① 深圳世方商業地產公司有什麼經典案例啊
世方公司還策劃運營有深圳萬眾城家居廣場、咸寧購物公園、荊州北京路內地下商業街、清遠容義烏商貿城、常州九龍新世紀商貿城、瀘州西南商貿城、鶴壁銀興國際廣場、信陽萬家燈火城市廣場等眾多案例。具體詳細信息可以登錄世方官網www.shifang.cc
房地產營銷活動的最終目的就是要吸引客戶，房地產營銷活動策劃吸引客戶的四大營銷策略，包括：1、要找好活動由頭；2、小活動穿插大活動；3、促銷政策提前制定好；4、服務要到位。
吸引客戶的營銷策略一、要找好活動由頭
為避免商業意味太濃，給客戶造成廉價甩賣的印象；活動必須師出有名，不能盲目折騰客戶；用由頭去統帥活動全局。
吸引客戶的營銷策略二、小活動穿插大活動
在舉辦房地產營銷活動的時候，為了加長客戶逗留時間，通行的做法就是組織一些可參與性、趣味性的小活動穿插其中，這些小活動客戶樂意參加，還可以獲得一些小禮品、小獎品。
吸引客戶的營銷策略三、促銷政策提前制定好
房地產營銷活動只是搭台，但真正的目的是為了成交，而成交需要強有力的逼定工具，這就需要促銷。結合活動，在活動策劃中制定一些促銷政策，這是非常必要的。
吸引客戶的營銷策略四、服務要到位
服務主要指客戶的接送、指引、接待等各環節的銜接一定要到位。在房地產營銷活動策劃方案的時候始終得考慮「抓客戶、促成交」，如何促成交，就是「既要好看的，又要好吃的」。一個好的活動，既能讓客戶感受好的氣氛，讓客戶盡情參與，服務周到讓客戶心情愉快。
③ 商業地產的營銷策劃方案
北奧公館
營銷推廣策略報告
2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組
1、項目SWOT分析
1．1優勢
?位於奧運核心腹地
?純板樓居住型小社區
?分戶式中央空調及封閉立體車庫
?准現房銷售
?區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
?價格創區域新高
?銷售現場環境混亂
?目前周邊交通條件並不理想
?售樓處與項目現場分離
1．3機會
?奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
?區域內整體供給量腔櫻不大
?市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
?交通情況改進時間待定
?奧運地產的逐漸降溫
以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產市場銷售周期走勢分析
北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
?2004年11月我司開始接觸本項目
?項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
?樣板間及售樓處於11月底投入使用
?目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
?周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
?2004年底大屯路斷伍蘆叢路整修
?2004年底科薈路通車交付使用
?位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：
銷售周期分布表
銷售周期時間結點
市場亮相及客戶積累期2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期2005年3月至2005年6月
第一調整期2005年7月至2005年8月
第二強銷期2005年9月至2005年11月
第二調整期2005年12月至2006年3月31日
尾盤期2006年4月至2006年5月
2．4本項目銷售任務說明
本項目銷售計劃表
項目銷售任務計劃完成
可銷售住宅面積套數套數
76561.84平方米540套486套
銷售任務明細表
周期月份工期進展情況銷售條件完成套數（套）備注
市場亮相及客戶積累期2004年12月初工程主體結構封頂樣板間及北四環售樓處投入使用5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月工程主體結構封頂工地圍檔及現場包裝製作完成15
2005年2月工程主體結構封頂銷售工具製作完成10
強銷期2005年3月開始進行外立面施工具備完善的銷售條件29
2005年4月開始進行外立面施工具備完善的銷售條件35
2005年5月開始進行外立面施工具備完善的銷售條件40
2005年6月外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態具備完善的銷售條件50
第一調整嘩知期2005年7月樓內公共部分裝修具備完善的銷售條件30
2005年8月樓內公共部分裝修具備完善的銷售條件30
第二強銷期
2005年9月樓內公共部分裝修及整理工作具備完善的銷售條件50
2005年10月工地現場整理及園林景觀施工具備完善的銷售條件40
2005年11月工地現場整理及園林景觀施工具備完善的銷售條件30
第二調整期2005年12月驗收合格具備交房條件具備完善的銷售條件14
2006年1月辦理入住具備完善的銷售條件18
2006年2月辦理入住具備完善的銷售條件10
2006年3月辦理入住具備完善的銷售條件25
尾盤期2006年4月完全現房階段具備完善的銷售條件25
2006年5月完全現房階段具備完善的銷售條件30
總計486
3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
?在亞運村區域工作或生活
?在中關村區域工作
?追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
?部分客戶有二次置業的需求
?購房更加理性
?對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
?有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
?地處奧運中央腹地，新興富都市中心
?產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
?區域內稀缺性
?項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性
3．4推廣手段
?三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
?七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院?小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
?一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢。各月份推廣主題及費用如下：
市場推廣媒體選擇表
周期月份媒體選擇情況媒體訴求點具體金額
市場亮相及客戶積累期2004年12月《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力42萬
2005年1月《北京晚報》半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力42萬
2005年2月《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文產品獨特性的體現與標榜40萬
強銷期2005年3月《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性42萬
2005年4月《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性42萬
2005年5月《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林）44
2005年6月《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林）64萬
平銷期2005年7月《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文項目熱銷及地域市場成熟性的整合62萬
2005年8月《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文項目熱銷及地域市場成熟性的整合62萬
第二強銷期2005年9月《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告金秋季節「一板尊天下」55萬
200年10月、《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告金秋季節「一板尊天下」55萬
2005年11月《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文現房發售與其相對
私密性的創意整合40萬
2006年1月103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合40萬
2006年2月103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合40萬
2006年3月103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合40萬
尾盤期2006年4月《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣「現房入住私享豪邸」
48萬
總計850萬
3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
?從項目各個單位的實際情況出發；
?充分考慮開發商的利潤回報；
?緊密聯系項目工程進度；
?結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
?房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
?根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
?市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
?為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
?後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
?市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
?第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
?第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
?第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院?小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
?第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
?尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。
4．2各階段媒體推廣策略
?市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的：因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求：地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
?強銷期
廣告推廣目的：項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求：產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林）。
?調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求：項目熱銷及地域市場成熟性的整合
?第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求：金秋季節「一板尊天下」
?第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求：「現房入住私享豪邸」
?尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
?2004年11月----2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。
④ 做商業地產項目的營銷推廣方案，應該有怎樣的大概框架。
那太長太長了，營銷推廣方案首先分為幾大板塊，聲明不包含運營方案哈。
一、總述
二、市場調研：
1、對同類型2-3個商業地產的調研，其中包括發展情況、團隊、現狀、商機等等
2、分析報告
3、結合本項目的市場調研分析
4、分析報告
三、項目定位分析、客群定位分析等等
四、媒體選擇：
1、報社、簡訊、電視台、分眾傳媒、戶外大牌、網站、微博等代理商介紹以及價格。
2、各項價格預算
五、活動設計選擇：
1、廣告公司、網站製作公司、活動公司介紹以及報價
2、各項價格預算
六、指導性建議：在預算允許的范圍內選擇你要的媒體與活動設計途徑
七、深化四、五項內容，制定具體的執行計劃表與任務，籌備期、蓄勢期、推廣期、開放期各媒體以及活動設計工作的安排、軟文的植入等等等等。
八、針對性活動策劃，包含促銷活動、DM單發放、渠道拓展。
九、總預算以及市場反饋效果平衡
十、風險控制與措施
十一、總結