A. 電梯維保的具體內容
電梯維修保養內容及標准
1、范圍
本標准規定了電梯維修保養項目及要求。本標准適用於客梯、貨梯、住宅梯、醫梯、不適用雜物梯和液壓梯。本標准不適用於電梯的大、中修。
2、引用標准
GB7588—2003 電梯製造與安全規范 GBT10058—1977 電梯技術條件 GBT10059—1977 電梯試驗方法 GB/T18775—2002 電梯維修規范
3、定義
本標准採用GB7588中的定義、GB/T7024中的術語及下列定義。
3.1維修：
狹義的維修是指維護和修理；廣義的維修是在電梯交付使用後的所有維護、修理和改裝服務。本標准所提到的維修是廣義的維修。
3.2維護：
維護亦稱為保養，是指在電梯交付使用後，為保證電梯正常及安全的運行，而按計劃進行的所有必要的操作，如：潤滑、檢查、清潔等。
維護還應包括設置、調整操作及更換易損件的操作，這些操作不應對電梯的特性產生影響。
3.3修理：
為保證在用電梯正常、安全運行，以相應的新的零部件取代舊的零部件或對舊零部件進行加工、修配的操作，這些操作不應改變電梯特性。
3.4應急故障維修：
應急故障維修是電梯突發故障而不能正常運行或存在安全隱患時，進行適當的設置、調整操作或更換損壞的零部件操作，使電梯正常、安全運行。
4、一般要求
4.1電梯的維修保養應由受過電梯維修保養技術和安全培訓，並經政府主管部門考試合格的人員擔任。
4.2電梯的維修保養人員應遵守安全操作規程。操作過程中，應採取相應的安全技術防範措施，以避免發生傷害事故和設備損壞事故。
4.3任何形式的維修保養後，必須確保電梯安全保護裝置有效後，方可投入正常使用。
4.4 保養應按計劃進行周期保養，分為例行保養，季度保養，年檢維修保養。例行保養每月四次，遇到季度保養、年檢維修保養時，執行季度保養或年檢維修保養。
4.5每次保養後應填寫保養單，保養單應有客戶簽字確認。
4.6新簽定的維保客戶，應在維保項目開始前，填寫維保聯系單送客戶。
4.7應急故障維修後，應填寫故障維修單並經客戶簽字確認。
5、維修保養的技術要求
5.1例行保養分為：第一次例行保養，第二次例行保養，三、四次重復一、二次內容。
5.2第一次例行保養。
5.2.1清潔機房地面衛生。
5.2.2清潔曳引機、限速器、控制櫃內的衛生。
5.2.3檢查並堅固主電源、輔助電源、曳引機、控制櫃中各接線端子。
5.2.4檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好。
5.2.5檢查曳引機減速，電動機的油位，溫升，確保曳引機運行正常。
5.2.6檢查並調整電梯制動器的制動閘瓦與制動輪盤的間隙，確保間隙不大於0.7mm（廠家有特殊要求除外），同時保證制動器工作靈活可靠。
5.2.7添加轎廂或對重油杯中的潤滑油，使導軌潤滑良好。
5.2.8添加滾動導靴中心軸的潤滑油，使運轉時無異響。
5.2.9添加限速器和限速器張緊輪軸承潤滑油，使限速器系統工作正常。
5.2.10清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛生。
5.2.11檢查或調整各安全開關，試驗各安全開關，確保功能正常 5.3第二次例行保養。 5.3.1保養開門機系統
5.3.1.1清潔開門機系統。
5.3.1.2緊固開門機系統各機械連接部件。
5.3.1.3檢查並調整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求。
5.3.1.4添加門機各機械傳動部的潤滑油。
5.3.1.5檢查門機皮帶的松緊及磨損，並視其情況處理。
5.3.1.6堅固門電機，門電阻的各螺栓。
5.3.1.7檢查開關、減速器、門機限位開關是否完好。
5.3.1.8VVVF門機系統還應清潔旋轉編碼器。
5.3.1.9調整門刀的垂直度，同時保證門刀與廳門地坎間隙在5-10mm。
5.3.2保養廳門系統
5.3.2.1調整廳門系統，確保門扇與門扇的間隙1-6mm，門扇下端與地坎的間隙1-6mm，門鎖在電氣接觸前齒合量不小於7mm。
5.3.2.2確保門電氣聯鎖裝置安全可靠。
5.3.2.3廳門自動關門裝置有效。
5.3.2.4添除廳門門滑道上的潤滑脂，使開關門靈活可靠。
5.3.3保養門保護系統
5.3.3.1清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠。
5.3.3.2保養轎內、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠。
5.4季度保養
5.4.1添加曳引輪軸承、導向輪軸承、轎頂道繩輪軸承、對重道繩輪軸承的潤滑油，確保務軸承潤滑良好。
5.4.2保養選層系統，使選層器的動作準確可靠。
5.4.3保養並調整井道感測器，確保平層准確可靠。
5.4.4清潔曳引繩油污，調整曳引繩的張力，使受力偏差在5%以內。
5.4.5檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲、斷股現象。
5.4.6檢查曳引繩的伸長長度是否超出越程要求，不符合的調整曳引繩長短。
5.4.7清潔導靴和靴襯，磨損嚴懲的靴襯予以更換。
5.4.8滾動導靴滾輪開膠斷裂嚴重的予以更換。
5.4.9電梯運行左右晃動的，適當調整導靴與導軌的間隙。
5.4.10檢查對重鐵壓板有無松動。
5.4.11清潔安全鉗鉗口油污，檢查並調整安全鉗楔塊與導軌側面的間隙，使其符號要求，調試後，並用慢車手動試驗安全鉗及安全鉗開關的可靠性。
5.4.12保養緩沖器，確保彈性緩沖器無銹蝕，油壓緩沖器油位正常，緩沖器開關有效。 5.4.13檢查、調整並試驗各安全開關，確保安全開關完好、有效。
5.4.14檢查限位和極限距離符合要求：限位：50-80mm，極限120-150mm。
5.5年檢維修保養：是針對主管部門對電梯每年一次的安全檢驗而進行適當的保養、修理，達到《電梯安全技術檢驗報告書》中規定的項目和標准要求，整改項目不多於8項。
5.5.1更換曳引機減速中的油（廠家對油的種類及換油期有規定的除外）。
5.5.2清潔電磁抱閘鐵芯，並添加適當適量的潤滑劑。
5.5.3調整電磁抱閘制動彈簧，使制動閘瓦與制動面的間隙不大於0.7mm（廠家有規定的除外），確保電梯平層准確，制動可靠（制動閘瓦磨損嚴重的予以更換）。
5.5.4清潔限速器，添加限速器中心軸承的潤滑油（調整、試驗兩項由國家定點專檢機構執行，每兩年一次）。
5.5.5清洗、調整、試驗、潤滑安全鉗機構，確保安全鉗楔塊與導軌側面的間隙，左右均勻，慢車試驗安全鉗，能可靠工作符合要求。
5.5.6清潔、調整、試驗各廳門、轎門門鎖、確保廳、轎門鎖各項檢測指標符合要求。 5.5.7清潔油壓緩沖器的油污，檢查緩沖器油位，確保油位正常，試驗緩沖開關，確保其有效性。
5.5.8添刷彈性緩沖器上的防銹器。
5.5.9保養曳引繩組合，保證各繩頭組合牢固、安全、有效。
5.5.10檢查並調整轎廂或對重的導靴，使電梯運行平穩（磨損嚴重的予以更換），滾動導靴開膠斷裂的也應予以更換。
5.5.11檢查對重鐵鎖等裝置是否牢固。
5.5.12檢查並堅固電纜支架，電纜與井道或轎廂邊沿有無碰撞。
5.5.13檢查補償裝置連接件是否完好有效，補償鏈過長的予以調整。
5.5.14檢查曳引繩的伸長量是否超過轎廂上下極限的越程距離。
5.5.15對電梯測試一次接地電阻（阻值不小於4Ω）。
5.5.16測試各部位絕緣電阻（動力阻值不小於0.8MΩ，其它迴路不小於0.25 MΩ）有微機控制的，應先拆出微機控制系統後才能測。
B. 電梯維保都是怎麼制定維保計劃的呢，
電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告（作業單），由於該作業流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養（維保）作業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查項目。而實際操作是除安全迴路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那麼，如何確保電梯維保工作的質量呢？筆者認為，有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，採用「望、聞、問、聽」的辦法，實時了解電梯的運行質量。「望」即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷；「聞」即對關鍵設備和關鍵部位（特別是電氣設備）是否有異味進行確認；「問」是了解乘梯人員的感受；「聽」是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定，做好相關記錄，並根據性質情況決定是否採取停梯並通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。