1. 如何對項目進行策劃包裝最好是有篇例文就好了
2008商業地產全程策劃實操
第一階段：市場調研階段
- **商業項目市場調研報告
一、市經濟環境的分析和生活結構研究
◆ 總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發展狀況及產業結構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業增加值
◆ 城鄉居民的人均可支配收入
◆ 城鄉居民儲蓄存款余額
二、區域結構調查與城市發展規劃調查
◆ 公共設施狀況
◆ 交通體系狀況
◆ 道路狀況、通行量
◆ 區域性質與功能特點
◆ 各項城區的機能
◆ 城市規劃
三、商業發展規劃及政策研究
u 商鋪發展現狀及布局情況
u 商鋪發展規劃
u 城市商業網點規劃政策
四、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析
◆ 地區商鋪分布及經營業態詳圖
◆ 商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析
u 地區間的銷售動向
u 大型主力店的動向
五、典型性調查與研究
六、地區未來商業地產的供應量分析
七、消費者消費行為調查與研究
u 地理細分調查分析
u 購買人群細分調查
u 年齡細分調查分析
u 經濟狀況細分調查分析
u 消費者交通和出行方式
u 購買者購買心理及行為分析
八、項目立地條件研究
u 道路類別及交通狀況
u 項目地塊自然與社會條件分析
u 顧客是否容易達到商業區
u 周邊環境和公建設施
u 項目周圍經濟條件分析
u 項目SWOT分析
九、商圈的確定和研究
u 商圈的范圍的確定
u 商圈的構成及顧客來源
第二階段：項目定位階段
- **項目定位報告
一、 項目的市場定位
u 形象定位
u 規模定位
二、 目標客戶定位
u 購買商鋪的目標群分析
u 租賃使用商鋪的目標群分析
三、 商鋪的目標消費群定位及分析
四、 商鋪的經營項目定位及功能定位
u 經營項目定位
u 功能定位
五、 商鋪特色定位
六、 競爭定位
第三階段：項目規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建築風格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：項目營銷策劃階段
- 項目價格計劃
- 項目市場推廣方案
一、營銷整體規劃方案建議書
u 營銷方式建議
u 營銷渠道建議
u 營銷策略建議
u 營銷計劃安排建議
u 促銷策略建議
二、價格策略執行計劃建議書
u 整體均價建議
u 分期均價建議
u 層差和朝向差分析
u 價目表建議
u 價格特別調整方式建議
u 付款方式建議
三、管理模式建議書
u 招商管理模式建議
u 物業管理模式建議
u 客戶管理模式建議
u 銷售管理模式建議
四、項目形象包裝設計方案建議書
u VI設計建議
u 樓書設計建議
u 展板設計建議
五、廣告宣傳策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
u 戶外廣告策略建議
u 報刊廣告策略建議
u 新聞炒作策略建議
u 網上廣告和炒作策略建議
六、銷售活動策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
u 開工儀式建議
u 開盤儀式建議
u 封頂儀式建議
u 竣式儀式建議
u 入伙儀式建議
u 新聞發布會建議
u 展銷會建議
第五階段：銷售實施階段
2. 房地產開盤策劃方案
初步階段]
1、 項目資源條件整合及判斷
負責部門： 策劃部、項目部、銷售部、工程部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內容： 資源條件整合
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、 多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門： 策劃部、項目部、工程部、設計院
報告名稱： 《會議紀要匯總》 《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》
中心內容： 草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、 地塊內在條件整合及價值分析
負責部門： 策劃部、項目部、財務部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內容： 適合的規則布局和建築類型及其投入和產出價值比較
4、 資源綜合及定位
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創意
5、 依據定位針對性的市場調查
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、 經濟可行性分析
負責部門： 策劃部、項目部、財務部
報告名稱： 《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、 初步營銷框架
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、 規劃、設計方案及跟蹤
負責部門： 策劃部、工程部、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建築概念設計》《**項目環藝概念設計》 或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容： 草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規劃
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目營銷整體規劃》
中心內容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、經濟敏感性分析
負責部門：財務部
報告名稱： 《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容： 造價、進度、售價、回報率間的變數關系圖表。
11、價格策略執行計劃
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業准備工作計劃
負責部門： 物業公司
報告名稱： 《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標准"物業管理模式的融合。
13、銷售准備工作計劃
負責部門：策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和製作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執行計劃
負責部門： 策劃部、廣告公司
報告名稱： 《**項目包裝概念設計》
中心內容： VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示範單位（裝修套餐）等的設計和製作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門： 策劃部、銷售部、廣告公司
報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發布計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規劃及策劃
負責部門： 策劃部、銷售部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》、《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發布會，展銷會等其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門： 策劃部、裝修公司
報告名稱： 《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容： 售後裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：策劃部、銷售部
教材名稱： 《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》
中心內容：建築知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、執行修正
負責部門：策劃部、銷售部
往來文件： 《**項目銷售情況總結》 《**項目策劃執行修正安案》
中心內容： 根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門： 策劃部、銷售部
報告總稱： 《置業錦囊》
中心內容：根據項目優勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。
21、誇張和消費者投資的可性報告
3. 從文案到策劃，我的地產之路該如何去走
畢業以後，一直從事於房地產行業，做過代理公司的項目專員，做過網路營銷推廣，後來又轉做案場銷售。對房地產行業一直懷有濃厚的興趣和熱愛，考慮過要在房地產這個領域里一直走下去，應該給自己一個長遠的定位與打算，走策劃之路，是個很好的選擇。 在做文案之前，就聽說過這么一句話，文案就是坐在電腦前的銷售員。經過這兩個月來的工作，對這句有了更深的體會。地產銷售員賣的是房子，而地產文案卻是在販賣一種心情。我定位它為：情緒消費。舉一個小小的例子，這是我比較喜歡的一句文案。「這個城市不是我們的故鄉， 卻是我們的主場」，這個廣告語說到年輕人的心理， 解決人、解決事 、取寵消費者，是非常人性的策略。再舉個例子，大家一定聽過號稱中國第一樓書的領海文案。第一句是這樣的：「如果你不能在這個地球上指出您的具體位置，請不要輕易說自己在這個世界上擁有什麼。」 這種文案的殺傷力體現在哪裡？這是一種心理策略，地球與我的關系，大與小。也就是說，越是高端的人物，越要有個坐標。 所以 ，寫文案要有一定的策略性，文案如果不帶策略性的話，那麼只是文字游戲。寫文案一定還要培養靈感的習慣，要富於假想自己在一種意境中，去體會消費者的心態、產品的存在的價值。只有這樣，文案對產品的提純，才更以精到。做文案，一定要討好人。如果人家討厭你的文案，那麼你的存在是否具備傳播價值？生活一點，自然就好！我的結論是：文案是感性，但沒有思想的文案，只能是一段文采。 區別於文案，做策劃可能需要更多的是冷靜與獨立，主見與果敢。這與性格也有一定關系。 策劃更顯得一個人的綜合應變能力，處理問題的前面系統性。文案與策劃其實又是相通的，一切重在思想與理解，最終靠元素與概念去演繹。雖然沒有深入實踐，但據我的觀察與了解，策劃最關鍵有三個詞：定位、主題、執行。為什麼一個房子可以有多種方案？為什麼同一產品在不同地方訴求不一樣？其實就是策劃。 找准自己的位置，實際這個就是定位。定位等於方向盤，指導你下一步怎麼走。定位第一是看項目賣點，第二看競爭對手的賣點，第三看我們和對手的交集。就是他沒有的我有，他有的我也有，但是我的策略比他狠。這就是要找差異化。但是差異化不是故意找不同點，而是在相同點基礎上找不同點。還是需要和產品本身聯系，脫離產品搞創意那是藝術家的做法，不是客觀實戰廣告人的風格。 主題就是項目的重點訴求。各自都在說自己多好，但是所有的賣點不能蓋過這個主題，否則策略無法差異化。提煉出生活的觀點，這樣的樓盤賦予他一個性格。 執行，這個比較專業，執行最難。執行的問題，在於工程節點要得懂提前創意。執行不是個人的事情，關乎合作方，執行必須要提前、溝通、合作 。很多廣告人酷愛文字與創意，其實產品不是靠廣告賣掉的。但是好的產品+好的廣告+好的執行，可以賣出好的價格+好的口碑。 總而言之，首先，策略一定要有高度。不可復制、不可代替。其次，策略一定要思維緊密，無關的話語或者不是很明確的市場情報少說。達到不說別人不知道，一說人們嚇一跳的效果。最後，策劃要清晰明了的說明。你的觀點絕對是推動產品而服務的，從產品的角度迎合市場的口味。 不管是做文案還是做策劃，最後都要歸結到做心態。有一個《打石頭的故事》，主要情節是三個一同打石頭的人，第一個人認為自己僅僅是每天打石頭混口飯吃的人而已，第二個人認為自己是為建房子的打造基礎，第三個人充滿榮耀地說「自己是在建聞名世界的高樓大廈」。過了若干年後，第一個人還是在打石頭，第二個人成了包工頭，而第三個人成了房地產公司的老闆。上天給人的機遇或許有不同，那是我們不能左右的；但我們能夠控制的心態，如果不能把握，或許一輩子就是打石頭的人了。 心態決定策劃的定位，更決定未來的定位。
4. 房地產策劃中主要通過哪幾個主要方面進行項目定位
營銷策劃 銷售技巧 銷售流程 銷售策劃 銷售方案 項目定位 項目策劃 項目管回理 項目研究 項目分析答 項目流程 市場定位 定位策略 定位分析 定價策略 定價方案 定價策劃 開盤方案 開盤流程 開盤策劃 活動策劃 活動方案 推廣方案 推廣策略 策劃文案 廣告文案 營銷策略 廣告策略 分析報告 廣告策劃 廣告方案 銷售培訓 項目規劃 規劃設計 樓書文案 樓書設計 市場研究 銷售制度 管理制度 推廣技巧 全程營銷 全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營銷 整合推廣
5. 房地產策劃中，文案所要寫的樓書，折頁，單張，有什麼區別，寫作要點分別是什麼
樓書以形象和產品為主，可類似生動的說明書的形式。折頁主要寫產品。單張有時配合促銷活動去寫。沒有統一標准，都需根據銷售策略需求來定。
6. 房地產樓盤銷售方案
鳳凰大廈銷售執行報告
深圳市世聯地產顧問有限公司
目 錄
第一篇 市場調查報告
第二篇 項目分析及戰略制定
第三篇 執行報告
第四篇 銷售准備
第一篇 市場調查報告
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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7. 集思廣益！！！
畫面一:建築工地工人辛勤工作的場面,要求效果震撼
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畫面三權:建築師講解策劃,突現颯爽英姿
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證書只能在語言里體現,至於語言的組織,就要根據你的內容來編排了.
呵呵,創意不夠,中規中矩的想法,希望樓主喜歡咯
8. 房地產項目建議書
房地產策劃項目建議書
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一、 項目簡介
• 項目名稱：未定名
• 地點：
• 用地面積：約17畝
• 開發功能：商住
• 用地狀況：已拆遷平地
• 發展商：
二、 項目理解
現場的房地產競爭層面比以前已經有很大的變化，一線城市已經從賣環境向賣生活方式發展，二線、三線城市正從賣房子向賣環境發展。房地產的競爭層面越來越高，競爭程度也越來越激烈，因此，我們要做好一個項目，就需要從更高的層面考慮項目。
經過對項目及所在城市的房地產整體市場初步調查，市場明顯供大於求，本項目具有相當難度，前期策劃定位準確與否是關鍵，因此，本項目不能操之過急，需作周詳考慮，否則極有可能「一步走錯，整盤皆輸」。
1、 項目優勢
•
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2、 項目劣勢
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3、 項目機會點
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•
4、 開發思路及策略建議
（1） 要將項目打造成具有影響力，就要提升項目的開發目的和意義：
• 老百姓滿意：為消費者提供一個美好的居住環境。
• 老闆滿意：在滿足開發利潤的同時，為企業培養人才。
• 老頭子（政府）滿意：為政府和城市創造價值，為城市增加一道美麗的風景線，為政府增加一個樣板工程。
（2） 資源整合策略——整合房地產發達地區的策劃、規劃設計、營銷、廣告等優秀資源為項目服務。
（3） 創新策略——對項目的開發模式、產品設計、推廣宣傳等多個環節進行創新。
（4） 引導策略——必須在各個方面去引導市場，而不是迎合，利用和整合各種優勢資源，打造客戶意想不到而又在心目中有潛意識需求的產品，提升他們的生活品質。
三、 委託工作目的：營銷策劃
營銷策劃又分前期策劃和推廣策劃。前期策劃主要是在項目的整體規劃及設計方面提供切實可行的顧問意見，使項目能夠在一定條件下更好地適應市場，適應消費者的需求；推廣策劃是為項目提供最具吸引力的包裝，運用有效的宣傳手段，使之一旦推出，就能受到歡迎。
（以上營銷策劃將向委託方遞交書面報告）
四、 工作內容
1、 項目概況
（1） 項目的位置及基本數據
（2） 項目的現狀及基本條件
2、 ××市區及其經濟發展概況
（1） 地理位置、自然環境、人口、歷史、文化
（2） 主要經濟指標
（3） 綜合評述
3、 項目所在區域物業市場概況
（1） 項目周邊小區分布，消費特點
（2） 項目周邊物業的開發狀況
（3） 綜合評述
4、 項目競爭力分析
（1） 項目的主要競爭優勢
（2） 項目的主要競爭劣勢
（3） 項目的主要機會
（4） 項目的主要風險
5、 對初步規劃設計方案的評價及建議
（1） 對初步規劃設計方案的評價
（2） 對初步規劃設計方案的改進建議
6、 項目客戶群定位
（1） 目標客戶的經濟背景、文化背景
（2） 目標客戶對物業的特殊偏好
（3） 對目標客戶側重程度劃分（核心、重點、不確定）
7、 項目的市場定位
（1） 功能定位
（2） 檔次定位
8、 價格定位
（1） 市場比較法定價
（2） 收益還原法定價（租值回報）
9、 項目的包裝策略
（1） 硬體方面
（2） 軟體方面
10、 銷售資金回收計劃
（1） 總體銷售目標及資金回收
（2） 分階段銷售計劃及資金回收
11、 入市時機及方式的確定
（1） 入市時機的選擇
（2） 最佳入市方式
12、 推廣宣傳策略
（1） 廣告宣傳整體目標
（2） 品牌宣傳策略
（3） 廣告宣傳主題（賣點）
（4） 廣告宣傳的目標客戶群
（5） 廣告宣傳實施及媒體選擇
（6） 推廣宣傳費用預算
13、 物業管理的建議
14、 銷售人員培訓計劃
15、 銷售工作現場指導
五、 工作時間
營銷策劃報告書在簽署正式合同二十個工作日內完成（按每周五個工作日計算）。
六、 工作收費
營銷策劃費人民幣××萬元整（￥××××），由委託方分兩期支付，簽約後三天內支付60％，即××××元（￥××××），遞交正式書面營銷策劃報告時付××××元（￥××××）。（註：以上費用我方不提供發票）
對以上工作建議，若貴公司有任何意見，請隨時與我們聯系。
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
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9. DM就是樓書嗎他們有什麼區別呢在文案策劃上二者又各要主要什麼
DM單和樓書完全是兩個東西，但是內容也許大同小異。現在很多開發商都不做樓書，做DM了，因為DM的製作費用要比樓書便宜不少。