泰禾院子營銷方案

㈠ 泰禾北京院子： 「無證銷售」陰影下的交房僵局

每經記者 陳夢妤 王佳飛 每經編輯 甄素靜
上周五晚，北京市住建委發布了一則重磅處罰通報，傳聞許久的泰禾北京院子二期上榜，坐實了此前的市場猜測。
通報顯示，北京泰禾錦綉置業有限公司（下稱泰禾錦綉）在未取得商品房預售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無證銷售泰禾麗景家園項目（即泰禾北京院子二期）31～38號樓74套住房，收取預付款達12.86億元。
依據《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規定，市住建委於2020年12月31日決定責令北京泰禾錦綉置業有限公司停止違法行為，並按高限處以1286萬元罰款。

這一天，對北京院子二期的業主們來說，悲喜交加。
官方終於對泰禾的無證售房予以定性，但業主們更擔憂項目至此被以罰代管，監管賬戶資金被挪用，大家會陷入更被動的境地。
北京院子二期，幾乎就是泰禾的2020發展史。
別墅區的限價地
這場至今未果的地產圈大戲啟於2017年7月的一場土拍。
當時風頭正勁的泰禾（拿地單位為子公司張家口鴻運房地產）以59.6億元、36%自持面積，擊敗包括中海、金融街、金地、金茂等在內的一眾開發商，競得朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊A8社區綜合服務設施用地、2902-15地塊A334托幼用地（即北京院子二期地塊），溢價率49%。
重要的是，這是一宗位於別墅聚集區的限價地塊，商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。用後來黃其森的話說，北京院子二期的周邊地價已經達到7萬元/平方米的水平。但因為北京院子限價，只能賣6.8萬～6.9萬元/平方米的價格，他說，「買到就是賺到」。
很多人都不知道的是，拿地後不到兩個月，泰禾就將北京院子二期地塊抵押給了華融，這如同一顆深藏的定時炸彈。
一年後，2018年10月，北京院子二期開盤，面對1000多萬元總價、200平方米左右帶小院的疊拼，已經有了一定經濟基礎的寧汛沒有太多猶豫，很快交了定金。根據泰禾的規劃，北京院子二期將於2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。
至此一切安好，但風平浪靜之下的暗流一刻未止。
年報危機預告
2020年4月，泰禾公告稱將年報發布日期延至6月15日，一時引發猜測無數，「年報難產」「資金鏈斷裂」等等流言悄然傳開。
企業層面的困境很快傳導至具體項目，並由此升級成業主的焦慮。

泰禾北京院子二期項目現場 圖片來源：受訪者供圖
幾乎是同一時間，有租住在孫河附近的業主在群里發消息說，北京院子二期的塔吊好像不動了。這讓寧汛非常抓狂，再結合自己交完首付款已經一年多，一直沒有順利網簽的現狀，他突然有了一種不太好的預感。
寧汛告訴鎂編，北京院子二期網簽到2019年4月時只網簽了100來戶就暫停了，泰禾一直沒有給過正式蓋章的延期交付通知，只是之前開會預計過規劃的項目進度，但都沒有如期完成。
2020年4月中旬，經不住越來越多業主在群里傳達的壞消息，寧汛和幾位業主又一起來到了北京院子二期現場，這下他們傻眼了，因為工地真的停工了。
業主們不得不用起自己的各方社會資源，然後發現了一個又一個驚人的事實。
三封公開信
過去這一年裡，三封公開信將北京院子二期業主和泰禾之間的矛盾一次次推向高潮。
2020年5月7日，一封落款為「泰禾北京院子二期維權業主」的聯名信突然刷屏，信中說，泰禾的財務狀況令人憂慮，北京院子二期停工已近半年，工期嚴重滯後。
業主們的訴求是，第一，希望泰⽲在2020年5月15日前完全復⼯，由於⼤部分業主沒有⽹簽，請泰⽲在6月15日前完成⽹簽⼯作；第二，希望北京市政府建⽴院⼦⼆期建設專⽤資⾦監管賬戶，接管1200個車位、超4億元的售賣權，接下來的按揭款應不低於8億元，請拿出⼀半作為建設保障⾦。
第一封公開信後，業主們收獲了一定進展——北京院子二期部分復工，網簽終於重新開放。
隨後的6月5日，業主們發布第二封公開信，目標直指黃其森。業主們表示，項目只是實現了部分復工，一半工程還沒出地面，施工進度嚴重滯後，施工方由於被拖欠工程款，不久將停工走人。業主們的訴求是，要網簽，並且如期入住。
第二封公開信後，北京市住建委協調泰禾錦綉、債權方華融融德、施工方中鐵建工等召開五方會議，形成了《關於泰禾麗景家園項目恢復網簽工作會會議紀要》，其中寫明「恢復北京院子二期網簽資格」，「購房人將剩餘購房款或貸款全部存入監管賬戶」，「監管賬戶內的資金專項用於疊拼產品的施工建設，不得用於其他工程建設」。
業主們不久後盼來了第一筆工程款，監管賬戶放款2560萬元。2020年7月初，寧汛和業主們終於走上了期盼已久的網簽流程，大約180戶業主開始辦理按揭貸款手續。
但此後的11月12日，業主們第三次發布公開信，直陳項目停工的直接原因，是泰禾與總包方中鐵建工之間的債務糾紛。業主們表示，泰禾聲稱項目已經完成產值2.8億元，已經支付總承包方2億余元，實際欠款約7000萬元。但中鐵建工聲稱項目已經完成產值4億多元，泰禾拖欠工程款2.25億元。

泰禾北京院子二期售樓處 每經記者 陳夢妤 攝
「停工絕不是因為疊拼業主不交尾款。」寧汛說。
鎂編獲取到的一份調查報告顯示，其一，泰禾的正式監管賬戶名是「北京泰禾錦綉置業有限公司泰禾麗景家園」，尾號081，但他們還建立了一個名為「北京泰禾錦綉置業有限公司」的賬戶，賬號僅與正式監管賬號的末三位有差異，尾號099，開戶行均為大連銀行北京分行營業部，業主們的大筆款項，可能有部分流入了非監管賬戶。其二，北京院子二期的合院部分竟然沒有預售證。
「不管怎麼說，住建委讓疊拼部分網簽、確權，對我們來說已經是很大的成功了。」幾千萬買的房子前途未卜至此，寧汛和業主們已經磨煉了極強大的內心。尤其是10月末央視曝光北京院子二期現狀後，加上疊拼部分完成了網簽，大家都非常樂觀。
當一切回到起點
但是，2020年11月27日來自泰禾的按揭放款倡議書，讓大家徹徹底底失去了信心。
從鎂編獲取的這份倡議書看，泰禾方面承認了幾點事實：一是項目建設已基本「停滯」，5～21號樓部分樓棟未出地面，總包單位配合工程建設的意願極低，不排除引入新總包單位的可能；二是監管賬戶目前余額是22576.05萬元，可提取用於施工的款項僅440.37萬元。
對此前業主對於其額外劃轉資金的說法，泰禾予以否認，表示是於2020年9月27日和10月23日分別提取了監管資金890萬元和1100萬元，全部用於支付工程款，且後續監管資金的提取，仍將通過多部門審批後執行。
受訪者供圖
業主們認為，泰禾在倡議書里說「減少您損失的方法就掌握在您自己手裡」是萬萬不可接受的。「請問現在哪個業主敢放款？」寧汛憤憤不平。
其後的11月30日，業主們又重新開始走上房管局、住建委等等一連串監管部門的投訴路。「工人在拆架子，沒封頂的也拆了。」不同於剛落實完網簽後的興奮，再與鎂編溝通時，寧汛又回到了從前的那般失落。
去年12月初，鎂編前往朝陽區中央別墅區孫河北京院子二期所在地，這里雲集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一眾改善型項目，除泰禾外，龍湖、遠洋、旭輝、中糧等開發商均在此有所布局。
鎂編在現場看到，北京院子二期項目已處於全封閉狀態，嶄新的圍擋把項目圍起，施工方「中鐵建工」的標志已經脫落，留下的只有「中」「建」二字，以及不遠處有些褪色的「泰禾」LOGO。
項目北側的樓體還停留在框架結構層面，歸置整齊的建材隨處可見，幾個只挖了地基的地方雜草叢生，附著的鐵架早已銹跡斑駁。北京院子二期售樓處已經關閉，門口張貼著合同到期的告知函，現場工作人員則表示內部正在裝修。

北京院子二期現場 每經記者 陳夢妤 攝
轉折的變數
其實對於業主們的訴求，泰禾並不是沒有過回應，但公司資本層面的承諾，並不足以安撫業主們的焦慮。
2020年5月13日深夜，泰禾公告五連發，官宣引入戰投，黃其森也表現了足夠的誠意——讓出第一大股東地位。
但是對內，業主們並沒有等來實質性進展。一周後，有業主代表發布《十問泰禾》，質疑內容主要包括預售證過期、無證銷售、首付款未打入監管賬戶、違規放貸、施工計劃等等，請求泰禾做出正面回復。
泰禾方面稍後給出的回復是，預計2020年6月15日前具備疊拼房源的網簽條件，部分房源因自身問題網簽時間稍作延後。目前泰禾在住建委監管賬戶資金約2.2億元，該監管賬戶資金將全部用於工程建設，監管方也會根據公司工程進度專款專用。項目已經全面復工，現場工人數量達到300人，後續分包單位陸續進場，7月施工人數將達800人左右。目前合院部分已經封頂，部分小疊一個月左右也將封頂。
這都是短暫的曇花一現，財務數據是更理性的佐證。
泰禾的2019年財報延期了足足一個月，營收同比下降23.77%，歸母凈利潤同比下降81.74%……一如既往，泰禾依舊沒有公布實際銷售額。依據克而瑞的數據，泰禾2019年的銷售額是808.7億元，同比降幅37.95%。2020年7月6日，泰禾首現債務違約，曾經的千億房企更加風雨飄搖。
第一次轉折出現在去年7月31日，泰禾公告向萬科轉讓19.9%股份，總對價約人民幣24.3億元。不過萬科入股設置的前提條件，是泰禾需制定債務重組方案並與債權人達成一致，且能支持泰禾恢復正常生產和可持續經營，萬科不承債、不提供財務資助等，給到泰禾的時限是9月30日。
現在很顯然，泰禾的重組方案延期已成事實，萬科最終能否成為戰投方也充滿變數，24.3億元對泰禾的大窟窿來說只是杯水車薪。
去年內第二次轉折發生在12月22日，眾多媒體紛紛以「泰禾搞定了長城資產」來評價其獲得的債務展期機會。鎂編了解到，此次債務重組本金為120.03億元，債務展期至2023年12月18日，而原期限為2017年4月21日至2020年4月18日。
「暫無法給到說法」
針對北京院子二期的監管賬戶曾因資金缺口過大引發系統警告、官方推進新總包方北京城建接手和控制性放款方案等問題，北京市住建委方面曾給予鎂編的答復是，暫不作回應。不過此後，北京市住建委發布了上述處罰通報。
曾有業主向鎂編反饋，目前泰禾錦綉的項目公章在華融處，以致於大家無法獲得蓋章的合同，對於這點，以及「泰禾挪用50億元工程款」、與華融的還款計劃，包括戰投最新進展等，泰禾方面也表示暫無法給到說法。
而對可能成為新任總包方的說法，鎂編也向北京城建方面做了核實，得到的回復是「不清楚」。

北京院子二期現場 每經記者 陳夢妤 攝
兜兜轉轉，一切似乎又回到了起點，項目北側未完工的單薄樓體在冬日暖陽里格外刺眼。
發稿前，有北京院子二期的業主盤點了自己在這件事里的2020——期間有喜也有悲，得到了來之不易的網簽，開發商的復產復工，最近項目總包離場，又完全陷入停滯，所幸的是遇到一幫友好團結、不拋棄不放棄的業主，大家共同努力，相信美好還是可期的。
「3月再催復工。」寧汛很平靜，經歷過去這一年，他有些精疲力盡。
以時間換空間未嘗不可，但高歌猛進時期埋下的炸彈，總需要有人來排。
2021年已經開始，兩筆總計138億元的債務展期，以及日前陸續官宣交付的上海院子、太倉院子，可能是泰禾現階段能給出的最佳回應了。

㈡ 泰禾·中國院子的園林景觀

大院之美
中國庭院的造園手法，基於中國哲學「人不能離開自然」的樸素思想，處處師法自然，塑造從物到心的三重境界：一是「物境」，山、水、樹、亭、橋等元素均可隨意運用，在庭院內部還自然之本；二是「情境」，庭院隨四季變化而富於天氣意象，景緻融合心境；三是「意境」，庭院景緻將日常生活藝術化，品茗飲酒、填詞作畫、談玄斗禪、對弈賞月，一切活動既是內心對庭院的呼應，又使庭院這個空間背景具有詩一樣的意境。
以「群體聯絡之美」著稱的中國院落，在結構上處處追求收放對比，層層遞進，視線上的先抑後揚，讓潛意識中會覺得空間無限放大。庭院構造不拘一格，可通過屏門、廊道、曲水、植株等造成通幽曲徑，無形間把庭院自然分隔，動線曲折，營造空間「開放-私密-開放」的豐富變幻，而整個過程始終圍繞庭院展開，「步移景異」，游不完的院子，看不盡的閑庭。傳統庭院審美受到文人自然情結的影響，呈現出陶淵明式的隱逸理想。「泰禾·中國院子」，將庭院生活演繹成居住者的「心靈版圖」，可以全然放鬆的心靈桃花源，讓久困於過度緊張的現代生活中的人們，可以在私享天地中找回一個自然的自己，享受那種閑適雅緻、寧靜致遠的處世及養生哲學，身心和諧，這不僅僅是顯赫大家的傳世大宅，更是一個讓人沉醉的院子。
全區成樹全冠移植力獻成熟園林景觀
通常，房地產開發商為了節約園林打造成本，都會選擇年幼的樹苗進行栽種，如有成年大樹，也是將其從苗原地進行去冠移植，也就是移植前會先削掉大部分樹干、樹枝和樹葉，這樣的樹存活率相對較低，即便存活也需要三到四年的生長才能恢復原貌。而「泰禾·中國院子」園區內所有喬木均為成樹，此外，凡是胸徑超過500px的樹木，全部採用原生態全冠移植，留枝、留冠，將整棵苗木原封不動地從原生地妥善運回。這樣不但樹的存活率高，而且移植過來的都是已經長成的大樹，能夠在最短時間內形成成熟的園林景觀。
全冠移植講究天時、地利、人和，運輸途中為保護原生態整樹原貌，保證樹形，凡胸徑625px以上的大樹，不論樹的成本高低，名貴與否，保證每車只裝一棵，在運送途中確保樹形完好。最佳移植時令為開春和秋季，移植時間嚴格控制在24小時內完成；種植前必須達到胸有丘壑，確知單株樹種最好觀賞面、與全園其它植物最佳搭配角度等等。因此，相比去冠移植，全冠移植的成本要高出2-4倍。據泰禾園林工程師介紹，像「泰禾·中國院子」這樣全區成樹且全冠移植的項目，在北京范圍內只此一家。
十一種百歲樹王跋涉千山萬水誠心所得
樹木之貴重，不在其品種，而在其年份、出處及栽植所耗心血。「泰禾·中國院子」全園所見參天大樹，為造園者耗時六年，全程逾50萬公里，於全國同一緯度偏北地區跑苗尋找，甚至翻過幾座山林才得一棵，如獲珍寶。在園區中，有多達十一種樹王屹立在重要景觀節點及街頭巷尾，乃至大院門前。它們樹齡過百，枝葉茂盛，都被苗原地的百姓奉為寶樹，可見每一棵樹的請得都費盡心思。
例如園區西側水系橋頭，有一棵山丁子樹，樹齡上百年。山丁子樹是北方落葉喬木，這棵樹原生長在壩上草原上，樹干直立，而粗壯樹枝則像麻花般扭著，又像虯龍的爪，剛毅蒼勁，樹冠茂盛似遮天大傘，樹中又自然長出一棵野生樹，無人識得，當地人都說這棵山丁子是神樹。上百年的山丁子古樹已是少見，樹中又長樹，更是絕無僅有的奇觀。「泰禾·中國院子」慕名而收藏，除購置所傾花費外，一路運輸更是不計成本，調遣專用100噸位吊車同行，每過一站，必先仔細將古樹吊運過站，再仔細裝車運送，單此項支出達15萬元之巨！僅此一棵，堪為鎮園樹之一。
類似的故事有很多，而泰禾在園林打造的投入上更是不遺餘力，以銀杏為例，園區中的銀杏樹是北京地產項目中最多的，而且樹齡不少在50年以上，每株的價格在20萬左右。此外，園區遍布蒙古櫟、法桐、白樺、元寶楓、水杉等名貴樹種，每一顆樹的來歷都不一般，都沁入園林工程師無盡的心思和情感，前來交流的業內園林師無不感到驚訝佩服。
八萬平米原生河堤保護珍貴生態綠肺
「泰禾·中國院子」最難得的是座擁京杭大運河的原生水岸。京杭大運河自古就是皇家帝王下江南的御用河道，積淀了上千年的人文底蘊。從居住環境上看，河岸兩邊有豐茂百年的原生樹林，二百多種原生植物共生息，形成一個天然的大氧吧。在規劃中，「運河岸上的院子」在充分尊重保留原生地貌和植被的基礎上，融入了人們可以親水、親樹的活動空間，使人的養生休閑空間完美地融入進來。這個只屬於院子業主享用的8萬平米河堤密林，在整個北京都是絕無僅有的。
由於運河堤岸的自然環境呵護良好，吸引了越來越多的野生小動物來此生活，不經意間就可看到松鼠、喜鵲、野鴨、燕子、錦鯉魚等野生小動物嬉戲覓食。這些鳥獸魚蟲，如同自然界中的精靈，善良、淳樸、平和而寧靜地生活在這里，全身心地關注著大地，它們自由飛翔，自由嬉戲。凡此種種，四時晨昏，充滿意趣，最適宜大人攜著孩子，在這里結識這些來自自然的朋友。
悉心養護只為四季視覺豐美
至於「泰禾·中國院子」園林成本到底有多高，已經沒有人能說清楚了，除了苗木自身的購置成本外，栽培養護的支出不計其數。而泰禾也樂於給生活在園林里的植物最好的禮遇，且不計成本。夏天，北方燥熱，園林工程師會給樹木裝上「花灑」每天淋浴，避免樹木水分過多蒸發；冬天，名貴樹木必做專門防護，特別是雪松，採用專蓋房子才用的腳手架支撐上好的帆布為其遮擋北下強風，這一防護措施，在北京所有別墅項目中也僅一兩個採用。水杉樹美，卻是最不容易成活的樹種，原本幾近放棄不用；在水系沿岸進行配植方案時，經反復試驗，只有水杉成景最佳，為達成效果園藝師堅持採用，親赴500畝苗圃甄選健康苗木並倍加仔細照料，最終才有這片珍貴水杉林。
每天，園林工程師和園藝師們在園區里巡查，照顧到每一株植物的生長狀況，遇樹木健康問題及天氣突發狀況，會在第一時間給與診治和防護，使每一株植物都健康快樂地生活著。泰禾園林工程師說，在園區里行走，已經磨破了十多雙鞋，泰禾對園林的投入已逾數億，泰禾走的是高端精品路線，高端精品不是只體現在房子上，更重要的是業主生活的每一天，我們在生活的方方面面每個細節上都給與高端精緻的服務。
有大師曾說過，建築不能脫離環境而生。國宅大院也應擁有一座詩意的園林。「泰禾·中國院子」歷經六年，在獲得「中式建築大師」稱號之後，又完成了向「中式園林大師」的轉變。
不惜的投入換得的是市場和業界的認可。某園林專家贊嘆，「泰禾·中國院子」的園林意境，已經是京城首席，無人可比；更有客戶頻頻預約來訪，只為游賞這座美麗的園子。在「泰禾·中國院子」，品一盞清茶、聽一曲國樂、賞一座大院，游一個園子，心情由此盛開。

㈢ 泰禾海上院子有什麼項目亮點

泰禾海上院子有以下項目亮點：1、獨門獨院中式別墅，0.5容積率；

2、中國院落文化傳承者——泰禾集團，厚載千年中國文化底蘊，以「宅門」、「院落」、「坊巷」三大造院體系，打造名動全國的泰禾院子系產品；

3、此處區域板塊環境氣候優異，居住宜人；

㈣ 泰禾·北京院子的項目介紹

規劃特色：
項目借鑒了北京胡同和福州三坊七巷，以中國對稱的禮序格局，規劃了三街五巷八坊，巷道融入當代水墨筆法做坊巷布局，走在這里，深巷幽幽，步移景異，意境悠然。
五巷有印月巷、幽竹巷、流雲巷、知魚巷、南山巷。八坊有：梨花坊、榴花坊、桃李坊、丹柿坊、杏花坊、槐花坊、榆葉坊、馬褂坊。根據不同的坊巷主題，進行不同的景觀小品設計、種植不同的樹種。
園林設計：
項目園林採用了中國傳統的皇家造院方式，依照 「一池三山」設計手法，師法自然，仁者樂山、智者樂水。規劃有山院、水園兩處主題園林，給居者不同的地方休閑場所。
建築特色：
「泰禾·北京院子」最與眾不同的地方，就是由坊巷、宅門圍合而成為獨立院落，獨門獨院，不僅體現了中國傳統大戶人家的門第感，更造就了良好的私密感。大門、院門、宅門，三重遞進儀式。採用廣亮大門形制，雍容華貴。