（二）、項目的定位
市場定位的核心是確認差異，選擇差異及推廣差異。它的答案依賴於市場分析，在本案的市場定位過程中，我們從不同的角度來確認差異、剖析項目的最大價值：
a. 區位——地點，環境等
項目的地理位置緊靠環市線上, 周邊設施齊全, 有較成熟的社區環境。背靠獅子山上千畝山林，建築與自然的有機結合，為項目增添了一道環境上的附加值。
b. 規劃——外觀、建材、園林、公共設施等
項目的前期規劃工作是項目後期推廣的重要支持，根據本案的規模與特殊地理位置來分析，我們對項目規劃做如下建議：
外觀：不一定要走歐陸風格，採用簡約現代建築格調，色彩和諧，有層次感既可。
園林：採用現代較為流行的互動式園林規劃，使之成為項目賣點之一。在此暫且略談。
公共設施：對公共設施的安排無需豪華，但要與生活配套及園林規劃相適應（如：添加垃圾箱、藝術雕像等）
c. 價格——單價、總價、付款方式等
定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的「評估」與「決策」的復雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。 從市場的分析中我們知道，區域內置業者的經濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼。
d. 品牌——開發商形象及其個案形象等
企業的形象是通過其產品來塑造的，未來幾年內的地產競爭實質就是品牌與價格的競爭。因此，本項目務必要把握好各個環節的質量與技術，塑造品牌，為公司今後的發展做好鋪墊。
e. 數據——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分攤系數等
本案可塑造的差異性在單戶面積上。從市場分析中我們知道，本區域內的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠無法滿足區域客戶的需求。在此建議單體設計時60—80 m2戶型盡量多考慮。同時，單體間距、綠化也可做為我們的優勢加以推廣。
f 客戶——項目針對的目標客戶群
依據市場分析及結合本項目地理位置、價格等進行研究後我們可以得出，本項目的目標客戶應具備以下特點：
（1） 年齡層次：28—45歲。
（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭結構：三口之家或三代同堂為主。
（4） 經濟結構：現有存款4萬元—15萬元。
（5） 消費水準：中低消費水平。
（6） 購屋動機：自住為主，也存在二次置業人士。
（7） 購屋心態：經濟實惠又要求一定之品質，物超所值。
（8） 環境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好
（9） 地段偏好：不求住市區，但勿離市區太遠。

據此，本項目的目標客戶群主要應為：
• 工薪階層（主目標客戶）
• 二次或以上的置業人士
• 原住這一帶的「老市民」 （主目標客戶）
·原住在城郊或地縣，感覺不方便，想遷至市區周圍的
依據以上分析結果，確定本項目購買者以工薪階級為主，因而我們採用強化效果化效果突出差異性，將項目定位為：

四、 項目賣點分析

首 席 代表著項目無法動搖的地位與規模。
特 區 就是要在區域內開出一片另類的天空，
讓人們嚮往、追求。
中產階級 是我們的目標客戶群。什麼樣的餌釣什
么樣的魚，我們的目標是要對准「池塘」
里「最餓的」，而且數量最多的那一批。
·價格特區·健康特區·服務特區
·安全特區·園林特區·人文特區·建築特區
是我們手裡的「同花順」，想贏牌，一張都不能少。

我們的賣點就是要圍繞這些要素去提煉：

(一) 價格特區： 項目地處城鄉結合部，區域平均房價在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價，在區域市場內具備了一定的競爭實力。不僅可以帶動市場，而且可被市場的旺銷推動價格上浮。
由之前的市場分析我們得知，區域市場的購買力相對較弱，要在初期炒熱，樓盤總價將是一個制勝的法寶，在總價上要想得到優勢就必須對戶型面積加以控制，基於本項目具體情況，建議在初期開發時60m2—80m2的戶型盡量多些，所佔比例至少在40%左右，如此，再運用靈活的付款方式（如「再循環信貸」的提出或針對特定客戶實施「零首期」等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。因而得出賣點：
1、總價優勢
2、「獨特」的營銷方式---「二次置業，十成按揭」

(二)健康特區：醫療制度改革後，保持身體健康被越來越多的人所重視。敝司建議御陽花園小區可與某市醫學院聯辦「御陽花園小區家庭醫護中心」，首創某市住宅小區實行專業家庭保健醫療的上門服務。中心可以特聘醫學院著名醫師、教授，進行預約上門醫療保健服務，並為每個家庭特設「醫療保健卡」及「療程專用表」，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業保健醫療人員的指導下，生活得更健康，更有朝氣。因而得出賣點：
3、與名院聯合創辦小區家庭健康綠色通道。

(三)服務特區： 面對收入不高的目標客戶群，要想打好服務這張牌，並非要投入大量的資金營造享受型的服務項目，而是要在對目標客戶充分研究和分析的基礎上設立專項服務，才能做到物超所值，急人之所急。
我們的客戶並不是樂於享受的高收入人群，服務設施盡量符合客戶的消費心理，應是一些實用性、針對性很強的項目，從客戶的生活、學習、休閑等方面出發創造良好的社區服務。
生活方面：設立干濕洗燙店、溫馨家庭自助餐館、小型生活常用品超市、親情服務中心、法律咨詢中心、醫療綠色通道等。
學習：與教委、市內名校聯系，注入少量資金，提高北郊小學和二十三中的教學質量，完善其管理制度。
休閑：區內會所設置健身房、棋牌室、撞球室、游藝樂園、兒童益智中心、老年活動中心、美容美發中心等符合目標客戶心理的多項休閑設施。
通過以上服務設施的設立我們可以得出以下賣點：
4、開發商注入重金提高小區配套教學質量。
5、完善的超值小區服務項目。
6、在小區內設立法律咨詢中心。
7、24小時不間斷親情服務中心。

(四)安全特區： 築新路及大營坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。這是阻礙區域外客戶購買的一個重大因素。我們可以在安全上多做文章，組織專業保安隊伍在區內實施全封閉式24小時保安管理，訓練有素的保安人員定時、定點巡察；與區內派出所聯系增加公安巡察次數，在小區內設置監控系統，確保小區各個公共角落盡在監控之中；設置單元對講門，令住戶可隨時清晰確認每位來往客友。另外，敝司建議除上述設施外，在硬體上修建雙層防攀爬圍牆，這種圍牆外高內低，均為透空設計，內牆頂部為尖狀鑲花鐵齒，不易攀爬，對小區有較好安全保護作用，這種圍牆在某市是一個較新的安全措施，可加以炒作。
8、設置小區全方位無盲點閉路監控系統。
9、小區保安定點、定時巡邏。
10、與區域派出所聯系，加強警察到小區的巡察。
11、設置雙層防攀爬圍牆。

(五)園林特區： 一般開發商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營造了精美的環境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動空間，這種營造雅緻環境的園林設計顯然對我們的目標客戶是不適用的。經過對客戶的心理分析，敝司提出互動式園林的超前概念。即將人們的各種活動設施融於園林當中，人們不僅僅可觀賞園林，而且要置身於園林當中，在優雅的生活環境中尋找生活的樂趣。這種互動園林在某市是一個較新的概念，在我們超萬平米的綠化范圍內精心設計，定會成為某市獨樹一幟的良好賣點。
12、設計獨特的互動式園林

(六)人文特區： 項目周邊區域人員繁雜，人們文化水平參差不齊，社區文化不豐富。敝司建議引導客戶追求一種新的生活方式，提倡怡情怡性，坦誠交流的高尚社區文化。在小區內設立小區業主委員會，協調業主與物業管理公司之間關系，並與物管公司合作在小區內定期、不定期的舉行藝術表演、書畫匯演、運動競技、露天影院等文化娛樂活動，令住戶得以進行釋心的交流與溝通，營造出一個親切、自然、坦誠、融洽的人文環境，完全改變都市人群所出現的人情淡薄的狀況，在一種全新的人情氣氛中，滿足了現代城市人渴望得到心靈交流的真切願望，令這一片天空成了充滿安適、情趣、溫馨、自由的心田園地。
13、豐富多彩的特區文化生活

（七）建築特區：區域范圍內建築較為陳舊，多為學校宿舍，單位宿舍，而且私房也較多。建築物沒有統一規劃，在區域內星羅棋布，顯得雜亂無章。建築物外表過時，灰塵積累較多。周邊環境衛生不佳，整個區域給人印象不好，並且在某市民心中，項目所在區域就是一種中低收入者的集居地。本案建築物外表色彩亮麗、風格獨特，成片開發使得小區整體規劃合理超前，小區的大面積互動式園林也為市內獨家修建。這些都使得小區建築完全區別於同地區其它建築，使本案成為別具風格的特色區域，小區的建成將成為區域內的一個耀眼亮斑。
14、同區內別具一格的特色建築小區

上述提煉的各項賣點對我們的「首席中產階級特區」的主題定位有著強大的支持作用。並可維護工薪社區項目形象，除了上述各方面外本項目的配套幼兒園也是一個較大的賣點，可進行招投標方式吸引市內知名幼兒園加盟。
15、以招標方式吸引知名幼兒園（中英文教學）加盟，為子女入托帶來無限便捷

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❼ 房地產銷售方案

今天介紹一個爆銷模式，有的樓盤利用這個模式，3天買了200車位；有的項目利用爆銷模式，一個月銷售600套房產，這種合作的成功案例數不勝數。
爆銷模式，之所以有這樣好的效果，是因為他脫胎於傳統的營銷模式，
以售價十萬車位為例（包括但不限於：商鋪、公寓、樓盤等房地產項目）：
①拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

❽ 房地產促銷方案

尾盤頂層的優勢 1.尾盤是現房又是新房 買房者都願意買現房，以為無論是布局、戶型、 面積的大小統統可以一目瞭然，消費者不宜上當 受騙。頂層，光說價格對於二手房來說就不相上 下，甚至低於二手房。可它還是新房。 2.配套設施極物業管理成熟清晰 老百姓買房子，一怕開發商承諾不兌現，二 怕物業管理不善。現在一期建設已基本上完成， 規劃格局清晰可見，物業管理一望皆知。買房 者可以仔細考察後再做決定，避免了一些不必 要的口舌。 三．適合人群 我建議定格在20~30歲人群進行推廣宣傳。 四．主題活動推廣 （簡說：不怕有事，就怕沒事。要找事推說本小區。 好的評價要有、壞的咒罵也要有。想方設法讓別人去說 去講，銷售雖然步入淡季，但小區及產品最好一直要處 於被論狀態。） 1.邀請新老業主舉行小區、產品、服務管理各種情況 座談、意見會 2.召開關於購房注意事項、購房貸款、產權免費咨詢會 3.設定一個免費洋房設計咨詢處 4.舉行一場感謝豐城人民文藝演出 5.來就送，不買沒關系（例如：雨傘·保溫杯） 6.邀請縣電台深入小區對已入住業主采訪，適時播出 五．優惠活動 （簡說：即要讓購買者覺得有利可圖，又要避免已購 買業主的不滿，還要不影響二期銷售定價。著重注意 開發商的信譽度以及口碑） 1.免購買者一段時間的物業費 2.免費裝修設計 3.銷售模式從新重組，以套論價，類似於二期的銷售方 法，不單獨收取入住費，或是酌情減免一些入住費， 從而達到變相優惠。喊響「經濟房」的口號。又不 讓老業主感到不適。 4.簡單裝修，以租代售。既能為公司增加一部分利益， 又能給欲買者施加壓力，還能讓投資者提前預知 回報率。 5.進入三級市場，充當二手房變相把尾盤變相進入市 場，條件允許的情況下可減免入住費、房產稅等。 6.有選擇性的優惠：新婚者憑規定時期的結婚有效證件 購買此房可獲得5000~10000元蜜月之旅資金。 農村戶口購買此房憑農業戶口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六．以訛制訛 (概說：據統計小區剩餘房源還有37戶頂層， 可拿出5~10戶，誠請本縣政府協助愛心下鄉，也 可藉此機會從新亮相全縣，從而取得更好的口碑） 可讓縣政府召開縣、鎮、村領導會議。會議主題 「暖房愛心下鄉」。選出一些想買房買不起房子的家 庭。此房款有當地民政、開發商、業主本人共同承 擔。類似於單位集資房。（好像是每年民政都會為當 地有證貧困戶發放一些扶持基金，行不行的通還要 領導、縣領導、業主溝通了）

❾ 房地產促銷方法都有哪些

1.折扣。單價優惠**元/平米，總價直接優惠**元。
2.送面積。送陽台、露台。
3.活動優惠。抽獎，送車等等。

❿ 有什麼好的房產營銷方法

房地產的營銷策略有哪些
推薦回答：基本策略：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）製造階段性銷售，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進後顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無後顧之憂，達到促銷效果。
房地產市場營銷的主要策略有哪些?
推薦回答：房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。
1、價格策略
在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。
2、促銷策略
房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。
二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。
3、渠道策略
從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
房地產營銷策略都從哪幾個方面著手?
推薦回答：房地產的營銷策略：
房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
（一）產品策略（proct）
房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的「九鼎雅苑」，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
2.

定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是「試探性」定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：
1.

人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2.

廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3.

關系。房地產公關是指房地產開發商通過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開發布會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。
1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。
3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。