不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位
五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算
六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬
七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度
二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示
三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示
四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示
五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計
六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示
七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示
八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置
九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。
一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示
二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示
三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示
四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理
五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示
六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）
一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體
二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計
第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論
二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策
三 目標客戶群定位分析
1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料
四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表
五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排
六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約
七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算
八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動
九 公關活動策劃和現場包裝
十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象
第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷
銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。
一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結
二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施
三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）
.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合
五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.
2. 項目招標書模板3篇
所謂成功的招標,一般意味著3個方面:其一是確定了中標者。其二是中標者為招標者的期望對象,中標者的條件符合招標事項的工作所需。其三是招標結果沒有後遺症,即招標針對的事項能健康進行。以下是我為大家精心准備的：項目招標書範本項目招標書模板。歡迎閱讀與參考!
項目招標書範本一
為提高廣大業主及使用人的生活水平，創造一個良好的社區環境，根據國務院《物業管理條例》要求，擬採用公開招標的方式聘請專業的物業管理公司對 實施物業管理。
一、物業項目名稱
座落位置：
四至：東 南
西 北
二、規劃建設基本情況
1、物業的建設單位：
設計單位：
施工單位：交付使用的日期：
房屋驗收情況：
2、總佔地面積 平方米，總建築面積 平方米，其中住宅 平方米，商業經營用房 平方米，辦公用房 平方米，車庫 平方米， 其它 平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。
3、公用設施設備及公共場所情況
(1)綠化面積 平方米，道路面積 平方米;
(2)物業管理用房 平方米，產權歸業主所有。
(3)路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個;
(4)體育設施及場所;
(5)消防設施;
(6)報警、監控、對講系統;
(7)電梯及備用電源;
(8)其它
三、物業管理的內容
1、房屋建築共用部位的維修、養護、管理;
2、本物業項目范圍內的公用設施設備及場所(消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯 )的使用、維修、養護和管理;
3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生;
4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務(不含業主、非業主使用人的人身、財產 保險 和財產保管責任);
5、公用綠地、花木、建築小品等的養護和管理;
6、區內交通與車輛停放秩序的管理;
7、裝修管理;
8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料;
9、法律政策及合同規定的其他事項。
四、有關說明及要求
1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業管理的有關規定和物業 服務合同 ，對 物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。
2、本物業項目管理期限為 年。
3、招標人於中標後一個月內與 簽訂本物業項目的物業服務合同， 移交物業管
理用房和相關的檔案資料。
4、本項目的物業管理公共服務收費標准由物業管理企業根據服務內容、服務深度核算，住宅區物業管理服務收費標准實行市物價局批準的指導價，待中標後，報物價局審核批准。
5、經過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。
五、物業管理標准及懲罰
1、物業項目的物業管理按照《普通住宅小區物業管理服務等級標准》執行及標書、 委託合同 的有關規定。
2、招標人每年對 物業管理進行考核。如未達到上述物業管理標准或出現重大管理失誤、業主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業服務合同並進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。
六、投標、開標時間
1、各投標人應做好投標書，密封後於 年 月 日送達招標工作負責人辦公室;逾期送達的，視為無效標書。
2、開標時間為 年 月 日。
七、其他事項
1、 的物業管理招投標違反招標文件規定，或在投標過程中的違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格;已中標的，終止物業服務合同，責任人承擔一切後果。
2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監督。
監督電話：
項目標書及答辯要求
一、標書(100分)
(一)投標人擬採取的管理方式，管理組織機構(管理體制、管理 方法 、機構設置);
(二)管理人員的配備、培訓及管理;
(三)管理 規章制度 。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等;
(四)管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無文件規定的按市場價測算;
(五)檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等;
(六)各項指標的承諾及完成承諾指標所採取的 措施 。
各項指標：1、房屋完好率;
2、房屋維修及時率;
3、維修質量合格率及回訪率;
4、管理費收繳率;
5、業主滿意率;
6、業主有效投訴率與處理率;
7、綠化完好率;
8、清潔、保潔率;
9、路燈完好率;
10、道路完好率;
11、治安協防工作;
12、機電設備完好率;
13、消防設施完好率;
14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率;
15、其它有關指標。
對以上各項指標，均需註明標准和計算測定依據以及承諾所採取的措施。
(七)搞好管理服務工作的設想、措施;
(八)便民服務措施。有償服務項目及價格需列明;
(九)願意承擔的違約責任。
上述項目應要體現其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據，並根據上述項目制訂具體評分標准，按照百分制進行打分。
二、現場答辯(100分)
由評標委員會對參加投標單位的經理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內容為該項目的管理服務事項。評委根據答辯的標准，對答辯人的物業 管理知識 、物業管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。
三、投標人業績考核調查(100分)
在招標人組織安排下，採取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽等進行現場調查，打分。
四、評分原則
標書、答辯、業績調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據綜合評分，提出書面評標 報告 ，推薦合格的中標候選人。
招標人
日 期
物業管理投標書應具備的內容
第一節 投標人(物業管理公司)情況介紹;
第二節 擬採取的管理方式;
第三節 管理人員配備;
第四節 管理人員的培訓;
第五節 管理規章制度;
第六節 經費收支預算;
第七節 檔案建立與管理;
第八節 各項指標承諾及措施;
第九節 搞好管理服務工作的設想和措施;
第十節 便民服務;
第十一節 社區 文化 活動;
第十二節 違約責任。
項目招標書範本二
目錄
一、
二、
三、
四、 招標 邀請函 投標須知 投標格式要求、經濟分析表 合同附件
第一章：招標邀請函
邀標書
深圳市××研發大廈招商委託經營招標
致： 公司
深圳市××研發大廈由中國著名電子企業××集團投資承建。該項目位於深圳市南山區高新技術園區內，蒞臨深圳市主景觀大道深南道大道兩側，交通位置及其便利。××研發大廈在經過長期的籌備、建設後將於2009年6月份正式投入使用，該大廈是深圳高新技術園區內興起的一座新型的集寫字樓辦公、企業研發及商務服務為一體的綜合性科技大廈。與騰訊大廈、大族激光研發中心大廈形成三足鼎立的建築格局，已成為深圳市南山區新的地標性建築群。
××大廈佔地面積約10000平米，總建設面積約65000平米，高度約100米，共60層，層高為3.8米，其中商業裙樓4層，建築面積約8000平米，層高為4.5-5.4米的大空間，可靈活分割使用。大廈前方有近1000平米的自有廣場，為車輛停放和企業宣傳都提供很多便利條件，為了使這些大廈寫字樓、商業物業的經營達到理想效果，為了使××研發大廈能充分發揮出其社會效益、經濟效益、我公司有意通過定向招標方式選擇深圳一家有實力、有 經驗 的物業經營顧問公
司負責本項目的全程招商策劃，招商代理工作。我們特誠邀貴司參與。
第二章：投標須知
1.項目名稱及范圍
1) 名稱：深圳市××研發大廈委託招商代理。
2) 范圍：深圳市××研發大廈的招商代理及策劃。
2.委託期限： 年 年 月— 年 月
3.資質及業績要求
1) 具獨立法人資格及經營資質。
2) 有大型商業物業招商策劃，尤其是具備寫字樓大廈招商經驗，經營管理經驗5年以上，且其年經營收入超億元。
3) 商業經營代理業務范圍廣，且半數以上客戶擁有長期合作關系，同時，擁有對同一物業經營超過5年以上經驗，並有良好業績。
4) 擁有完善穩定的招商管理隊伍及豐富的招商策劃經驗。
4.招標方式：定向邀請招標
5.招標要求：
a) 熟悉深圳房地產市場，具合法經營資格的專業經營顧問公司。 b) 在房地產營銷方面有較豐富的營銷經驗及成功範例。最好具有科技園區或本項目周邊區域招商經驗。
c) 具有專業精神及積極的服務意識。
d) 市場行為規范，具有良好的社會口碑。
e) 在深圳具有豐富的商業、寫字樓等物業的客戶資源信息庫。
f) 遵守中華人民共和國有關的國家法律、法規和條例。
g) 熟悉深圳市高新技術產業園區入園相關政策。
h) 與深圳高新技術產業園區辦公室有一定的溝通協調經驗。 i) 具備協助客戶辦理入園審批手續的能力
j) 投標人應詳細閱讀招標文件的全部內容。不按招標文件的要求提供的投標文件和資料，可能導致被拒絕。
k) 投標人提交的投標文件以及投標人與招標人就有關投標的所有來往函電均應使用中文。在投標文件中以及所有投標人與招標人往來文件應使用中華人民共和國法定計量單位。
6、投標需要提供資料
a) 提供政府批準的有效營業執照和從業資質證書的復印件並加蓋公章，提供企業法人 證明書 、法人 委託書 。
b) 提供公司簡介、基本架構、運作模式、已經營顧問項目情況及優勢說明。
c) 提供在項目運行過程中，不可變更的骨幹人員簡介及項目招商小組組成人員簡介。
d) 招商代理方案(包括招商方案報告、公司簡介等)。
e) 代理公司招商代理商務標(提供紙質文本一式伍份,以密封形式提交)。包括招商代理服務期限、雙方職責、目標及任務、招商代理費用收取標准及財務結算方式等。
7、投標文件主要內容
1 、招商代理方案主要內容應包括
1)區域市場現狀及未來走勢分析;
2)項目SWOT分析及產品定位;
3)項目招商推廣方案(包括招商推廣時間、總體均價目標、價格
策略、 招商、現場包裝、 廣告 策劃思路、推廣費用等);
4)預計招商階段及相應的進度;
5)招商組織、架構與管理;
6)其他認為有必要的內容。
2 、提交招商代理方案要求
1)市場調研數據准確、全面;
2)分析有深度、邏輯清晰;
3)市場把握准確，重點突出，切合實際;
4)要有創意、亮點，能充分體現、發揮項目優勢
8.投標報價
1)所有投標均以人民幣報價。
2)投標報價應提供成本分析和價格分析。
9.招標文件的澄清
投標人對招標文件如有疑點，可要求澄清，應在投標截止時間前10天按投標邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真，下同)通知到招標人。招標人將視情況確定採用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復，並在其認為必要時，將不標明查詢來源的書面答復發給已領取招標文件的每一投標人，投標人收到業主書面答復文件後應予通知業主，否則視為業主已經送達。
10.投標文件的編制
1) 投標單位應按本招標文件第三部分“投標文件格式”中規定的文件組成名稱、排序、格式及文字要求編制投標文件;
2) 投標文件應提供正本1冊，副本5冊;一旦正本和副本有差異，以正本為准;
3) 投標文件採用中文編制;
4) 用OFFFICE97(或以上版本)編寫的包括全套投標文件內容的3.5英寸磁碟或光碟;磁碟或光碟標簽註明投標人名稱、內容格式要求;其中文本用WORD編寫，表格用EXCEL編寫，所有電子文件不作壓縮處理。
11.發標及截標
1) 如貴公司有意參加，請於2008年 月 日17：00前回復應標確認函(逾期不予受理)
2) 購買標書時間、地點
i.
ii. 2008年 月 日至 月 日(節假日除外)， 每天9：00——11：30;14：00—17：00(北京時間)，
3) 招標准備會議和組織現場參觀時間：2008年 月 日上午9時開始，會議地點：現場參觀地點。
4) 截標時間、地點
12.投標有效期
自規定的投標書遞交截止期限起天內，所有標書均保持有效。
13.工地考察
①.投標人經招標單位同意後，可自行進行工地考察。
②.投標人必須承擔工地考察的一切費用，並對各種風險負完全責任。
14.招標文件的修改
①.在投標截止時間前的任何時候不論出於何種原因，招標人可主動
或依據投標人要求澄清的問題而對招標文件進行修改。
②.對招標文件的修改，將以信函、傳真等書面形式通知已購買招標
文件的每一投標人。對方在收到該通知後應在24小時之內以電報或傳真的形式予以確認。
③.為使投標人有足夠的時間按招標文件的修改要求考慮修正投標文
件，招標人可酌情推遲投標截止時間和開標時間，並以書面形式通知已購買招標文件的每一投標人。
④.招標文件的修改書將構成招標文件的一部分，對所有投標人均有
約束力。
15.投標、回標
①.投標單位必須在本投標 通知書 列明的期限內由專人將投標文件送
達指定的地點，辦理遞交手續。招標單位不接受郵寄等其它遞交方式。招標單位不接收早於規定期限的投標，超過規定期限遞交的投標文件將被拒絕。
②.回標時間為2008年 月 日上午9：30—10：30分(北京時間)。 ③.投標文件正本須列印並由經正式授權的投標人代表簽字。投標文
件的副本可採用正本的復印件。除投標人對錯處作必要修改外，投標文件中不許有加行、塗抹或改寫。若有修改需由投標文件簽
署人進行簽字並加蓋公司印章。
16.評標原則
評標將會對實質響應的投標文件進行評估和比較。在評標中如有下列問題之一，將可能導致投標受實質性影響：
⑴.評審單位發現投標單位的資質或者業績不符合要求或者投標文件
中有任何虛假的公司業績、經驗。
⑵.投標單位所報駐地人員的資質或經歷不符合要求，以及人員的構
成和配置不合理。
⑶.投標單位所報服務費明顯不合理或費用組成不合理。
⑷.投標文件份數不合要求或沒有指明正副本或沒有裝訂成冊。 ⑸.投標文件不齊備，或未按照招標文件規定的格式、內容填寫，或字跡潦草，難以辨認，或投標價未採用大寫(中文字體)。 ⑹.沒有授權證書(如果投標文件為非法人代表簽署);或投標文件未按規定簽署和加蓋公章。
⑺.投標單位有兩個或兩個以上的報價。
⑻.投標文件拒絕承擔部分項目內容，或承擔項目內容不符合招標文件要求。
⑼.投標技術方案提出與招標文件相悖的要求或對招標文件有重要的保留，如改變主要人員配備，提出不同的質量標准、驗收方法、計量方法和糾紛處理方法等。
⑽.其它嚴重違反招標文件的情況。
⑾.業主不受任何有約束的投標書，否則投標將被拒絕。
⑿.招標人將組建評標委員會，其成員由招標人和有關專家組成。評標委員會依據評標辦法和評審細則對投標文件進行評審、質疑、比較。
⒀.招標人將審查投標文件是否完整、總體編排是否有序、文件簽署是否合格、有無計算上的錯誤等。算術錯誤將按以下方法更正：若單價計算的結果與總價不一致，以單價為准修改總價，但修正後的總價不得高於物業管理費分類匯總表中的投標總價;若用文字表示的數值與用數字表示的數值不一致，以文字表示的數值為准。如果投標人不接受對其錯誤的更正，其投標將被拒絕。 ⒁.在詳細評標之前，招標人要審核每份投標文件是否實質上響應了招標文件的要求。實質上響應的投標應該是與招標文件要求的全部條款、條件和規格相符，沒有重大偏離的投標。對關鍵條文的偏離、保留或反對將被認為是實質上的偏離。招標人決定投標的響應性只根據投標本身的內容，而不尋求外部的證據。實質上沒有響應招標文件要求的投標將被拒絕。投標人不得通過修正或撤消不合要求的偏離或保留從而使其投標成為實質上響應的投標。 ⒂.在評標期間，招標人可要求投標人對其投標文件進行澄清，但不得尋求、提供或允許對投標價格等實質性內容作任何更改。有關澄清的答復應以書面形式提交。
⒃.評標時將考慮以下因素：投標資格是否全面滿足;對合同條件的全面響應;投標方管理服務水平和能力;對合同條件的全面響應;投標價格;評標委員會認為有重大影響的因素;評標委員會認為對合同有嚴重影響的條件。
⒄.對所有投標人的投標評估，都採用相同的程序和標准。評標委員會對投標人進行綜合評議並打分，取綜合評分最高的投標人為中標候選人。
⒅.投標人試圖對招標人的評標、比較或授予合同的決定進行影響，都可能導致其投標被拒絕。
3. 房地產代理招標投標操作程序有哪些
以下借鑒建設工程招投標慣例，闡述房地產營銷代理招標投標操作，也可供房地產營銷策劃廣告策劃的招投標工作參考。
招標投標操作程序
1、招標單位編制招標書
2、招標單位發布招標信息
招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。公開招標一般用廣告發布招標信息，邀請招標一般用邀請函發布招標信息。
3、招標單位確認投標單位
對意向投標單位進行資格審查，包括企業業績等情況。確認投標單位應該有三家以上。
4、投標單位領取招標書
為了保證招標工作的嚴肅性、認真性，各投標單位領取招標書時應交納一定數額的保證金，金額可在1000元左右。
5、踏勘樓盤現場解答招標書問題
招標單位組織投標單位踏勘樓盤現場，解答招標書問題。除非特殊情況，招標單位平時不接受投標單位詢問。
6、投標單位按規定時間密封報送投標書
為了確保平等競爭，確保招標的公正性，應堅持保密制度。投標書方案部分不得寫出投標單位名稱和個人姓名，由招標單位予以編號。
7、開標
開標應在協業組織、招投標單位參加下公開進行，當眾啟封投標書。評標小組成員不能參加開標會議。
8、評標
評標小組由招標單位和有關專家組成。評標小組人員名單不公開。評標小組主要任務為制定評標、決標辦法，進行評標，決定中標單位。
9、招標單位與中標單位簽訂合同
評標決標後，招標單位立即向中標單位發出中標通知書，雙方按規定時間內(一般不超過一個月)簽訂合同。
10、結尾工作
向未中標單位返回保證金和支付補償金。
如出現以下情況，將沒收保證金：
(1)投標單位未按時送投標書或中途退標
(2)所送投標書質量極其低下，粗製濫造
(3)投標單位之間不正當串標
補償金視投標書質量，原則上支付給每家投標單位。中標單位的補償金計入代理或策劃費用。
4. 營銷策劃全過程是什麼
第一部分、項目投資策劃營銷；
一、項目用地周邊環境分析 7
1、項目土地性質調查 7
2、項目用地周邊環境調查 7
3、地塊交通條件調查 7
4、周邊市政配套設施調查 8
二、區域市場現狀及其趨勢判斷 8
1、宏觀經濟運行狀況 8
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 9
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀 9
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 9
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 9
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析 9
三、土地SWOT（深層次）分析 9
1、項目地塊的優勢 9
2、項目地塊的劣勢 9
3、項目地塊的機會點 9
4、項目地塊的威脅及困難點 9
四、項目市場定位 9
1、類比競爭樓盤調研 9
2、項目定位 10
五、項目價值分析 10
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 10
2、項目可實現價值分析 11
六、項目定價模擬 11
1、均價的確定 11
2、項目中具體單位的定價模擬 12
七、項目投入產出分析 12
1、項目經濟技術指標模擬 12
2、項目首期成本模擬 12
3、項目收益部分模擬 12
八、投資風險分析及其規避方式提示 13
1、項目風險性評價 13
2、資金運作風險性 13
3、經濟政策風險 13
九、開發節奏建議 13
1、影響項目開發節奏的基本因素 13
2、項目開發節奏及結果預測 14
第二部分、項目規劃設計策劃營銷
一、總體規劃 14
1、項目地塊概述 14
2、項目地塊情況分析 14
3、建築空間布局 14
4、道路系統布局 15
5、綠化系統布局 15
6、公建與配套系統 15
7、分期開發 16
8、分組團開發強度 16
二、建築風格定位 16
1、項目總體建築風格及色彩計劃 16
2、建築單體外立面設計提示 16
三、主力戶型選擇 17
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較 17
2、項目業態分析及項目戶型配置比例 17
3、主力戶型設計提示 17
4、商業物業戶型設計提示 17
四、室內空間布局裝修概念提示 17
1、室內空間布局提示 17
2、公共空間主題選擇 17
3、庭院景觀提示 17
五、環境規劃及藝術風格提示 17
1、項目周邊環境調查和分析 17
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想 17
3、項目各組團環境概念設計 17
六、公共傢具概念設計提示 18
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設 18
2、本項目公共傢具概念設計提示 18
七、公共裝飾材料選擇指導 18
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 18
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 18
3、項目營銷示範單位裝修概念設計 18
4、項目營銷中心裝修風格提示 19
5、住宅裝修標准提示 19
八、燈光設計及背景音樂指導 19
1、項目燈光設計 19
2、背景音樂指導 19
九、小區未來生活方式的指導 19
1、項目建築規劃組團評價 19
2、營造和引導未來生活方式 19
第三部分、項目質量工期策劃營銷
一、建築材料選用提示 20
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比 20
2、新型建築裝飾材料提示 20
3、建築材料選用提示 20
二、施工工藝流程指導 20
1、工程施工規范手冊 20
2、施工工藝特殊流程提示 20
三、質量控制 20
1、項目工程招標投標內容提示 20
2、文明施工質量管理內容提示 20
四、工期控制 20
1、項目開發進度提示 20
2、施工組織與管理 20
五、造價控制 20
1、建築成本預算提示 20
2、建築流動資金安排提示 20
六、安全管理 20
1、項目現場管理方案 20
2、安全施工條例 20
第四部分、項目形象策劃營銷
一、項目視覺識別系統核心部分 20
1、名稱 21
2、標志 21
3、標准色 21
4、標准字體 21
二、延展及運用部分 21
1、工地環境包裝視覺 21
2、營銷中心包裝設計 21
3、公司及物業管理系統包裝設計 22
第五部分、項目營銷推廣策劃
一、區域市場動態分析 22
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀 22
2、項目周邊競爭性樓盤調查 22
3、結論 22
二、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策 22
1、項目主賣點薈萃 22
2、項目強勢、弱勢分析與對策 23
三、目標客戶群定位分析 23
1、項目所在地人口總量及地塊分布情況 23
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況 23
3、項目所在地家庭情況分析 23
4、項目客戶群定位 23
四、價格定位及策略 23
1、項目單方成本 23
2、項目利潤目標 23
3、可類比項目市場價格 23
4、價格策略 23
5、價格分期策略 24
五、入市時機規劃 24
1、宏觀經濟運行狀況分析 24
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析 24
3、入市時機的確定及安排 24
六、廣告策略 24
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分 24
2、廣告主題 24
3、廣告創意表現 24
4、廣告效果監控、評估、修正 25
七、媒介策略 25
1、媒體總策略及媒體選擇 25
2、軟性新聞主題 25
3、媒介組合 25
4、投放頻率及規模 25
5、費用估算 25
八、推廣費用計劃 25
1、現場包裝 25
2、印刷品 25
3、媒介投放 25
4、公關活動 25
九、公關活動策劃和現場包裝 25
1、公關活動策劃 25
2、公關活動現場包裝 25
十、營銷推廣效果的監控、評估、修正 25
1、效果測評形式 25
2、實施效果測評的主要指標 26
第六部分、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷
一、銷售周期劃分及控制 26
1、銷售策略 26
2、銷售過程模擬 27
二、各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施 28
三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施 28
四、銷售前資料准備 28
1、批文及銷售資料 28
2、人員組建 29
3、制定銷售工作進度總表 30
4、銷售控制與銷售進度模擬 31
5、銷售費用預算表 31
6、財務策略 31
7、商業合作關系 33
8、工作協調配合 33
五、銷售培訓 35
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識 35
2、銷售手冊 37
3、客戶管理系統 39
4、銷售作業指導書 39
六、銷售組織與日常管理 40
1、組織與激勵 40
2、工作流程 41
3、規則制度概念提示 43
第七部分、項目服務策劃營銷
一、項目銷售過程所需物業管理資料 43
1、樓宇質量保證書 43
2、樓宇使用說明書 43
3、業主公約 43
4、用戶手冊 43
5、樓宇交收流程 43
6、入伙通知書 44
7、入伙手續書 44
8、收樓書 44
9、承諾書 44
10、業主/用戶聯系表 44
11、遺漏工程使用鑰匙授權書 44
12、遺漏工程和水、電、汽表底數記錄表 44
13、裝修手冊和裝修申請表 44
二、物業管理內容策劃 44
1、工程、設計、管理的提前介入 44
2、保潔服務 44
3、綠化養護 44
4、安全及交通管理 44
5、三車及場地管理 44
6、設備養護 44
7、房屋及公用設備設施養護 44
8、房屋事務管理 44
9、檔案及數據的管理 44
10、智能化的服務 44
11、家政服務 44
12、多種經營和服務的開通 44
13、與業主的日常溝通 44
14、社區文化服務 45
三、物業管理組織及人員架構 45
1、物業公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等 45
2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道 45
四、物業管理培訓 45
1、在物業交付使用前，培訓內容： 45
五、物業管理規章制度 46
1、員工守則 46
2、崗位職責及工作流程 46
3、財務制度 46
4、采購及招標程序 46
5、員工考核標准 46
6、業主委員會章程 46
7、各配套功能管理規定 46
8、文件管理規定 46
9、辦公設備使用制度 46
10、值班管理制度 46
11、消防責任制 46
12、消防管理規定 47
13、對外服務工作管理規定 47
14、裝修工程隊安全責任書 47
15、停車場管理規定 47
16、非機動車管理規定 47
17、出租屋及暫住人員管理規定 47
18、進住（租）協議書 47
19、商業網點管理規定 47
六、物業管理操作規程 47
1、樓宇本體維護保養規程 47
2、綠化園林養護規程 47
3、消防設施養護及使用規程 47
4、供配電設備維護及保養規程 47
5、機電設備維護保養規程 47
6、動力設備維護保養規程 47
7、停車場、車庫操作規程 47
8、停車場、車庫維護保養規程 47
9、會所設施維護保養及操作規程 47
10、給排水設備維護保養規程 47
11、公共部位保養保潔操作規程 47
12、保安設備操作及維護規程 47
13、照明系統操作及維護規程 47
14、通風系統操作及維護規程 48
15、管理處內部運作管理規程 48
16、租賃管理工作規程操作及維護規程 48
七、物業管理的成本費用 48
1、管理員工支出 48
2、維護及保養 48
3、公共費用 48
4、行政費用 49
5、保險費 49
6、其他 49
7、管理者酬金 49
8、營業稅 49
9、預留項目維修基金 49
八、物業管理ISO9002提示 49
1、質量手冊 49
2、程序文件 49
3、工作規程 49
4、質量記錄表 49
5、行政管理制度 50
6、人力資源管理制度 50
5. 什麼叫房地產全程營銷策劃，它包括拿幾個部分
建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法並結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃 ②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目顧問、銷售代理 ⑦項目服務策劃 ⑧項目二次策劃
研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，並加強成本控制，為以後的開發總結經驗，提供依據。這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以後的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標准格式報告文件。
案頭工作階段
第一章 「某項目」投資策劃
第一節項目投資策劃的含義
項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以後的開發經營中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統准確的市場定位和項目價值發現分析，然後根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，並對開發節奏提出專業意見。
第二節某項目投資策劃的具體內容
一、項目用地周邊環境分析
1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀
2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建築物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況
3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響
二、區域市場現狀及其趨勢
1．宏觀經濟運行情況
2．萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規
3．萊西房地產市場總體供求現狀
4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析
三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點
四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位： ·市場定位（區域定位、主力客戶群定位） ·功能定位 ·建築風格定位
五、項目價值分析
1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重
c分析可類比項目價值實現的要素的對比值
d對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建築風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建築空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
c價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算
六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬
七、項目投入產出分析
1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響
八、投資風險分析及其規避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建築設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出台及相關市政配套設計建設
九、開發節奏建議
1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論
第二章 某項目規劃設計策劃
第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗，開發商引領設計單位完成設計）
通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建築規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
第二節項目規劃設計策劃的具體內容
一、總體規劃
1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況
2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數
3．建築空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明
4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要幹道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置
5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計
6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建築外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建築外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示·公共建築平面設計提示·公共建築風格設計的特別提示·公共建築外部環境概念設計
7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路
8．分組團開發強度
二、建築風格定位、色彩計劃
1．總體建築風格及色彩計劃·總體建築風格的構思 ·建築色彩計劃
2．建築單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建築風格設計提示
三、主力戶型選擇
1．萊西同類樓盤戶型比較
2．業態分析及項目戶型配置比例
3．主力戶型設計提示
4．商業物業戶型設計提示
四、室內空間布局裝修概念提示
1．室內空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示
五、環境規劃及藝術風格提示
1.周邊環境調查和分析
2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造
3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4．公共建築外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示範中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計
六、公共傢具概念設計提示
1．周邊同類樓盤公共傢具擺設
·營銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共傢具概念設計提示
七、公共裝飾材料選擇指導
1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3．營銷示範單位裝修概念設計
4．住宅裝修標准提示
八、燈光設計及背景音樂指導
1．燈光設計·公共建築外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計
2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置
九、小區未來生活方式的指導
1．建築規劃組團評價
2．營造和引導未來生活方式·住戶特徵描述 ·社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃
第一節 質量工期策劃的含義
近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、牆皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由於質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。
第二節 質量工期策劃的具體內容
一、建築材料選用提示
1．萊西市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2．新型建築裝飾材料提示
3．建築材料選用提示
二、施工工藝流程指引
1．工程施工規范手冊
2．施工工藝特殊流程提示
三、質量控制
1．項目工程招標投標內容提示
2．文明施工質量管理內容提示
四、工期控制
1．開發進度提示
2．施工組織與管理
五、造價控制
1．建築成本預算提示
2．建築流動資金安排提示
六、安全管理
1．項目現場管理方案
2．安全施工條例
第四章 項目形象策劃
第一節 項目形象策劃的含義
項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別於奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色及標准字體。
第二節 項目形象策劃的具體內容
一、項目視覺識別部分系統核心部分
1．名稱 ·項目名 ·道路名 ·建築名 ·組團名
2．標志
3．標准色
4．標准字體
二、延展及運動部分
1．工地環境包裝視覺 ·建築物主體 ·工地圍牆 ·主路網及參觀路線 ·環境綠化
2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計 ·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計 ·營銷中心形象牆設計·檯面標牌 ·展板設計·營銷中心導視牌 ·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計 ·示範單位導視牌·示範單位樣板房說明牌
3．公司及物業管理系統包裝設計
第五章 項目營銷推廣策劃
第一節 項目營銷推廣策劃的含義
對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關於某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，並得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及採用相應宣傳推廣策略策劃並提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
第二節 項目營銷推廣策劃的具體內容
一、區域市場實態分析
1．萊西房地產市場總體供求現狀
2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段
3．結論
二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1．項目主要賣點薈萃
2．項目強勢、弱勢分析與對策
三．目標客戶群定位分析
1．萊西人口總量及地塊分布情況
2．萊西經濟發展狀況和人口就業情況
3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構 ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習慣
4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特徵描述·目標客戶a目標客戶細分 b目標客戶特徵描述 c目標客戶資料
四、價格定位及策略
1．項目單方成本
2．項目利潤目標
3．可類比項目市場價格
4．價格策略5．價格分期策略
五、入市時機規劃
1．宏觀經濟運行狀況分析
2．萊西房地產相關法規和市場情況簡明分析
3．入市時機的確定及安排
六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創意表現
4．廣告效果監控、評估及修正
5．入市前印刷品的設計、製作·宣傳海報、折頁 ·認購書·正式合同 ·交房標准·物業管理內容 ·物業管理公約
七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規模
8．費用估算
八、推廣費用計劃
1．現場包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關活動
九、公關活動策劃及現場包裝
十、營銷推廣效果的監控、評估及修正
1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評
2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場佔有率 ·品牌形象和企業形象
實施階段
第六章 項目銷售顧問、銷售代理
第一節 總論
在經過前面一系列的工作流程後，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。
第二節 項目銷售顧問、銷售代理的具體內容
一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網路·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾
2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控
二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施
三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四、售前資料准備
1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本
2、人員組建·銷售輔導 ·銷售代理
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控製表 ·銷售收入預算表
5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用
6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合夥股東
7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系
8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司
五、銷售培訓
1．銷售部人員培訓
·詳細介紹公司情況
·物業詳情
a項目規模、定位、設施、買賣條件
b物業周邊環境、公共設施、交通條件
c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
d項目特點
※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、容積率等
※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等
※項目的優劣分析
※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標
e競爭對手優劣分析及對策
·業務基礎培訓課程
a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
b房地產基礎術語、建築常識：房地產、建築業基礎術語的理解
※房地產、建築業基礎術語的理解※建築識圖
※計算戶型面積
c心理學基礎
d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用
e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場
2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養准則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構
六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施
2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程） ·銷售業務流程（個案）
3．規章制度概念指示
第七章 項目服務策劃
第一節 項目服務策劃的含義
目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標准、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和製造回頭客的有力保證。
項目服務營銷的具體內容
一、項目銷售過程所需物業管理資料
1．樓宇質量保證書
2．樓宇實用說明書
3．業主公約
4．用戶手冊
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書
7．入伙手續書
8．收樓書
9．承諾書
10．業主\用戶聯系表
11．遺漏工程實用鑰匙授權書
12．遺漏工程和水電表底數記錄表
13．裝修手冊和裝修申請表
二、物業管理內容策劃
1．工程、設計、管理的提前介入
2．保潔服務
3．綠化養護
4．安全及交通管理
5．三車及場地管理
6．設備養護
7．房屋及公用設備設施養護
8．房屋事務管理
9．檔案及數據的管理
10．智能化的服務
11．家政服務
12．多種經營和服務的開展
13．與業主的日常溝通
14．社區文化服務
三、物業管理組織及人員架構
1.物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2.物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道
四、物業管理培訓1．物業交付使用前的培訓2．物業交付使用後的培訓五、物業管理規章制度
1．員工手冊
2．崗位職責及工作流程
3．財務制度
4．采購及招標程序
5．員工考核標准
6．業主委員會章程
7．各配套功能管理規定
8．文件管理制度
9．辦公設備使用制度
10．值班管理制度
11．消防責任制
12．消防管理規定
13．對外服務工作管理規定
14．裝修工程隊安全責任書
15．停車場管理規定
16．非機動車輛管理規定
17．計程車及暫住人員管理規定
18．進住（租）協議書
19．商業網點管理規定
六、物業管理操作規程
1．樓宇本體維護保養規程
2．綠化園林養護規程
3．消防設施養護及使用規程
4．供配電設備維護保養規程
5．機電設備維護保養規程
6．動力設備維護保養規程
7．停車場、車庫操作規程
8．停車場、車庫維護保養規程
9．游泳池及其設備維護保養和操作規程
10．給排水設備維護保養規程
11．公共部位保養保潔操作規程
12．保安設備操作及維護規程
13．照明系統操作及維護規程
14．通風系統操作及維護規程
15．管理處內部運作管理規程
16．租賃管理工作規程
七、物業管理的成本費用
1．管理員工支出
2．維護及保養
3．公共費用
4．行政費用
5．保險費用
6．其它
7．管理者酬金
8．營業稅
9．預留項目維護基金 （物業的運營為自負盈虧）
八、物業管理ISO9002提示
1．質量手冊
2．程序文件
3．工作規程
4．質量記錄表格
5．行政管理制度
6．人力資源管理制度
第八章 項目二次策劃（策劃總結）
第一節項目二次策劃的含義
品牌戰略可持續發展在知識經濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統的施工方式，採用新材料和組織管理方法，不斷創造新的科學技術，規劃設計出優美的人居環境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發走上可持續發展的道路。
第二節項目二次策劃的具體內容
一、全面策劃
1．全過程策劃
2．全員策劃·項目策劃的實現絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業對產品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性
二、品牌戰略指示
1、品牌塑造
2、品牌維護
3、品牌提升
三、可持續經營戰略指示
1、人力資源科學配置
2、產業化道路策略·提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變為技術密集型產業·將住宅產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展·深化住宅產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略·提高建築與結構技術體系·節能及新能源開發利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系。