Ⅰ 大型超市和小型連鎖超市經營策略有什麼不同
近年來，隨著經濟發展和人民物質水平的提高，在商品零售領域，根據人們消費習慣的變化細分出了大型超市和小型連鎖超市兩種截然不同的業態形式。
從現象上看，大小型超市面積大小不一、選址偏好不一、人流量大小不一，各自衍生出多種不同的營銷策略。本人研究認為，營銷的出發點一定是充分結合大小超市的自身特點、經營成本以及收入結構，讓優勢特點更加突出，或是彌補經營成本和收入結構短板，讓長處更長，規避短板。
因此，本文先介紹大小型超市各自不同的特點，通過特點解釋經營成本和收入結構的差異，最後闡述二者如何利用不同的營銷策略達到優勢最大化的目的。
一、大型超市和小型連鎖超市的特點
（一）從面積看
大型超市單店面積一般均在數千至上萬平米，小型連鎖超市面積一般在1000平米以下；
（二）從人流量看
大型超市一般作為城市綜合體的一部分，具有人流集中、人流高峰持續時間長的特點，同時在店人數一般在千人左右；小型連鎖超市人流量高峰與上下班高峰時間吻合，其他時間人流量較為平穩，同時在店人數一般為30人以下。
（三）從商品種類看
從商品種類看大型超市商品種類豐富，除了快消品還有耐用品包括食品飲料、日用品、家電、服飾、化妝品等；小型連鎖超市商品種類較為單一，基本是快消品，如食品飲料和日用品。
（四）從便利程度看
大型超市一般選在城市中心、區域中心或交通樞紐，小型連鎖超市一般選在成熟居民區。因此，大型超市一般需駕車或乘坐公共交通工具，小型連鎖超市更加便利，步行即可。
（五）從需求彈性看
大小型超市商品種類和便利程度各不相同，造成客戶對大型超市需求彈性較大，對小型連鎖超市的需求剛性較大。簡言之，客戶去大型超市的頻次低，去小型連鎖超市的頻次高。
二、經營成本不同
在不考慮大小超市規模區別的情況下，經營成本主要指單位成本。大致分為五個方面：單位進貨成本，單位面積裝修成本，單位面積租金成本，單個員工成本，單位面積水電及物業成本。
（一）進貨成本
大型超市和小型連鎖超市信譽度都比較高、貨品周轉速度快，因此議價能力上差異不大，單位進貨成本均較低。
（二）單位裝修成本
大型超市為一次性裝修，因裝修面積大，單位面積的裝修成本可以經過談判取得較大幅度的優惠。小型連鎖超市多點開花，且裝修普遍比較精緻，單位裝修成本較大型超市而言優勢不明顯，甚至更高。
（三）單位面積租金成本
大型超市面積大，單位面積租金較低，同時某些外資零售巨頭，往往通過自建銷售門店，一次性投入較大，但後期成本較低。小型連鎖超市一般開設在居民區附近，隨著居民區成熟度提高，單位面積租金成本也水漲船高。
（四）單個員工成本
在生產資料沒有革命性進步的情況下二者員工生產力沒有區別，因此單個員工成本付出的成本差別不大。
（五）單位面積電及物業成本
二者同為商業業態，差異不大。前三項成本中，小型連鎖超市的成本略高於大型超市，後兩項基本持平。
大小型超市的上述特點，導致二者收入的結構出現了差別，進而導致二者的營銷策略上出現了差別。
三、收入來源
（一）商品銷售利潤
商品銷售作為超市的主營業務，不論大小，均是其利潤的主要來源。大型超市進貨價格、裝修成本和門面租金成本都較低，因此單品利潤相對較高。小型連鎖超市進貨議價能力與大型超市相當，但是同檔次的裝修成本和門面租金成本高。因此小型超市商品售價普遍比大型超市略貴。大型超市進貨價格、裝修成本和門面租金成本都較低，因此單品利潤相對較高。小型連鎖超市進貨議價能力與大型超市相當，但是同檔次的裝修成本和門面租金成本高。因此小型超市商品售價普遍比大型超市略貴。
（二）進場費
一是商家直接向超市繳納進場費；二是超市與商家進行利潤分成。大型超市更易於收取進場費。大至微信、支付寶等服務類商家開拓掃碼付費業務，小至各種生產型商家進駐，如飲料、食品商家開拓市場，一方面請顧客試吃，另一方面要給超市交進場費。小型超市受場地面積限制、人流量限制，商家進駐的意願不強，因此商品類商家進場費很難收取。但是小型超市大多開設在居民點附近，可以開辟便民服務，因此可以收取手機、公交卡、水電氣費充值等業務的進場費用。
（三）廣告費
大型超市一般會在顯眼處設置廣告位，以便商家投放廣告。因大型超市人流量大，廣告投放效益較好，能吸引到較多商家投放廣告。小型超市受場地面積限制、人流量限制，商家進駐的意願不強，因此廣告費很難收取。
（四）攤位租金
大型超市的攤位租金分兩種情況。一是超市內部開辟的攤位，如進口食品、高檔煙酒茶等。二是超市外圍開辟的攤位，如服飾、餐飲等。小型超市主要受制於場地面積，能用於出租的攤位很少或者沒有。小型超市主要受制於場地面積，能用於出租的攤位很少或者沒有。
（五）其他業務
大型超市可以開展停車場收費業務等；小型連鎖超市可以開展早餐、工作午餐、代收快遞等業務等。
大小型超市外在特點的不同客觀上造成二者經營成本和主要收入來源不同，兩種業態各有優缺點。為了發揮優勢、彌補短板，二者展開了多種不同而精彩的營銷策略。
四、營銷策略
（一）低價
1.具體做法大型超市因單位商品經營成本比小型連鎖超市而言有優勢，因此大型超市可以採取普遍低價的定價策略來吸引顧客。久而久之，待其優質低價的口碑傳播開，客流量的增加將有助於提升其銷售額。
2.大型超市低價策略主要是適用於大型超市，因其經營成本優勢，有足夠的利潤空間讓利給顧客。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市的經營成本優勢不明顯，因此應更加註重優質，而非低價。若要獲得與大型超市同樣的定價優勢，則在其開業前就應具有清晰戰略定位和目標客戶群體定位。可在裝修成本、門店位置選擇上選擇次一等的標准，從而爭取更低的定價機會。小型連鎖超市的經營成本優勢不明顯，因此應更加註重優質，而非低價。若要獲得與大型超市同樣的定價優勢，則在其開業前就應具有清晰戰略定位和目標客戶群體定位。可在裝修成本、門店位置選擇上選擇次一等的標准，從而爭取更低的定價機會。
（二）促銷
1.具體做法採用更加高頻次和力度更大的打折活動提高銷量。客觀上能夠給顧客帶來超市經常促銷的直覺，可以直接影響到客流量，進而產生良性循環。
2.大型超市促銷策略的基礎和前提是商品種類多、貨物總量大，客流量大。因此大型超市的優勢更加明顯。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市單店客流量小，貨物總量小、商品種類少，做促銷活動的局限比較大，即使促銷，力度和規模也無法與大型超市抗衡。
（三）廣告位出租、攤位出租
1.具體做法將超市內部牆體、天花板、甚至地下停車場等空位用作廣告位；將部分出租價值大的攤位出租。
2.大型超市廣告位和攤位出租一般適用於大型超市，一是場地面積大，二是客流量大，對於商家的吸引力相應較強，出租廣告位和攤位可以有效增加收入。
3.小型連鎖超市 小型連鎖超市的場地面積有限，開展廣告位和攤位出租的空間有限。 小型連鎖超市的場地面積有限，開展廣告位和攤位出租的空間有限。
（四）場外活動
1.具體做法利用周末或節假日，招納品牌商家在超市門口做產品推廣或者文化娛樂表演。
2.大型超市 做場外活動的策略更適合大型超市。
3.小型連鎖超市小型超市受制於場地面積，開展空間有限。
（五）餐飲服務
1.具體做法利用超市收銀區，提供早餐、工作午餐和晚餐的服務。
2.大型超市大型超市便利性較差，開展便民工作餐服務的難度大。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市離居民區或寫字樓近，因此小型連鎖超市的便於開展早餐、工作餐服務。
（六）免費停車、免費大客車
1.具體做法大型超市便利性不如小型連鎖超市，可在新開張或者工作日等客流量低的時段採用免費停車、免費大客車接送的方式吸引更大的客流量。
2.大型超市 大型超市因此會損失部分收入，但從長遠看，能有效培育客源，擴大其他業務收入。 大型超市因此會損失部分收入，但從長遠看，能有效培育客源，擴大其他業務收入。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市沒有停車場，因此無法開展此項營銷策略。
（七）自由加盟
1.具體做法區別於直營加盟的方式，各個門店可以由不同的資本來源自由加盟，超市可以收取加盟費或者進行利潤分成。
2.大型超市大型超市由於資金總量大，對自由加盟商的實力要求較高，因此大型超市做直營連鎖的比較多。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市單店開業成本遠低於大型超市，因此對自由加盟商的吸引力更強。
（八）代收快遞
1.具體做法隨著電商興起，居民的日均快遞數量非常龐大，代上班族收快遞可以收取一定比例的快遞公司入場費，同時擴大客流量。
2.大型超市大型超市離居民區一般較遠，開展此項業務的難度較大。
3.小型連鎖超市小型連鎖超市便利性強，離居民區近，因此可以開展此項業務，主要目的是帶來客流。小型連鎖超市便利性強，離居民區近，因此可以開展此項業務，主要目的是帶來客流。
大型超市和小型連鎖超市作為傳統超市的兩種代表型業態，具有很強的生命力和市場適應性。
因本人研究能力所限，僅能對所見所聞進行簡單淺顯的分析。
Ⅱ 如何用文化來打造商業地產新模式 豐富特色業態布局
一、以文化為引擎打造新模式
（一）以城市文化來優化商業地產的建築
城市建築，是篆刻城市歷史、傳承城市文化、體現城市個性的最重要載體。從世界其他國家的成功項目來看，建築形式及風格特色首先了決定商業地產（專題閱讀）項目對消費者吸引力的大小。作為彰顯城市商業活力、促進城市經濟發展的商業地產，其建築的規劃與設計應該秉承建築傳承城市文化的深刻思路而進行。
1.提取傳統文化元素
採用組合設計，形成與傳統協調的現代建築風格。對商業建築形式、色彩、體量合理引導，通過歷史和現實的外觀設計結合，使商業建築既有歷史的回溯，又有商業的現代感，給人們帶來全新的感受。
從傳統中提取滿足現代生活的空間結構。從建築布局和細部處理等多個方面，技巧性進行傳統建築形態語言的運用或變異，賦予商業建築在現代物質技術條件下新的活力。例如上海金茂大廈，就是提煉了中國古代「塔」的形意，外形柔和的階梯韻律，勾出了剛勁有力的輪廓線。
2.保留傳統建築風格及城市標簽
老建築改建在當今是一種國際性潮流，並具有強勁的生命力。企業可以將保護性開發作為核心，注重保護城市的傳統建築，移植城市文脈的精髓，設計出兼具傳統和時尚的商業地產，「立新」而不必「破舊」。
保留城市文化特色的建築。運用城市的個性化、人文化文脈符號，對原有歷史建築的外觀立面、細部和空間的尺度進行修復，使得新生商業地產具有熟識的文化面孔。
改造或修復城市文化標簽。通過剖析城市的文化內涵，篩選保留城市不同時代的文化標簽，並對其進行藝術改造和修復，如港口城市的碼頭、歷史城市的古鍾等，運用富於時代感的外觀設計，選取柔和而親切的顏色搭配，賦予簡單的造型一個穿越時空的內涵。
（二）塑造文化主題來創新商業品牌
一流商業地產賣主題文化與理念，二流商業地產賣位置與服務，三流商業地產賣低價與折扣。目前我國多數商業地產企業對商業地產項目的開發僅僅局限在招商環節，功能定位大都千篇一律，缺乏個性，但殊不知「主題特色」才是商業地產項目成功運營的基礎。只有主題明晰，統一經營、統一規劃、統一形象才能落到實處。
MALL的主題規劃是關鍵。商業地產開發企業應該擯棄傳統的商業地產開發思路，針對每一個項目類型，在定位環節就注重個性的發掘與培育，通過以塑造文化主題為基石，不斷升級商業地產項目的品牌定位，使之呈現出獨特的個性、豐富的想像力與持久的生命力。
1.興建文化創意型商業
隨著科技信息化時代的到來，越來越多的消費者希望在繁華的鬧市中，有一方豐富自我知識的文化凈土，由此催生了文化創意型商業地產（專題閱讀）的繁榮，如江蘇文化創意產業基地、湖南的湘綉城、北京的第三極文化中心等等。根據對未來商業發展趨勢的把握，開發企業應該充分利用資源優勢，進行文化創意型主題商業中心的開發，倡導「知識性休閑，文化性消費」，興建文化創意型商業中心的產業配比。
（1）選擇特色產業，明確商業中心定位：根據城市文化發展和項目情況，開發商針對性選擇主導文化產業做項目發展的支撐。如聯合全國知名出版社和連鎖書店打造「主題文化書城」，根據區域戰略規劃配合政府興建「藝術文化展覽中心」等。同時，通過引進主力旗艦店，確定商業中心的核心價值和發展規劃，從而形成強大動力源，帶動巨大客流。
（2）配套相關產業，促進相關產品與服務的集中：引入多家世界著名文化連鎖品牌以及和文化創意相關的文化用品形象店、文化精品概念店，並配套一定體量的文化主題類餐飲店和影劇院，進而形成一個以文化產業為支撐的有較強競爭力的主題商業集聚區。
（3）舉辦主題文化活動，豐富商業中心內涵：結合商業中心的主題，舉辦讀書文化節、民間藝術風情節，各種主題的沙龍、講座等，為人們帶來商品以外的文化饕餮大餐，滿足高知識人群旺盛的文化性消費需求。
2.打造多元時尚文化商業街區
當前，體現本土文化認同和生活方式的商業街區，如香港蘭桂坊、上海新天地、南京1912等，已經被廣泛認為是更具親和力和更可持續發展的經典模式。商業地產開發企業可以充分借鑒這一發展模式，兼容並蓄，在有一定歷史文化底蘊和傳統特色的區域地段，注入「文化、休閑、創意」元素，策劃改造成為具有「國際性、文化性、時尚性」的休閑娛樂場所，以特定文化做背景打造時尚商業街區，讓傳統歷史文化與現代文明得以融合。
（1）以特定文化作背景：經典商業項目都有特定的文化背景，如上海新天地象徵著海派文化，而南京1912則體現著民國文化。企業應充分挖掘原有自然條件之外能對項目價值產生影響的歷史、社會和文化因素，選擇最能表現地域歷史積淀的特定文化作為項目文化背景，打造經典項目。
（2）定位高端與時尚：引入音樂、動漫、藝術產業等，將國際最時尚生活方式本土化，支持本土時尚創意力量的集合發展，通過具有創意性的購物、餐飲、娛樂、休閑、體育、會展、旅遊等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營
3.開發人文概念型shoppingmall
在原有傳統開發模式上，不斷對shopping mall進行文化概念的創新，提升整個商業項目的品質與文化底蘊。
（1）關注區域規劃：獲取城市核心發展地段的土地，滿足shopping mall優越的地段、交通、商圈配套的基本要求。
（2）確定「都市藝術生活」的文化理念：以「都市藝術生活」為主題，藝術、人文、自然三大核心元素合而為一，把藝術欣賞、人文體驗、自然綠化與購物消費完美結合，引領人們獨一無二的文化休閑享受。
（3）拓展文化輻射范圍：針對客戶群進行細分，逐漸擴大影響力和吸引力。將購物中心的標准模式向人文概念型模式推進，最終帶動一個區域乃至城市的經濟與文化發展。
（三）構建文化空間豐富業態布局
文化主題的形成要以文化空間為載體。進一步突破傳統以購物中心為代表的商業地產發展模式，在不同的商業地產項目文化主題定位基礎上，通過構建各種不同的文化生活空間，豐富與完善各種不同商業地產項目的業態（專題閱讀）布局，注重文化性格的塑造。
1.進行特色商業空間設計，形成具有鮮明文化主題的空間環境
商業地產（專題閱讀）不是鋼筋水泥的簡單組合，而是富有強烈商業空間設計感、具有鮮明文化主題的空間環境。企業需要巧妙融入自然景觀元素與特色藝術元素，充分考慮人們對於商業地產空間功能與藝術人文的審美需求。
（1）開放式園藝景觀：在商業地產中大規模引入自然元素，室外採用垂直綠化、中心綠地，室內中庭和迴廊進行盆景布置。運用大面積綠化牆和園藝圖案，展現城市所在的歷史文化標志，賦予商業項目濃郁的人文自然空間。
（2）留設特色藝術空間：室外廣場綜合運用雕塑、園藝、燈光等多種方式渲染藝術氛圍，定期配合舉辦城市的文化活動與展示活動。室內創造專門空間用於文化展覽，每期展覽都設立主題，可以是藝術攝影、兒童繪畫，也可以聯合商家舉行美食品鑒活動。
2.拓展商業服務功能，增加文化性、知識性的體驗空間
在業態（專題閱讀）組合上，堅持商業創新，突破以「購」為主的傳統業態組合，引入新型業態，增加文化性、知識性的體驗空間，以滿足人們除購物之外的文化、休閑、娛樂等多種需求。
（1）突破以「購」為主的傳統業態組合：調研數據顯示，大城市商業場所的客流有65%以上是為了娛樂旅遊和休閑。以城市綜合體為例，開發企業可以引入劇院、影院、會展、博物館、動漫、健身等非購物業態，打造文化性、知識性的體驗空間。
（2）把「文化、休閑、體驗」等作為商業吸引要素：圍繞各種吸引要素組合業態，通過引入書吧、藝術展覽、茶室、情調休閑吧、布吧、陶吧、創意精品店、酒吧等充滿文化與品味的休閑業態，從而形成一個集文化、藝術、休閑和購物於一體的人文風尚匯。
二、以文化為引擎的運營
（一）借文化培育以升級商業項目的運營
企業可以考慮圍繞統一文化主題進行統一招商，確保業態布局主題突出、結構合理、品質優秀。同時，注重長線經營，進行文化氛圍的長期培育，平衡消費者對物質與精神的雙重追求。
1.維護統一文化主題形象，進行統一招商
要完成理想的以文化為特色的業態布局，有賴於前期的招商推廣是否圍繞統一文化主題定向進行。在招商過程中將堅持寧缺毋濫、優中選優的精細原則，圍繞統一文化主題進行統一招商，確保業態布局主題突出、結構合理、品質優秀。
圍繞文化主題進行定向招商，特殊商戶給予招商優惠。結合「以點帶面、特色經營」的功能定位，針對具有較高文化、藝術、科技含量的商家，將對其給予優惠政策，確保商業項目的文化主題得到充分體現。
2.開展主題文化營銷，注重文化氛圍的長期培育
做好招商推廣對於商業項目的持續發展只是萬里長征走了第一步。注重商業項目的長線經營，奉行養魚政策，並在此基礎上，注重文化氛圍的長期培育。
緊扣商業主題文化，展開立體傳播：提煉商業主題文化精髓或閃光點，並將其融入到包括宣傳材料設計、現場推廣、回訪等營銷的每個環節。開展立體傳播，包括通過與電視頻道、時尚雜志及門戶網站等進行合作，開展與具體商業項目文化主題相切合的娛樂節目、電影宣傳等系列活動，既可以讓商鋪投資者及消費者參與互動，又可藉助電視、雜志、網路等傳播渠道擴大項目的文化輻射范圍。
定期展開跨界文化推廣活動，滿足消費者的文化訴求：定期通過與文化界、藝術界、學界、產業界等相關領域的知名企業或知名人物聯合，舉辦與商業文化主題相關的諸如繪畫雕刻、影像互動、藝術鑒賞會、派對及音樂會等高品質文化活動，以帶給特定消費群體在視覺與聽覺上的文化盛宴。
（二）增強人性化提升商業管理服務
購物中心強調「人文關懷」是對人本身的一種尊重。以傾注人文關懷為目標，「軟」「硬」兼施，營造寬松的經營環境，提升商業地產（專題閱讀）的物業服務，以人性化、細節管理、定製服務為軟性競爭力。
1.創造「零干擾」環境
營業場所設計和安排以及設備設施和宣傳資料的准備，要從消費者的實際需要出發，以是否有利於消費者的消費、休閑方便為依據和出發點，真正做到「以人為本」，創造「零干擾」環境：
通道「零干擾」：商場的行走通道寬敞且暢通，不被展台、X展架、植物等物品所堵塞，同時能夠為殘障人員提供專用通道。
指示「零干擾」：針對顧客習慣於逆時針行走的特點，本著「標識」本身就是服務的原則，依行走路線合理設置指示牌，指明出入口、安全門、洗手間、電梯等設施的位置和行走的方向，等等。
衛生「零干擾」:要求清潔人員必須穿著大方得體的服飾，拿著盡可能小的清潔工具，隨時清理地面的垃圾和水跡，特別是電梯轎廂和洗手間的清潔應該指定專人負責，等等。
2.做好對消費者的關懷關愛和周到服務
堅持細節化管理服務的三個層面：
（1）預留休息空間：尊重消費者休憩、停留的需求，如在商場內部，每隔一定空間距離，設計一些人性化的長椅，在中庭處，設立環型的休息椅，滿足顧客休息的需求。
（2）注重細節營造：如在地下停車場，用不同顏色把不同停車區域區分開來，讓停車購物的消費者容易找到停車處；地下停車場進入購物中心的入口裝飾暖色調的燈光，給准備購物的消費者一種溫馨的感覺。
（3）擴大便利服務：如提供自助電腦、商務文印、雨天應急傘、擦皮鞋、洗衣、寄信、寄存物品、小孩託管、寵物託管、上門服務、銀聯取款機、自動售貨機、免費供應飲料等。
3.與商戶和顧客之間進行有效互動與交流
搭建商業地產（專題閱讀）項目和商戶、顧客消費者互動交流的平台，保持與消費者之間的一種平等融洽關系，在強化與兩者之間的互動交流同時，也可以通過這種方式對商場的管理人員和商戶、商品等進行合理有效的監督，從而不斷改進不足，不斷提高服務質量。
（1）搭建多方位服務平台：在商業地產項目中設置現場、電話和網上的服務台，利用面對面、電話和網上服務的方式進行談話交流，收集消費者對各種商品、商戶及服務的意見，建立起促進和發展雙方互動交流的平台和渠道，以保證每時每刻接受顧客的咨詢和意見，及時予以解答。
（2）注重軟環境營造，提高人文素養：高品位的管理人員是商業地產人性化服務落到實處的根據保證。企業對商業地產項目的管理人員選擇，應充分重視其綜合素質和服務素質，把人文素質放在首要位置，懂得如何站在承租商家和消費者的角度著想，懂得如何通過細節服務讓商家和消費者滿意。
Ⅲ 如何做好購物中心的業態規劃
一、 購物中心業態選擇與規劃原則（入門必知）
1、業種的選擇、規劃與組合步驟
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利於促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營後無法做旺，進而最終歸於失敗。
① 業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。
必要條件一：兩個以上主力店
必要條件二：品種功能一站到位
必要條件三：高度專業化、差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化） ② 業種組合
商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。
一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、並列商品15%，要製造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。 ③ 業種功能分布
業種的具體分布、營業場所的布置，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費慾望；結合業種特點及購買規律；主力店
優先，輔助店隨後。
此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。
2、業態規劃原則與三大問題 業態規劃的基本原則
① 定位三原則 其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。
② 功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位於城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。
③ 業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。
④ 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。
⑤ 空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題
⑥ 業態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由於其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。 業態規劃中必須要考慮的三大問題：
① 業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；
② 配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；
③ 落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 二、購物中心業態規劃指南（教你怎麼做）
制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在
做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。 1、商業業態定位市場調研計劃書
商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：
① 消費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。
② 消費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。 ③ 商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。
④ 消費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。
⑤ 商圈調查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。
⑥ 潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特徵。
2、業態組合與比例配製
根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：
① 付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等； ② 付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲； ③ 隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；
④ 目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等； ⑤ 餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；
⑦ 餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。
3、業態規劃實操方法
案例一：體驗式購物中心如何規劃業態？
北京華潤五彩城業態策劃方案
五彩城是為消費者提供「一站式」服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的Living Mall。
五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：
① 目標消費者社會特徵；
② 目標消費者消費行為特徵；
③ 目標消費者價值取向與情感需求；
④ 目標消費者消費功能需求。
案例二：知名產品線如何做業態規劃？（以大悅城為例）
① 上海大悅城業態規劃思路
在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平台（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。
新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然後根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。