❶ 中國成功的旅遊地產項目有哪些
旅遊地產不同於普通的房地產開發，更依賴於環境條件和投資的實力。因為旅遊地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。旅遊地產的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經營能力。前幾年一度興旺的旅遊地產，因大量的管理問題，經營問題而遭受打擊後，至 2004 年才開始復甦的狀況，旅遊地產業非專業化的結果。實際上，旅遊地產中發展最快的分時度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協議在中國全面發展度假產權酒店，天津泰達集團收購目前國內最大的分時度假公司的動態中均可以看到旅遊地產熱潮的前期准備，已開始向投資集約化、管理專業化的方向發展。
旅遊地產是以旅遊度假為目的通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網路管理等各個環節，把旅遊業與房地產業相結合的一個全新產旅遊地產項目的成功基礎有哪些？業模式。通常意義上，旅遊地產劃分為四個大類：
旅遊景點地產主要是指在風景旅遊區內為遊客的旅遊活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建築物及關聯空間。
旅遊商務地產主要指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空間。
旅遊度假地產主要是指為遊客或度假者提供的直接用於旅遊休閑度假居住的各種度假型建築物及關聯空間。
旅遊住宅地產主要是指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物空間。
而這四大類產品的開發與經營，均需以下五個方面為依託：
◆天生的資質
旅遊地產多在旅遊風景區或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優良的自然環境，能夠吸引人到此旅遊度假，這樣給項目的開發帶來了先天優勢。有的地方環境的價值特徵可能很明顯，如山區景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風光、古老村鎮的建築肌理等。有特色的自然環境實際上也就決定了旅遊地產項目的特徵，幾乎所有成功的旅遊度假區都是保護和加強自然和社會環境方面獲得了最佳狀態。
◆良好的題材
旅遊度假區多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進而帶來地產開發的契機。文化和傳說有利於形成新的主題，易於創造好的故事來營造引人入勝的旅遊娛樂項目，而且旅遊地產還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內的開發商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發點是好的但是對於旅遊地產來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅遊地產非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅遊地產畢竟不是歷史文化名城保護規劃或者考古復原項目，旅遊地產裡面文化傳說是可以發揮的不是特別強調真實性，而是強調趣味性。
◆完善的規劃
旅遊地產的開發區域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅遊度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅遊地產項目的用地可以是從未開發過，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見的用地形式，即未開發、剛開發、正在開發、成熟的密集的和飽和的用地。多數成功的旅遊地產項目都是位於較大的風景旅遊區范圍之內，因為相對於在基礎設施較完善的區域開發，開辟一個新區域無疑意味著要承擔更大的風險。
◆持續的投資
旅遊地產的特點是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。這種形式的開發費用非常高，需要開發者建設所有的服務設施並採用大規模營銷手段來宣傳產品。然而新開發區的土地費用一般會相對較低，旅遊地產開發建成以後持續創造價值的潛能會很大，問題在於從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。
以下是中國成功的旅遊地產項目的一些代表案例：
案例一：青島奧帆中心後奧運時代實戰旅遊品牌營銷策劃項目
案例二：宜賓市城市營銷和旅遊市場整體營銷策劃項目
案例三：4A景區樂島全程貼身營銷實戰項目
案例四：深圳歡樂谷旅遊品牌保鮮項目
案例五、重慶古鎮產業旅遊整體策劃項目
案例六：北京房山某大型國有企業旅遊地產項目
案例七：世界地質公園四川興文石海旅遊事件行銷活動策劃項目
案例八：國家級風景名勝區四川宜賓蜀南竹海旅遊策劃項目
案例九：河南建業集團開封水系項目旅遊小鎮和旅遊地產策劃項目
案例十：西安城市戰略定位和旅遊營銷案例
❷ 李澤遠：關於「旅遊+地產+休閑農場」發展模式的探討
隨著中國經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，閑暇時間的增多、「帶薪假期」政策的普遍實施、 旅遊 條件的改觀，出境 旅遊 的深入開展對國內 旅遊 的影響，人民的 旅遊 熱情將進一步煥發並呈現理性化。
通過近期對國內主要 旅遊 機構發布的數據分析、線性分析等內容的思考與理解，得出幾項簡單的結論：第一、國內 旅遊 市場前景廣闊，需求潛力大;第二、國內 旅遊 將維持高速穩定增長的局面，由數量速度型向質量效益型過渡;第三、國內 旅遊 的配套基礎設施和服務設施將進一步的完善，基本符合國內 旅遊 的發展步伐， 旅遊 地產作為 旅遊 配套設施中最受青睞的一項，也處於快速發展中。本文便以高唐賽石棗碰困項目為例，以花卉為基礎、以業主為群體、以項目為社區、以農場為媒介，打造全產業鏈式、社區型休閑度假農場發展的新模式。
一、「 旅遊 +地產」的締造者--華僑城集團
華僑城集團成立之初以主題 旅遊 公園為主業，從1989年錦綉中華開業到1998年深圳歡樂谷開業，經吵凱過近10年在全國范圍內樹立了自己的 旅遊 品牌號召力。華僑城集團自2000年起提出「 旅遊 +地產」的業務模式，依託 旅遊 品牌和央企背景，通過 旅遊 項目取得大規模、低成本的土地，並採取 旅遊 開發先行，分片綜合開發策略，最終實現土地層層增值，開創了一種 旅遊 與房地產結合發展、良性互動的全新而獨特的商業模式。
(一)「 旅遊 +地產」的關鍵性要素
經過幾十年的發展，華僑城形成了「對內可復制性+對外進入壁壘」的戰略指導框架。
對外不可復制性是行業的進入壁壘。首先，要形成一個強大的 旅遊 地產，強大的 旅遊 品牌號召力是制勝關鍵。華僑城依託強有力的品牌優勢，基本通過低價劃撥形式拿地，僅有少量通過公開掛牌交易形式作為補充;其次，開發周期和開發能力是制約競爭者進入的重要因素;再次，地方政府的認可和支持是基礎。引進一個 旅遊 地產項目是形象工程、政績工程，更是切實提高居民生活品質和政府財政收入的關鍵。
(二)華僑城模式的成功要素
1、綜合規劃能力 「大片拿地+整體規劃+分片規劃+逐步開發」的開發方式，實現以 旅遊 主題地產為特色的成片綜合開發和運營。整體項目規劃先行，為整凳念個項目周期的平穩增值，形成回報的長短期合理組合，波動性業務與穩健型業務的平衡優化。
2、資本運營能力 華僑城集團作為大型央企，獲得了介入銀行間市場以4%的利息拿貸的許可權，具有影子政府的無可比擬的優勢。同時，積極拓展融資渠道，發行中期票據、海外優先股、海外債券、歡樂谷門票憑證專項資產證券化、收益型物業租賃收益權信託融資計劃等，提高經營性資產運營水平。
3、共贏式投資分擔與收益分配 華僑城內部新投資項目使用交叉投資的方式進行項目管理。這種項目體制可以使得各個業務成為相互依存、不可分割的一體。橫向文化公司、縱向產品線公司通過出資的方式承擔有限責任和風險，新投項目通過內部市場化的形式取捨內外部市場。
(三)華僑城模式的可借鑒性
華僑城集團依託國資委大型央企背景，具有影子政府的無比優越性，沉澱大量資金，搶占優良資源，並形成適合自身發展的模式，是有很多借鑒意義的：
1、其創新的「 旅遊 + 地產」模式，其實是「先 旅遊 後地產」的路子，一方面提升了房地產的價值，另一方面也使 旅遊 資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現 旅遊 和地產的雙贏。
2、先將大塊地拿到手，再分期開發，構築產業鏈條，進行 旅遊 和房地產、酒店、商業、文化、教育之間的跨產業資源整合,使各產業優勢資源彼此結合，實現關聯協同的方式，發揮主題公園的 旅遊 乘數效應。
3、 旅遊 能夠聚人氣、創品牌,但創造的利潤薄弱,把可控制的資源最大化整合到地產中,通過區域資源的優化配置,使土地產生出最大的經濟效益和 社會 效益,為華僑城 旅遊 提供了比 旅遊 本身更豐厚的利潤。
二、休閑農場發展模式的探討
(一)休閑農場的概念及類型
1、休閑農場的概念
休閑農場依託生態田園般的自然鄉村環境，有一定的邊界范圍，以當地特色大農業資源為基礎，向城市居民提供安全 健康 的農產品和滿足都市人群對品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求，集生態農業、鄉村 旅遊 、 養生 度假、休閑體驗、科普教育等功能為一體，實現經濟價值、 社會 價值和生態價值的現代農業創新經營體制和新型農業 旅遊 產業綜合體。
2、休閑農場的類型
根據自然資源、消費者感受、功能差異和經營理念的不同，休閑農場的發展類型大致有以下幾種：
(1)生產基地型
在有條件的此類「休閑農場」，可通過農產品的「點對點」供應模式，直接與城市居民形成互動，在為都市中高端家庭提供安全 健康 農產品的同時，滿足其對高品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求。另外，也可以開展各種生態農業科普教育活動，如有機肥料製作、小塊土地認種、種苗培育等。
根據不同資源特點，可以設計為：「家庭休閑林場」、「家庭休閑牧場」、「家庭休閑漁場」、「家庭休閑林場」、「家庭休閑茶園」、「家庭休閑咖啡園」、「家庭創意糧田」等。
(2)設施園藝型
以室內為基地，運用 科技 靜心培育農藝與園藝作物，同時輔以種苗生產過程參觀、參與活動。可以設計為：家庭休閑花園、家庭休閑葯園、家庭休閑菜園、家庭休閑漿果園、家庭蘑菇園等。
(3)農業景觀型
以鄉村農業風光為主題，融入地方特色和農耕文化元素，主要開展軟性休閑活動。此類型家庭休閑農場通常佔地面積大，維護和管理費用高，產品需要不斷更新和巧妙設計，但也因其很難復制，極具市場競爭力。
可以設計為：家庭休閑林場、家庭休閑海場、家庭休閑糧田、家庭休閑果園、家庭休閑牧場等。
(4)農事體驗型
通常休閑農場成功的最根本，也是最重要的條件，就是進行農業體驗。體驗的方式也是多種多樣，甚至不用太復雜，如：栽種作物、收獲果實、體驗農業作業流程、植物迷宮等等，可通過創意將農耕文化和農趣活動深度包裝，根據不同年齡段和不同季節，設計不同的農業活動和產品，滿足城市消費者的好奇心。
(5)主題創意型
與其他類型家庭休閑農場不同的是，主題創意型不僅需要農業資源作為基礎，還要投入和建設相應的主題設施，通常需要與專業的創意公司進行合作管理，吸引消費者迴流意願和興趣。可以設計為：家庭牛仔農場、家庭休閑營地、家庭藝術糧田等。
(6)休憩休閑型
為壓力大、需要放鬆但又不願意運動的人群，提供一個休憩的地方，運營重點是要保障私密性和品質感。讓會員類的消費者將其當成是自己的家或第二住所，根據個人的喜好來設計自己的用餐環境以及住宿環境。
(7) 養生 基地型
利用特有的資源(溫泉、森林、葯材等)結合中醫或少數民族的獨特醫術進行 健康 保健，提供延年益壽的膳食、理療、環境和服務。可以設計為：家庭休閑溫泉、家庭休閑林場、家庭 養生 葯園等。
(二)休閑農場運營模式的初探
休閑農場現代化經營管理必須考慮內外環境因素，設定經營目標，投入生產因素，由休閑農業生產、遊憩、餐飲、住宿等業務(或其中某一項業務)，搭配行銷、人力、財務、資訊、保護環境等企業功能，在計劃、執行、考核的管理程序下有效運作，達到預定的經營目標。
1、商業開發模式
採取輕資產投入、重資源整合、重軟性產品開發、先做樣板、滾動開發、與專業機構合作，通過系統創意策劃、規劃設計、項目研發，實現輕資產、重知本的家庭休閑農場開發運營模式。
2、市場營銷模式
休閑農場的營銷模式為三賣：第一、賣的是生態環境，可根據當地消費能力收取門票;第二、賣鄉村生活，邀請消費者共享農家生活樂趣;第三、賣農業生產，當消費者要離開時再購買些家庭休閑農場的農副產品。
如果感覺這是最基層的銷售方式，可以將其提升打造「新三賣」：一賣智慧，講故事、解說生態或大自然的循環;二賣知識，將生活上的小常識交給消費者或為他們提供新的觀念與方法;三賣產品，購買承載美好記憶的DIY產品，帶走農場主的熱情和溫馨。
基本理念就是多次販賣，經過深度包裝，將農業生產故事化，將農產品 情感 化。但無論哪種販賣，都需要在高度、深度和細節上進行包裝和策劃，以得到最佳效果。
3、運營管理模式
從市場營銷、業務管理、職能監督、後勤保障等四個方面，通過對項目運營目標、組織架構、人員編制、職責說明、業務流程等內容和標準的系統梳理，總結出一套全面合理、持續發展的有目標、有計劃、有安排、有檢查、有反饋、有考核、有激勵的運營管理方法體系和閉環循環過程，實現目標管理和過程式控制制的有效達成。
三、高唐賽石的「 旅遊 +地產+休閑農場」發展模式的探討
(一)高唐賽石的「 旅遊 」
高唐賽石項目包括賽石花朝園、賽石·濱湖花街、賽石·公園壹號三個項目，分別定位為 旅遊 景區、商業配套、房地產項目。賽石花朝園佔地1300畝，為花卉主題公園，按照項目功能是作為商業及房地產的配套項目;按照 旅遊 功能是作為高唐縣南部新城的花卉 旅遊 景區;按照環境分區是作為高唐縣南部新城乃至高唐縣未來的「中央公園」項目。
(二)高唐賽石的「 旅遊 +地產」
高唐賽石項目的開發初衷就是要緊緊圍繞「華僑城模式」的開發理念，「先 旅遊 後地產」的路子，一方面提升了房地產的價值，另一方面也使 旅遊 資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現 旅遊 和地產的雙贏。
經過實踐的證明，這一模式在高唐很奏效，前期開發的四幢樓盤達到預期效果，後期預約的四幢樓盤也基本完成預定效果。並形成了前期以 旅遊 景區創立品牌、感染市場、吸引客戶、聚集人氣;中期以地產收益反哺景區發展，形成「食住行游購娛」 旅遊 要素，滿足業主及遊客的基本需求;後期通過區域資源的優化配置,使土地產生出最大的經濟效益和 社會 效益,為高唐賽石提供出比 旅遊 本身更豐厚的利潤。
(三)高唐賽石的「 旅遊 +地產+休閑農場」
高唐賽石的總體思路基本形成：第一階段先 旅遊 後地產，以 旅遊 創品牌、聚人氣、拉客戶;第二階段以業主需求為基礎，不斷完善景區配套基礎設施，圍繞客戶群體為基礎，輻射其他散客及團隊，不斷擴大景區邊際效益;第三階段除滿足以上兩個條件外，創新景區運營模式，形成以互動、體驗、參與為主的社區休閑度假農場。形成成熟的農副產品，打造「高唐賽石家庭休閑農場」新概念，不斷拓展並延伸 旅遊 產業鏈，獲得比 旅遊 門票收益更豐厚的收入。